In 2016 lanceerde minister Ronald Plasterk (Binnenlandse Zaken) het WOZ-waardeloket, waarmee burgers online de WOZ-waarde van hun woning kunnen opzoeken.
© ANP Remko de Waal

    Met het op grote schaal WOZ-beschikkingen voor woningeigenaren aanvechten, valt vrij eenvoudig geld te verdienen. Gemeenten voelen zich geplukt, maar zien weinig mogelijkheden het lek te dichten.

    Een nieuwe beroepsgroep is opgestaan: de WOZ-specialist. Huiseigenaren schakelen zo’n specialist steeds vaker in om in beroep te gaan tegen de WOZ-beschikking van hun woning. De gemeente bepaalt jaarlijks op wijkniveau de waarde van woningen. Deze WOZ-waarde is van belang voor de hoogte van de onroerendezaakbelasting. Hoe lager de WOZ-waarde, hoe lager de ozb.

    Bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking via een specialist kost de klant geen cent. Wordt je WOZ-beschikking niet aangepast, dan is dat het bedrijfsrisico van het kantoor. Krijg je wél gelijk, ook al gaat het maar om een verschil van 50 euro, dan krijgt het bureau een vergoeding van de gemeente. 

    Die vergoeding valt uiteen in twee bedragen. Eerst ontvangt het bedrijf 254 euro voor het indienen van een erkende klacht. Daarna volgt er een tweede bedrag van 254 euro voor de hoorzitting, het gesprek over de zaak met de gemeente, die overigens telefonisch kan worden afgedaan. De grote ergernis bij gemeenten is dat deze bedrijven een dienst verlenen die uit niet veel meer bestaat dan een formulier invullen en een telefoontje plegen. Daarvoor ontvangen deze bureaus 508 euro. De gemeenten vinden dat een burger prima zelf een formulier kan downloaden en bezwaar kan maken tegen de beschikking. Dat gebeurt ook veel, maar het aantal bezwaren dat via zo’n specialist loopt, groeit gestaag.

    Groeiend aantal bezwaren 

    Volgens de Waarderingskamer, de organisatie die toezicht houdt op de WOZ-taxaties door gemeenten, werden dit jaar voor 169.000 woningen WOZ-bezwaarschriften ingediend. Daarvan liepen er 58.625, dat is 35,9 procent, via een bureau. In 2018 en 2017 werden er respectievelijk voor 175.000 en 166.000 woningen bezwaarschriften ingediend. Het aandeel van de bezwaarschriften ingediend via bureaus steeg in die drie jaar van 27,7 procent tot 35,9 procent. 

    Sommige bureaus pochen met een successcore van 90 procent

    In advertenties wakkeren deze bureaus de bezorgdheid onder woningeigenaren flink aan en geven ze vaak hoog op van hun effectiviteit. Sommige bureaus spreken van een successcore van 90 procent. De werkelijke resultaten blijken een stuk bescheidener. Van alle ingediende bezwaarschriften werd in 2018 40,9 procent gegrond verklaard. Volgens de Waarderingskamer is er geen verschil tussen de successcore van particulieren en van gespecialiseerde bedrijven. Beide groepen worden procentueel gezien even vaak in het gelijk gesteld.

    Wat zijn de Nederlandse gemeenten kwijt aan vergoedingen? In 2018 stuurden die kantoren bezwaarschriften die betrekking hadden op 58.625 woningen. Daarvan werd er 40,9 procent (23.975 gevallen) gegrond verklaard. Die 40,9 is weliswaar de algemene successcore, maar de Waarderingskamer stelt echter dat er geen verschil is tussen het slagingspercentage van de bureaus en van particulieren. Voor iedere gegronde klacht keren de gemeenten 508 euro uit, als je dat bedrag vermenigvuldigt met de 23.975 gegronde protesten door bureaus, kom je uit op 12,2 miljoen euro. Volgens de Waarderingskamer ergeren veel gemeenten zich eraan, dat een hele beroepsgroep zonder veel inspanning mee eet uit de ruif van gemeenten.  

    Oplopende bedragen

    Neem de Belastingsamenwerking Gemeenten en Hoogheemraadschap Utrecht. Die organisatie is verantwoordelijk voor de gemeentelijke heffingen in de stad Utrecht en zeven omliggende gemeenten. Mareille van Beusichem, de regiefunctionaris van de Belastingsamenwerking, laat weten dat er in 2018 429.000 aanslagen de deur zijn uitgegaan. Geteld in woningen werd 11.500 keer bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking en daarvan werd 40 procent gehonoreerd. 

    Van Beusichem: ‘In 2018 betaalde Utrecht 295.000 euro aan dergelijke bureaus. Dat is een optelsom van uitbetaalde kosten in zowel bezwaar als beroepsprocedures. Wij zien dat bedrag ieder jaar oplopen.’ Van Beusichem wijst erop dat het aandeel van bezwaren, ingediend door bureaus, ook in de regio Utrecht toeneemt. 

    Dat een bepaald percentage van de WOZ-waardes niet klopt, is op zich niet zo vreemd. De gemeente bepaalt de waarde via een taxatiemodel, dat de verkoopprijs van recent verkochte woningen paart aan de vierkantemeterprijs en de locatie. Meestal biedt dat model goed inzicht in de prijzen van woningen. 

    Er ontstaan problemen als mensen denken dat de waarde van hun huis te hoog is ingeschat. Buren die een dakkapel lieten plaatsen, de zolder tot extra slaapkamer verbouwden, een nieuwe badkamer installeerden en het huis daarna verkochten, krijgen er een hogere prijs voor. De huiseigenaar kan stellen dat zijn niet-verbouwde woning nooit dezelfde WOZ-waarde kan hebben als die van het pas verkochte huis van de buren.

    Iets meer dan 10 euro verschil

    In de meeste gevallen schiet een woningeigenaar niet veel op met zo’n herziening van de WOZ-waarde. Volgens een woordvoerder van de Vereniging Nederlandse Gemeenten is de vuistregel dat een verlaging van de WOZ-waarde met 10.000 euro iets meer dan 10 euro scheelt op de ozb. 

    Hoeveel er gemiddeld bij een geslaagd beroep van de WOZ-waarde afgaat, valt moeilijk te zeggen volgens Mathilde Witkam, jurist bij de Waarderingskamer. Wel is duidelijk dat het in de overgrote meerderheid gaat om beperkte aanpassingen. Officieel is de gemiddelde aanpassing van de WOZ-waarde 10 procent. Dat percentage is echter vertekend. In bepaalde gevallen, zoals bij berekeningen op basis van onjuiste perceelmaten, vernietigt de gemeente de oorspronkelijke WOZ-waarde en voert een geheel nieuwe taxatie uit. Dan kijkt de gemeente niet naar hoeveel de nieuwe waardering afwijkt van de eerdere taxatie, maar komt de oorspronkelijke WOZ-waardering voor nul in de boeken. Een aantal van dergelijke gevallen stuwt het gemiddelde behoorlijk op.  

    Gemeenten probeerden al het nodige om de bureaus de wind uit de zeilen te nemen. Zo moest het wetsvoorstel Besluit proceskosten in WOZ-zaken in 2013 overstappen naar een uurvergoeding mogelijk maken. De dienstverlener zou 50 euro per uur krijgen voor een courante woning en 65 euro voor een incourante woning. Voor een administratieve afhandeling mocht de specialist hooguit twee uur schrijven. Dat zou het aanvechten van de WOZ-beschikking een stuk minder interessant maken. Het wetsvoorstel sneuvelde echter na een negatief advies van de Raad van State, die afwijking van de standaardregel uit het Besluit niet wenselijk achtte.

    Een tweede poging bestond uit het aanhaken bij het begrip ‘samenhangende zaken’, dat voorkomt in het Besluit proceskosten bestuursrecht. Het idee was om meerdere zaken in samenhang te behandelen. Dat drukt de proceskosten flink. Maar individuele zaken bleken toch te verschillend om van samenhang te kunnen spreken. 

    Fierensmarge leek de ideale oplossing

    In het recente verleden bestond een voor de gemeenten bevredigende oplossing voor het probleem. In 2005 werd de zogeheten Fierensmarge ingevoerd. Deze regel, afkomstig uit de koker van het toenmalige PvdA-Kamerlid Thea Fierens, behelsde het invoeren van een marge waarbinnen een beroep tegen een WOZ-beschikking niet werd gehonoreerd. Afhankelijk van de waarde van het pand lag die marge tussen de 2 en 5 procent. Een pand van 200.000 euro mocht bij herwaardering tot 10.000 euro hoger of lager getaxeerd worden zonder gevolgen voor de WOZ-beschikking. Die regel sloot goed aan bij het idee dat de waarde van een woning eerder een bandbreedte dan een vast punt is.

    Een anonieme particulier, die zich gedupeerd voelde door de regeling, begon echter verbeten te procederen tegen de Fierensmarge en heeft dat volgehouden tot de Hoge Raad, die de marge in 2010 schrapte. Volgens dit rechtscollege blijkt uit de regelgeving dat particulieren ook tegen kleine wijzigingen in de WOZ-waarde, bezwaar kunnen maken. Degelijke beroepen moeten dus ook voor proceskostenvergoeding in aanmerking komen. De gemeenten waren weer terug bij af.

    Lees verder Inklappen

    Moeten de gemeenten de bestaande praktijk van bedrijven die op no cure, no pay-basis in beroep gaan tegen WOZ-beschikkingen, dan maar gewoon accepteren? Waarderingskamer-jurist Witkam spreekt van een dilemma: ‘Laagdrempelige toegang tot rechtsbescherming is belangrijk. Sommige mensen zien op tegen het zelf bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking. Voor deze groep kan dienstverlening op basis van no cure, no pay een goede manier zijn om toegang te verkrijgen tot rechtsbescherming.’ 

    Als de WOZ-waarde in stand blijft, worden geen vergoedingen uitgekeerd

    Voor de kantoren is minder dan de helft van de gevallen succesvol. Op het grootste deel verdienen ze dus niets. Ze hebben er daarom baat bij om ook in voorspelbaar kleine zaken beroep aan te tekenen. Witkam ‘Het ligt niet in lijn met dit verdienmodel dat kantoren zich beperken tot reële zaken, nog los van de vraag waar de grens ligt.’ 

    De beste manier om de kosten terug te dringen, is volgens Witkam een zo correct mogelijke WOZ-waarde. ‘Als de WOZ-waarde in stand blijft, worden er geen vergoedingen uitgekeerd.’ 

    Gemiddeld 272 euro voordeel

    Toch laat de zaak de Waarderingskamer niet los. De toezichthouder deed vorig jaar aan staatssecretaris van Financiën Menno Snel de suggestie het functioneren van de kantoren die namens burgers beroep aantekenen, te onderzoeken. 

    In de brief aan de staatssecretaris staat de volgende passage. ‘Wij kijken uit naar de bevindingen van het onderzoek naar het functioneren van de dienstverlening door deze bedrijven. De uitkomsten van dit onderzoek zijn van belang om te beoordelen of er mogelijkheden zijn om te komen tot een mitigering van de oplopende kostenvergoedingen die aan deze bedrijven betaald worden.’ 

    Dat roept meteen de vraag op hoe de bedrijven die namens de burgers beroep aantekenen, aankijken tegen hun eigen functioneren. Ko Maas, directeur/eigenaar van de Bezwaarmaker.nl, een van de vele kleine partijen die zich op de markt heeft geworpen, legt uit dat hij zeker niet op goed geluk alle binnengekomen aanvragen van klanten doorstuurt, maar ze eerst beoordeelt op haalbaarheid. ‘In veel gevallen dienen we eerst pro forma een bezwaar in en vragen het taxatieverslag op. Als de waarde volgens ons niet juist is, motiveren we het pro-formabezwaar nader. Achten wij de waarde correct, dan trekken we het bezwaar in overleg met de klant in.’ Op die manier zegt Maas aan een succesratio te komen van 70 procent. Bij een eventueel beroep tegen de uitspraak bedraagt de succesratio circa 85 procent.

    Van alle aanvragen die bij Bezwaarmaker.nl binnenkomen, blijkt volgens Maas circa 30 procent te hoog. Maas ziet nog veel ruimte voor verbetering in de werkwijze van de gemeenten. Gemiddeld hebben de klanten van Bezwaarmaker.nl na een herziene WOZ-waarde een voordeel van 272 euro. Maas: ‘Dat is een optelsom van ozb, waterschapsheffing en het eigenwoningforfait.’

    Kantoren werken disciplinerend

    Gaat het inderdaad om een overbodige dienstverlening, een klusje dat iedere burger ook zelf eenvoudig kan uitvoeren? Maas vindt uiteraard dat een kantoor als het zijne een belangrijke functie heeft. ‘Wij hebben het idee dat kantoren zoals het onze disciplinerend werken. Bezwaren die bij ons vandaan komen, worden ook serieuzer genomen is onze ervaring. Als een bezwaar te gemakkelijk wordt afgewezen gaan wij in beroep. Als een particulier zelf bezwaar maakt, neemt hij die stap uit onwetendheid vaak niet.’

    Instanties nemen een zaak serieuzer als die is voorgelegd door een specialist

    Maas kijkt dus niet, zoals de Waarderingskamer, alleen naar het effect van een aanpassing van de WOZ op de ozb, maar ook naar de gevolgen voor de reguliere belastingaanslag. Verder stelt hij dat de instanties een zaak voorgelegd door een specialist serieuzer nemen. Dat valt echter niet te rijmen met de bewering van de Waarderingskamer dat er geen verschil is tussen beroepen die door particulieren zelf zijn aangetekend en die door bureaus zijn behandeld. 

    Het lijkt erop dat de gemeenten niet al te veel meer kunnen doen om de kostenpost te verkleinen. Jurist Witkam stelt dat het beleid vanuit gemeenten begint bij een goede WOZ-waardebepaling. De grote voetangel blijft volgens haar de zogeheten WOZ-paradox. Witkam: ‘Bij de waardebepaling wordt gedaan of die op één punt ligt. In werkelijkheid is het echter realistischer om bij waarde te spreken van een bandbreedte.’ Kortom, zolang je de waarde op een bedrag vastpint, blijft er altijd wel ruimte om in beroep te gaan.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 1171 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 1362 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Volg dossier