Sloop het spilzieke sloopfonds

09jul 2012juli 2012
Hans de Geus
Hans de Geus

Het piramidespel van bouwers, projectontwikkelaars, beleggers en inhalige gemeentes gaat vrolijk door met gemeenschapsgeld via sloopfondsen. Dat is onverteerbaar voor gemeente,huurders en het milieu, stelt Hans de Geus.

Met open ogen loopt de Amsterdamse wethouder Maarten van Poelgeest in de valkuil die gewiekste vastgoedjongens hebben uitgezet om hun heilloos bijplempen van kantoren voort te kunnen zetten. Als eerste gemeente in Nederland wil Amsterdam publiek geld inzetten om invulling te geven aan het recent gesloten ‘convenant leegstand kantoren’ oftewel een speciaal sloopfonds voor lege kantoren.

Dit convenant kwam op landelijk niveau tot stand onder leiding van Hoogleraar Vastgoedontwikkeling Hans de Jonge. Althans, met deze nevenfunctie presenteert hij zich graag; in het dagelijks leven is De Jonge gewoon directeur van bouwadviesbedrijf Brink Groep.

 

Het handig selecteren van de hoogleraarsfunctie valt in het niet bij de creativiteit die de Jonge aan de dag legt met debiteren van belachelijke argumenten waarom een sloopfonds in ieders belang zou zijn, eervorige week donderdag in De Volkskrant: ‘Nederland wordt steeds lelijker met al die leegstaande kantoren’.

 

Maar wie heeft die dan toch neergezet, de kaboutertjes? En wie weet wat voor lelijks er wel niet voor in de plaats komt als het sloopfonds in werking treedt?

 

Hans de Jonge: hoogleraar vastgoedontwikkeling én topman bouwbedrijf Brink Groep

 

Inhaligheid en overinvestering

Hans de Jonge verder: ‘Als het convenant doet wat wij bedacht hebben, zullen de huurprijzen niet verder eroderen.’  Aha, dus de overheid moet vooral zijn poten van de vrije markt afhouden, totdat door inhaligheid en overinvestering de lol eraf is omdat rendementen dalen en onderpand minder waard wordt, want dan moeten de overheid meehelpen de boel te redden.

Maar het sterkst is Hans de Jonge met deze: ‘ook huurders hebben er baat bij dat de huurprijzen niet te ver wegzakken’. Huh? Ja, het staat er echt; huurders zien liever de huren niet afkalven.

 

Althans, dat is de uitleg van de Jonge voor het feit dat gebruikersvereniging CoreNet heeft meegetekend; want daar heeft de slimme de Jonge wel voor gezorgd, zodat hij mooi kan melden dat er onder alle belanghebbenden draagvlak is. Bij het lezen van deze uitleg zullen de huurders zich wellicht realiseren dat ze er in zijn gelegd en alsnog stampij maken, en anders doet de NMA dit wel voor hen. Die is immers niet gediend van prijsopdrijvende afspraakjes in een sector.

 

Misdadige ecologische verspilling

Wat meevalt is dat Hans de Jonge het containerbegrip ‘duurzaamheid’ niet in de strijd gooit. Want kunnen we met sloop en nieuwbouw niet mooi werken aan vergroening van de stenenhoop in ons land? Voordat ook dit argument van stal wordt gehaald: kantoren slopen is misdadige ecologische verspilling. Dat zou juist GroenLinks-politicus van Poelgeest moeten beseffen. En anders wel dit duurzame credo: een groen kantoor is vooral een kantoor dat er al staat.

Dat zit zo: bij energie die nodig is voor wonen en kantoorwerken denken we vooral aan de operationele energie: het stoken, koelen en elektriciteitsverbruik van een woning of kantoor. Over het hoofd wordt gezien dat die energie in het niet valt bij het néérzetten van een gebouw: de zogenaamde ‘belichaamde’ energie.

 

Aan bouwen wordt in geld 5 procent van het BNP uitgegeven, doch er wordt  40 procent van de energie opgemaakt en 35 procent van de grondstoffen in verwerkt. Het smelten van staal, het produceren van cement en beton zijn allemaal enorm energie-intensieve processen die ergens ver uit ons zicht plaatsvinden. De ‘energie-terugverdientijd’ van sloop en nieuwbouw is circa 50 jaar. Dat komt omdat nieuwbouw ongelofelijk veel energie kost.

Niet doen dus, slopen, in ieder geval niet met het doel weer te gaan bouwen.

 

Opkoopfonds overwegen

Maar welk idee kunnen we de Gemeente of een nieuw kabinet dan wel meegeven, zodat het algemeen belang maximaal gediend wordt ? De overheid zou een opkoopfonds kunnen overwegen dat tegen bodemprijzen de kantoren overneemt en omzet in nuttige bestemmingen als studentenflats, varkensflats, ruimtes voor indoor groenteteelt of goedkope bedrijfsruimtes. Pensioenfondsen moeten daarbij grote verliezen nemen, maar de beleggingen zijn hun eigen domme fout geweest die niet met gemeenschapsgeld vergoed moet wordt.

 

Acceptatie van zo’n rigoreus plan staat of valt bij de bredere acceptatie dat er in 2008 een einde is gekomen aan het economische sprookje waarin  30 jaar lang de bomen met telkens meer schulden en krediet tot in de hemel konden groeien. Met alle luchtkastelen die daarbij hoorden, zoals hele hoge rendementen voor pensioenfondsen (de lage kapitaalmarktrente geeft dat al een tijdje nuchter aan) of de geldmachine die de gronduitgifte van gemeentes aan projectontwikkelaars leek te zijn.

 

Verduurzamen

Pas als dit inzicht in volle ontnuchtering door is gedrongen kunnen de excessen van de kredietbubbel bij de wortel worden gesaneerd. Bijvoorbeeld zullen we dan van banken die in de problemen raken, de rotte delen eindelijk durven laten verdwijnen, onder nationalisering van de voor publiek cruciale onderdelen.

 

Een voorbeeld van zo’n rot onderdeel? Financiering van commercieel vastgoed. Schrappen, afpakken, nationaliseren, verduurzamen. Dat moet een GroenLinkser als van Poelgeest toch aanspreken….

 

De Amsterdamse GroenLinks-wethouder Maarten van Poelgeest