Huis kopen?

23jun 2011juni 2011
Gastauteur Follow the Money

Al ongeveer tweeënhalf jaar lang houdt de vastgelopen woningmarkt de gemoederen bezig, maar waar ligt nu eigenlijk de oorzaak van de problemen?

Deze zomer zal het kabinet Rutte met haar plannen komen om de gestrande woningmarkt vlot te trekken. Minister Donner kwam als eerste voor de dag. De minister presenteerde woensdag zijn voornemen om de overdrachtsbelasting af te schaffen. Hoe zijn plan moet worden betaald is nog niet geheel duidelijk, maar het is hoe dan ook een plan.

 

Verschillende lobbyorganisaties laten nu dan ook al hun respectievelijke proefballonnetjes op. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), Vereniging Eigen Huis (VEH) en de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) geven daarbij al tijden aan dat de grote mate van onzekerheid hét probleem op de woningmarkt vormt.

Tijdens de laatste Tweede Kamerverkiezingen werd beweerde de NVM dat consumenten te onzeker waren over de hypotheekrenteaftrek om op zoek te gaan naar een woning. Iemand als CDA kamerlid Knops sloeg daar na de verkiezingen weer politiek munt uit: “Veel kopers zijn onzeker over de hypotheekrenteaftrek, dat hoor ik van diverse makelaars. Straks hoeft dat niet meer, bij de nieuwe VVD-CDA-regering is de aftrek veilig."

Als gevolg van deze grotere zekerheid zou de markt zich volgens Knops herstellen, “de markt [gaat zich aantrekken] zo gauw het kabinet-Rutte op het bordes bij de koningin staat.”

 

Dalend aantal woningtransacties

Gezien de toewijding van het nieuwe kabinet aan ‘rust en vertrouwen’ op de woningmarkt werd verwacht dat de woningmarkt zich zou herstellen. NVM-voorzitter Ger Hukker stelde na het aantreden van het kabinet Rutte dat ‘mensen nu met een gerust hart een huis kunnen kopen.’

 

Het verwachte herstel bleef echter uit, sterker nog, de vraag naar koopwoningen nam alleen maar verder af. Google Trends kan mooi inzicht bieden in dat soort ontwikkelingen. Sinds de Tweede Kamerverkiezingen is het aantal zoekopdrachten met de zoekterm makelaar zelfs met 36 procent afgenomen.

Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat het aantal woningtransacties sinds het begin van de crisis bijna gehalveerd is en nog altijd daalt. Dit wijst er op zijn minst op dat, in tegenstelling tot wat werd beweerd door de NVM, VEH en rechtse politici, de zekerheid omtrent de hypotheekrenteaftrek weinig tot niets heeft gedaan om consumenten meer geneigd te maken een woning te kopen.
De belangenorganisaties op de woningmarkt beweren nu opnieuw dat zij de oorzaken en de oplossingen voor de huidige malaise op de woningmarkt kennen. Consumenten blijken nog steeds onzeker over de hypotheekrenteaftrek te zijn en een terugkeer van de rust op de woningmarkt wordt verhinderd door het ‘schrikbewind van de AFM’.

Een overgewaardeerde markt?

“Onzin”,  zo omschreef NVM-voorzitter Ger Hukker het IMF rapport dat in april 2008 concludeerde dat de Nederlandse woningmarkt overgewaardeerd was, "niks zeepbel, niks 30 procent te duur. Met de huizenmarkt in Nederland is niets mis."

Drie jaar later is de omzet op de Nederlandse woningmarkt gehalveerd en is het einde van de prijsdalingen nog niet in zicht. Zelfs de immer optimistische makelaars voorspellen nu een prijsdaling van 5 procent over heel 2011.
Het structurele probleem, een gemiddelde woningprijs die nog steeds bijna 7 keer het gemiddelde inkomen bedraagt en een hypotheekschuld die groter is dan het bbp, wordt door de meeste belangenorganisaties genegeerd. Consumenten weigeren een woning te kopen wanneer daarvoor een enorme som geld moet worden geleend. Met name starters moeten inmiddels zoveel lenen dat ze bijna niets meer kunnen aflossen.

 

De helft van alle hypotheekschuld is volgens de AFM aflossingsvrij en nog eens bijna 20 procent bestaat uit leven- en beleggingshypotheken, waarvan het zeer waarschijnlijk is dat een groot deel niet het benodigde eindkapitaal zal opbrengen. Slechts bij 7 procent van de hypotheken is nog sprake van aflossing tijdens de looptijd (lineaire of annuïtaire hypotheken), vijftien jaar terug was dit nog 42 procent.
Overkreditering kan desastreus zijn voor de economie. Dit wordt ook erkend door minister De Jager, die in het algemeen overleg over de nieuwe hypotheekregels aangaf dat overkreditering zorgt voor “een stabiliteitsrisico op macroniveau.” Ierland was jarenlang het voorbeeld van een verantwoorde overheid zonder grote begrotingstekorten. De Ierse politiek negeerde echter een gigantische door private schulden gedreven vastgoedbubbel, die uiteindelijk de economie en de staatsfinanciën wist te ruïneren.

Zoals RTL analist Mathijs Bouman recentelijk stelde “we zijn geen Ierland en we zijn geen subprime VS, maar we lijken daar wel op.”

 

Jesse Frederik