De ondergang van het stenenland

22mrt 2011maart 2011
Ewald Engelen
Ewald Engelen

Hoogleraar Ewald Engelen schetst de akelige toestand van de vaderlandse huizenmarkt. Niet voor de weekhartigen onder u.

Ik zeg het maar vast: dit wordt geen vrolijke column. Dus als U na de berichtgeving over aardbeving, tsunami en nucleaire meltdown in Japan Uw quotum aan ellende heeft bereikt, raad ik U aan deze column over te slaan.

Van Michiel Bicker Caarten, de voormalige anchorman van Uitgesproken WNL, mocht ik het niet doen: U de stuipen op het lijf jagen met doemscenario’s over de Nederlandse huizenmarkt. Dat past een academicus niet, zo mailde hij mij naar aanleiding van een eerdere column (Ierse spiegel) waarin ik op de gelijkenissen tussen Ierland en Nederland wees. Maar ik doe het toch: eens een pessimist altijd een pessimist. Laat mij dus kort uitleggen waarom wij aan de rand van de hypothecaire afgrond staan en hoe wij net zo’n financieel ‘zwart gat’ kunnen worden als de Verenigde Staten of Ierland.

Het brave Nederland

In vijftien jaar tijd zijn de prijzen voor eengezinswoningen in Nederland verdriedubbeld, van € 100 duizend tot pakweg € 300 duizend, en voor appartementen verdubbeld: van € 75 duizend naar ruim € 150 duizend. Sindsdien zijn de prijzen eerst licht gedaald en toen gestabiliseerd. Daar hoort uiteraard een grote particuliere schuldenlast bij. Er is dan ook geen land in Europa met zo’n hoge hypotheekschuld als het brave Nederland. De totale omvang ervan is ongeveer zo groot als ons bruto nationaal product. Om precies te zijn € 614 miljard. Dat komt neer op een schuldenlast van ruim € 36 duizend per persoon. Maar even minder dan de private schuld in Denemarken en Noorwegen, en veel meer dan die van de Verenigde Staten (€ 26 duizend), het Verenigd Koninkrijk (€ 22 duizend), Duitsland en België (beide rond de € 13 duizend), en zelf meer dan financieel rampgebied Ierland (€ 33 duizend).

Tophypotheek

Maar er is meer. Waar in landen als de Verenigde Staten, Ierland en het Verenigd Koninkrijk leningen tot een maximum van pakweg 80 tot 90 procent van de waarde van het onderpand gebruikelijk zijn, is in Nederland meer dan de helft van de hypotheken die de afgelopen tien jaar zijn verstrekt een zogenaamde tophypotheek. Dat wil zeggen een lening van gemiddeld 113 procent van de waarde van het onderpand. Bovendien is een groeiend deel van de leningen aflossingsvrij: maar liefst 43 procent van de hypotheken die zijn verstrekt in 2005 en 2006. Verder kiezen huizenbezitters steeds vaker voor hypotheken met korte looptijden. Voor de crisis had rond de 30 procent van de nieuwe hypotheken in Nederland een looptijd van minder dan twee jaar. Oftewel, Nederland kent zo zijn eigen ‘sub prime’ hypotheken: aflossingsvrij, hoger dan de waarde van het onderpand, en met korte looptijden waardoor de gevoeligheid voor renteschokken extreem hoog is.

Verpakte hypotheekobligaties

Daar komt bij dat Nederlandse banken zonder dat U het wist een securitisatiemachine van welhaast Anglo-Amerikaanse proporties hebben opgezet. Ja, U leest het goed. Wat in de Verenigde Staten een mondiale financiële meltdown heeft veroorzaakt – het bijeenvegen, verpakken, trancheren en doorverkopen van hypothecaire leningen – gebeurde en gebeurt ook in Nederland op grote schaal.

Nederland is na de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk de grootste markt voor verpakte hypotheekobligaties. Ongeveer een derde van onze hypotheken is door banken als ABN Amro, ING en Rabobank doorverkocht aan Amerikaanse, Britse en Duitse institutionele beleggers. Zonder U daarvan te verwittigen. Met dank aan DNB en parlement, die dat in 2004 hebben mogelijk gemaakt.
Terwijl de nationale hypotheekmaffia haar handen in onschuld wast en bij hoog en bij laag beweert dat de Nederlandse huizenmarkt volstrekt uniek is en geen spat lijkt op die van de Verenigde Staten of Ierland, hoef je geen helderziende te zijn om te bevroeden dat alle sterren in de richting van een Nederlandse hypothecaire meltdown wijzen: stijgende olieprijzen door politieke onzekerheid in het Midden Oosten, snel oplopende inflatie resulterend in een reeds aangekondigde renteschok (Trichet’s ‘grote waakzaamheid’) en alle Nederlanders met een tophypotheek hebben het nakijken. Met sterk stijgende executieverkopen en afwaarderingen op hypotheekobligaties zou een Nederlandse hypotheekcrisis het Europese financiële stelsel opnieuw naar de rand van de afgrond kunnen brengen.

Raar land
Nederland is een raar land: aangeharkt, ingeperkt en gladgestreken als het is, koestert het de illusie te goed te zijn voor de ellende van de rest van de wereld. Geen oorlog, geen corruptie, geen genocide, geen fundamentalisme, geen speculatieve verdwazing. En ondertussen grossiert de elite in zelfverrijking, marcheert Nederland fier aan het hoofd van de parade van het Europese populisme, heeft het een niet geringe bijdrage geleverd aan de genocide van anderen, en is hier een speculatieve huizenbel geblazen die zijn gelijke in de wereld niet kent.
De volgende financiële Apocalyps zou zo maar van Nederlandse origine kunnen zijn. Meesters in zelfbedrog zijn we.