Het is geen geheim dat er een dramatisch tekort is aan woningen in grote delen van Nederland. Het gaat nu al om zo’n 200.000 wooneenheden, waarvan de helft sociaal. Dat tekort neemt voorlopig zeker niet af. Volgens het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) moeten we er rekening mee houden dat er in 2025 zo'n 670.000 huishoudens meer zijn dan in 2015.

Dat komt deels doordat de bevolking groeit en deels doordat er een trend is richting kleinere huishoudens, die allemaal een eigen woning moeten hebben. 'Heel veel bouwen' is de komende jaren dus een topprioriteit. De verwachting is dat er vanaf 2018 zo’n 80.000 woningen per jaar bij komen, zowel koop als huur. Dat zijn er 35.000 meer dan in 2014, toen de productie zijn dieptepunt bereikte.

Heel veel bouwen is de komende jaren een topprioriteit

Inhaalslag

De vraag naar nieuwe koopwoningen is veel groter dan die naar nieuwe huurwoningen, maar toch zullen de woningcorporaties er niet aan ontkomen om ook fors te investeren in sociale huurwoningen. Ze moeten een enorme inhaalslag maken. Tijdens de recessie zakte de productie van sociale huurwoningen ver weg: in 2015 — het dieptepunt voor de corporatiesector — werden er 17.100 sociale woningen opgeleverd en circa 10.000 gesloopt. Volgens de officiële verwachtingen zal de sector in 2018 op een productievolume zitten van 20.000 woningen.

Je kunt je afvragen waarom de corporaties jarenlang zulke bescheiden aantallen woningen hebben ontwikkeld. Op 21 juni 2016 meldde Stef Blok, de vorige minister van Wonen en Rijksdienst, dat als corporaties al hun investeringsruimte zouden inzetten voor nieuwbouw, ze theoretisch 245.000 woningen konden bouwen. Investeringsruimte bouwt zich gedurende de jaren op; de minister verweet de sector dan ook Dagobert Duck-gedrag. Ze hadden volgens hem veel te lang hun investeringsruimte onbenut gelaten.

Het lijkt erop dat de sector zich de kritiek van Blok heeft aangetrokken. In de Woonagenda, die corporatiekoepel Aedes op 20 april publiceerde, staat dat de sector streeft naar een bouwproductie van 34.000 woningen per jaar tegen het einde van de komende kabinetsperiode, in 2021. Hoewel zo'n hoog aantal nieuwe woningen zeker zoden aan de dijk zou zetten, moet we er wel rekening mee houden dat er jaarlijks nog vele duizenden woningen onder de sloopkogel zullen sneuvelen. Het netto saldo zal uiteindelijk dus een stuk lager liggen dan die 34.000 woningen.

Valse hoop

Daar komt bij dat de sector een geschiedenis heeft van niet waargemaakte verwachtingen. Het is dus zeer de vraag hoe realistisch deze doelstelling is. Op zich is het geen slecht idee om de lat lekker hoog te leggen, want dat zet aan tot extra inspanningen. De woningen zijn echter bedoeld voor mensen die geen andere opties hebben dan een sociale huurwoning, en die groep is niet gebaat bij valse hoop.

De corporatiesector heeft een geschiedenis van niet waargemaakte verwachtingen

Verreweg het grootste aantal woningen moet worden gebouwd door de grote stedelijke corporaties. Het is hun werkgebied waar het gebrek aan woningen het meest nijpend is. De grote stedelijke corporaties hebben een eigen samenwerkingsverband: De Vernieuwde Stad. De 25 aangesloten corporaties bezitten samen 40 procent van alle sociale woningen in Nederland.

Laten we er vanuit gaan dat ze in de plannen van Aedes zeker 50 procent van die 34.000 nieuwe woningen voor hun rekening moeten nemen. Yves Vermeulen, de secretaris van de organisatie, is een stuk voorzichtiger dan Aedes. ‘Onze leden verwachten in 2020 tussen de 6000 en 9000 woningen te bouwen. Jaarlijks kunnen ze 1,9 miljard euro investeren en daarvan gaat ongeveer de helft naar nieuwbouw en de rest naar renovatie en verduurzaming.’

Volgens Vermeulen kunnen de 25 leden, als ze alle zeilen bijzetten, in 2020 maximaal 10.000 woningen bouwen. Als we ervan uitgaan dat ze het jaar daarop de helft van die door Aedes beoogde 34.000 woningen moeten bouwen, dan zouden ze in 2021 opeens 17.000 woningen moeten ontwikkelen. Waar zouden ze die extra investeringsruimte vandaan moeten halen?

Vermeulen wijst erop dat het de bedoeling is om investerende corporaties een korting te geven op de verhuurderheffing. Die korting moet dan worden gecompenseerd door corporaties die veel minder of niet investeren. Vermeulen hoopt dat deze regeling enig soelaas biedt. Steden als Amsterdam en Utrecht kunnen ook baat hebben bij een nieuwe regeling, waarbij alleen verhuurderheffing betaald hoeft te worden over de eerste 250.000 euro van de waarde van een woning.

Woningmarktregio

Daarmee komen we meteen terecht bij het volgende knelpunt: de investeringsruimte per woningmarktregio. Die is erg beperkt in een aantal economisch zeer belangrijke gebieden, zoals de Amsterdamse Metropoolregio. Daar kan per bestaande corporatiewoning 13.347 euro worden geïnvesteerd. In de woningmarktregio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam kan per bestaande woning nog geen 10.000 euro worden geïnvesteerd. Van die investeringsruimte moet het bezit ook nog worden gerenoveerd en verduurzaamd.

De investeringsruimtes per woningmarktregio lopen veel te veel uit elkaar. De U16-regio rond Utrecht staat er, met bijna 21.000 euro investeringsruimte per bestaande woning, aanzienlijk beter voor dan de Amsterdamse Metropoolregio. De Metropoolregio Eindhoven, met 26.571 euro per woning, heeft met afstand de meeste financiële mogelijkheden.

De regio rond Amsterdam heeft de grootste opgave, maar de op één na laagste investeringsruimte

Deze grote verschillen vormen een enorme belemmering bij het verstandig inzetten van de landelijk beschikbare investeringsruimte. Sinds de invoering van de woningmarktregio’s zijn de corporaties volledig gebonden aan hun kernregio. De corporatie Woonbedrijf uit Eindhoven mag dus niet investeren in Amsterdam, hoewel deze corporatie mogelijk genoeg onbenutte investeringsruimte heeft om een regio als Amsterdam een grote dienst te bewijzen.

Eigenlijk kan een systeem met woningmarktregio’s alleen goed functioneren in combinatie met een volwaardig vereveningssysteem. Dat ontbreekt vooralsnog. Zo kan het dus gebeuren dat de regio rond Amsterdam de grootste opgave heeft, maar de op één na laagste investeringsruimte per woning.

Beschikbare bouwgrond

Misschien is de grootste sta-in-de-weg voor het realiseren van de doelstelling van Aedes wel het gebrek aan beschikbare bouwgrond. Dat is een klacht die voortdurend wordt geuit. Het probleem wordt ook in de Woonagenda aangestipt : ‘Gemeenten moeten genoeg locaties beschikbaar stellen.’ Niet duidelijk is of het hier gaat om een eis, een wens of een voorbehoud.

Hans van Harten, secretaris  van het Regio Platform Woningcorporaties Utrecht en Omstreken (RWU) is concreter. Hij meldde onlangs in een tweet dat leden van zijn organisatie duizenden extra woningen zouden kunnen bouwen als ze de grond ervoor hadden.

De grote steden in het westen kampen dus met ruimtegebrek. Op het moment geldt dat gemeenten eigenlijk alleen mogen bouwen binnen de ‘rode contouren’, de grens die de bebouwde ruimte aangeeft. Er moet dus gezocht worden naar bouwgrond binnen de bebouwde kom. Denk aan grond die vrijkomt door de sloop van bedrijfspanden, scholen of kerken. Ook zijn er soms kleine weiden en andere braakliggende stukjes land binnen de bebouwde kom.

Als de gemeente eigenaar is van de grond, kan er een duivels dilemma ontstaan. Verkoop je de grond aan de hoogste bieder, of tegen een gereduceerd tarief aan een woningcorporatie? Dat is een voortdurende strijd. Een veel voorkomende tussenoplossing is dat de grond weliswaar naar een projectontwikkelaar gaat, maar dat de gemeente de eis stelt dat bijvoorbeeld 30 procent sociale huisvesting wordt. Meestal gaat een projectontwikkelaar dan voor het sociale deel een samenwerking aan met een corporatie.

Groene buffers

Grond is een schaars goed in stedelijke gebieden, en hoe duurder de grond in een gemeente, hoe groter de verleiding om voor de hoofdprijs te gaan. Die schaarste verklaart ook de lobby vanuit de bouwwereld om de rode contourzone te laten schieten. Uit die hoek hoor je vaak de wens om de groene buffers tussen gemeenten deels open te stellen voor bebouwing. Volgens aanhangers van dat beleid lukt het anders nooit om tot 2030 een miljoen nieuwe woningen bij te bouwen.

Als de gemeente eigenaar is van de grond, kan er een duivels dilemma ontstaan

De opdracht om vooral binnen de bebouwde kom te bouwen, is een extra belemmering voor de bouwdoelstelling van Aedes. Er zit vaak een periode van jaren tussen het eerste besluit om ergens te gaan bouwen en het moment van oplevering. Als een corporatie ergens op een weiland bouwt, duurt het hele proces een jaar of drie, bij binnenstedelijke bouw is er veel meer tijd mee gemoeid.

Yves Vermeulen weet als Vernieuwde Stad-secretaris dat zo’n heel traject wel een jaar of acht in beslag kan nemen. Dat betekent dat al die woningen die in 2021 moeten worden opgeleverd, al jaren in de toekomstverwachtingen van de corporaties te zien moesten zijn. Aedes zegt in afwachting te zijn van een nieuwe reeks toekomstgerichte cijfers, maar het gros van de gewenste woningen had al jaren in de pijplijn moeten zitten. Dat zitten ze in te beperkte mate.

In weer en wind

Tot slot is er de vraag of de bouwsector zo’n piek aan nieuwe corporatiewoningen wel kan behappen. Tijdens de recessie hebben zo’n 90.000 bouwvakkers de sector verlaten, en een heel groot deel komt niet meer terug. Er zullen dus nieuwe mensen geworven moeten worden. Belangenbehartiger Bouwend Nederland zegt behoefte te hebben aan een jaarlijkse instroom van 8000 jongeren met een bouwopleiding en dat 5 jaar lang. Of die er gaan komen, is maar zeer de vraag. De reputatie van de bedrijfstak is niet best. Veel jongeren associëren de sector met zwaar werk, waarbij je in weer en wind op de steiger moet staan.

Waar mogelijk zullen de bedrijven gebruik maken van bouwvakkers uit andere EU-landen. Mogelijk dat door de Brexit een flink aantal ervaren Poolse bouwvakkers beschikbaar komt. Daar zouden Nederlandse aannemers hun voordeel mee kunnen doen.

Taco van Hoek, directeur van het eerder genoemde EIB, is nogal verrast over de ambitieuze bouwplannen van Aedes. Hij ziet ook een probleem: ‘Je kunt natuurlijk meer sociaal gaan bouwen, maar daarmee loop je het risico dat er ook meer mensen onterecht in een sociale woning blijven. De huishoudensgroei wordt dan meer opgevangen in sociale woningen dan in vrijesectorwoningen.’ Veel sociale huur bouwen, betekent volgens Van Hoek dus een rem zetten op de doorstroming.

Hoewel het belangrijk is dat de sector weer ambitie toont, moeten we het genoemde aantal van 34.000 woningen voorlopig met een korreltje zout nemen. Dat zijn aantallen die je verwacht bij veel meer bouwactiviteit buiten de rode contouren, of misschien zelf bij een terugkeer naar Vinex-achtige locaties. Er zijn nog geen signalen die daarop wijzen.