Voortmodderen op de woningmarkt

13aug 2012augustus 2012
Jesse Frederik

Waarom duurt de woningmarktcrisis in Nederland al zo lang?

Voor het eerst was er afgelopen maand positief nieuws over de woningmarkt. Het aantal transacties nam in het tweede kwartaal met maar liefst 17,3 procent toe volgens het Kadaster. Hoewel positief is de opleving niet structureel van aard. ‘We constateren dat in het tweede kwartaal verkopen naar voren zijn gehaald vanwege de onzekerheid over de overdrachtsbelasting,’ stelde Ger Hukker van de NVM bij de presentatie van de kwartaalcijfers.

 

Ondertussen voorspellen ING en de Rabobank dat een herstel nog steeds niet in het verschiet ligt. Terwijl in de Verenigde Staten na jaren van malaise de woningprijzen weer stijgen, blijft Nederland voortmodderen. Hoe komt dit?  
 
Het probleem op de woningmarkt
Menig woningverkoper is tegelijkertijd een woningkoper. Anders dan in de gouden jaren van de woningmarkthausse financieren banken niet langer de aankoop van een nieuwe woning voordat de oude woning is verkocht. De eerste beweging op de woningmarkt moet dus vooral komen van starters.
 
Starters laten het echter afweten. Het aantal 18 tot 35 jarigen dat zegt mogelijk of zeker een woning te willen kopen daalt al vier jaar op rij. Eind 2007 zei nog 23 procent van de 18 tot 35 jarigen zeker of misschien een woning te willen kopen, in het afgelopen kwartaal was dit nog 16 procent. 
 
Starters die wel van plan zijn een woning te kopen kunnen bovendien aanzienlijk minder bieden op een woning dan voorheen. De kredietvoorwaarden zijn in de afgelopen jaren flink verscherpt. Banken zelf scherpen de kredietvoorwaarden aan, maar strengere regelgeving zorgt ook voor aangescherpte acceptatiecriteria.
 
Grafiek 1: Netto percentage banken dat acceptatiecriteria voor hypothecair krediet heeft verscherpt (+) of versoepeld (-) (Bron: DNB)


 
Met name de onderpandeisen zijn aanzienlijk verscherpt. De LTV ratio (de lening als percentage van de woningwaarde) is per 1 augustus gemaximeerd op 106 procent en zal in de komende jaren geleidelijk dalen naar 100 procent. Voor starters maakt dit het kopen van een woning lastiger, omdat ze vaak weinig eigen geld kunnen meebrengen en dus veel moeten lenen. De gemiddelde LTV ratio voor Nederlandse starters was in 2009 nog 116 procent volgens het Europese Financial Stability Board
 
Stijgend aanbod
Nu banken krediet rantsoeneren kunnen starters minder bieden op een woning dan voorheen. Dit zou op zich nog niets hoeven te betekenen voor het aantal woningverkopen zolang de vraagprijzen mee dalen met de bodprijzen. Hier wrikt het echter. Menig verkoper heeft een hypotheek die afgelost moet worden. Omdat veel woningverkopers de prijs begrijpelijkerwijs niet willen verlagen tot onder de waarde van de hypotheek is er een soort psychologische prijsvloer. Zelfs als er wel een verkoop plaatsvindt heeft de verkoper minder overwaarde dan in de gouden jaren, waardoor deze weer minder op een nieuwe woning kan bieden. Vraagprijzen zijn dus structureel te hoog in verhouding tot de bodprijzen. 
 
Gevolg is dat de woningmarkt vastloopt en het woningaanbod zich opstapelt. Wil het hele aanbod op Funda worden verkocht dan zou dat in het huidige verkooptempo ruim 27 maanden duren. Ter vergelijking eind 2007 was dit nog ongeveer 7 maanden. Ruim 42 procent van het woningaanbod staat al langer dan een jaar te koop blijkt uit cijfers van de NVM. 
 
Grafiek 2: Woningaanbod naar aantal jaren te koop (Bron: Funda en NVM) 


 
De prijs van woningen is in Nederland te hoog in verhouding tot het inkomen. Praktisch alle marktpartijen, van de Rabobank tot de NVM, zijn het er over eens dat de woningprijzen nog verder zullen dalen. De vraag is alleen hoe snel en hoe lang. Een werkelijk herstel komt pas als de bod- en vraagprijzen in evenwicht komen. Aangezien er weinig reden is om te verwachten dat de kredietverlening spontaan weer zal aantrekken moet aanpassing komen door lagere vraagprijzen. 
 
In het huidige tempo kan dit echter wel jaren duren. Verkopers zien zich, anders dan in de Verenigde Staten, niet genoodzaakt om in prijs te dalen. Het aantal gedwongen verkopen is te klein om substantiële druk op de woningprijzen uit te oefenen. Zonder macro-economische shock (sterk oplopende werkloosheid of een aanzienlijke daling van het inkomen) zal de woningmarkt dus nog wel jaren kunnen voortmodderen. 

Het is tijd om in actie te komen. In een wereld waar alles om geld draait, kunnen we alleen samen het verschil maken