SNS Property Finance, de financieringstak van het voormalige Bouwfonds, is hét hoofdpijndossier van SNS REAAL. Inmiddels heeft SNS al €1,5 miljard moeten afboeken op vastgoedleningen van Property Finance. Een gigantisch bedrag en het einde is nog niet in zicht. Ronald Latenstein, de huidige CEO van SNS, laat in het FD weten dat hij verwacht dat de instroom van slechte leningen zal aanhouden. SNS REAAL zou als enige Nederlandse bank niet slagen voor de nieuwe Europese stresstest voor banken zo bleek uit een onderzoek van Reuters.
De overname van Bouwfonds
Na de beursgang van SNS Reaal in 2006, goed voor een bedrag van €1,2 miljard, brandde het geld in de zakken. “We willen versneld verder groeien en meer acquireren, daar is geld voor nodig,’ legde Ronald Latenstein, toen nog CFO van SNS, uit. ‘Met de beursgang hopen we meer strategische flexibiliteit te bereiken. We laten hiermee ook andere partijen zien dat we serieus willen meegaan met de grote jongens.’
SNS kondigde in eerste instantie aan om hun nieuwe gelden in te zetten om overnames te doen op de verzekeringsmarkt. In plaats van een verzekeraar kocht SNS echter eerst de financieringstak van Bouwfonds van ABN/AMRO voor een bedrag van €841 mln. ‘Deze opportunity deed zich voor,’ vertelde Latenstein aan de aanwezige pers. 'Wij zijn pas laat tot het verkoopproces van de financieringstak van Bouwfonds toegetreden. Onze aandacht werd tot enkele maanden geleden vooral opgeslokt door de beursgang.'
Latenstein, verantwoordelijk voor het risicomanagement bij SNS, gaf aan niet bezorgd te zijn over de risico’s van Property Finance. ‘Het risicomanagementsysteem van Bouwfonds Property Finance is van goede kwaliteit. Bij het due dilligence-onderzoek zullen we natuurlijk naar de risico’s kijken,’ vertelde Latenstein.
Rabobank, die de projectontwikkelingtak van bouwfonds overnam, wist ondertussen wel dat er risico’s waren verbonden aan de overname van de financieringstak. ‘Bouwfonds Property Finance heeft geen zeperds gehaald in het verleden, maar de markt is de afgelopen jaren alleen maar gegroeid. Dat kan snel veranderen als de markt tegenzit,’ vertelde Rabo topman Hans ten Cate, die eerder als ABN/AMRO topman ook al Bouwfonds overnam, na een persconferentie aan journalisten van FEM Business. ‘Financieringen in de VS zijn te veel een ver-van-ons-bed-show.’
Voor zijn uitzonderlijke prestaties als risicomanager werd Latenstein in mei 2008 beloond. Hij volgde Sjoerd van Keulen op als CEO van SNS REAAL. ‘Met zijn ervaring en enthousiasme is hij de juiste persoon om zorg te dragen voor de continuïteit in de uitvoering van de strategie,’ zei van Keulen toen over zijn opvolger.
Nederlandse perikelen
Positief nieuws in de nieuwste jaarcijfers van SNS was dat de internationale portefeuille niet-presterende vastgoedleningen daalde van €973 miljoen naar €598 miljoen. Dit kwam mede doordat de buitenlandse portefeuille vastgoedleningen in 2011 werd ingekrompen van €2,4 miljard naar €1,8 miljard.
Opmerkelijk aan de nieuwe cijfers is echter dat de kwaliteit van de Nederlandse portefeuille zo sterk is verslechterd. Eerder
berichtte FTM al dat SNS Property Finance één van de financiers was van het de ‘gated community’ voor rijkaards van autohandelaar Hessing. Property Finance had een hypotheek van maar liefst €20,5 miljoen op het Park Bloeyendael. Dit is echter lang niet de enige problematische Nederlandse vastgoedlening van SNS Property Finance. Het aantal niet-presterende leningen in Nederland steeg van €788 miljoen in 2010 naar €1,1 miljard in 2011.
Zorgelijk is ook dat het onderpand ondertussen sterk in waarde daalt. De gemiddelde Nederlandse vastgoedlening kende een LTV ratio (lening als percentage van het onderpand) van maar liefst 110 procent. Bovendien was de verhouding tussen de lening en het onderpand nog veel slechter bij niet-presterende leningen (zie grafiek). Hierbij dient ook opgemerkt te worden dat de waarderingen van Nederlands commercieel vastgoed –en dan met name van kantoren- op dit moment notoir onbetrouwbaar zijn. Veel leningen staan nog altijd
veel te hoog in de boeken.
Grafiek 1: Lening als percentage van de waarde van het onderpand (Bron: SNS analistenpresentatie)
Onze centen
Belastingbetalers kunnen vooralsnog fluiten naar de €750 miljoen aan staatssteun die in 2008 aan SNS werd verstrekt. Toen beweerde SNS nog dat ze eigenlijk door de toezichthouder onder druk was gezet om de lening aan te nemen. 'Of de [ene bank] er robuuster voor staat dan de ander, of geen last heeft van vergiftigde leningen, doet er niet zo veel toe,’ vertelde een anonieme bron bij SNS tegen het FD. In 2013 moet SNS deze €750 miljoen terugbetalen incluis een boete van €848 miljoen. Het lijkt hoogst onwaarschijnlijk dat dit zal lukken. ‘Het is er niet gemakkelijker op geworden,’ was het enige dat Latenstein wist te melden over de terugbetaling.