Twee keer dezelfde steen

29feb 2012februari 2012
Jesse Frederik

De Nederlandse vastgoedbubbel is net als eind jaren zeventig man made: het explosieve resultaat van banken die zo snel mogelijk wilden groeien en een overheid die hun geen strobreed in de weg legt.

Belanghebbenden zijn creatief als het gaat om het verklaren van zeepbellen op de woningmarkt. Er was te weinig grond beschikbaar, zo legden Japanse bankiers indertijd de exorbitante prijsstijgingen in hun land uit. De bouweisen waren te streng, beweerden de Britse projectontwikkelaars. Er kwamen te veel migranten binnen, riepen de Australische makelaars. In alle drie de landen liep de huizenbubbel leeg als een lekkend stoma.

 

Inmiddels kampt ook Nederland met een wankele woningmarkt. Niet voor het eerst: tussen 1973 en 1978 vond al een hausse plaats. Deze eindigde in een ernstige crisis. De tweede hausse, begonnen in het begin van de jaren negentig, hield langer aan. Maar inmiddels houdt de Rabobank rekening met prijsdalingen tot wel dertig procent. En net als in het buitenland lijken ook hier de overheid, de toezichthouder en de financiële sector als bij toverslag hun eigen aandeel in dit fiasco te zijn vergeten. Op z’n slechtst wordt de ware omvang van de problemen rond de huizen- en kantorenprijzen ontkend. Op z’n best wordt de zeepbel als een natuurverschijnsel behandeld: vervelend, maar niets aan te doen.

 

Ten onrechte. Want de naoorlogse geschiedenis toont dat deze hausses man made zijn. Met name de rol van de financiële sector bij prijsstijgingen op de woningmarkt wordt vaak genegeerd. En dat terwijl deze van het grootste belang is. Het zijn de heren in krijtstreeppakken die door hun kredietbeleid grotendeels de prijs van woningen bepalen. De achterliggende logica is simpel: als een huizenkoper van de bank zes maal zijn inkomen kan lenen, dan is hij in staat twee keer zo veel te bieden op een woning als wanneer hij slechts drie maal zijn inkomen had mogen lenen.
 
De banken beslissen door middel van hun kredietbeleid dus in welke versnelling de woningmarkt opereert. Dat betekent niet dat zij naar believen op het gaspedaal kunnen trappen. Kopers moeten ook bereid zijn om grotere schulden op zich te nemen. Bovendien moet de toezichthouder de ruimere kredietverstrekking toestaan. Lange tijd waren die voorwaarden voor financiële zeepbellen niet aanwezig op de woningmarkt. Het Nederlandse hypotheekwezen was aanvankelijk dodelijk saai. Tot de jaren zeventig. Als gevolg van ingrijpende veranderingen in de wereld van de banken en de politiek nam de financiële instabiliteit plotseling toe. 
 
Grafiek 1: Correlatie tussen nieuwe hypotheken en woningprijzen (Bron: CBS en NVM)
 
De na-oorlogse consensus
Na de oorlog stonden politici van vrijwel alle partijen een ‘geleide economie’ voor. Zelfs het bedrijfsleven achtte die overheidsbemoeienis noodzakelijk om uit de oorlogsravage te komen. ‘Aan den eenen kant voelt het bedrijfsleven intuïtief, dat het zonder vrijheid zijn vleugels niet kan uitslaan’, schreef de redactie van het blad van de Nederlandsche Maatschappij voor Nijverheid en Handel in 1947. ‘Maar aan den anderen kant moet iedereen toegeven, dat als overgangsmaatregel een zekere mate van leiding van overheidswege noodig is.’
 
Eén onderdeel van de heersende consensus was dat de financiële sector aan banden moest worden gelegd. De Nederlandsche Bank (DNB), tot dan toe een private instelling, werd in 1947 genationaliseerd en belast met het toezicht op banken. Belangrijker nog voor de financiële stabiliteit: DNB gebruikte kredietregulering om de groei van banken tegen te gaan. Banken mochten van maand op maand maar met een bepaald percentage groeien. Deze strenge regelgeving dwong banken selectief te zijn bij het kiezen van hun clientèle. Wie een hypotheek wilde, moest met de hoed in de hand aankloppen bij de lokale spaarbank.
 
Het bankwezen stond niet vijandig tegenover wat vandaag de dag als zeer ingrijpende regulering zou worden gezien. ‘De kredietcontrole is een duurzaam wapen in het arsenaal van de centrale monetaire autoriteiten’, schreef G.M. Verrijn Stuart, directeur van de Amsterdamsche Bank en de latere voorzitter van de SER, in 1955. ‘Een harmonisch ontwikkeld banksysteem, dat stroppen weet te vermijden en een redelijke rentabiliteit vertoont, is voor een land gewoonlijk heel wat meer waard dan experimenten, die de fantasie prikkelen, maar in de praktijk veelal gevaarlijke inflatoire tendenties ontketenen.’

 
Pas in de loop van de jaren zestig kwam het beleid van DNB onder vuur te liggen. De concurrentie zou door het strikte beleid gehinderd worden. Succesvolle banken werden door de kredietregulering immers geremd in hun groei. De andere pilaren van de naoorlogse regelgeving, de geleide loon- en prijspolitiek, waren al afgeschaft. In 1973 moest ook de kredietregulering eraan geloven. Banken kregen meer vrijheid om hun eigen kredietbeleid te bepalen. DNB verlaagde ook nog eens het eigen vermogen dat banken moesten aanhouden op hypothecaire leningen: van tien procent in 1969 naar 3,33 procent in 1977. Het gevolg laat zich raden: de Nederlandse woningmarkt werd overspoeld door een stortvloed van hypothecair krediet.
 
De toezichthouder was niet de enige die zich vrijgevig opstelde naar de banken toe. De overheid gaf in de aanloop naar de eerste vastgoedcrisis steeds meer steun aan de koopwoningmarkt. De gemeentegarantie, de voorloper van de nationale hypotheekgarantie, was al in 1956 ingevoerd, maar gold toen alleen voor nieuwbouwwoningen. Vanaf 1973 konden ook bestaande woningen hier aanspraak op maken. Banken waren er bij garantie-hypotheken van verzekerd dat ze hun geld terug zouden zien, ongeacht de kwaliteit van de leningen.
 
Net als vandaag de dag zwengelde ook toen al de hypotheekrenteaftrek de vastgoedhausse verder aan. Het stimuleerde steeds exotischer hypotheekvormen. Zoals de ‘groeihypotheek’, waarbij in de eerste jaren de rente werd bijgeschreven op de lening en de klant pas later begon af te lossen. Huiseigenaren konden zo grotere sommen geld lenen, terwijl hun maandlasten door de hypotheekrenteaftrek draagbaar bleven. In 1973 was de overheid hierdoor omgerekend 834 miljoen euro kwijt aan gederfde belastinginkomsten. In 1979 was dit bedrag opgelopen naar maar liefst 3,9 miljard euro.
 
Bij elkaar opgeteld vormden de deregulering van DNB, de financiële innovatie van de banken en het subsidiebeleid van de overheid een explosief mengsel. Ze leidden tot een enorme toename van de hypotheekschuld, en daarmee van de woningprijzen. Eind 1978 liep de bubbel leeg. Huishoudens stopten met lenen, de banken trapten hard op de rem. De voorheen zo sterk gestegen woningprijzen halveerden tussen 1978 en 1985 (gecorrigeerd voor inflatie). De vastgoedbubbel maakte vele slachtoffers, zowel onder huiseigenaren als onder banken.
 
Het meest prominente slachtoffer was de Tilburgsche hypotheekbank, die na diverse mislukte reddingsoperaties van DNB uiteindelijk faillissement moest aanvragen. Naderhand bleek dat de bank al eind jaren zeventig met grote verliezen kampte. Zij verdoezelde die echter door aan een groep onroerendgoedhandelaren steeds hogere hypotheken te verstrekken, terwijl deze panden aan elkaar doorverkochten voor een steeds hogere prijs. In één spectaculair geval was de prijs van een pand hierdoor gestegen van één miljoen naar 5,3 miljoen gulden. Een uitzonderlijke prestatie in een dalende markt.
 
Het voormalig hoofdkantoor van de Friesch-Groningsche Hypotheekbank, nog een prominent slachtoffer van de vastgoedhausse.
 
Dezelfde steen
Je zou denken dat uit dit drama lessen werden getrokken. Maar een kleine twintig jaar later raakte de woningmarkt opnieuw oververhit. Vanaf het begin van de jaren negentig daalde de rente constant, wat een huis kopen aantrekkelijk maakte. Bovendien begonnen banken het tweede inkomen van huishoudens mee te rekenen. In de jaren tachtig was deeltijdwerk populair geworden, waardoor er steeds meer tweeverdieners waren die samen prima een huis konden betalen.
 
Toegegeven: de spelregels waren na de laatste woningmarktcrisis enigszins aangepast. De groeihypotheken van weleer konden niet langer aanspraak maken op de hypotheekrenteaftrek. De financiële ingenieurs bij de banken en verzekeraars bedachten echter al snel nieuwe hypotheekvormen die optimaal gebruik maakten van het fiscale voordeel. In 1996 werd nog steeds bij 42 procent van de hypotheken tijdens de looptijd afgelost. Hier kwam echter spoedig verandering in. Hypotheekvormen waarbij niet werd afgelost bestonden al, maar de vele tientallen variaties op de aflossingsvrije hypotheek werden tijdens de jaren negentig geïntroduceerd.
 
De beleggingshypotheek en aan beleggingen gekoppelde levenshypotheken waren enkele van die innovaties. De maandlasten waren veel lager bij dit type hypotheek. Niet alleen beloofden de opwaartse beurskoersen gouden bergen, maar ook konden mensen maximaal profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Het marktaandeel van levens- en beleggingshypotheken steeg dan ook van negen procent in 1996 naar 23 procent in 2002.
 
Deze producten kenden echter hoge – verborgen – kosten waar de consument niet van op de hoogte was. Niet voor niets staan deze producten anno 2012 beter bekend onder de naam ‘woekerpolissen’. Uit een peiling in 1997 bleek dat ruim de helft van de ondervraagden dacht dat al hun ingelegde geld belegd werd. In werkelijkheid verdween een substantieel deel van de inleg in de zak van de financieel adviseur en verzekeraar. De AFM liet in een onderzoek uit 2008 zien dat bij de gemiddelde beleggingsverzekering op elke ingelegde euro ruim 24 eurocent aan kosten werd ingehouden. Slechts 64 eurocent werd daadwerkelijk belegd.
 
De politiek zag hier indertijd nog geen probleem in. ‘De Nederlandse verzekeringsmarkt wordt gekenmerkt door een hoge mate van concurrentie tussen aanbieders’, schreef minister van Financiën Gerrit Zalm naar aanleiding van Kamervragen over het te hoge kostenniveau van verzekeringsproducten in 1996. ‘In een dergelijke situatie is, ongeacht de fiscale behandeling, een marktbreed te hoog kostenniveau onaannemelijk.’ Dat de werkelijkheid anders was, leek de liberale rasoptimist Zalm niet te hinderen.
 
 
De meest cynische reclame van de afgelopen jaren. Verzekeraar AEGON is ‘eerlijk over later’. 
 
Nog indrukwekkender dan de woekerpolissen was de opmars van hypotheken waarbij helemaal niets werd gespaard. Aflossingsvrije hypotheken zonder vermogensopbouw maakten in 1996 nog negen procent uit van het totaal aan uitstaande hypotheken, in 2008 was dit gegroeid naar bijna vijftig procent. Vandaag de dag wordt nog op slechts zeven procent van alle hypotheken afgelost tijdens de looptijd. Door de opkomst van deze speculatievere hypotheekvormen konden woningkopers meer lenen dan bij traditionele hypotheken. Daarmee konden ze dus ook meer bieden op te koop staande woningen.
 
Na het ineenstorten van de beursbubbel aan het begin van de 21ste eeuw leek ook de woningmarkt stil te vallen. ‘De Nederlandse huizenmarkt koelt af’, schreef DNB dreigend in 2003. ‘Een scherpe correctie zou kunnen optreden door een snel afnemend consumentenvertrouwen, toenemende verwachtingen van prijsdalingen en een significante toename van de hypotheekrente.’ Een harde klap bleef echter uit door een verdere verlaging van de rente en een volgende dosis deregulering.
 
Securitisatie 
Het verpakken en verkopen van hypotheken (in bankjargon: securitisatie) wordt doorgaans geassocieerd met de crisis in de Verenigde Staten. Wat blijkt: uitgerekend Nederland is een absolute koploper op dit gebied. Eén op de drie Nederlandse hypotheken is verpakt en verkocht als schuldpapier aan beleggers.
 
Securitisatie werkt grofweg als volgt: een geldverstrekker richt een bedrijf op (in bankjargon: een ‘speciaal vehikel’) en hevelt naar dit bedrijf een serie leningen over. Dit bedrijf geeft vervolgens schuldpapier uit. Investeerders die dit schuldpapier kopen, krijgen een bepaalde rente uitgekeerd, afhankelijk van het risico op wanbetaling op het pakket leningen. Beleggers nemen zo in feite het risico van de onderliggende leningen op zich.
 
Het securitiseren van hypotheken was voordelig doordat er een vreemde maas in de regelgeving zat. Op hypothecaire leningen moesten banken onder het Bazel-I akkoord ter dekking vier procent eigen vermogen aanhouden. Als zij echter de hypothecaire leningen verpakten en een kredietbeoordelaar zo ver kregen het resulterende schuldpapier een AAA-rating te geven, dan hoefden ze over dit schuldpapier slechts 1,6 procent aan te houden. Het was dus voordelig om hypotheken te verpakken, omdat hierdoor meer eigen vermogen werd vrijgemaakt. Het is het financiële equivalent van een pak dat grotendeels in China wordt gemaakt, maar aan het eind van het productieproces nog even langs Italië wordt gestuurd om zo het gewilde ‘Made in Italy’-label te verkrijgen.
 
Aanvankelijk was de Nederlandse regelgeving te strikt om het grootschalig securitiseren van hypotheken rendabel te maken. Voor 1997 was hiervoor nog een vergunning nodig en moest er aan allerlei voorwaarden worden voldaan alvorens een ‘speciaal vehikel’ kon worden opgezet. Minister Zalm en DNB-president Wellink schoten de financiële sector te hulp. Op aandringen van Wellink besloot minister Zalm in 1997 bij algemeen besluit dat speciale vehikels – onder voorwaarden – werden uitgezonderd van toezicht.
DNB president Nout Wellink en minister van financiën Gerrit Zalm bij de presentatie van de Euro.
 
Nog steeds waren er echter flinke barrières voor een volwassen Nederlandse securitisatiemarkt. De wet schreef voor dat huiseigenaren op de hoogte moesten worden gebracht wanneer hun lening een nieuwe eigenaar kreeg. Dit bracht aanzienlijke kosten met zich mee omdat er in een securitisatie vele duizenden hypotheken zitten. Er zouden dus ook vele duizenden brieven verstuurd moeten worden.
 
De financiële sector lobbyde dan ook volop om de wet veranderd te krijgen. Tweede-Kamerfracties interesseerden zich nauwelijks voor de details van de wetgeving en de gevolgen. Een wetswijziging werd unaniem aangenomen, zonder beraadslaging en zonder stemming. ‘Dit is een wetsartikel geweest dat op verzoek van de praktijk is opgesteld en waarbij de wetgever oog heeft gehad voor marktontwikkelingen’, vertelde bestuursvoorzitter Michaela Ulrici van het advocatenkantoor NautaDutilh later aan advocatenvakblad Mr. Het aantal gesecuritiseerde hypotheken steeg na de deregulering in rap tempo van slechts 0,26 miljard euro in 1996 naar 230 miljard euro in 2010.
 
Waar staan we nu?
Door de steeds duurdere woningen en steeds risicovollere hypotheken zijn enorme risico’s opgebouwd. Nederlandse huishoudens hebben volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek in totaal 780 miljard euro uitstaan aan schulden. De minst vermogende tien procent van de bevolking heeft ruim 207 euro miljard aan schulden en slechts 164,4 miljard euro aan bezittingen.
De grootste bezitting van deze groep is de eigen woning (147,2 miljard euro) en deze neemt al drie jaar af in waarde. Mocht er ooit iets misgaan en de woningbezitter kan niet langer rente en aflossing betalen, dan blijft een grote restschuld over en moeten banken verliezen nemen.
 
Een scherpe prijsdaling zoals in 1978 blijft tot nog toe echter uit. De rente is, anders dan toen, verlaagd. De werkgelegenheid blijft bovendien op peil en de overheid heeft – traditiegetrouw – nog meer steunmaatregelen genomen. Toch is er weinig vraag naar koopwoningen en groeit het aanbod. De prijzen zijn sinds de piek in 2008 met elf procent gedaald, maar veel dramatischer is het inzakken van het aantal woningverkopen. Er staan inmiddels 250.000 woningen te koop, terwijl er elke maand maar zo’n tienduizend woningen verkocht worden. Zelfs in het onwaarschijnlijke geval dat er geen nieuwe woningen worden toegevoegd aan het aanbod, dan zal het nog ruim twee jaar duren voordat al deze woningen zijn verkocht. Dit suggereert dat de prijzen nog veel verder moeten dalen willen vraag en aanbod weer bij elkaar worden gebracht.
 
Nederlandse huiseigenaren zijn echter weinig geneigd om hun prijs te laten zakken. Zij hebben zelf vaak schulden en blijven zitten met een restschuld als de woning te weinig opbrengt. Uit onderzoek van makelaar Hypodomus bij vijfhonderd willekeurige te koop staande woningen blijkt dat de vraagprijs soms tot wel twintig procent te hoog ligt. Woningverkopers vertrouwen nog altijd op de mythe van de grotere koopgek: ergens moet wel iemand rondlopen die de woning wil kopen voor de te hoge vraagprijs. Gevolg is dat woningen steeds langer te koop staan. Ruim 38 procent van het woningaanbod staat al meer dan een jaar te koop. Zeven procent staat zelfs al langer dan drie jaar te koop.
 
Er zijn echter aanwijzingen dat de prijsdalingen in een stroomversnelling kunnen komen. Volgens het Bureau Krediet Registratie hebben 45.000 huiseigenaren een betalingsachterstand van meer dan drie maanden. Naar schatting hebben banken 20.000 tot 25.000 woningen van wanbetalers in hun bezit die ze proberen te verkopen. De banken weigeren de woningen naar de veiling te brengen, omdat de opbrengst er te laag ligt. Maar op een gegeven moment zullen de banken hun verlies moeten nemen. Dat zal de prijzen doen kelderen.
 
Het is een vreemd gegeven dat een gemiddeld werknemersgezin in 1950, toen de woningnood hoog was, slechts zeven procent van het beschikbaar inkomen uitgaf aan woonlasten. Vandaag de dag zijn we hieraan liefst 23 procent kwijt. Dit is geenszins vanzelfsprekend. Woningen worden niet zomaar duurder. Ambitieuze banken en een deregulerende overheid hebben samen een financiële Frankenstein vervaardigd. De hieruit resulterende hogere woningprijzen brengen overbodige kosten met zich mee. En gigantische risico’s, zo toont de vorige crisis van eind jaren zeventig. ‘History never repeats itself’, zei Mark Twain ooit. ‘But it rhymes.’
 
***
Dit artikel verscheen eerder in De Groene Amsterdammer. 

Het is tijd om in actie te komen. In een wereld waar alles om geld draait, kunnen we alleen samen het verschil maken