
In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Lees meer
Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.
Vereniging Eigen Huis dupeert leden met ‘uitgeklede schilderdienst’
Corporatie De Key kaapt huurdersstichting en wil nu ook haar vermogen
Voor de gevallen woningcorporatie Vestia is het einde nabij
Covid en de woningmarkt in vijf grafieken
De woningmarkt zakt weg (en daar kan geen ronkende goednieuwsshow wat aan doen)
Corporatie-coup op het KNSM-eiland of: hoe De Key stichting Loods 6 leegzuigt
Pandemie of niet, dat pand moet leeg
Stijgende zorgkosten nopen gemeenten tot forse ozb-verhoging
Het raadsel van te lage WOZ-waarden in West Maas en Waal
Vijfjaarlijkse verhoging houdt huurder in een wurggreep
Verslikken de woningcorporaties zich in hun eigen ambities?
De woningcorporaties willen weer ouderwets veel woningen bouwen. Geld is het probleem niet, maar is er wel genoeg grond voor al die woningen? En hoe zit het met de beschikbaarheid van bouwvakkers, van wie er duizenden tijdens de recessie zijn gestopt? Er moet veel gebeuren willen de corporaties hun doelstellingen kunnen halen.
Het is geen geheim dat er een dramatisch tekort is aan woningen in grote delen van Nederland. Het gaat nu al om zo’n 200.000 wooneenheden, waarvan de helft sociaal. Dat tekort neemt voorlopig zeker niet af. Volgens het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) moeten we er rekening mee houden dat er in 2025 zo'n 670.000 huishoudens meer zijn dan in 2015.
Dat komt deels doordat de bevolking groeit en deels doordat er een trend is richting kleinere huishoudens, die allemaal een eigen woning moeten hebben. 'Heel veel bouwen' is de komende jaren dus een topprioriteit. De verwachting is dat er vanaf 2018 zo’n 80.000 woningen per jaar bij komen, zowel koop als huur. Dat zijn er 35.000 meer dan in 2014, toen de productie zijn dieptepunt bereikte.
Heel veel bouwen is de komende jaren een topprioriteit
Inhaalslag
De vraag naar nieuwe koopwoningen is veel groter dan die naar nieuwe huurwoningen, maar toch zullen de woningcorporaties er niet aan ontkomen om ook fors te investeren in sociale huurwoningen. Ze moeten een enorme inhaalslag maken. Tijdens de recessie zakte de productie van sociale huurwoningen ver weg: in 2015 — het dieptepunt voor de corporatiesector — werden er 17.100 sociale woningen opgeleverd en circa 10.000 gesloopt. Volgens de officiële verwachtingen zal de sector in 2018 op een productievolume zitten van 20.000 woningen.
Je kunt je afvragen waarom de corporaties jarenlang zulke bescheiden aantallen woningen hebben ontwikkeld. Op 21 juni 2016 meldde Stef Blok, de vorige minister van Wonen en Rijksdienst, dat als corporaties al hun investeringsruimte zouden inzetten voor nieuwbouw, ze theoretisch 245.000 woningen konden bouwen. Investeringsruimte bouwt zich gedurende de jaren op; de minister verweet de sector dan ook Dagobert Duck-gedrag. Ze hadden volgens hem veel te lang hun investeringsruimte onbenut gelaten.
Het lijkt erop dat de sector zich de kritiek van Blok heeft aangetrokken. In de Woonagenda, die corporatiekoepel Aedes op 20 april publiceerde, staat dat de sector streeft naar een bouwproductie van 34.000 woningen per jaar tegen het einde van de komende kabinetsperiode, in 2021. Hoewel zo'n hoog aantal nieuwe woningen zeker zoden aan de dijk zou zetten, moet we er wel rekening mee houden dat er jaarlijks nog vele duizenden woningen onder de sloopkogel zullen sneuvelen. Het netto saldo zal uiteindelijk dus een stuk lager liggen dan die 34.000 woningen.
Valse hoop
Daar komt bij dat de sector een geschiedenis heeft van niet waargemaakte verwachtingen. Het is dus zeer de vraag hoe realistisch deze doelstelling is. Op zich is het geen slecht idee om de lat lekker hoog te leggen, want dat zet aan tot extra inspanningen. De woningen zijn echter bedoeld voor mensen die geen andere opties hebben dan een sociale huurwoning, en die groep is niet gebaat bij valse hoop.
De corporatiesector heeft een geschiedenis van niet waargemaakte verwachtingen
Verreweg het grootste aantal woningen moet worden gebouwd door de grote stedelijke corporaties. Het is hun werkgebied waar het gebrek aan woningen het meest nijpend is. De grote stedelijke corporaties hebben een eigen samenwerkingsverband: De Vernieuwde Stad. De 25 aangesloten corporaties bezitten samen 40 procent van alle sociale woningen in Nederland.
Laten we er vanuit gaan dat ze in de plannen van Aedes zeker 50 procent van die 34.000 nieuwe woningen voor hun rekening moeten nemen. Yves Vermeulen, de secretaris van de organisatie, is een stuk voorzichtiger dan Aedes. ‘Onze leden verwachten in 2020 tussen de 6000 en 9000 woningen te bouwen. Jaarlijks kunnen ze 1,9 miljard euro investeren en daarvan gaat ongeveer de helft naar nieuwbouw en de rest naar renovatie en verduurzaming.’
Volgens Vermeulen kunnen de 25 leden, als ze alle zeilen bijzetten, in 2020 maximaal 10.000 woningen bouwen. Als we ervan uitgaan dat ze het jaar daarop de helft van die door Aedes beoogde 34.000 woningen moeten bouwen, dan zouden ze in 2021 opeens 17.000 woningen moeten ontwikkelen. Waar zouden ze die extra investeringsruimte vandaan moeten halen?
"Onze leden verwachten in 2020 tussen de 6000 en 9000 woningen te bouwen"
Vermeulen wijst erop dat het de bedoeling is om investerende corporaties een korting te geven op de verhuurderheffing. Die korting moet dan worden gecompenseerd door corporaties die veel minder of niet investeren. Vermeulen hoopt dat deze regeling enig soelaas biedt. Steden als Amsterdam en Utrecht kunnen ook baat hebben bij een nieuwe regeling, waarbij alleen verhuurderheffing betaald hoeft te worden over de eerste 250.000 euro van de waarde van een woning.
Woningmarktregio
Daarmee komen we meteen terecht bij het volgende knelpunt: de investeringsruimte per woningmarktregio. Die is erg beperkt in een aantal economisch zeer belangrijke gebieden, zoals de Amsterdamse Metropoolregio. Daar kan per bestaande corporatiewoning 13.347 euro worden geïnvesteerd. In de woningmarktregio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam kan per bestaande woning nog geen 10.000 euro worden geïnvesteerd. Van die investeringsruimte moet het bezit ook nog worden gerenoveerd en verduurzaamd.
De investeringsruimtes per woningmarktregio lopen veel te veel uit elkaar. De U16-regio rond Utrecht staat er, met bijna 21.000 euro investeringsruimte per bestaande woning, aanzienlijk beter voor dan de Amsterdamse Metropoolregio. De Metropoolregio Eindhoven, met 26.571 euro per woning, heeft met afstand de meeste financiële mogelijkheden.
De regio rond Amsterdam heeft de grootste opgave, maar de op één na laagste investeringsruimte
Deze grote verschillen vormen een enorme belemmering bij het verstandig inzetten van de landelijk beschikbare investeringsruimte. Sinds de invoering van de woningmarktregio’s zijn de corporaties volledig gebonden aan hun kernregio. De corporatie Woonbedrijf uit Eindhoven mag dus niet investeren in Amsterdam, hoewel deze corporatie mogelijk genoeg onbenutte investeringsruimte heeft om een regio als Amsterdam een grote dienst te bewijzen.
Eigenlijk kan een systeem met woningmarktregio’s alleen goed functioneren in combinatie met een volwaardig vereveningssysteem. Dat ontbreekt vooralsnog. Zo kan het dus gebeuren dat de regio rond Amsterdam de grootste opgave heeft, maar de op één na laagste investeringsruimte per woning.
Beschikbare bouwgrond
Misschien is de grootste sta-in-de-weg voor het realiseren van de doelstelling van Aedes wel het gebrek aan beschikbare bouwgrond. Dat is een klacht die voortdurend wordt geuit. Het probleem wordt ook in de Woonagenda aangestipt : ‘Gemeenten moeten genoeg locaties beschikbaar stellen.’ Niet duidelijk is of het hier gaat om een eis, een wens of een voorbehoud.
Hans van Harten, secretaris van het Regio Platform Woningcorporaties Utrecht en Omstreken (RWU) is concreter. Hij meldde onlangs in een tweet dat leden van zijn organisatie duizenden extra woningen zouden kunnen bouwen als ze de grond ervoor hadden.
De grote steden in het westen kampen dus met ruimtegebrek. Op het moment geldt dat gemeenten eigenlijk alleen mogen bouwen binnen de ‘rode contouren’, de grens die de bebouwde ruimte aangeeft. Er moet dus gezocht worden naar bouwgrond binnen de bebouwde kom. Denk aan grond die vrijkomt door de sloop van bedrijfspanden, scholen of kerken. Ook zijn er soms kleine weiden en andere braakliggende stukjes land binnen de bebouwde kom.
Als de gemeente eigenaar is van de grond, kan er een duivels dilemma ontstaan. Verkoop je de grond aan de hoogste bieder, of tegen een gereduceerd tarief aan een woningcorporatie? Dat is een voortdurende strijd. Een veel voorkomende tussenoplossing is dat de grond weliswaar naar een projectontwikkelaar gaat, maar dat de gemeente de eis stelt dat bijvoorbeeld 30 procent sociale huisvesting wordt. Meestal gaat een projectontwikkelaar dan voor het sociale deel een samenwerking aan met een corporatie.
Groene buffers
Grond is een schaars goed in stedelijke gebieden, en hoe duurder de grond in een gemeente, hoe groter de verleiding om voor de hoofdprijs te gaan. Die schaarste verklaart ook de lobby vanuit de bouwwereld om de rode contourzone te laten schieten. Uit die hoek hoor je vaak de wens om de groene buffers tussen gemeenten deels open te stellen voor bebouwing. Volgens aanhangers van dat beleid lukt het anders nooit om tot 2030 een miljoen nieuwe woningen bij te bouwen.
Als de gemeente eigenaar is van de grond, kan er een duivels dilemma ontstaan
De opdracht om vooral binnen de bebouwde kom te bouwen, is een extra belemmering voor de bouwdoelstelling van Aedes. Er zit vaak een periode van jaren tussen het eerste besluit om ergens te gaan bouwen en het moment van oplevering. Als een corporatie ergens op een weiland bouwt, duurt het hele proces een jaar of drie, bij binnenstedelijke bouw is er veel meer tijd mee gemoeid.
Yves Vermeulen weet als Vernieuwde Stad-secretaris dat zo’n heel traject wel een jaar of acht in beslag kan nemen. Dat betekent dat al die woningen die in 2021 moeten worden opgeleverd, al jaren in de toekomstverwachtingen van de corporaties te zien moesten zijn. Aedes zegt in afwachting te zijn van een nieuwe reeks toekomstgerichte cijfers, maar het gros van de gewenste woningen had al jaren in de pijplijn moeten zitten. Dat zitten ze in te beperkte mate.
In weer en wind
Tot slot is er de vraag of de bouwsector zo’n piek aan nieuwe corporatiewoningen wel kan behappen. Tijdens de recessie hebben zo’n 90.000 bouwvakkers de sector verlaten, en een heel groot deel komt niet meer terug. Er zullen dus nieuwe mensen geworven moeten worden. Belangenbehartiger Bouwend Nederland zegt behoefte te hebben aan een jaarlijkse instroom van 8000 jongeren met een bouwopleiding en dat 5 jaar lang. Of die er gaan komen, is maar zeer de vraag. De reputatie van de bedrijfstak is niet best. Veel jongeren associëren de sector met zwaar werk, waarbij je in weer en wind op de steiger moet staan.
"Je kunt natuurlijk meer sociaal gaan bouwen, maar daarmee loop je het risico dat er meer mensen onterecht in een sociale woning blijven"
Waar mogelijk zullen de bedrijven gebruik maken van bouwvakkers uit andere EU-landen. Mogelijk dat door de Brexit een flink aantal ervaren Poolse bouwvakkers beschikbaar komt. Daar zouden Nederlandse aannemers hun voordeel mee kunnen doen.
Taco van Hoek, directeur van het eerder genoemde EIB, is nogal verrast over de ambitieuze bouwplannen van Aedes. Hij ziet ook een probleem: ‘Je kunt natuurlijk meer sociaal gaan bouwen, maar daarmee loop je het risico dat er ook meer mensen onterecht in een sociale woning blijven. De huishoudensgroei wordt dan meer opgevangen in sociale woningen dan in vrijesectorwoningen.’ Veel sociale huur bouwen, betekent volgens Van Hoek dus een rem zetten op de doorstroming.
Hoewel het belangrijk is dat de sector weer ambitie toont, moeten we het genoemde aantal van 34.000 woningen voorlopig met een korreltje zout nemen. Dat zijn aantallen die je verwacht bij veel meer bouwactiviteit buiten de rode contouren, of misschien zelf bij een terugkeer naar Vinex-achtige locaties. Er zijn nog geen signalen die daarop wijzen.
16 Bijdragen
Jan Smid 8
Taco van Hoek draait oorzaak en gevolg om. Waarom zijn mensen niet doorgestroomd naar een woning in het betaalbare middensegment? Antwoord: omdat die er helemaal niet zijn. Er is dus een inhaalslag nodig voor dat betaalbare middensegment.
Het lijkt mij goed om een onderzoek te starten hoe het zat met de verstrekte vergunningen door de gemeenten tijdens de recessie voor het bouw van woningen inclusief prijsvergelijkingen van de grond. Immers, de gemeente doet zich ook voor als ondernemer en was niet bereid om in prijs te gaan zakken. Was dat wel gebeurd, dan was er ook méér gebouwd tijdens de recessie en was er dus méér loonheffingen binnengekomen en minder WW-uitkeringen.
En welke gemeente wil nog grond verkopen voor sociale woningbouw?
Lydia Lembeck 12
Jan SmidJitze Jongsma 11
Ik zie nog een andere uitdaging. Hoe voorkom je dat, wanneer de doelstelling zo hoog ligt, eenheidsworsten worden gebouwd. Ik zie een gevaar dat er, vooral in de sociale sector, saaie blokken woningen van matige kwaliteit worden neergezet. De kunst is innovatief, voordelig, duurzaam maar ook architectonisch verantwoord te bouwen. Zodat er over 25 jaar ook nog mensen in de woningen willen wonen. Dat gevoegd bij de veranderende bevolkingsopbouw in de grote steden maakt het uitdaging voor samenwerkende gemeenten en woningbouwcorporaties enorm.
Jan Smid 8
Jitze JongsmaHet enige waar ik mij wel zorgen over maak is dat Blok de controle het toezicht tijdens de bouw wil weghalen bij de gemeenten, evenals dat er mag worden afgeweken van het bouwbesluit.
http://www.volkskrant.nl/economie/blok-zet-betwist-plan-bouwcontrole-voort~a4359007/
Lydia Lembeck 12
Jan SmidEn ook hier krijgen koopwoningen de ruime voorrang die ze hebben willen. Reden: het zijn 'koop' woningen. Voor mij niet trouwens. Ze huren van de hypotheekverstrekker.
Moe 2
Lydia LembeckLydia Lembeck 12
Jitze JongsmaMaar discrimineren vanwege inkomen en intelligentie vind ik absoluut niet kunnen. Toch gebeurt dat ook in Nederland op grote schaal.
T Vorenkamp
Lydia Lembeck 12
T VorenkampBlok (de VVD) vond het nodig om dit anders uit te leggen en veel van deze mensen af te straffen voor wat zijn eigen voorgangers regelden. Dat inmiddels het aantal goedkope 'scheefwoners' drastisch is afgenomen mag de 'pret' niet drukken: https://www.ftm.nl/artikelen/bloks-paradox-minder-scheefwonen-geen-doorstroming?share=1
Inmiddels begint ook de dure 'scheefwoon' te verminderen: https://www.aedes.nl/artikelen/klant-en-wonen/huurbeleid/feiten-en-cijfers/cbs-duur-scheefwonen.html
Dat is gelukkig een goed teken. Want afgelopen ruim drie jaar is juiste de dure 'scheefwoon' drastisch toegenomen tot het punt waarop mensen het echt niet meer kunnen volhouden.
Er is in veel gemeenten in de jaren voor 2008 veel bouwgrond aangekocht en dat heeft jarenlang braak gelegen. Nu wordt die grond stukje bij beetje uitgegeven voor koopwoningen en voor een klein deel voor sociale huurwoningen. Dat er veel te weinig woningen voor middenhuur zijn is te wijten aan de private en inversteringsbedrijven die er geen financieel brood in zagen/zien.
Alles buiten Amsterdam en Utrecht om, want daar is de boel al fors uit de bocht gevlogen....
En Rotterdam sloopt 20.000 woningen, maar bouwt niet net zoveel ervoor terug. De wethouder rekent erop dat veel sociale huurders naar de gemeenten in de regio verhuizen en laten die dat nu helemaal niet willen? Reden? Op microschaal waar ik woon, zijn de afgelopen 4 jaar veel nieuwe huurders gekomen. Vooral uit Rotterdam. We wonen in nieuwbouw (2010) en de oorspronkelijke huurders waren trots op een mooi gebouw. De nieuwkomers gedragen zich totaal anders en het gebouw verloedert nu al. En bij
koopwoningen hetzelfde.
Jan Smid 8
T VorenkampDanny Split 7
Een buurman die een zelfde huis heeft gekocht betaald 300 euro per maand aan hypotheek.
Je word op deze manier ook financieel gestraft door het niet kunnen krijgen van een hypotheek.
Je betaald 50% meer, maar van investering is geen sprake.
En mochten er met de woning problemen komen, dan ben je ook als koper tegenwoordig beter uit.
Als huurder iets gedaan krijgen van de wooncorporatie is om bijna alles een juridische strijd.
Peter Hendriks 7
Danny SplitDavid Smeets 1
Peter HendriksLydia Lembeck 12
Danny SplitPeter Urbanus 5
Lydia Lembeck 12
Peter UrbanusDit is ook de tendens die hier opgang gaat vinden. Het VK en Nederland onderhouden op neoconservatisme warme banden met elkaar.