Duitsers schip in met Nederlands vastgoed

31jul 2012juli 2012
Jesse Frederik

De Volkskrant bericht dat veel leegstand Duitse eigenaren heeft. Ondermeer de omstreden KPMG kantoren kenden Duitse eigenaren.

 ‘Who’s on the other side, who’s the idiot?’ vraagt één van de hoofdpersonen in Michael Lewis boek The Big Short. ‘Dusseldorf, stupid Germans,’ krijgt hij te horen. ‘They take rating agencies seriously. They play by the rules.’ 

 

Niet alleen in de Verenigde Staten lijken ‘domme Duitsers’ in grandioze vastgoedverhalen te hebben geloofd. Uit een inventarisatie van de Volkskrant van 20 procent van de kantorenleegstand in Nederland blijkt dat er opvallend veel Duitse eigenaren zijn van problematisch vastgoed. Ruim een kwart van alle door Volkskrant onderzochte leegstaande kantoren was in handen van Duitse vastgoedfondsen. ‘Beleggen in vastgoed maakt deel uit van de Duitse cultuur,’ licht Rudolf de Boer van CBRE toe. ‘Duitsers zien onroerend goed als een degelijke belegging met niet per se het hoogste, maar wel een zeker en vast rendement.’
 
Grafiek 1: Eigenaren van leegstaand vastgoed (Bron: de Volkskrant)


 
KPMG en de Duitsers
Bij de gang van zaken rond de infame kantorenwissel van KPMG waren bijvoorbeeld uitsluitend Duitse eigenaren betrokken. Het voormalig hoofdkantoor van KPMG was in handen van Commerz Real Investmentgesellschaft. Het Duitse vastgoedfonds kocht het 40.000m2 grote kantoor in 1997 over van Amvest (een dochter van AEGON en PGGM) voor ongeveer €158 miljoen. KPMG sloot indertijd een huurcontract af tot 2010 voor ongeveer €135,- per vierkante meter. 
 
Toen het huurcontract afliep  verhuisde KPMG naar een nieuw kantoor een kleine kilometer verderop. In ruil voor het afsluiten van een langdurig huurcontract kregen de partners van KPMG een deel van de waardestijging van het nieuwe kantoor. Iedere partner zou naar verluid ongeveer €300.000 hebben verdiend op de lucratieve deal. Hoofdredacteur van vakblad Vastgoedmarkt Ruud de Wit typeerde het KPMG kantoor daarop als ‘een gebouw van schaamte en schande’. 
 
Het nieuwe KPMG kantoor kwam ook in handen van een Duitse belegger, IVG Immobilien. Het Financieel Dagblad onthulde in februari dat makelaar Savills een omstreden kickback constructie overeen was gekomen met Zeestraat Finance. De enige aandeelhouders van Zeestraat Finance waren Fred Meijer, de projectontwikkelaar van het nieuwe KPMG gebouw en directeur van het huisvestingsgenootschap van KPMG, en zakenpartner Leon Bots. Tweederde van de courtage die Savills als makelaar van IVG Immobilien ontving werd doorgesluisd aan Zeestraat Finance. Opmerkelijk, omdat Savills als makelaar optrad voor de kopende partij (IVG) en de verkopende partij (Zeestraat) eigenlijk niets met Savills te maken zou moeten hebben. 
 
Kantorenmarkt
De Nederlandsche Bank heeft al diverse malen gewaarschuwd voor de risico’s op de kantorenmarkt. Ruim 15 procent van de kantoorruimte in Nederland staat leeg en er vinden nauwelijks transacties plaats. Vrijwel iedereen is het er over eens dat de huidige waarderingen onrealistisch hoog zijn. Afwaarderingen kunnen echter grote gevolgen hebben. Nederlandse banken hadden per december 2011 ruim €57 miljard aan commercieel vastgoedleningen uitstaan. 
 
Grafiek 2: Leegstand in Amsterdam en Nederland (Bron: Vastgoedmonitor)