Ongeveer de helft van de Nederlandse hypotheekschulden zit in een aflossingsvrije lening, waarbij gedurende de looptijd niet wordt afgelost. Zo’n hypotheek is alleen veilig zolang de woningprijzen blijven stijgen, of wanneer mensen op andere manieren geld opzij zetten om hun lening later te kunnen aflossen. Al in januari 2008, tijdens een hoorzitting over de kredietcrisis in de VS, vertelde toenmalig DNB-president Nout Wellink dat Nederland het helemaal niet zoveel beter deed dan de VS. Met onze door schuld opgeblazen markt liepen we net zo goed enorme risico’s, als de huizenprijzen met tientallen procenten zouden dalen. Wellink zei bovendien dat hij daar al jaren voor waarschuwde, zeker vanaf 1999.

De Nederlandse en Amerikaanse woningmarkt verschillen op meerdere vlakken, ook in hoe mensen hun woning financieren. Eén ding hebben ze echter gemeen: allebei hebben ze te lijden gehad van de zogeheten ‘gesecuritiseerde’ hypotheek. Dat is het beleggingsproduct waardoor Lehman Brothers in september 2008 omviel, en dat de wereldwijde kredietcrisis inluidde. Wat securitisatie was leerde ik eind 2006, toen ik bij een accountantskantoor werkte. Het zou nog even duren voordat ik echt begreep hoe dat hypotheekproduct in elkaar stak. Een bevriende bankier leerde me in 2007 de kneepjes van securitisatie: het bouwen van beleggingsproducten rondom iemands huis en de bijbehorende schuld.

Begin 2008 was ik (inmiddels journalist) bij een persconferentie van de DSB, waar Dirk Scheringa en zijn financieel directeur Gerrit Zalm beweerden dat hun bank niet ten onder zou gaan aan dat malle kredietgriepje dat in de VS woedde. Een paar maanden daarna ging Lehman Brothers failliet, mede door hun waardeloos geworden gesecuritiseerde hypotheekpakketten. Scheringa’s bank volgde een jaar later. Wat Wall Street in New York en de Dick Ketlaan te Wognum gemeen hadden? Gesecuritiseerde hypotheken. Het securitiseren van hypotheken was zelfs de core business van de DSB. Snapten Scheringa en Zalm überhaupt iets van bankieren? Scheringa kon je zijn onkunde niet aanrekenen: voordat hij zijn kredietbedrijf begon, was hij politieman geweest, en daarna was hij vooral een goede verkoper. Maar Zalm was minister van Financiën geweest, van hem mocht je wat achtergrondkennis verwachten.

Tien jaar na de val van Lehman is de vraag: hebben we sindsdien iets geleerd van ‘2008’? Voor het antwoord moeten we ons eerst verdiepen in het verdienmodel van banken, voor en na 1996. Want in 1996 begonnen de banken hun kruistocht om van de Nederlandse huizenmarkt een casino te maken.

Hypotheekschulden nemen enorm toe

Het heersende beeld is dat banken de hypotheek van de een financieren met het spaargeld van de ander (zie ook dit filmpje van de NVB, de Nederlandse Vereniging van Banken). Dit principe, dat tot 1996 gold, staat bekend als het originate-to-hold model (OTH). In de OTH-wereld biedt de bank een huizenkoper een hypotheek aan met het spaargeld van een andere klant, waarbij alle partijen het risico kunnen inschatten. Ze gaan alledrie een langdurige relatie met elkaar aan: vandaar dat ‘to hold’. Maar zo werkt het allang niet meer.

Het Nederlands bbp is sinds midden jaren ’90 grofweg verdubbeld, maar de hypotheekschuld is verviervoudigd

Banken zijn overgegaan op het originate-to-distribute model (OTD), eigenlijk de omgekeerde versie van OTH. Binnen OTD koester je als bank een hypotheekrelatie niet, maar wil je die juist zo snel mogelijk distribueren en doorverkopen: de bank wil de huizenkoper liefst vandaag nog uit de boeken hebben. Deze mentale en culturele omschakeling in het bankwezen zou een grote impact op de huizenmarkt hebben. Tot 1996 werd het volume van de Nederlandse hypotheekmarkt bepaald door de omvang van het vergaarde spaargeld. Zodra een bank geen spaargeld meer binnenkreeg, stokte de mogelijkheid om hypotheken te verstrekken vanzelf. Zo werd overkreditering door marktwerking beperkt, wat weer voorkwam dat de woningprijzen te snel stegen.

Na 1996 stegen de prijzen van bestaande woningen ineens harder dan macro-economische indicatoren konden verklaren. Dat gebeurde allemaal met krediet, wat Wellink toen al slapeloze nachten bezorgde. De huishoudelijke schuld als percentage van het nationaal inkomen verdubbelde in die periode. Het Nederlands bbp is sinds midden jaren ’90 grofweg verdubbeld, maar de hypotheekschuld is verviervoudigd, naar bijna 700 miljard euro. Tegelijkertijd stokt de ontwikkeling van het besteedbaar inkomen van gezinnen. Tussen spaargeld en hypotheekschuld is zo een enorme kloof ontstaan en gezinnen moeten steeds meer risico nemen, alleen al om te kunnen wonen. Hoe is dat mogelijk?

Het antwoord zit ’m in de financiële innovatie die we securitisering noemen. In 1996 werd volgens de gegevens van DNB voor het eerst een hypotheek gesecuritiseerd en doorverkocht. Daarbij kan een partij die zelf geen bank is, toch geld verdienen aan de goede kredietwaardigheid van Nederlandse gezinnen.

Hoe gaat dat in zijn werk? Bij securitisatie richt de bank een nieuw bedrijf op, een zogeheten special purpose vehicle (SPV). SPV’s hebben vaak namen die naar de bedenker verwijzen; zo heeft ING het ‘Orange Lion’ programma. De bank sluit een contract af met de SPV, waarbij een reeks al uitgegeven hypotheken wordt aangewezen waarvan de bank de rente elke maand doorstort naar de SPV. Vervolgens kan de SPV zelf effecten uitgeven, zoals obligaties en aandelen.

De SPV kan bijvoorbeeld een beleggingsproduct maken, waarbij de koper een vaste periodieke uitkering krijgt. De SPV kan dat makkelijk beloven, want die krijgt elke maand de rente van een grote groep Nederlandse huizenbezitters. De beleggingsproducten die de SPV aanbiedt, kunnen verschillen in looptijd en risicoprofiel. De tranches met de laagste rente en het laagste risicoprofiel worden het eerst uitbetaald, daarna volgen de andere.  Een obligatie of aandeel in een SPV heet een Residential Mortgage Backed Security (RMBS). Hier is een handige animatie:

Ook financiële bedrijven zonder bankvergunning – de zogeheten schaduwbanken – kunnen zo investeren op de woningmarkt. Als een buitenlandse bank via deze route een pakket Nederlandse hypotheken opkoopt, beïnvloedt zij de verhoudingen op de Nederlandse kredietmarkt. Het Chinese conglomeraat Anbang, waarin de Chinese staat een grote aandeelhouder is, bezit bijvoorbeeld 1 miljard euro aan hypotheken van de Rabobank. Heeft u zo’n hypotheek, dan betaalt u derhalve maandelijks rente aan de regering in Peking, niet aan de Rabobank en diens spaarklanten. Het beeld dat de NVB schept – banken brengen spaarders en huizenkopers samen – is dus onvolledig, om niet te zeggen achterhaald.

Nadelen van OTD versus OTH

In de literatuur over de kredietcrisis werden achteraf minstens twee grote nadelen aan deze opzet vastgesteld. Ten eerste weet de bank binnen het OTH-model wie haar klant is en wat diens financiële situatie is, en kan dan redelijk goed inschatten wat het risico is van de aangegane overeenkomst. Bij een gesecuritiseerde hypotheek is dat onmogelijk. De koper daarvan kan een Australisch pensioenfonds zijn, of een staatsbank in China. Risico’s inschatten is dan onmogelijk, ook voor de accountant van de financiële instelling die de RMBS koopt. Meestal kijken de risicomanagers en accountants van banken en schaduwbanken naar koersgrafieken van vergelijkbare RMBS’s, als degenen die ze moeten controleren.

Als de koersen van een paar RMBS’s wereldwijd stijgen, zonder dat iemand ook maar enig idee heeft wat er in die gestructureerde producten zit, dan gaan de koersen van alle RMBS’s omhoog. Banken en schaduwbanken maken dan een enorme winst, zij het op papier. Breekt er ergens paniek uit en storten er een paar RMBS’s in, dan ontstaat er een acute financiële crisis, zoals in 2008. Dat staat allemaal compleet los van de onderliggende huizen en de gezinnen die erin wonen, die hebben geen idee van het casino om hen heen.

Maar het grote voordeel van zo’n RMBS is dat de schaduwbank nu kan profiteren van de kredietwaardige Nederlandse burger – wat eerder voorbehouden was aan partijen met een Nederlandse bankvergunning. Vandaar de populariteit van securitisaties.

Ondanks haar zonnige kijk op haar eigen overlevingskansen, sneuvelde de bank in kwestie door de kredietcrisis

In 2007 controleerde ik als assistent-accountant een bank die een grote positie in RMBS’s had. Hun expert had eerst zijn eigen collega’s uitgelegd hoe die moesten worden gewaardeerd en kwam daarna bij ons accountantsteam zijn meetmethode toelichten: als je nu zus en zo doet, kun je die RMBS’s wel aardig begrijpen en waarderen. De accountants werden dus geacht de methode te gebruiken die de bank intern toepaste, namelijk kijken hoe soortgelijke beleggingsproducten het doen. Daarna kwamen zowel de klant als de externe accountants tot dezelfde conclusie: de RMBS-portefeuille was echt veilig. Dat was overigens de laatste keer dat deze instelling een jaarverslag kon inleveren. Ondanks haar zonnige kijk op haar eigen overlevingskansen, sneuvelde de bank in kwestie door de kredietcrisis.

Een tweede aspect is de morele afstand tussen de huizenkoper en de bank. Een huizenkoper die de bank binnenstapt is niet langer de klant, maar het product dat aan de achterdeur van de bank wordt doorverkocht aan de echte klant: de schaduwbank. Dat heeft gevolgen voor de kredietverstrekking.

Binnen het OTD-model wacht zo’n bank namelijk niet totdat een huizenkoper zich aandient. De bankier gaat zelf op zoek naar nieuwe huizenkopers die hij een hypotheek kan verkopen. Met het bundelen van hypotheken en het verkopen via de SPV verdient de bank immers provisie, zo simpel is het. In de VS spreekt men in zo’n geval van predatory lending. Ook mensen die beter geen hypotheek konden nemen, worden door de bank aangespoord dat te doen. Dat was een belangrijke factor in de Amerikaanse subprime crisis. Ook in Nederland zijn er duidelijk zichtbare signalen van te agressieve kredietverlening; denk maar aan de DSB en alle schreeuwerige reclames met ‘Leen van Frisia’.  

Huizenprijzen sterk gestuurd door securitisatie

De securitisatie heeft na 1996 de Nederlandse huizenmarkt stevig beïnvloed: die leunt niet langer op de aanwezige hoeveelheid spaargeld. Je kunt nu immers RMBS’s van bestaande hypotheken kopen. Dat verklaart waarom de hoeveelheid hypothecair krediet sinds 1996 veel harder is gestegen dan de economie. In 1995 bedroeg de huishoudelijke schuld in Nederland nog 145 procent van het besteedbaar inkomen, in 2009 was die verdubbeld. Nu de economie aan het opkrabbelen is, verbetert de score, maar bij een nieuwe crash zal die weer verslechteren.

De fluctuaties op de huizenmarkt zijn vooral het gevolg van veranderingen in de financiering, en staan los van vraag en aanbod van woningen. De huizenmarkt is een illusie geworden. Zij is vervangen door een financiële markt, die het soms makkelijker en soms moeilijker maakt om met geleend geld te gokken op het dak boven andermans hoofd.

Dat blijkt ook uit de cijfers van het CBS. Indien de huizenprijzen zouden stijgen omdat het goed gaat met de koopkracht van huishoudens, dan moet een correlatie tussen die twee te zien zijn. Maar hoewel het besteedbaar inkomen van Nederlandse gezinnen tussen 1995 en 2001 nog wel verbeterde, stokte dat na 2001. Een studie van de Rabobank, die zich op iets andere cijfers baseert, concludeert zelfs dat het besteedbaar inkomen al veertig jaar amper groeit.

De stijging van de huizenprijzen valt dus niet samen met inkomensgroei bij huishoudens – wél met de omvang van de securitisatiemarkt en andere vormen van externe financiering voor banken, oftewel door de financialisatie en de bijbehorende toegenomen hoeveelheid krediet.

Nederland heeft een zeer hoge huishoudelijke schuld en is – na Denemarken – de Europees kampioen hypotheekschulden, met 265 procent van het jaarlijks besteedbaar inkomen. (Ter vergelijking: Duitsland heeft een score van 93 procent.) Optimistisch gesproken kun je zeggen: tegenover die schuld staat toch ook een bezit, te weten een huis? Maar huizen worden in Nederland net zo gewaardeerd als een RMBS: de waardering bij de laatste transactie bepaalt de waarde van alle soortgelijke objecten. Als in een blok huizen iemand zijn woning voor 10 procent boven de verwachte prijs verkoopt, gaat elk huishouden in dat blok er vervolgens vanuit dat ook hun vermogen met dat bedrag is gestegen. De marktwaarde van hun huis wordt bepaald door de waarde van de laatste transactie. Maar het is een papieren winst.

Op die manier is al het Nederlandse vastgoed op dit moment 1,64 biljoen euro waard. In 1997 was dat nog 497 miljard. Door steeds meer krediet beschikbaar te stellen, zorgden de banken ervoor dat Nederlanders steeds meer konden lenen voor hetzelfde huis. Het aantal huizen stijgt nauwelijks, hetzelfde huis kan dus met steeds meer hypotheek verzwaard worden, dankzij securitisatie. Want door securitisatie werd een braaf woonhuis onderdeel van het internationale schaduwbankwezen.

Demografische ontwikkelingen

De waardestijging van woningen heeft enorme gevolgen voor hun betaalbaarheid, en daarmee voor de samenleving. Wanneer de inkomens stagneren en de leennormen aangescherpt worden, kan een doorsnee gezin zich simpelweg geen woning meer veroorloven. In 2013 stonden er nog 169 duizend woningen te koop. Inmiddels is dat volgens de NVM ongeveer driekwart minder: 48 duizend.

De combinatie van een laag aanbod en opgeklopte vraagprijzen maakt dat de markt vastloopt. Gezinnen kunnen met hun oude salaris nooit meer tegen de nieuwe opgeklopte prijzen een volgende woning kopen bij bijvoorbeeld gezinsuitbreiding, doen daarom geen bod op een nieuw huis en zetten het oude vervolgens niet te koop. De prijsstijging wordt zodoende gedragen door steeds minder transacties, het begin van het barsten van de speculatieve bubbel. Het gevolg van deze onverkwikkelijke situatie – hogere prijzen, gedreven door schuld, zonder corresponderende toename van het inkomen – is dat alle beschikbare huizen in een bepaalde prijsklasse simpelweg op zijn.

Amsterdam jaagt jonge gezinnen weg: na de geboorte van het eerste kind vertrekt 40 procent van de gezinnen

Het maatschappelijke effect van de onbetaalbaarheid is aanzienlijk. Scholen in de steden kunnen geen leraren vinden, zodat er sinds deze zomer gemeenteambtenaren voor de klas worden gezet. Het Medisch Centrum van de VU heeft de intensive care voor kinderen definitief moeten sluiten, omdat er binnen acceptabele reistijd geen verplegend personeel te vinden is. Deze inkomensgroepen kunnen simpelweg geen woonruimte in de stad meer vinden. De stad jaagt jonge gezinnen weg: na de geboorte van hun eerste kind verdwijnt 40 procent van de gezinnen uit Amsterdam, tot verdriet van de stad.

Ondertussen is al decennia een leegloop van het platteland naar de steden gaande, en vergrijst Nederland hard. De omvang van elke jongere generaties is kleiner dan die van de oudere. Maar huizen waarderen op marktwaarde, is alleen zinvol als er ook in de toekomst voldoende potentiële kopers zijn. Met name het platteland zal voor problemen komen te staan wanneer die eerder zo geprezen aflossingsvrije hypotheken binnenkort aflopen.

Het CBS neemt aan dat de Nederlandse bevolking de komende halve eeuw iets zal groeien. Een klein deel deel van die toename zal bestaan uit arbeidsmigranten, die eventueel een hypotheekje zouden kunnen nemen om de markt draaiende te houden. Een ander deel van de bevolkingsgroei wordt verklaard omdat we steeds ouder worden. Zo zal het aantal 80-jarigen volgens het CBS tot 2060 verdrievoudigen. Prettig dat we zo’n hoge levensverwachting hebben, maar deze bejaarden zullen waarschijnlijk weinig langlopende  hypotheken afsluiten.

De charme van de aflossingsvrije hypotheek

Als die aflossingsvrije hypotheek inherent riskant is, zoals de NVB nu zegt, waarom waren de aangesloten banken dan eerder zo enthousiast dat ze hem aan half huizenkopend Nederland verkochten? Welnu: omdat een hypotheek waarop wél wordt afgelost, zichzelf als het ware vernietigt. Met een aflossingsvrije hypotheek maakt een bank een product waar vooral de kopers op de financiële markten garen bij spinnen. Hoe langer het product meegaat, hoe beter. Het huis mag intussen echter niet in waarde dalen, anders ontstaat er een probleem.

Of huiseigenaars hun hypotheek straks metterdaad kunnen aflossen, is zeer de vraag

De meeste hypotheken hebben een looptijd van 30 jaar en in 1996 begonnen Nederlandse banken met het securitiseren ervan hypotheken: ze creëerden zoveel mogelijk aflossingsvrije hypotheken. Vanaf 2028 – 30 jaar nadat securitisatie een vlucht nam – zullen deze hypotheken aflopen. Of de huiseigenaars hun hypotheek dan metterdaad kunnen aflossen, is zeer de vraag. Daarom heeft de NVB gelijk met haar stelling dat deze mensen meer moeten sparen. Dan hebben ze tenminste geld achter de hand om de tekorten te dekken wanneer hun huis straks bij verkoop veel minder waard blijkt te zijn dan waarvoor het nu in de boeken staat.

De nieuwe securitisaties

Er wordt weliswaar minder gesecuritiseerd dan tien jaar geleden. Maar ook de klassieke RMBS’s zijn ruimschoots te koop. Neem bijvoorbeeld de Storm-serie van de Rabobank, een programma waarbij 100 miljard euro aan hypotheken wordt gesecuritiseerd. Een van de betrokken SPV’s is Purple Storm bv, met een balanstotaal van 1,3 miljard. Er worden obligaties uitgegeven in vier tranches, elk met een eigen risicoprofiel en rendement voor de belegger, voor 99,5 procent van het balanstotaal. Als er uit de rente van de huizenbezitters nog iets overblijft, gaat dat naar de beleggers in de Z-tranche. Standard and Poor heeft daar geen rating voor afgegeven, het is dus een speculatieve belegging in eigen vermogen: goed afgekeken van Lehman Brothers.

Van de hypotheken bij deze SPV is 55 procent aflossingsvrij, meer dan het landelijk gemiddelde. De grootste concentratie van Purple Storm is in Noord-Brabant. Aanvankelijk was bij 44 procent van deze hypotheken de schuld hoger dan de waarde van het huis. Bij een kwart van de hypotheken bedraagt de schuld meer dan 4,5 maal het inkomen van de aanvrager, bij 2 procent is die zelfs 7 keer zo hoog. Rabobank noemt in een reactie dat er niets illegaals is aan deze constructies. Dat was het punt alleen ook helemaal niet, het gaat erom of het allemaal niet te risicovol is.

Toch heeft securitisatie recentelijk aan populariteit ingeboet. De omvang van de ‘securitisatievehikels’ in Nederland is in de afgelopen tien jaar volgens de gegevens van DNB geslonken van 310 miljard naar 180 miljard euro. Sinds ongeveer 2008 heeft een ander gestructureerd financieel product aan populariteit gewonnen, namelijk de covered bond (CB), oftewel gedekte obligatie of pandbrief. Het grote verschil met een klassieke RMBS is dat de koper recht heeft om schade in ieder geval gedeeltelijk te verhalen op de uitgevende instelling, zijnde de hypotheekbank. Bij een ‘normale’ securitisatie, zeg maar Lehman-stijl, pakt de bank de provisie en is de bundel hypotheken over de schutting naar de SPV gegooid. Bij CB’s is dat niet zo. Verder lijkt het prospectus van een CB verdacht veel op die van een RMBS: er is een uitgevende instelling, een SPV die eigenlijk het verlengstuk is van de bank, er kan getrancheerd worden, enzovoort.

Al deze ontwikkelingen samen maken dat Nederland in 2018 niet idioot veel verschilt van de VS in 2008

Als die RMBS’s niet zo populair meer zijn, wie koopt die vervangende CB’s dan? Hun charme wordt vergroot doordat CB’s worden behandeld als staatsobligaties: een bank mag ze naar hartelust bij de ECB parkeren, die daarmee een deel van het kredietrisico op zich neemt. Inmiddels heeft de ECB via twee afgeronde programma’s voor 8,5 miljard aan CB’s in haar boeken. De ECB kan dit in theorie zonder enig maximum doen. Net als bij Griekse staatsobligaties hoefde de ECB maar aan te kondigen dat er een opkoopprogramma zou komen, en de markten reageerden al positief. Of het programma een jaar later of pas twee jaar effectief wordt, maakt niet zoveel uit.

Bubbels en waterhoofden

Zo worden banken aangemoedigd om via CB’s meer krediet te verstrekken en versterkt de ECB het OTD-model. Lokale Europese banken kunnen nu hypotheken verpakken en naar de balans van de ECB verplaatsen. De ECB heeft overigens ook al 27 miljard aan klassieke RMBS’s in de boeken staan. Dat levert een bijzondere spagaat op. De ECB schrijft in meerdere analyses dat in de aanloop naar de kredietcrisis de wedijver om rendementen binnen het bankwezen ‘te agressief was’. En securitisatie was daar expliciet onderdeel van. Om de gevolgen van de kredietcrisis te dempen, voert de ECB een beleid van monetaire verruiming, waarbij ze precies diezelfde RMBS’s en CB’s van de balans van banken trekt.

De officiële lezing van de ECB is dat zij CB’s en RMBS’s koopt om de economie te stimuleren. Maar inmiddels weten we dat geld dat middels monetaire verruiming is gecreëerd, nooit het echte bedrijfsleven bereikt. Zulk geld zorgt vooral voor speculatieve bubbels, zoals op de Amsterdamse huizenmarkt.

Al deze ontwikkelingen samen maken dat Nederland in 2018 niet idioot veel verschilt van de VS in 2008. Met inzet van exact dezelfde financiële instrumenten is de schuld op huizen voor gewone mensen onbetaalbaar geworden, wat een onhoudbare situatie is. De terugloop in securitisaties na de val van Lehman wordt opgevangen door covered bonds, en de prijzen daarvan worden kunstmatig hoog gehouden, doordat de ECB er deels garant voor staat.

De wijdverbreidheid van het probleem wordt mooi geïllustreerd door de financiële producten die Nederlandse bedrijven aanbieden. Wie een aandeel of obligatie aan beleggers wil verkopen, moet zich registreren bij toezichthouder AFM. In haar openbare overzicht van beleggingsproducten valt precies na te gaan welke nieuwe investeringsmogelijkheden er in Nederland te vinden zijn. Gaat er misschien een nieuwe medicijnfabrikant, energieleverancier of softwaremaker naar de beurs? Of – lekker hip – een nieuwe duurzame foodketen? Helaas. Het betreft vrijwel uitsluitend handel in tweedehands hypotheken, hetzij via klassieke securitisatie dan wel via covered bonds.

Het financiële waterhoofd dat boven de Nederlandse economie hangt is er sinds 2008 niet kleiner op geworden, integendeel. Maar met hangen en wurgen kunnen we het noodlot nog wel even uitstellen. Misschien wel tot zo rond 2028.