Woningmarkt in vrije val

29sep 2011september 2011
Jesse Frederik

Is excessieve regelgeving de oorzaak zoals Rob Mulder van VEH in Pauw en Witteman beweerde?

Vereniging Eigen Huis is boos. Het was de bedoeling dat door de verlaging van de overdrachtsbelasting de woningmarkt weer een beetje kleur zou krijgen. Nu blijkt dat de woningmarkt alleen maar verder in een vrije val raakt. De banken en de overheid zijn de schuldigen vindt Vereniging Eigen Huis. De nieuwe hypotheekregels hebben het moeilijker gemaakt om een woning te kopen. ‘Het herstel dat wij verwachten door de verlaging van de overdrachtsbelasting wordt afgeremd door de banken,’ zegt VEH woordvoerder Rob Mulder in Pauw en Witteman.  Belachelijk is het dat starters niet langer een huis kunnen kopen met alleen geleend geld. Ook tweeverdieners zijn onterecht het haasje vindt Mulder. Een gezin waarin de man en vrouw ieder €20.000 verdienen kan nu €30.000 minder lenen. 

 

Mulder heeft ongetwijfeld gelijk dat het moeilijker is geworden een woning te kopen voor potentiële woningkopers. Wat echter wordt genegeerd is dat de woningmarkt niet is ingestort, zoals Vereniging Eigen Huis beweert, door excessieve regelgeving. Het probleem is veel fundamenteler, de prijzen zijn structureel te hoog (zie grafiek 1). Rob Mulder weigert in Pauw en Witteman echter toe te geven dat de woningprijzen overgewaardeerd zijn. 

 

Grafiek 1: Loan to Income Ratio in Nederland en de Verenigde Staten (NVM, CPB, Case-Shiller Index)


 
Lege glazen
De ironie wil dat de politiek, in tegenstelling tot wat de Vereniging Eigen Huis en anderen beweren, netto vooral steun heeft gegeven aan de woningmarkt. Belangrijke crisismaatregelen als de verhoging van de NHG kostengrens; de verlenging van de hypotheekrenteaftrek op de te koop staande woning; en de verlaging van de overdrachtsbelasting, hebben de woningmarkt overeind gehouden. Sinds de crisis wordt 80 procent van alle hypotheken tot €350.000 afgesloten met een staatsgarantie. De vastgoedlobby doet alsof de overheid de grote boosdoener is, maar in feite ligt de markt al ongeveer drie jaar aan het staatsinfuus en zou zonder deze staatssteun de markt zondermeer instorten. Voor de vastgoedlobby is een glas dat voor 99 procent vol is echter nog altijd 1 procent leeg. 
 
Bovendien is de ineenstorting van de vraag met name te wijten aan vraaguitval bij consumenten zelf, niet aan de scherpere hypotheekvoorwaarden van banken (hoewel er natuurlijk wel een wisselwerking is tussen de twee). Consumenten hebben  simpelweg geen behoefte een woning te kopen waarvan de verwachting is dat deze in waarde zal dalen. Dit blijkt uit het feit dat het aantal zoekopdrachten op Google naar aan makelaardij gerelateerde onderwerpen scherp is gedaald sinds de crisis (zie grafiek 2). 
  
Grafiek 2: Google zoekopdrachten en woningtransactie index op kwartaalbasis (Bron: Google Insight en Kadaster)


 
De dalende vraag en het groeiende aanbod kan maar één ding betekenen, de woningprijzen moeten nog veel verder dalen. Het taboe op de pijnlijke waarheid is inmiddels doorbroken. Voormalig optimisten als de Nederlandse vereniging van banken en de Nederlandse vereniging van makelaars geven toe dat de woningprijzen overgewaardeerd zijn

Het is tijd om in actie te komen. In een wereld waar alles om geld draait, kunnen we alleen samen het verschil maken