Afgelopen maandag publiceerde de internationale vastgoedspecialist Knight Frank een rapport over de betaalbaarheid van woningen in verschillende wereldsteden. Daarin speelde Amsterdam een omineuze hoofdrol. Volgens het rapport zijn woningen in de hoofdstad namelijk het minst betaalbaar van alle 32 steden waar Knight Frank naar heeft gekeken. En dat komt niet alleen door de gigantische zeepbel die er in Amsterdam wordt geblazen; dat is namelijk wijd en zijd bekend. De oorzaak is vooral de stagnatie van de reëel besteedbare inkomens in Nederland – en aan die analyse wordt in pers en politiek veel minder ruchtbaarheid gegeven. Ook al liet de Rabobank begin vorig jaar nog weten dat de besteedbare inkomens in Nederland al veertig jaar vrijwel gelijk zijn gebleven.

Sinds 2012, het dieptepunt van de huizencrisis in Nederland (en veel andere landen), zijn de huizenprijzen in Amsterdam met maar liefst 63,6 procent gestegen, vergelijkbaar met woningen in steden als Vancouver, Dublin en Berlijn. Maar wat Amsterdam zijn koppositie op de (on)betaalbaarheidsindex van Knight Frank bezorgt, is de extreem geringe inkomensstijging die daar tegenover staat. Slechts 4,4 procent in vijf jaar tijd, en dat is (veel) slechter dan in alle ons omringende landen, met uitzondering van Spanje (3,0 procent) en Frankrijk (1,8 procent).

Private schulden

Waar het rapport opnieuw de nadruk op vestigt, is dat in Nederland die vermaledijde LTI (Loan to Income) en LTV (Loan to Value) ratio’s tien jaar na de crisis en ondanks gepiel in de marge aan kredietverstrekkingseisen en fiscale aftrekbaarheid, internationaal gezien nog altijd exorbitant groot zijn. Dat komt niet alleen door de krankzinnig hoge huizenprijzen in de Randstad, maar ook door de extreem zwakke loonontwikkeling in Nederland, ondanks oproepen van de ECB en De Nederlandsche Bank aan werkgevers om daar iets aan te doen, en ondanks de belofte van Rutte 3 dat na zes jaar exorbitant bezuinigen en lastenverzwaren (pakweg 50 miljard) iedereen er in koopkracht op vooruit zou gaan.

Private schulden fungeren als anabole steroïden voor de economie, die de pieken en dalen versterken

Het gevolg: de Nederlandse economie en Nederlandse huishoudens zijn tien jaar na de crisis nog even kwetsbaar voor disrupties op internationale markten. Denk aan stijgende rentes, het opdrogen van interbancaire kredietverlening, metaforische explosies in het schaduwbancaire stelsel, een mondiale recessie door handelsoorlogen, of verstoringen in mondiale waardenketens door klimaatverandering en/of geopolitieke spanningen.

Zoals de Britse econoom Josh Ryan Collins in zijn recente boek Why can’t you afford a home overtuigend heeft laten zien, is een huizenzeepbel minder onschuldig dan ons nu al jaren door pers en belanghebbenden met hun gejubel over ‘herstel’ op de huizenmarkt wordt wijsgemaakt. Hoge private schulden jagen periodes van hoogconjunctuur verder aan en verdiepen recessies; ze fungeren als het ware als anabole steroïden voor de economie, die de uitslagen naar boven en naar beneden alleen maar groter maken. Bovendien bestaan die schulden in negen van de tien gevallen uit hypotheekschulden, waardoor banken niet meer toekomen aan hun eigenlijke taak, namelijk kredietverlening aan het midden- en kleinbedrijf.

Verder gaan veel hypotheekschulden gepaard met een grote bancaire sector die menskracht en kapitaal wegzuigt naar laagproductieve sectoren als de bouw en de financiële sector, waardoor de productiviteit in de hele economie wordt gedrukt. En tot slot zadelt het huishoudens op met torenhoge schulden die bij het minste of geringste – ziekte, scheiding, werkloosheid – onhoudbaar worden en burgers dwingen fors te snijden in hun consumptieve bestedingen; een van de voornaamste redenen waarom in Nederland de recessie na de crisis van 2008 veel langer aanhield dan in buurland België. Het is een syndroom dat ook wel de financialiseringsvloek wordt genoemd en dat je als land eigenlijk moet mijden als de pest.

Maar de belangen om alles bij het oude te houden en Nederland op het traject van voor de crisis te houden, zijn groot, goed georganiseerd en politiek uiterst machtig. Veelzeggend in dit verband is de reactie op het rapport van Knight Frank van een niet nader te noemen Amsterdams makelaarskantoor; hun opmerkingen kreeg ik toevallig onder ogen bij de voorbereiding van een item over dit onderwerp door EenVandaag.

Volgens deze makelaars is er niets om je zorgen over te maken, omdat:

1. de startdatum (2012) vertekenend is;
2. de rente laag is en de financieringskosten dus ook;
3. er meer eigen vermogen in elke woningtransactie gaat;
4. de transactiekosten in Nederland met 2 procent aan de lage kant zijn, wat koop en verkoop stimuleert;
5. hypotheekschulden fiscaal gesubsidieerd worden;
6. er ondanks de hoge prijzen voldoende kapitaalkrachtige kopers blijven;
7. en in Amsterdam het aantal beschikbare koopwoningen door de omvangrijke sociale huursector laag is.

Dat beestje moeten we gewoon bij zijn naam noemen: een huizenzeepbel van wereldhistorische proporties

Hun conclusie: Knight Frank vergelijkt appels met peren, omdat de situatie op de woningmarkt in Amsterdam zo specifiek is dat vergelijking met andere steden niet goed mogelijk is.

Op al deze argumenten valt af te dingen.

1. 2012 is weliswaar het dieptepunt van de Amsterdamse huizencrisis, maar zelfs dat dieptepunt is in vergelijking met het prijspeil van 1995 extreem hoog.
2. De rente blijft niet eeuwig laag en de financieringskosten dus evenmin.
3. Inderdaad is in Amsterdam momenteel een op iedere vier transacties een kasbetaling, maar dat zegt meer over de relatieve aantrekkelijkheid van vastgoedinvesteringen voor rijke (buitenlandse) particulieren door het rentebeleid van de ECB dan over de veiligheid van de huizenmarkt;
4. als je alle kosten voor een woningtransactie bij elkaar optelt (notaris, makelaar, bank) liggen de transactiekosten in Nederland rond de 10 procent, vergelijkbaar met ons omringende landen.
5. De meeste landen kennen fiscaal gestimuleerde schuldaanwas voor de aankoop van eigen woningen.
6. De huidige kopers zijn merendeel beleggers die woningen opkopen om hun door het rentebeleid van de ECB nauwelijks renderende kapitaal te steken in vastgoed, dat vervolgens aan expats en/of studenten wordt verhuurd, wat de intergenerationele ongelijkheden in Nederland flink aanwakkert en Amsterdam transformeert in een wingewest voor rijke (buitenlandse) pensionado’s.
7. Sinds 2002 zijn er 32.000 sociale huurwoningen aan het totale koopwoningbestand van Amsterdam toegevoegd (en zijn er 69.000 koopwoningen bijgebouwd), waardoor het aandeel koopwoningen in Amsterdam nu vergelijkbaar is met dat in andere onderzochte steden, namelijk 30 tot 35 procent.

Oftewel, er is wel degelijk iets vreemds aan de hand in Amsterdam, en dat beestje moeten we gewoon bij zijn naam noemen: een huizenzeepbel van wereldhistorische proporties.

Wat mij betreft is dit 2008 redux. In dat jaar publiceerde het IMF in zijn halfjaarlijkse World Economic Outlook een katern waarin pakweg 30 procent van de stijging van de prijzen op de Nederlandse huizenmarkt ‘onverklaarbaar’ werd genoemd. De wereld was te klein. Van het Centraal Planbureau tot aan De Nederlandsche Bank, van het ministerie van Financiën tot aan de Nederlandse Vereniging van Banken, van de Nederlandse Vereniging van Makelaars tot aan bankeconomen – iedereen wist zeker dat er van een zeepbel op de Nederlandse huizenmarkt geen sprake kon zijn, dat er niets aan de hand was, dat het IMF niets van de Nederlandse situatie begreep, en dat het IMF haar woorden moest terugnemen. Zulks geschiedde.

We weten allemaal hoe dat is afgelopen.