Arme villabezitters

26jun 2012juni 2012
Jesse Frederik

Niet iedereen wordt even hard getroffen door de woningmarktmalaise. Het zijn de rijkaards die de meeste moeite hebben hun woning nu te verkopen.

De makelaarsvereniging heeft gelijk: het huizentreintje bestaat. Woningverkopers worden zelf woningkopers en verkopen zorgen dus voor nieuwe aankopen. Nu starters er de brui aan geven loopt het huizentreintje echter vertraging op. Het woningaanbod op Funda is uitgedijt van 125.000 in september 2007 naar 264.000 in juni 2012. Het zou, veronderstellende dat er geen woningen aan het aanbod worden toegevoegd, in het huidige tempo 840 dagen duren voordat alle woningen zijn verkocht. 

 

Arme villabezitters
Alle woningeigenaren hebben last van de woningmarktmalaise, maar het zijn de eigenaren van dure woningen die er het meest last van hebben. Vreemd als het mag klinken raakt het gebrek aan starters het hoogste prijssegment het meest. Overwinsten uit de verkoop in lagere prijssegmenten vinden in goede tijden hun weg naar de hogere prijssegmenten. Woningverkopers houden na het aflossen van hun hypotheek geld over. Geld dat men vervolgens besteedt aan een duurdere woning.
 
Een voorbeeld: Henk koopt een huis van Pieter voor €100.000. Pieter lost zijn hypotheek van €50.000 af, leent vervolgens €75.000 bij en koopt een huis van €125.000 van Sjaak. Sjaak lost zijn hypotheek van €62.500 af, leent €93.750 en koopt een woning van €156.250. Herhaal dit patroon nog 10 keer en men zit op een woning van een miljoen. Door het steeds doorschuiven van de overwaarde worden de prijzen in het hoogste segment opgestuwd. 
 
Grafiek 1: Voorbeeld van het huizentreintje
 
 
Door de woningmarktcrisis daalt de overwaarde of wordt deze zelfs negatief. Men heeft dus minder eigen geld om een woning mee te kopen. Bovendien zijn banken voorzichtig in de kredietverlening als men geen eigen geld meebrengt, zeker bij woningen van meer dan een miljoen. Het verschil tussen het bod dat men in goede tijden kon doen op een woning en het bod dat men in slechte tijden kan doen is daarom het grootst bij de miljoenenwoningen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat hier de grootste klappen vallen. 
 
Villabezitters willen net als iedereen liever niet zakken in prijs. Miljoenenwoningen blijven daardoor onverkocht. In het huidige tempo zou het maar liefst vijf en een half jaar duren voordat het woningaanbod met een vraagprijs van meer dan een miljoen is verkocht is. Woningen in het hoogste prijssegment zijn dus nog zwaar overgewaardeerd. 
 
Grafiek 2: Aantal dagen aan woningaanbod per prijssegment (Bron: Funda met dank aan @Woningnieuws)
 
Een voorbeeld van de mate van overwaardering in het hogere prijssegment is de veiling van het landhuis van Winston Bogarde. Het landhuis werd in de markt gezet met een vraagprijs van maar liefst €3,5 miljoen. Na vier jaar te koop te hebben gestaan bracht de villa op de veiling slechts €1,1 miljoen op.  De koper was Bogarde’s bankier Van Lanschot, andere bieders wilden blijkbaar niet hoger gaan dan €1,1 miljoen.  
 
Conclusie
Als vraag en aanbod ver uit elkaar liggen dan moet de prijs zich aanpassen zoals elke econoom weet. Nergens is het verschil tussen de vraag en het aanbod groter dan in de hogere prijssegmenten van de woningmarkt. Veel rijkaards die in de afgelopen jaren een villaatje kochten, vaak ook als investering, moeten dus verliezen nemen. De grootste klappen moeten nog vallen.

Het is tijd om in actie te komen. In een wereld waar alles om geld draait, kunnen we alleen samen het verschil maken