Transformatie van kantoorfunctie naar woningen is een trend onder vastgoedeigenaren. Het klinkt eenvoudig, maar er zitten de nodige haken en ogen aan. De belangrijkste? De eigenaar moet onder ogen zien dat de rendementen uit het verleden nooit meer terugkomen.

    De logica is onontkoombaar, er is in Nederland een overschot aan kantoorpanden en een gebrek aan woningen. Wat ligt dan meer voor de hand dan die leegstaande kantoorgebouwen te vullen met vooral huurappartementen of studentenwoningen? Hotels zijn ook een optie, terwijl andere panden zich juist weer perfect lenen voor een conversie naar een verzamelgebouw voor startende bedrijfjes.

    Volgens Dynamis, een samenwerkingsorgaan van makelaars, lag begin 2016 nog steeds bijna 7 miljoen vierkante meter kantoorvloer ongebruikt

    Het klinkt geweldig, maar aan zo’n transformatie gaat bijna altijd een financiële ramp vooraf. Die kantoren zijn ooit verhuurd geweest en de eigenaren behaalden daarmee een aanvaardbaar rendement. Toen de recessie toesloeg in 2008, was er 4,2 miljoen vierkante meter aan overcapaciteit in de kantorenmarkt, daar kwam toen ook nog een grote leegloop overheen. Volgens Dynamis, een samenwerkingsorgaan van makelaars, lag begin 2016 nog steeds bijna 7 miljoen vierkante meter kantoorvloer ongebruikt. Dat is circa 17 procent van het totaal in Nederland. Er is daarnaast nog een niet bekend oppervlak aan verborgen leegstand. Bedrijven zijn tijdens de recessie vaak ingekrompen, maar blijven tot het aflopen van het huurcontract in hun, ondertussen te groot geworden, pand zitten.

    Veel eigenaren van leegstaande kantoorpanden hebben de situatie jaren aanvaard. De hoop was steeds dat er nog een huurder of koper zou komen opdagen. In de tussentijd kost zo’n leegstaand pand handen vol geld. De bank wil gewoon zijn maandelijkse rente zien, de verzekeraar rekent op zijn premies en de gemeente stuurt een acceptgiro voor de OZB en de andere gemeentelijke heffingen. Volgens de OSCAR-benchmarkt van Jones Lang LaSalle zijn de servicekosten per meter ongeveer de helft van die van een gebouw in gebruik. Maar dat is nog altijd een euro of 14 per vierkante meter per jaar.

    De hoop was steeds dat er nog een huurder of koper zou komen opdagen

    Kortom, leegstand is een nachtmerrie, maar kiezen voor transformatie doe je als eigenaar ook niet zomaar. De droom van een langjarig contract met een betrouwbare huurder, laat je dan definitief varen en in de meeste gevallen moet je de waarde van het pand stevig afwaarderen op de balans.  

    Toptijd

    Het gaat regelmatig om zeer substantiële afwaarderingen. Co Koning, algemeen directeur van Vereniging Vastgoed Belang, de brancheorganisatie van particuliere vastgoedeigenaren, neemt als voorbeeld het oude kantoorpand waarin de vereniging was gehuisvest. ‘Dat was een pand net buiten de grachtengordel, dat in de toptijd 11 miljoen euro waard was. Dat is uiteindelijk verkocht voor 3 miljoen euro. De nieuwe eigenaar heeft er 230 appartementen in gebouwd, zowel gereguleerde als vrije sectorwoningen. Die waren in een weekend de deur uit.’ In een paar jaar tijd is er dus 8 miljoen euro aan waarde verdwenen.

    In een paar jaar tijd is er 8 miljoen euro aan waarde verdwenen

    Het gaat overigens lang niet altijd om zulke enorme afwaarderingen. Volgens de woordvoerder van wethouder Laurens Ivens van Amsterdam, zijn er in het centrum van Amsterdam panden waarop niet of nauwelijks afgewaardeerd hoeft te worden. Maar in gebieden als Sloterdijk en Amstel lll, tussen de A9 en het AMC, betekent kiezen voor een woonbestemming een afboeking van soms wel meer dan 50 procent van de oorspronkelijke waarde.

    De stap naar transformatie is de laatste jaren wel steeds kleiner geworden. Daarvoor zijn twee oorzaken aan te wijzen. Ten eerste hebben de huizenprijzen, zeker die in randstad, een stijging doorgemaakt. De prijzen in Amsterdam staan zelfs weer boven de top van 2007. Dat betekent dat de waarde op de balans van een appartementengebouw ook toeneemt. Het tweede punt is dat de eigenaren, door de nood gedwongen, de afgelopen jaren toch stapsgewijs zijn gaan afwaarderen op hun kantoren. Daardoor is het gat tussen de balanswaarde van een gebouw met een kantoorbestemming en die van een appartementengebouw gemakkelijker te overbruggen.

    Btw

    Ook Minister Stef Blok van Wonen en Rijksdienst heeft de transformatietrend een prikkel gegeven. Als je een kantoorpand hebt met een woz-waarde die 5 jaar leegstand reflecteert, dan is die een stuk lager dan de woz-waarde van een pand met mooie stadsappartementen met een middenhuur. In oktober 2015 heeft de minister een regeling ingevoerd die het mogelijk maakt om te anticiperen op de woz-waarde na de transformatie. Omdat die woz-waarde 25 procent van het aantal WWS-huurpunten bepaalt, is het nu veel eenvoudiger om woningen te bouwen met 146 WWS-punten. Daar ligt voor dit soort projecten de grens voor vrije sectorwoningen. Investeerders willen boven dat niveau uitkomen, om de beperkingen van gereguleerde huur te ontlopen.

    Een grote last voor eigenaren die transformeren is de btw op de bouwkosten. Transformeren is een forse investering en voor bouwen en verbouwen geldt een btw-tarief van 21 procent. Simpel gezegd, de fiscus ziet de verhuurder van appartementen als eindgebruiker. Dat betekent dat hij de btw die hij heeft betaald tijdens de verbouwing, niet kan terugvorderen. Eigenaren van bedrijfspanden daarentegen kunnen de btw vaak wel verrekenen met de fiscus.

    Enorme vlucht

    Ondanks dat er voor ingeleverd moet worden, blijkt transformeren tegenwoordig een interessante optie. Het verschijnsel heeft in ieder geval een enorme vlucht genomen. Vooral in de grotere steden is het een populaire mogelijkheid om kantoorgebouwen zonder uitzicht op verhuur, een nieuwe toekomst te bieden.

    Er is de afgelopen jaren 2,1 miljoen vierkante meter getransformeerd. Zoals eerder gezegd, is er nu nog 7 miljoen vierkante meter in Nederland aan leegstaande kantoorruimte. Frank Blokland van De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), schat dat van die leegstand 25 tot 30 procent kan worden getransformeerd. Dat is wel transformeren in bredere zin, dus zowel hotels, bedrijfsverzamelgebouwen, studentenhuisvesting en appartementen.

    Bij de eigenaren leeft de hoop dat de architecten steeds vindingrijker worden bij het transformeren

    In 2015 is 700.000 vierkante meter kantooroppervlak getransformeerd, dat was voor 80 procent naar een woonfunctie. Zo bezien loopt de transformatietrend dus op zijn laatste benen. Nog een jaar of drie van zulke aantallen en de geschikte kantoorgebouwen zijn op. Bij de eigenaren leeft wel de hoop dat de architecten steeds vindingrijker worden bij het transformeren. Ook wordt erop gespeculeerd dat door de behoefte aan plekken voor asielzoekers, de eisen aan de gebouwen wat zullen worden bijgesteld. 

    Justitie

    Een opvallende trend is dat er specialisten zijn ontstaan die geschikte gebouwen tegen een zo laag mogelijke prijs kopen, puur met het oogmerk ze te transformeren. Dat zijn overigens niet alleen commerciële partijen. Het oude Elsevier-gebouw — de bunker van Vinken — is door Rochdale en studentenhuisvester DUWO getransformeerd tot een studentenhotel. Stadgenoot is eigenaar van het getransformeerde GAK-gebouw in Bos en Lommer. Het Utrechtse Mitros is eigenaar van het getransformeerde kantorencomplex ‘De Zusters’ op Kanaleneiland. 

    Pensioenfondsen zien interessante mogelijkheden om een betrouwbaar, goed rendement te realiseren via een transformatie. Het Bedrijfspensioenfonds voor de Landbouw en het Rabobank Pensioenfonds investeren via Syntrus Achmea, in een transformatie van de voormalige panden van de ministeries van Binnenlandse Zaken en Justitie. Er zullen 170 koop- en vrije sector-huurappartementen in komen, maar er komt ook 1000 vierkante meter commerciële ruimte en 13.000 vierkante meter voor de Haagse Campus van de Universiteit van Leiden.

    Locatie

    In alle steden wordt volop getransformeerd, maar zal de aantrekkende economie er niet voor zorgen dat de leegstand wegsmelt? De consensus is dat er geen nieuwe grote vraag naar kantoorruimte zal ontstaan. Ten eerste is door het nieuwe werken de behoefte aan een eigen werkplek voor iedere werknemer geslonken. Verder zijn bedrijven sinds de recessie anders gaan denken over hoe dicht werknemers op elkaar kunnen zitten.

    Kantoorgebouwen op bedrijfsterreinen, zeker als ze ver van het centrum liggen, zijn niet geschikt voor transformatie tot appartementengebouw

    Hoewel er veel kan worden getransformeerd en architecten steeds vindingrijker worden, is voor vele miljoenen vierkante meters transformatie geen optie. Locatie is een zwaarwegend punt. Kantoorgebouwen op bedrijfsterreinen, zeker als ze ver van het centrum liggen, zijn niet geschikt voor transformatie tot appartementengebouw.

    Verder zijn er allerlei bouwtechnische gegevens die gebouwen minder geschikt kunnen maken voor een woonfunctie. Het begrip beukmaat — een vakterm voor de breedte van een woning — komt daarbij om de hoek kijken. Een gebouw kan bijvoorbeeld steunkolommen hebben die het lastig maken om er appartementen tussen te passen.

    Sloop

    Tot slot zijn er panden waaraan zoveel moet gebeuren, dat sloop en misschien vervolgens nieuwbouw de beste optie is. Dat klinkt eenvoudig, maar voor de eigenaar van zo’n pand betekent dat wel afwaarderen tot nul. Alleen de residuele grondwaarde blijft dan in de boeken staan. Afwaarderen omdat je overstapt naar een woonfunctie is pijnlijk, maar afwaarderen tot nul omdat je moet slopen, is nog veel pijnlijker. Naast de nijpende behoefte aan woonruimte, is het verschil tussen die twee keuzemogelijkheden voorlopig nog de belangrijkste drijvende kracht achter de transformatietrend.

     

      

     

     

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 990 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 1046 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Volg dossier