Woningmarkt

Aanbevelingen woningcorporaties onder de loep

De aanbevelingen in het eindrapport van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties zijn doortastend, verfrissend en soms gedurfd. Woningcorporatie-expert Peter Hendriks fileert ze en voorziet ze van commentaar.

De zwartepieten die Van Vliet en zijn commissieleden uitdelen in het eindrapport van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties, volgden als vanzelf uit de openbare verhoren van afgelopen zomer. Het komt er op neer dat iedereen een beetje schuldig is aan wat er in de corporatiesector is misgegaan: de directeur/bestuurders, de raden van commissarissen, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), het Centraal Fonds  Volkshuisvesting (CFV), de politiek, de accountants en de banken. Daar zit het nieuws dus niet.

Spannender zijn de 18 aanbevelingen die de commissievoorzitter donderdag in figuurlijke zin aan de poort van het Tweede Kamergebouw spijkerde. Van Vliet toont zich een hervormer en zijn aanbevelingen zijn soms ingrijpend en compromisloos. We lopen ze één voor één na:

1. Cultuuromslag bewerkstelligen

Zelfregulering en een grote vrijheid voor individuele corporaties, moeten worden vervangen door heldere publieke kaders en duidelijke taken. Openheid en transparantie moet de regel worden. Corporaties moeten niet langer opereren als ondernemingen, die risico’s niet schuwen, maar als dienstbare, prudente en sobere maatschappelijke organisaties.

[PH] Nu klinkt dit als verstandige praat, maar een jaar of 5 terug waren zulke aanbevelingen onvoorstelbaar. Ze gingen bijvoorbeeld recht in tegen alles waarin toenmalig premier Jan-Peter Balkenende geloofde. Een terugtrekkende overheid en deregulering waren sowieso heilige begrippen in die tijd. De corporatiesector verzette zich fel tegen iedere aantasting van het ideaal van zelfregulering. De geesten zijn er nu rijp voor.

Grond zonder bouwbestemming is lekker goedkoop, dus koop je in een vroeg stadium. Dat mag straks niet meer

2. Terug naar kerntaak

De commissie vindt dat een corporatie zich alleen moet bezighouden met het bouwen en uitbaten van sociale woningen. Dat betekent dat ze bij voorkeur geen huur- en koopwoningen buiten het sociale domein meer moeten bouwen. Ook het bouwen en verhuren van maatschappelijk vastgoed hoort in de visie van de commissie niet langer tot de kerntaken. Leefbaarheidsuitgaven moeten serieus worden beperkt. Met exotische nevenactiviteiten als stoomschepen en het overkappen van wegen moet het afgelopen zijn. Bezit van grond zonder bouwbestemming wordt zeer ongewenst geacht.

Veel corporaties zullen hiermee niet gelukkig zijn. Ze bouwen enerzijds vrijesectorwoningen om doorstroming op gang te brengen en gemengde wijken te kunnen neerzetten. Maar ook om met de winst de onrendabele toppen op hun sociale projecten terug te dringen. De gangbare redenering over leefbaarheidsuitgaven is dat je zo de wijken aangenaam houdt om in te wonen. Dat zou dan weer doorwerken op de waarde van het vastgoed. Grond zonder bouwbestemming is lekker goedkoop, dus koop je in een vroeg stadium. Ondertussen bedraagt de boekwaarde van de onbebouwde grond van de sector wel 2,1 miljard euro. Slechts een kwart van de oppervlakte van die grond heeft een bouwbestemming.

3. Het werkgebied moet begrensd worden

De commissie wil de grote landelijk opererende corporaties ontvlechten. Corporaties moeten hun activiteiten beperken tot één van de 31 woningmarktgebieden. Dat is beter voor het machtsevenwicht tussen de corporatie en de gemeenten, en vergroot de binding met de huurder. De commissie wil ook af van de zogeheten systeemcorporaties. Dat zijn corporaties die zo groot zijn dat ze de hele sector kunnen meeslepen als ze in zwaar weer komen.

Veel corporaties zullen onmiddellijk zijn gaan uitzoeken in hoeverre ze in één woningmarktgebied opereren. Dat ontvlechten zal niet populair zijn. Voor veel directeur/bestuurders is het aantal wooneenheden dat ze beheren, bepalend voor hun status in de sector.

4. Begrenzing schaalgrootte

Fuseren mag alleen met een uitgebreide motivering en toestemming van de minister. Verder moet het aantal verbindingen en deelnemingen worden teruggedrongen.

Die rem op fuseren is een interessante. In navolging van het bedrijfsleven begon in de jaren 90 ook de corporatiesector met fuseren en concentreren. Vestia kreeg zo een omvang van 90.000 woningen. Ymere staat op meer dan 80.000. Het lastige is alleen dat die omvang niet leidt tot aantoonbare schaalvoordelen, maar wel tot vervreemding van de huurder. Het is zinloze omvang.

5. Er moeten overheidskaders komen en lokale afspraken moeten bindend zijn

De minister is verantwoordelijk voor de regels. De commissie vindt dat de huurders, de corporaties en de gemeente onderling bindende afspraken moeten maken. De minister is niet verantwoordelijk voor zaken bij individuele corporaties, maar wel voor de werking van het systeem van prestatieafspraken.

Wat hier opvalt, is dat de huurders nadrukkelijk als partij worden genoemd. Naarmate meer corporaties werden omgevormd van vereniging tot stichting kreeg de huurder juridisch steeds meer de status van woonconsument. Die trend lijkt hiermee ten einde.

6. Grotere invloed gemeente

Een gemeentelijke woonvisie en prestatieafspraken moeten verplicht worden. Als de samenwerking niet volgens plan verloopt, moet er bindende arbitrage komen.

Veel corporaties zullen hierbij het gevoel krijgen dat de commissie het primaat definitief bij de gemeente wil leggen. Dat zou wel even slikken zijn. Een argument tegen dit model is dat de directeur/bestuurder eindverantwoordelijk is. Als onder druk van de gemeente onverstandige investeringen worden gedaan, ligt niet de kop van de wethouder, maar die van de directeur/bestuurder op het hakblok.

Het gevaar is dat een paar activistische huurders de nieuwe mogelijkheden kapen

7. De huurder moet meer status krijgen

De commissie wil de huurdersorganisaties meer macht geven, vooral in de vorm van advies- en instemmingsbevoegdheden. Ook wordt er gepleit voor de mogelijkheid van huurdersraadplegingen.

Dit klinkt nieuw en fris, maar de vraag is of de moderne huurder nog wel de betrokkenheid heeft die nodig is voor zo’n systeem. Hij zit misschien helemaal niet te wachten op allerlei inspraakprocedures, maar wil gewoon dat de zaken goed geregeld zijn. Het gevaar is dat een paar activistische types de nieuwe mogelijkheden kapen.

8. CFV moet worden omgezet in een zelfstandige, geïntegreerde woonautoriteit

Dit houdt in dat volkshuisvestelijk en financieel toezicht samen in één machtige ZBO worden ondergebracht. Die autoriteit heeft ook sanctiemogelijkheden. Toezicht met bite heet dat in het jargon.

Deze aanbeveling zal Daphne Braal, de directeur van Centraal Fonds Volkshuisvesting, als muziek in de oren klinken. Minister Stef Blok daarentegen, wil het financiële toezicht juist onder zijn directe verantwoordelijkheid brengen en het volkshuisvestelijke toezicht bij een apart agentschap. 

9. Versterking van intern toezicht

Dit betekent onder meer dat de minister een disfunctionerende commissaris kan ontslaan en dat de Woonautoriteit een geschiktheidstoets gaat opleggen.

Voor commissarissen die zich onaantastbaar waanden zal dit schrikken zijn. En zo’n toetst is alleen maar verstandig. Toetsen voorkomt tot op zekere hoogte dat er onbenullen via vriendjes commissaris worden.

Er zijn genoeg directeur/bestuurders die al meer dan 20 jaar op hun post zitten en gewoon tot hun pensioen willen doorgaan

10. Evenwichtig corporatiebestuur

De commissie wil onder meer dat de minister een bestuurder kan aanpakken als hij disfunctioneert. Hij mag ook pas worden aangesteld na toestemming van de Woonautoriteit. Verder moeten grote corporaties een meerhoofdige leiding krijgen en mogen directeur/bestuurders maximaal 8 jaar aanblijven.

Vooral dat laatste zal onrust veroorzaken. Er zijn nu genoeg directeur/bestuurders die al meer dan 20 jaar op hun post zitten en gewoon tot hun pensioen willen doorgaan. Dat zal ook wel gebeuren, want het is peperduur om zo iemand naar huis te sturen. Toch is zo lang aanblijven niet goed. Zo iemand gaat zich vroeg of laat een soort directeur-eigenaar voelen en zich ernaar gedragen.

11. Versterking taakinvulling accountant

Corporaties krijgen in de aanbevelingen van de commissie de status van Organisatie van Openbaar Belang (OOB) en de management letters moeten volgens het rapport ook naar de Woonautoriteit.

Die OOB-status moet een grotere aandacht van de accountant garanderen, en dat doorsturen naar de Woonautoriteit is een controlemaatregel. Het is wel vreemd dat dergelijke maatregelen nodig zijn om ervoor te zorgen dat een accountants zijn werk goed doet.

12. Vergroten controleerbaarheid en transparantie

Belangrijk hier is dat alle corporaties dezelfde waarderingsgrondslag moeten gaan gebruiken: verkoopwaarde in verhuurde staat.  Ook moet de vermogenspositie kraakhelder zijn en er moet inzicht zijn in de financieringscapaciteit.

Er is veel te zeggen voor waarderen op verkoopwaarde in verhuurde staat. Het effect is wel dat het balanstotaal op papier enorm toeneemt. Dat is een bekend verschijnsel als je overstapt van bedrijfswaarde naar verkoopwaarde. De angst leeft dat de regering gaat zeggen dat de corporaties opeens veel rijker zijn geworden en dat de verhuurdersheffing best omhoog kan.

13. Meer prikkels in het borgingsstelsel

Om het moral hazard-effect uit het stelsel te halen wil de commissie een mogelijkheid tot failliet gaan introduceren. Ook wil de commissie een eigen risico voor geldverstrekkers.

De wetenschap dat je toch altijd gered wordt, maakt zowel directeur/bestuurders als aanbieders van financiële producten onvoorzichtig (moral hazard). Door de twee voorgestelde maatregelen zullen de twee genoemde partijen scherper worden in hun risico-analyses. Het gevaar is wel dat als je die prikkels introduceert, de rente op corporatieleningen oploopt.

14. Financieringsmogelijkheden en zorgplicht vergroten

Omdat de sector op het moment bijna exclusief leent via BNG en Waterschapsbank is er sprake van een oligopolie. De commissie zou graag andere geldverstrekkers willen toevoegen aan het huidige tweetal. Die andere partijen moeten zich dan wel zeer bewust zijn van hun zorgplicht ten opzichte van woningcorporaties.

Die extra financieringsbronnen zijn een oude wens van de sector, maar tot op heden is het niet gelukt die te vinden. WSW-directeur Erik Wilders denkt dat die mogelijkheden wel bestaan. Of dat werkelijk zo is, moet nog blijken.

15. Borgingsstelsel vereenvoudigen

Los van een technische ingreep in de zogeheten zekerheidsschillen van hetWaarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), is een interessante aanbeveling om de saneringsfunctie over te hevelen van CFV naar WSW.

Er schuilt veel logica in zo’n overheveling. Een toezichthouder is geen vanzelfsprekende uitvoerder van saneringsoperaties. De borging door WSW is gestoeld op solidariteit. Dat geldt net zo voor saneringsoperaties. WSW heeft verder het belang van risicobeheersing binnen de organisatie vergroot. De saneringsfunctie zou nu een logische nieuwe activiteit zijn.

16. WSW als hoeder van de borg

Omdat de overheid achtervang verleent voor WSW, vindt de commissie het een goed idee als deze privaatrechtelijke organisatie onder ministerieel toezicht komt. Verder bepleit de commissie een controle door WSW van de besteding van de geborgde leningen.

Bij WSW zullen ze het anders zien, maar ministerieel toezicht lijkt verstandig en redelijk. De vraag is wel wie dat gaat uitvoeren. De Woonautoriteit? Of De Nederlandsche Bank misschien? Zicht houden op geborgde leningen zou een hoop ellende hebben voorkomen.

Het is te hopen dat minister Blok zich niet laat leiden door overwegingen van persoonlijk prestige

17. Integriteit: fraude en zelfverrijking hard aanpakken

Hier zal geen verstandig mens tegen zijn.

18. Blijf experimenteren met alternatieven voor corporaties

Hierbij moet worden gedacht aan bijvoorbeeld coöperatieve huurvormen en sociale zelfbouw. Ook mogelijkheden om uit het bestel te stappen kunnen worden overwogen.

Tot slot

Het is een interessante reeks die de commissie heeft gepresenteerd. Maar het zijn slechts aanbevelingen. Als de minister en de Tweede Kamer ze willen negeren, kan dat probleemloos. Heel interessant wordt het om te zien of minister Blok zwicht voor de roep om een Woonautoriteit met de ZBO-status. Zijn ambtenaren beweren nog steeds dat CFV gewoon onder het ministerie komt. Het is te hopen dat Blok zich niet laat leiden door overwegingen van persoonlijk prestige.


Peter Hendriks is gastauteur van Follow the Money. Hij is als zelfstandig consultant gespecialiseerd in het doorlichten van woningcorporaties in opdracht van Raden van Toezicht. De afelopen maanden heeft hij voor Follow the Money de parlementaire enquete naar de woningcorporaties gevolgd en van commentaar voorzien. Email: P.Hendriks.Senior@Gmail.com

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Peter Hendriks

Gevolgd door 1304 leden

Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren
Dit artikel zit in het dossier

Woningmarkt

Gevolgd door 1642 leden

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

Volg dossier