De slow motion crisis op de woningmarkt

27sep 2011september 2011
Jesse Frederik

De woningmarkt zit in een slop, maar de prijsdalingen zijn nog steeds mild in vergelijking met andere landen.

“Om één of andere reden wil de Nederlandse huizenmarkt niet luisteren [naar de somberaars]. De prijzen dalen wel, maar de kladderadatsch komt maar niet,” schrijft NRC journalist Menno Tamminga in een recensie van het boek De Schuldenberg van Jaap van Duijn. Tamminga lijkt zich niet te realiseren dat de Nederlandse woningmarkt al is ingestort, zij het op een andere manier dan in andere bubbellanden. De jaaromzet op de woningmarkt is sinds de piek in april 2008 al met 41 procent gedaald!
 
Grafiek 1: Jaaromzet Nederlandse woningmarkt (Bron: Kadaster en eigen berekeningen)
 
De daling van de jaaromzet is grotendeels te wijten aan de ineenstorting van het aantal woningtransacties, dat sinds de crisis met meer dan 40 procent is gedaald, en niet aan prijsdalingen. Het lage aantal woningtransacties heeft zich vertaald in een groeiend aanbod aan te koop staande woningen. Dit is een ander soort vastgoedcrisis dan in bijvoorbeeld de VS, waar de prijzen zich veel sneller hebben aangepast aan de achterblijvende vraag. 
 
Nederlandse slow motion en Amerikaanse fast forward
De druk om de prijs te laten zakken is in de VS veel groter door de grote hoeveelheid gedwongen verkopen. Het schaduwaanbod aan woningen in de gedwongen verkoop is naar schatting anderhalf maal zo groot als het aanbod aan reguliere koopwoningen. Veel hypotheekleningen zijn in de VS ‘non-recourse loans’, d.w.z. dat een eventuele restschuld niet op de kredietnemer is te verhalen. Het maakt voor de kredietnemer dus weinig uit of de woning nu verkocht wordt voor 100 procent van de hypotheekwaarde of minder. Hierdoor kunnen de prijzen zich makkelijker aanpassen.
 
In Nederland zijn veel woningverkopers juist afkerig om hun prijs te laten zakken onder de waarde van hun hypotheek omdat zij wél de restschuld moeten betalen. Door deze onwil de prijs te laten zakken passen de woningprijzen zich veel langzamer aan. De druk om te verkopen is ook kleiner omdat het kabinet de dubbele hypotheekrenteaftrek op de te koop staande woning heeft verlengd van 2 jaar naar 3 jaar. Men hoeft dus niet te vrezen voor onbetaalbare dubbele maandlasten zolang de woning maar binnen drie jaar verkocht wordt. Zelfs dit lijkt sommigen echter niet te lukken, 5 procent van het woningaanbod staat nu al meer dan 3 jaar te koop zo blijkt uit cijfers van de NVM. 
 
Deze belangrijke verschillen tussen de Amerikaanse en Nederlandse woningmarkt zorgen ervoor dat het aanbod aan koopwoningen verhoudingsgewijs veel groter is in Nederland dan in de VS. Veronderstellende dat er geen nieuwe woningen worden toegevoegd aan het woningaanbod, zou het nog 24 maanden duren voordat het reguliere woningaanbod in Nederland is verkocht. In de VS zou het maar 7 maanden duren. (zie grafiek 2).  
 
Grafiek 2: Aantal maanden aan regulier woningaanbod in de VS en Nederland (Bron: FRED Economic Data, Funda, Kadaster en eigen berekeningen)
 
Deze grafiek is wel enigszins misleidend omdat er in de VS, zoals eerder gezegd, ook nog sprake is van een groot schaduwaanbod. CoreLogic schat dit aanbod op ongeveer 1,8 miljoen woningen, of ongeveer 9 maanden aan aanbod. In werkelijkheid is er dus ongeveer 16 maanden aan woningaanbod in de VS. Maar zelfs als het schaduwaanbod wordt meegerekend is Nederland nog steeds de onbetwiste winnaar. 
 
Bovendien is er ook sprake van een zekere mate van onderschatting van het Nederlandse woningaanbod. In deze grafiek is het woningaanbod op Funda gebruikt. Funda laat echter alleen het aanbod dat staat ingeschreven bij makelaars zien. Wordt ook het particuliere woningaanbod meegenomen, zoals sites als Jaap.nl wel doen, dan zou het nog 29 maanden duren voordat het hele woningaanbod is verkocht. 
 
Waar blijft de kladderatsch?
Wil de ‘kladderadatsch’ op de Nederlandse woningmarkt uitblijven dan moet men willen geloven dat het woningaanbod zal teruglopen zonder dat de prijs zich hoeft aan te passen. Buiten een miraculeus vraagherstel is dit onmogelijk. De striktere hypotheekregels en de dalende behoefte aan een koopwoning bij consumenten maken een stijging van de vraag onaannemelijk. 
 
De verlaging van de overdrachtsbelasting heeft bovendien niet gezorgd voor een terugloop van het woningaanbod. Het woningaanbod groeit nog steeds door ondanks een de facto prijsdaling van ongeveer 4 procent. De markt laat dus zien dat veel grotere prijsdalingen nodig zijn om vraag en aanbod weer op elkaar af te stemmen. Het aanbod kan niet tot in het oneindige doorgroeien — op een gegeven moment zijn prijsdalingen onvermijdelijk.