Zuidas: reconstructie van een grootstedelijk drama

01feb 2012februari 2012
Ron Voskamp

Ron Voskamp, voormalig medewerker van projectbureau Zuidas, kijkt terug op het Babylonische project aan de Amsterdamse ring. “Dit gaat nog 60 jaar duren”

Op 2 februari wordt naar verwachting het Bestuurlijk Besluit genomen tussen Rijk en Amsterdam om de Ringweg A10 ter hoogte van de Zuidas in een tunnel te leggen. Dit is een voorlopig hoogtepunt in het zich al ruim een decennium voortslepende theaterstuk over de Zuidas. Na meer dan tien jaar rekenen, tekenen en vergaderen, komt de door Amsterdam zo gewenste tunnel er. Als de lucht- en geluidoverlast van auto’s en vrachtauto’s weg is, kunnen eindelijk de ramen aan de Zuidas open. Het heeft bloed, zweet en tranen gekost. In een sfeer van geld en macht heeft zich daar een stedelijk drama afgespeeld met in de hoofdrollen het koppel burgemeester Job Cohen en Zuidas-ceo Jan Stoutenbeek. Samen hielpen ze project Zuidas bijna de vernieling in en samen verlieten ze voortijdig het strijdtoneel. Het bolwerk Zuidas stond begin 2009 op instorten en lijkt nu als een Phoenix uit zijn as te herrijzen. Een korte reconstructie.

Een droom die werkelijkheid lijkt te worden
Amsterdam had een droom over een nieuw stedelijk centrum van internationale allure dat de stadsdelen Zuid en Buitenveldert met elkaar zou moeten verbinden. Met de uitvoering van het masterplan, dat begin 1998 door de gemeenteraad werd omarmd, zou die droom werkelijkheid moeten worden. Een probleem vormde de bundel infrastructuur die het gebied in tweeën snijdt. Met het zogenaamde dokmodel, waarmee de ringweg A10 en de trein- en metrosporen in tunnels onder de grond komen te liggen, kon dat probleem ‘eenvoudig’ worden opgelost. Geld was geen probleem. De interneteconomie draaide op volle toeren en Amsterdam vulde haar zakken rijkelijk met de grondopbrengsten van nieuwe kantoorgebouwen die overal in Amsterdam uit de grond zijn gestampt.

 

Ook de Zuidas zou héél veel geld opleveren. In het plan was ruimte voor zo’n één miljoen vierkante meter vloeroppervlak in torens van honderd meter. Een vierkante vloeroppervlak van een gebouw levert de gemeente bij start bouw voor een periode van vijftig jaar rond de 1.100 euro op. Dat was een aantal jaren geleden de gangbare grondprijs aan de Zuidas. De grond wordt door Amsterdam in erfpacht uitgegeven, waardoor de eigenaar van een gebouw na vijftig jaar de rekening opnieuw gepresenteerd krijgt van de gemeente. Een miljoen vierkante meter levert de gemeente bij het slaan van de eerste paal dus zo’n slordige 1,1 miljard euro op. De Zuidas was vanaf het begin een marktsucces. Binnen de kortste keren was zo’n 550.000 vierkante meter daadwerkelijk gebouwd. Die kantoorgebouwen werden betrokken door nationaal en internationaal aansprekende financiële instellingen, advocaten- en adviesbureaus.

 

De eerste berekeningen van het dokmodel maakten Amsterdam al snel duidelijk dat zij de kosten hiervan niet alleen kon opbrengen. Daarvoor was financiële steun van het Rijk nodig. Burgemeester Job Cohen en directeur van het gemeentelijke projectbureau Zuidas Jan Stoutenbeek togen naar Den Haag, waar Cohen nog goede contacten onderhield met zijn vroegere collega minister van financiën Gerrit Zalm. Zalm, gewaarschuwd door het financiële debacle van de NoordZuidlijn in datzelfde Amsterdam, stelde als eis dat de banken voor 60 procent zouden moeten participeren in het dokmodel van projectbureau Zuidas. En banken als ABN Amro, ING en Rabobank hadden daar wel oren naar. Met het fabelachtige decor van indrukwekkende computeranimaties, beloofde het project Zuidas gouden bergen. Bankiers binden in dat soort situaties snel de stijgijzers onder de schoenen.

 

En toen ging het mis
Het projectbureau moest een commerciële onderneming worden. In 2006 werd Eelco Brinkman, op dat moment voorzitter van Bouwend Nederland en één van de meest invloedrijke mannen van Nederland, president-commissaris. Stoutenbeek benoemde zichzelf tot chief executive officer (ceo), want dat toont beter in de wereld van het grote geld. Topspecialisten werden ingevlogen om de wensen van de banken technisch, financieel en organisatorisch in te passen. Het dokmodel met de tunnels werd binnen de kortste keren een gedrocht, waarvan de kosten omhoog schoten. De businesscase – met daarin opgenomen de tijdsplanning, geraamde kosten, geprognotiseerde opbrengsten en risicoanalyse – kleurde stevig rood. Dat kon niet de bedoeling zijn. Zonder enig probleem werd er zo’n honderdduizend vierkante meter extra gebouwen uit de hoge hoed getoverd, waarmee de businesscase weer netjes met zwarte cijfers geschreven kon worden. Waar die extra vierkante meters ooit zouden komen, was van later zorg. Het dokmodel werd een obsessie voor Amsterdam. Andere varianten zijn nooit serieus bekeken.

Ook Cohen geloofde onvoorwaardelijk in het dokmodel. In het boekje ‘Wandeling door een historisch besluit’, dat als promotiemateriaal is uitgegeven, kijkt Cohen virtueel terug vanuit 2020 en mijmert over wat er in Zuidas bereikt: “Ongelooflijk toch, zoals het geworden is? (…) Dat het allemaal gelukt is en hoe, eigenlijk kan ik er met de pet nog niet bij”. Het totale nieuwbouwprogramma op de Zuidas was inmiddels opgelopen tot zo’n drie miljoen vierkante meter aan gebouwen, exclusief parkeergarages. Circa 2 miljoen vierkante meter zou naast de tunnels in de zogenaamde ‘flanken‘ komen en 920.000 vierkante meter op de tunnels van het dokmodel.
Stoutenbeek regeerde met ijzeren hand, alles-bepalend en alles-controlerend. Hij had een bijzondere gave, een groot strategisch denkvermogen. Stoutenbeek dacht niet een, maar wel vijf stappen vooruit en werd daar terecht als tamelijk geniaal in beschouwd. Het enige wat hij niet onder controle had, was de zich eind 2007 openbarende vastgoedfraude die zich volgens de media voor een belangrijk deel op de Zuidas zou hebben afgespeeld. De kredietcrisis, waardoor de banken zich ijlings terugtrokken uit het giga-project Zuidas, deed de rest. Het Babylonische bastion Zuidas stond op instorten.

Het eindspel
Er moest wat gebeuren om de Zuidas van de ondergang te redden. Het Rijk stelde begin 2009 Dirk Jan van den Berg, voorzitter van het College van Bestuur van TU Delft, aan als Rijksvertegenwoordiger. Zijn taak was het dokmodel te herstructureren en financieel haalbaar te maken. Van den Berg nam het roer van Stoutenbeek over. Hij toonde leiderschap, formeerde een team van specialisten om zich heen, gaf ze hun zelfvertrouwen terug en binnen de kortste keren kleedde hij het gedrocht dokmodel tot op het bot uit. Tot ieders verbazing maakte Van den Berg als met een toverstokje het dokmodel ineens weer haalbaar. En dat nog wel zonder participatie van banken. Mei 2009 besloot Stoutenbeek per 1 augustus te stoppen als ceo van Zuidas. In het persbericht dat Amsterdam uitbracht stond: "Stoutenbeek heeft aangegeven, na zich meer dan tien jaar bezig te hebben gehouden met de ontwikkeling van de Zuidas, een andere passende functie te ambiëren binnen de gemeente Amsterdam”.

 

Toen Job nog een ambtsketen droeg

Stoutenbeek, die opzichtig had gefaald, kon zo met opgeheven hoofd het strijdtoneel verlaten. Hoe kon dat nou? Een aantal dagen vóór het persbericht had hij – terzijde gestaan door een indrukwekkende advocaat – burgemeester Cohen en zijn manschappen flink onder druk gezet met als uitkomst een contract dat Stoutenbeek en de gemeente Amsterdam tot zijn pensionering aan elkaar zou verbinden. Zo gaan die zaken op dat niveau. Nog verbazingwekkender was dat Cohen als burgemeester op de afscheidsreceptie van Stoutenbeek, waar de gehele advies- en vastgoedwereld aanwezig was, woorden tekort kwam om Stoutenbeek te loven voor zijn inzet en prestaties. Inmiddels, een paar jaar later, heeft Stoutenbeek nog altijd geen passende functie binnen de gemeente Amsterdam bekleed. Ook Cohen, die als voorzitter van het bestuurlijk overleg Zuidas deze wanorde heeft laten ontstaan, vertrok voortijdig van het toneel in Amsterdam, om als partijleider van PvdA Nederland van de ondergang te redden.

Hoe staat het er nu voor
Morgen is er dan het voorlopige hoogtepunt voor de Zuidas. Na meer dan tien jaar soebatten tussen Rijk en Amsterdam komt er een besluit over de tunnel voor de A10. Het heeft bloed, zweet en tranen gekost, maar dat mag dan ook wel voor die 150 miljoen euro die tot nu toe al aan het rekenen, tekenen en vergaderen voor het Dokmodel zijn gespendeerd.

Maar hoe ziet de toekomst van Zuidas er nou verder uit? Volgens de huidige plannen moet er nog zo’n 2,3 miljoen vierkante meter aan gebouwen worden ontwikkeld en gebouwd om de businesscase sluitend te krijgen. Met een bouwproductie van 40.000 vierkante meter per jaar, dat is de gemiddelde productie aan de Zuidas van 1998 tot heden, wordt dat dus nog zo’n zestig jaar doorbouwen. Zestig jaar lang betonmolens en bouwkranen. Het is nog maar de vraag of die 40.000 vierkante meter per jaar werkelijk zal worden gehaald, gezien de immense leegstand onder kantoorgebouwen in en om Amsterdam.

 

Positief leek in eerste instantie dat Van den Berg en zijn team het bouwvolume van kantoren, woningen en winkels op de tunnels hebben verlaagd van 920.000 vierkante meter naar 770.000 vierkante meter. Als reden hiervoor werd aangeven dat dit de leefbaarheid ten goede komt. Een nobel streven, maar wat blijkt? In de nieuwe plannen zijn bovengrondse parkeergarages opgenomen met 6.000 parkeerplaatsen; zo’n 20 voetbalvelden bij elkaar. Hoe haal je het in je hoofd om voor miljarden ondergrondse tunnels te maken om vervolgens daarop 20 voetbalvelden aan parkeergarages te bouwen? Daar zal het laatste woord nog niet over gesproken zijn. Er zal in Zuidas nog heel wat gerekend, getekend en vergaderd worden. Maar daar hebben ze dan ook nog zeker zestig jaar de tijd voor.

    

Persoonlijk

Tussen 2001 tot 2009 heb ik – Ron Voskamp – in opdracht van Amsterdam Zuidas meegewerkt aan de ontwikkeling van Zuidas. Ik heb bij projectbureau Zuidas daadwerkelijk ervaren dat een gedwongen groepsleven, waarin iedere activiteit van hogerhand wordt bepaald, mensen kan veranderen. Geld en macht kunnen menselijke waarden vernietigen. Ik ben daar van medio 2007 tot medio 2008 letterlijk goed ziek van geweest. Ik heb me lang afgevraagd hoe het mogelijk is geweest dat ik mijn eigen waarden toen losgelaten heb? Uiteindelijk is mijn tijd in Zuidas voor mij een bijzonder waardevolle periode gebleken. Het heeft mij meer dan ooit inzicht gegeven in mijn eigen waarden, dat wat ik écht belangrijk vind. Dit inzicht is voor mij aanleiding geweest om de betekenis van ‘waarde’ verder te onderzoeken. Dat heeft geresulteerd in een zienswijze met praktische modellen die waarde zichtbaar en toepasbaar maken. Ik heb het ‘Waardebril’ genoemd. Stap voor stap zal ik de resultaten van het onderzoek openbaren op www.waardebril.nl en medio dit jaar publiceren in een boek.

Het is tijd om in actie te komen. In een wereld waar alles om geld draait, kunnen we alleen samen het verschil maken