De vastgoedprofessor en zijn belangenconflicten

01nov 2011november 2011
Jesse Frederik

Hoe onafhankelijk is hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz?

Piet Eichholtz is een veelgeraadpleegd professor vastgoedfinanciering aan de universiteit van Maastricht. De kwaliteitskranten, de Volkskrant, het Financieel Dagblad en het NRC Handelsblad gebruiken hem sinds 2006 tezamen 52 keer als bron. Eichholtz wordt vaak gepresenteerd als een onafhankelijke expert, maar is dat wel zo?
 
Sinds 2006 heeft Eichholtz een gesponsorde leerstoel van Fortis. Inmiddels is deze leerstoel ondergebracht bij ANB/AMRO. Bovendien heeft Eichholtz menig nevenfunctie in de vastgoedsector. Naast zijn werkzaamheden als hoogleraar is Eichholtz ook oprichter en mede-eigenaar van financieel adviesbureau Finance Ideas, werkt hij als adviseur bij Rabo bouwfonds en zit hij in de raad van advies van vastgoedbelegger Redevco en vastgoedontwikkelaar RO Groep. In het verleden was Eichholtz ondermeer ook werkzaam bij de NIBC bank en bij het ABP.
 
Eichholtz laat zich vaak positief uit over de vastgoedmarkt. Toch wordt Eichholtz in slechts één van de 52 artikelen waarin hij als bron wordt gebruikt geïdentificeerd als een hoogleraar die betaald wordt door Fortis/ABN. Dit enige artikel gaat dan ook over gesponsorde leerstoelen.  In geen enkel artikel wordt het scala aan nevenfuncties van Eichholtz genoemd.
 
De Eichholtz lobby
In zijn mediacontacten neemt Eichholtz vaak een vastgoedvriendelijk standpunt in. Eind 2007 prees Eichholtz bijvoorbeeld de Amerikaanse aanbieders van Nederlandse ‘subprime’ hypotheken ELQ, dochter van Lehman Brothers, en Sparck, dochter van Citigroup. ‘Belachelijk dat grote banken mensen ‘met een vlekje’ nooit willen helpen,’ zei Eichholtz tegen het AD.  Een jaar later zat Eichholtz voor een Kamercommissie, waar hij constateerde dat er in Nederland geen woningmarktcrisis zou plaatsvinden. “Nederland [heeft] geen subprime hypotheekmarkt,” constateerde Eichholtz. Ook geloofde hij dat de crisis, net als in 1998 toen het hedgefonds LTCM crashte, snel zou overwaaien. 
 
Later speelde Eichholtz een rol bij de lobby voor maatregelen die de crisis op de woningmarkt een halt toe zouden moeten roepen. Eichholtz pleitte voor het verhogen van de nationale hypotheekgarantie (NHG) grens. Al in december 2008 was door de kamer een motie aangenomen over het verhogen van de NHG.  Toenmalig minister Bos weigerde hier echter uitvoering aan te geven omdat hij de verhoging te riskant en bankvriendelijk achtte. In mei 2009 verschijnt een onderzoek van Eichholtz en promovendus Cosemans  dat concludeert dat de verhoging van de NHG de woningmarkt zal helpen en de risico’s op verliezen voor de staat gering zijn. “De conclusie ondersteunt de lobby van de bouw- en woningmarkt van de afgelopen vijf maanden richting het kabinet,” schrijft het Financieel Dagblad in reactie op het onderzoek.  
 
In de 15 artikelen die landelijke en regionale dagbladen publiceren over het onderzoek wordt in slechts één artikel vermeld dat Eichholtz door de stichting waarborgfonds eigen woning, verantwoordelijk voor het beheer van de NHG, is betaald om het onderzoek te schrijven. Gevraagd naar de opdracht zegt Eichholtz te hebben afgesproken dat, ook als de uitkomst van het onderzoek slecht zou uitpakken voor de stichting, het rapport gepubliceerd zou worden en hij gewoon betaald zou worden. ‘Zo garandeer je onafhankelijkheid,’ zegt Eichholtz tegen FTM. ‘Als consultant moet je luisteren naar je opdrachtgever, als academicus doe je aan waarheidsvinding.’
 
Eichholtz zegt het melden van belangenconflicten in artikelen voor te staan. In het artikel van Eichholtz, dat werd gepubliceerd in het prominente economenblad ESB, vermeldde hij echter niet dat het onderzoek werd verricht in opdracht van de stichting WeW. Noch werd dit duidelijk uit de grote meerderheid van de media aandacht die aan het artikel werd besteed. 
 
Eichholtz en de overdrachtsbelasting 
Twee jaar later verwachtte Eichholtz dat de verlaging van de overdrachtsbelasting voor ‘een sterk effect’ zou zorgen. ‘Mensen zullen de komende maanden meer bereid zijn om een huis te kopen. Ze zijn zeker enkele duizenden euro’s goedkoper uit,’ zei Eichholtz. Politici zouden ook wel gek zijn als ze over een jaar opnieuw de overdrachtsbelasting zouden verhogen volgens Eichholtz. ‘Dat zou een erg impopulaire maatregel zijn. Geen politicus draait dit terug.’ Zijn collega hoogleraar Hugo Priemus was minder optimistisch, ‘de woningmarkt blijft een slechte markt zonder teken van herstel.’
 
Priemus kreeg gelijk. Het aantal woningtransacties steeg met slechts 3,9 procent op jaarbasis in het derde kwartaal van 2011. Alleen in juli, met de grote publiciteit rond de verlaging van de overdrachtsbelasting, leefde het aantal woningtransacties tijdelijk op. ‘[De stijging in de maand juli] heeft zich in de maanden daarna niet doorgezet,’ schrijft de Nederlandse Vereniging van Makelaars bij de presentatie van de kwartaalcijfers. 
 
De woningmarkt en Eichholtz
Doordat Eichholtz als één van de weinigen nog een relatief positief geluid laat horen over de woningmarkt wijzen belangenorganisaties graag naar hem als een “onafhankelijke” deskundige. Rob Mulder van de Vereniging Eigen Huis (VEH) schrijft bijvoorbeeld ‘blij verrast’ te zijn met een interview waarin ‘een deskundige als professor Eichholtz’ uitlegt waarom het met de woningmarktcrisis wel meevalt. Daan Keij, lobbyist voor de NVM, was over hetzelfde interview met Eichholtz al even enthousiast. ‘Een sterk interview met een échte woningmarktprofessor,’ oordeelt Keij.
 
Opmerkelijk is dat het academische werk van Eichholtz de pessimistische conclusies over de woningmarkt van economen als Dolf van den Brink en Hugo Priemus lijkt te ondersteunen. Eichholtz is de auteur van de befaamde Heerengrachtindex, een index van de prijzen van koopwoningen aan de Heerengracht sinds 1628. Deze index laat zien dat de prijs van koopwoningen op het hoogste niveau in vier eeuwen staat. ‘Dat klopt,’ zegt Eichholtz. ‘Maar dat komt omdat er te weinig wordt gebouwd in Nederland. Het is heel simpel: Als het aanbod kleiner is dan de vraag dan stijgen de prijzen. Daar hoef je geen hoogleraar voor te zijn om dat te begrijpen, dat is gewoon middelbare school economie.’ 
 
Een echte woningmarktcrisis is er niet in Nederland en zal er ook niet komen volgens Eichholtz. ‘De markt is in evenwicht,’ zei Eichholtz tegen Trouw in april van dit jaar. ‘Hier en daar zit er misschien wat lucht in de markt. Maar het is zeer beperkt.’  In oktober beweert Eichholtz nogmaals dat de woningmarkt in Nederland ‘relatief gezond’ is. ‘Er dreigt geen vraaguitval en ook van een overaanbod van huizen is in Nederland geen sprake,’ aldus Eichholtz.  
 
Op het eerste gezicht lijkt er wel degelijk sprake van vraaguitval en overaanbod: het aantal woningtransacties is met 40 procent gedaald sinds 2007 en het woningaanbod op Funda is verdubbeld. Eichholtz hanteert echter een afwijkende definitie van overaanbod en vraaguitval. ‘Als je op Funda kijkt dan denk je, ja daar is toch duidelijk overaanbod,’ legt Eichholtz uit. ‘Maar dat is eigenlijk geen overaanbod. In woningen die te koop staan wonen gezinnen die ook weer een woning gaan kopen. Elke eenheid aanbod op Funda is daarom ook een eenheid vraag. Het ‘netto-aanbod’ is dus eigenlijk heel laag,’ zo verklaart Eichholtz
 
Middelbare school economie 
Deze opmerkelijke redenering wordt niet door iedereen gevolgd.  Econoom Merijn Knibbe, die eerder schreef over de –weinig accurate- woningmarkt voorspellingen van Nederlandse economen, zegt verbaasd te zijn over Eichholtz’ argumentatie: ‘Het lijkt erop dat Eichholtz zijn eerstejaarslessen economie is  vergeten. Hij verwart de behoefte aan koopwoningen met de koopkrachtige vraag naar koopwoningen.’ 
 
Voor de prijs- en transactieontwikkeling op de woningmarkt is de koopkrachtige vraag relevant, niet de behoefte. Om het verschil op eenvoudige wijze te illustreren: Stel dat iemand €200.000 uit de verkoop van zijn oude woning krijgt en nog eens €200.000 kan lenen van de bank. Deze persoon kan nu €400.000 bieden op een nieuwe woning. Stel nu dat deze zelfde persoon slechts €150.000 uit de verkoop van zijn oude woning krijgt en nog maar €150.000 kan lenen van de bank. In beide scenario’s is de behoefte aan een nieuwe woning even groot, in het tweede scenario is de koopkrachtige vraag echter 25 procent lager. Dit elementaire verschil tussen behoefte en koopkrachtige vraag is Eichholtz klaarblijkelijk ontgaan.
 

Eichholtz bezit een woning met een tuin van 6000 m2. Huize Eichholtz werd in 2002 aangekocht voor €775.000,-. Eichholtz probeerde de woning, zo blijkt uit de prijsgeschiedenis op makelaarssite miljoenenhuizen, in 2009 nog te verkopen voor €990.000. 

Geld als drijfveer
‘Eigenlijk had iemand anders de door Fortis gesponsorde leerstoel moeten gaan innemen,’ zegt Eichholtz tegen FTM. Toen verschillende kandidaten afhaakten vroeg de decaan Eichholtz, die was belast met het vinden van een geschikte kandidaat, of hij het niet kon doen. ‘Eigenlijk was dat voor mij een stap terug, ik was al hoogleraar, maar ik wilde niet dat de faculteit het geld zou mislopen,’ zegt Eichholtz. 
 
‘In het begin verliepen de contacten met Fortis via de raad van bestuur, maar sinds de kredietcrisis had ik alleen nog maar contact met de afdeling human resources (HR). Na de splitsing van Fortis kwam mijn leerstoel terecht bij ABN/AMRO. Ik heb een keer of 2-3 per jaar contact met HR en geef ook strategisch advies aan de vastgoedafdeling bij ABN/AMRO. Je wilt als hoogleraar toch ook graag je kennis in de praktijk brengen,’ zegt Eichholtz. 
 
Bij een bijzondere leerstoel spreekt de universiteit met een geldschieter voor een periode van 5 jaar af dat deze de leerstoel bekostigd. De geldschieter bepaalt het doel van de leerstoel en de onderzoekstaken van de leerstoel. ‘Mijn leerstoel moest onderzoek gaan doen naar vastgoedfinanciering,’ zegt Eichholtz. ‘Dat kwam goed uit want daar deed ik al onderzoek naar.’ 
 
Levert zo’n leerstoel geen belangenconflicten op? Kan je nog wel onafhankelijk zijn met een gesponsorde leerstoel? ‘Ja,’ antwoord Eichholtz. ‘Als je daar goede afspraken over maakt. De geldschieter mag bijvoorbeeld niet de publicatie van een artikel tegenhouden als een artikel hem niet bevalt. Zo wordt de academische onafhankelijkheid gewaarborgd.’
 
Onafhankelijk expert of horige?
Is Eichholtz gezien zijn belangenconflicten wel een onafhankelijke bron van expertise over de woningmarkt? Van subprime hypotheken tot de verlaging van de overdrachtsbelasting, Eichholtz staat altijd klaar om een positief geluid te laten horen. Op zijn minst lijkt het daarom van belang te melden dat hij belangenconflicten heeft.