De slowmotion vastgoedcrisis

23feb 2012februari 2012
Jesse Frederik

De slowmotion crisis op de Nederlandse huizenmarkt woekert voort. Zelfs de banken kunnen er niet meer omheen.

Sinds de kredietcrisis zit de woningmarkt in een slop. Onze woningmarktcrisis verschilt echter van de crisis in de VS. Terwijl het aantal transacties bijna is gehalveerd daalde de prijs tot nog toe met slechts 10 procent. Nederland doorgaat een slow motion crisis. Een slow motion crisis is een crisis waarin de prijzen langzaam dalen, maar de vraag compleet inzakt. Als de vraag naar woningen wegvalt kunnen er twee dingen gebeuren: het aantal woningtransacties kan dalen of de prijs kan dalen. In Nederland is met name het aantal transacties gedaald.

 

De logica van de slow motion crisis
Gert-Jan Dennekamp van de NOS becijfert dat er sinds 2008 23.000 woningen met verlies zijn verkocht. Dat is slechts 4,2 procent van het totaal aan verkochte woningen. Nederlandse woningverkopers willen hun huis niet met verlies verkopen zo blijkt. Mensen vinden het natuurlijk altijd vervelend om verlies te nemen terwijl de buurman drie jaar eerder nog vette winst boekte, maar uniek aan Nederland is de grote hypotheekschuld. 
 
Bij de aankoop staan veel Nederlandse woningen al ‘onder water’ (de schuld is groter dan de waarde van de woning) en door de prijsdalingen is dit alleen maar erger geworden. Hierdoor maken woningbezitters niet alleen minder winst, ze blijven bij verkoop ook nog eens met een restschuld zitten. In veel staten in de VS wordt de restschuld kwijtgescholden bij verkoop van de woning. In Nederland is de woningkoper echter volledig aansprakelijk voor de restschuld. De prikkel is er dus om de vraagprijs niet onder de waarde van de hypotheek te laten dalen. 
 
Starters en doorstromers
De prijsaanpassing verloopt het traagst in het segment dat voor starters het belangrijkst is. Dit zet de woningmarkt volledig op slot. Starters kopen vaak woningen van voormalig starters die willen doorstromen naar een betere woning en zetten zo een keten van verkopen in gang. Deze groep doorstromers heeft echter de grootste problemen met restschulden. Volgens het CBS hebben woningbezitters tot 35 jaar (veelal starters) €118,5 miljard aan hypotheekschuld uitstaan, terwijl hun woningen €113,7 miljard waard zijn. In 2006 had 68 procent van de starters een schuld groter dan de waarde van de woning zo blijkt uit het vierjaarlijks WoON onderzoek.
 
Tegelijkertijd hebben starters zelf minder financieringsmogelijkheden en zijn ze onzeker over de toekomst. De starterleningen zijn op, banken hebben op de rem getrapt en de toezichthouder is strikter. Starters zijn zelf ook minder geneigd om grote schulden op zich te nemen om een woning te kopen waarvan de verwachting is dat deze nog verder in prijs zal dalen in de komende jaren. Omdat starters minder willen en kunnen uitgeven aan een woning zou de prijs eigenlijk flink moeten dalen. Dit gaat echter bijzonder lastig, omdat doorstromers niet met een restschuld willen overblijven. 
 
Groeiend aanbod
Omdat er geen doorstroom meer plaats vindt en woningen onrealistisch hoog zijn geprijsd blijven huizen onverkocht. Inmiddels staat 38 procent van het woningaanbod al langer dan een jaar te koop en 7 procent zelfs al langer dan drie jaar. Een flinke stijging ten opzichte van 2008 (zie grafiek)
 
Grafiek 1: Woningaanbod naar looptijdklassen (Bron: NVM)
 
 
Het woningaanbod is gegroeid van 125.000 eind 2007 naar 255.000 woningen. Het zou, veronderstellende dat er geen nieuwe woningen aan het aanbod worden toegevoegd, nog meer dan 2 jaar duren voordat al deze woningen zijn verkocht. Een gigantische stijging ten opzichte van eerdere jaren. 
 
Grafiek 2: Aantal maanden aan woningaanbod (Bron: Funda, Huizenzoeker en Kadaster)
 
 
Conclusie
Aan de optimist de taak om uit te leggen hoe 25 maanden aan woningaanbod weggewerkt gaan worden zonder scherpe prijsdalingen. Curieus is dat er vandaag de dag eigenlijk nauwelijks meer echte optimisten zijn te vinden. De meest optimistische noot die er wordt geslagen in vastgoedland is dat we geen herhaling van de vastgoedcrisis van de jaren ’80 zullen meemaken. De Rabobank en ING verwachten beide over 2012 een prijsdaling van 5 procent  en zien tot 2015 geen herstel. Als zelfs belanghebbenden pessimistisch worden — hoed u dan.