De woningmarkt is nog steeds doodziek

01sep 2011september 2011
Jesse Frederik

De verlaging van de overdrachtsbelasting zorgde voor optimisme, maar dit optimisme lijkt niet gerechtvaardigd. De woningmarkt ligt nog steeds te rillen op zijn ziekbed.

 Sinds de aanvang van de crisis zijn er steeds meer ‘te koop’ borden te zien in de voortuinen van Nederlandse woningen. Het aanbod aan te koop staande woningen op Funda, de grootste huizensite van Nederland, is sinds de crisis bijna verdubbeld van 125.000 te koop staande woningen in september 2007 naar meer dan 246.000 woningen in augustus van dit jaar.

 

 

Grafiek 1: Woningaanbod op Funda.nl (Bron: Funda, met dank aan Floris Looijesteijn)


Er is onvoldoende vraag naar woningen. Wil de woningmarkt uit zijn slop komen dan moet het aanbod aan koopwoningen afnemen en moeten er meer woningen worden verkocht dan er te koop worden gezet. Uit onderstaande grafiek blijkt dat er jaarlijks nog steeds ongeveer 33.000 woningen worden toegevoegd aan het aanbod. Het verlagen van de overdrachtsbelasting heeft vooralsnog weinig gedaan om de situatie te verbeteren. Het aantal netto toevoegingen aan het woningaanbod nam alleen maar verder toe in juli en augustus van dit jaar. Dit ondanks het feit dat steeds meer te koop staande woningen, met name appartementen, worden verhuurd en dus worden onttrokken aan het woningaanbod.

 
Grafiek 2: Netto toevoegingen aan het aanbod aan te koop staande woningen op jaarbasis (Bron: Funda)


 
Wil het woningaanbod stabiliseren dan zal het aantal woningverkopen met 25% moeten toenemen (veronderstellende dat het aantal toevoegingen ongeveer gelijk blijft). Dit is nog lang niet voldoende voor een herstel. Zelfs als het aantal woningverkopen zou toenemen met 50%, dan duurt het nog tot 2016 voordat het woningaanbod weer op het niveau van voor de crisis is. De vooruitzichten zijn bovendien dat het aantal verkopen nog verder zal teruglopen wanneer de steunmaatregelen van de overheid, zoals de verhoging van de NHG-grens, aflopen en de effecten van het aanscherpen van de hypotheekregels merkbaar worden. 
 
Prijsdalingen?
Iedereen weet dat wanneer het aanbod groter is dan de vraag, de prijs moet dalen zodat vraag en aanbod weer op elkaar worden afgestemd. Er is bij woningverkopers echter een grote afkeer van het laten zakken van de prijs. Veel woningbezitters hebben grote schulden en zullen met een restschuld blijven zitten wanneer ze het huis niet voor een bepaalde prijs kunnen verkopen. Bovendien kunnen banken zelf soms de verkoop blokkeren wanneer er een restschuld zal overblijven. Hierdoor blijven de vraagprijzen eigenlijk veel te hoog, zoals ook de NVM erkent.
 
Als gevolg hebben de maandelijkse cijfers over de woningprijzen een hoogst kunstmatig karakter. Prijsvorming wordt belemmert door de begrijpelijke weerzin bij verkopers en banken om de prijs te laten zakken. Een woning die niet kan worden verkocht heeft eigenlijk nog geen prijs. De gepubliceerde cijfers kijken naar woningen die verkocht worden, terwijl er steeds meer woningen zijn die niet verkocht kunnen worden. Volgens het CBS zou de woningprijs met 8% zijn gedaald sinds augustus 2008, maar als woningen die al 8% van hun oorspronkelijke vraagprijs hebben afgehaald nog steeds niet kunnen worden verkocht, wat is dan de werkelijke prijs? 
 
Inmiddels staat 37% van het woningaanbod al meer dan een jaar te koop, 15% staat zelfs al meer dan 2 jaar te koop. De NVM laat zien dat deze groep uiteindelijk toch flink moet zakken in prijs om de woning nog te kunnen verkopen. Woningen die langer dan twee jaar te koop staan moeten gemiddeld 18% van hun oorspronkelijke vraagprijs afhalen. 
 
Ook neemt het aantal gedwongen verkopen toe, hoewel dit deels verborgen blijft doordat alleen cijfers over verkopen via een executieveiling beschikbaar zijn. Uit het jaarverslag van de NHG blijkt echter dat 70% van de gedwongen verkopen met een NHG garantie niet op een veiling plaatsvindt, maar gewoon via een makelaar verloopt. Veronderstellende dat de NHG cijfers indicatief zijn voor de rest van de markt, dan is het aandeel van gedwongen verkopen in de totale woningverkoop flink gestegen sinds de crisis.
 
Grafiek 3: Gedwongen verkopen als % van totale woningverkopen (Bron: Kadaster, NHG jaarverslagen 2006-2010 en halfjaarcijfers 2011, en eigen berekeningen)
 
Vooruitzichten
Het aanbod kan niet blijven groeien zonder dat dit een sterk negatief effect zal hebben op de woningprijzen. Naar mate er meer gedwongen verkopen plaatsvinden en woningen langer te koop staan zal er meer druk ontstaan om de prijzen te laten zakken. Wanneer de prijzen flink gaan dalen is een neerwaartse spiraal onvermijdelijk. De vraag naar woningen zal afnemen, niemand wil een woning kopen waarvan ze weten dat die minder waard gaat worden, en verkopers zullen hun prijs laten zakken om zo snel mogelijk van hun rap in prijs dalende woning af te komen. 
 
Op het moment is de woningmarkt, hoewel doodziek, nog steeds stabiel. Er is weinig paniekverkoop, waardoor de neerwaartse spiraal vooralsnog is vermeden. Dit lijkt echter vooral de stilte voor de storm. De woningmarkt volgt een onhoudbaar patroon waarin het aanbod almaar door blijft groeien en de prijzen zich niet aanpassen. Een deel van dit aanbod zal op een gegeven moment toch echt verkocht moeten worden, waardoor prijsvorming kan plaatsvinden en de prijzen aanzienlijk zullen dalen.