Huis te koop, financiering incluis.

25jul 2012juli 2012
Simone Kamberg-de Jong

Onder invloed van het Lente-akkoord zal de woningmarkt in Q4 weer gaan opleven, meent Simone Kamberg-de Jong. De columniste geeft een (reken)voorbeeld om voor die tijd het huis te verkopen.

Het lichtpuntje in het tweede kwartaal, waarin ruim 20 procent meer huizen werden verkocht dan in het eerste kwartaal, lijkt alweer te doven. De onzekerheid over de overdrachtsbelasting lag ten grondslag aan de stijging, maar de daling van de huizenprijzen houdt echter nog steeds aan. Vergeleken met een jaar geleden is er sprake van een prijsdaling van 6,3 procent. En voor het derde kwartaal wordt een transactie-daling van 10 procent verwacht ten opzichte van een jaar eerder. Een woning wordt volgens de NVM nu voor gemiddeld € 215.000 verkocht, het ligt daarmee 0,7% lager dan in het vorige kwartaal.

Enorm verslechteren
Desalniettemin lijkt de markt in beweging te komen omdat menig huiseigenaar realistischer wordt, en zijn huis scherper te koop durft te zetten. De vraag is hoe dit zijn vervolg zal krijgen, mede in het licht van het Lenteakkoord en de Tweede Kamerverkiezingen op 12 september. Met andere woorden: naast het marktmechanisme gaan binnenkort ook andere krachten een rol spelen. Volgens het NIBUD zullen de maatregelen uit het Lenteakkoord de financierbaarheid van de woningmarkt enorm verslechteren. Want na 1 januari 2013 zal de aflossingsvrije hypotheek worden afgeschaft, hypotheken worden verplicht annuïtair en het méer lenen dan de waarde van het huis, zal worden beperkt.

Opleving in Q4

Mocht het Lenteakkoord één-op-één worden doorgevoerd dan zal de markt aan het eind van het jaar een opleving vertonen, want potentiële kopers gaan zich dan realiseren dat het kopen van een huis na 1 januari 2013 veel minder gunstig is. En verkopers zullen beseffen dat de prijzen nog verder zullen gaan dalen. Het betekent een kortstondige win-win situatie. Beide partijen zullen eind 2012 nog snel schakelen zodat het aantal transacties significant toeneemt.
Financieringsvoorbeeld
In mijn niet aflatende zoektocht naar het creëren van creatieve verkoopkansen ben ik deze keer op de tandem gesprongen met ABN Amro, voorop dat dan weer wel. De huiseigenaar die zijn huis op een non-conventionele wijze wil aanbieden, kan dit nu doen door het huis aan te bieden ínclusief financiering. Ik maak u graag deelgenoot van waartoe het uitgebreide fietstochtje op de tandem heeft geleid:

Uitgangspunten:
– Huis te koop aangeboden voor  € 400.000 KK
– Ongeveer 5 procent bijkomende kosten bestaande uit overdrachtsbelasting, bankkosten, makelaarskosten en notariskosten
– Totale kredietbehoefte wordt € 424.000
– Toetsrente 3e kwartaal 2012 conform GHF = 5,4% (GHF= Gedragscode Hypothecaire    Financiering; indien wordt gekozen voor een rentevast periode korter dan 10 jaar dan wordt door de bank altijd getoetst op 10 jaar 5,4%, tenzij de actuele 10 jaars-rente lager is dan 5,4%. In dat geval mag de lagere actuele rente worden aangehouden
– WOZ-waarde woning € 400.000
– Eigen woningforfait derhalve 0,6% x 400.000 = € 2.400
– 52% belastingvoordeel
– Looptijd financiering 30 jaar
– Bankrente 2,8%
 
Op basis van de toetsrente GHF is een bruto inkomen nodig van € 77.000, dit kunt u dus duidelijk in uw commerciële uiting meegeven.
 
Rente voor een hypotheek van € 424.000 5 jaar vast = 4,5%, thans geldend en mits er binnen 3 maanden zal worden gepasseerd.

Totale hypotheek                € 424.000;
Maximaal aflossingsvrij    € 212.000  en € 212.000 op te bouwen via 30 jaar banksparen
Vrijstelling banksparen is € 154.000 per persoon

Bruto last;
4,5 % x € 420.000       = 18.900
Inleg banksparen       =   4.400 +
Totaal bruto last          = 23.300 : 12 = € 1.941 bruto per maand

Netto last;
18 900-/- 2.400            = 16.500 x 52% = € 8.580 belastingvoordeel
Bruto last                       = 23.300
Belastingvoordeel       =   8.580 -/-
Tot. netto last                = 14.720 : 12 = € 1.226 netto per maand

Total package verkopen
Uiteraard zal niet van u als verkopende partij worden gevraagd de gehele bovenstaande constructie over te brengen, maar u kunt wel adverteren met een total package aan concrete cijfers zodat een potentiële koper direct weet waar hij aan toe is. Bovendien wordt op deze manier direct duidelijk dat het kopen van een huis met een dergelijk profiel, goedkoper is dan een soortgelijk huis huren.

 

Waarom banksparen?
Verder nog even op een rij waarom hierboven is gekozen voor banksparen.

Voordelen banksparen:
– Vermogen opbouwen met belastingvoordeel
   Max € 308.000 voor een echtpaar belastingvrij op te bouwen
– Volledige aftrek gedurende max 30 jaar
– Lagere kosten en de kosten zijn transparant

De druiven zijn zuur als u de laatste jaren een beleggingsportefeuille als opbouw ter (gedeeltelijke) aflossing van uw hypotheek had gekozen. Immers uw aandelen hebben net als uw vastgoed een behoorlijke waardedaling ondergaan. Daarom, safety first!

In dat licht wil ik u de volgende Engelse bankterm sterk in overweging geven: Preservation of capital and occasional homeruns!

   
Sinds 2007 heeft ex-vermogensbeheerder Simone Kamberg-de Jong van De Financiele Societeit vele huizenbezitters in Nederland bij de verkoop van hun woning begeleid. In mei 2012 lanceerde de in de huizenmarkt gespecialiseerde financieel expert haar eerste boek: “Elk huis van te koop naar verkocht”.