Hoe de woningmarktregio’s er ook uit gaan zien, het is nu al duidelijk dat Amersfoort geen eigen woningcorporatie zal hebben. Alleen door Portaal en De Alliantie toe te staan om actief te blijven in Amersfoort, kan de minister daar een permanente sociale bouwstop voorkomen. Of is er nog een andere oplossing denkbaar?

    Langzaam beginnen de contouren van de woningmarktregio’s in het midden van het land zich af te tekenen. De Utrechtse woningmarktregio valt samen met de U16-groep van gemeenten. Amersfoort hoort daar niet bij, hoewel de tweede stad van de provincie zich volgens wethouder van wonen en wijken Fleur Imming (PvdA), graag had willen aansluiten bij de grote Utrechtse woningmarktregio.

    Daarmee zijn gemeenten als Amersfoort, Woudenberg, Soest, Leusden, Baarn, Eemnes en Bunschoten min of meer tot elkaar veroordeeld. Hoe de regio rond Amersfoort er verder gaat uitzien, is nog onduidelijk. Volgens Imming liggen er nog verschillende opties op tafel: ‘We zouden zelfs een regio kunnen vormen die doorloopt tot Harderwijk. Daar zouden dan ook Nijkerk, Putten en Ermelo bij horen.’

    Geen elegante oplossing

    Wat er ook voor regio tot stand komt, de stad Amersfoort kampt met een groot probleem. Deze heeft geen eigen woningcorporaties. De Alliantie is er, met 17.000 woningen, weliswaar een grote speler, maar het kerngebied van De Alliantie wordt de nog nader te definiëren woningmarktregio rond Amsterdam. Dat betekent dat deze corporatie volgens de nieuwe regels, in principe alleen nog in nieuwbouw mag investeren in de regio rond die stad.  

    Ook Portaal, met 5.700 eenheden, is een belangrijke corporatie in Amersfoort. De primaire regio van Portaal is echter de woningmarktregio Utrecht. Ook het Harderwijkse Omnia Wonen heeft in Amersfoort 821 woningen. Omnia is maar een kleine corporatie, met iets meer dan 7.200 woningen. Zelfs als Harderwijk bij Amersfoort in de regio wordt getrokken, heeft Omnia niet genoeg investeringskracht om Amersfoort afdoende te bedienen.     

    De drie corporaties kunnen bij de minister ontheffing vragen voor de regio Amersfoort, maar dat is geen elegante oplossing. Amersfoort is een groeiende stad en heeft op het moment behoefte aan zeker 2.000 extra sociale woningen. Om dat aantal snel te realiseren, is het voor de gemeente het beste om te werken met lokaal verankerde corporaties, die de toekomstige woningmarktregio Amersfoort als 'enige' prioriteit hebben.

    Levende fossielen

    De Alliantie en Portaal willen het liefst doorgaan op de oude voet. Omdat Amersfoort afhankelijk is van deze twee grote, regio-overschrijdende woningcorporaties, verwachten deze dat de minister hun zonder tegenwerpingen een vrijstelling geeft. Ze hebben sowieso beide al sinds jaar en dag een relatie met Amersfoort en - eerlijk is eerlijk - zowel de gemeente als de corporaties zijn tevreden. Hoewel wethouder Imming fijntjes opmerkt dat het natuurlijk altijd beter kan.

    De Alliantie en Portaal willen het liefst doorgaan op de oude voet

    Toch ligt het niet zo simpel. De vorming van woningmarktregio’s is onder meer bedoeld om tegen te gaan dat er corporaties ontstaan die buiten hun natuurlijke thuismarkt opereren. Daarmee zijn de bestaande regio-overschrijdende corporaties als De Alliantie en Portaal, vanaf 1 juli, de dag waarop de woningmarktregio’s in werking treden, opeens een soort levende fossielen.

    Als de politiek consequent was geweest, hadden ze de minister het recht gegeven om na 1 juli de grote corporaties op te breken. De Kamer vond dat blijkbaar te cru. Er waren 72 vóórstemmers en daarmee redde het voorstel het net niet. Nu zit de minister met een aantal corporaties dat actief is in regio’s, waarin ze, volgens de definitie in de woningwet, niet lokaal zijn verankerd.  

    Is dat ongunstig? Volgens de minister blijkbaar wel. Als het allemaal weinig zou uitmaken, zou het invoeren van woningmarktregio’s helemaal niet nodig zijn geweest. Het uitgangspunt achter de eis dat een corporatie uitsluitend mag bouwen in één woningmarktregio, is de ervaringsregel dat kleinere corporaties met een regionale binding over het algemeen beter functioneren dan grotere zonder eenduidige regionale binding.

    Maatschappelijk rendement

    Het is sowieso lastig om het nut van de schaalgrootte van corporaties als de Alliantie en Portaal goed te onderbouwen. Ze hebben beide meer dan 50.000 woningen. Uit het meest recente Aedes–benchmark-rapport, blijkt dat de Alliantie als totaal huurdersoordeel een C had en Portaal een B. Geen van de 19 corporaties met 25.000 woningen of meer, had overigens een A als huurdersoordeel. Dat betekent dat ze in het beste geval op dat punt middelmatig presteren.

    Dat is vreemd, want je huurders goed bedienen is een belangrijke doelstelling voor iedere corporatie. Steeds groter worden leidt blijkbaar niet zomaar tot een toename van de tevredenheid van de huurders. Dat was altijd wel nadrukkelijk de bedoeling van die fusies. Het realiseren van maatschappelijk rendement heette dat in het corporatiejargon. Dat gold tot een jaar of vijf terug voor een corporatie eigenlijk als belangrijker dan puur financieel rendement. Maar in de huurderstevredenheid zie je niets terug van dat maatschappelijke rendement.

    Steeds groter worden leidt blijkbaar niet zomaar tot een toename van de tevredenheid van de huurders

    Er is nog een reden om te twijfelen aan het nut van grote corporaties. Uit een onderzoek uit 2014 van het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (Coelo), blijkt dat grote corporaties zeker 8 procent op hun bedrijfskosten kunnen besparen als ze weer worden opgesplitst in kleinere organisaties. Dat nieuws zal bij de bestuurders van de grote corporaties, die jaren hun corporaties als voorbeeldorganisaties presenteerden, met tandengeknars zijn ontvangen.

    Keizerrijk

    Deze uitkomsten maken wel duidelijk dat er door de minister voor De Alliantie en Portaal een derde manier moet worden overwogen om te reageren op het verbod te investeren buiten de kernregio. Tot nu toe waren er maar twee smaken, of je accepteert dat je in secundaire regio’s alleen een goede huisbaas mag zijn, of  je vraagt bij de minister om ontheffing van het investeringsverbod. De derde optie, waarover geen corporatie het ooit heeft, is het verzelfstandigen van de activiteiten in de secundaire regio’s. Waarom zouden de Alliantie en Portaal hun bezit in Amersfoort niet afsplitsen? Op die manier kunnen de twee nieuwe, onafhankelijke corporaties met 17.000 en 5.700 woningen de regio Amersfoort optimaal bedienen?

    Waarom zouden de Alliantie en Portaal hun bezit in Amersfoort niet afsplitsen?

    Daar zitten grote voordelen aan. Er ontstaan corporaties met een duidelijke regionale binding. Het zijn bovendien corporaties die door hun beperktere schaal de mogelijkheid hebben om een deel te realiseren van die door Coelo-becijferde 8 procent besparing op de bedrijfskosten.

    Groot zijn mag nooit een doel op zich zijn, maar opsplitsen druist waarschijnlijk wel in tegen de natuur van de gemiddelde corporatiebestuurder. In de corporatiesector wordt je status vooral bepaald door het aantal woningen dat jouw corporatie bezit. Het zal pijn doen om zo maar een stuk van je keizerrijk prijs te geven.

    Zwartepiet toespelen

    De bestuursvoorzitters van Portaal en de Alliantie, respectievelijk Bert Keijts en Rob Haans, kijken heel anders aan tegen hun regio-overschrijdende corporaties. Beiden spelen Vestia de zwartepiet toe. Dat was in hun ogen een verkeerd soort regio-overschrijdende corporatie. Haans: ‘Vestia kocht overal losse complexen, zonder zich al te veel bezig te houden met prestatieafspraken en zaken als leefbaarheid.’ Portaal en De Alliantie beweren juist heel goed verankerd te zijn in de regio’s waarin ze opereren. Haans: ‘De drie regiodirecteuren zitten bij ons in de directieraad en vertegenwoordigen hun eigen regio dus op het hoogste bestuurlijke niveau.’

    Opmerkelijk is dat Bert Keijts de vorming van woningmarktregio’s vooral beschouwt als iets, dat is bedoeld voor de gemeenten. ‘Aangrenzende gemeenten kunnen nu een gezamenlijk woningmarktbeleid uitstippelen. Welke corporaties dat dan uitvoeren, lijkt me van minder belang. Ik vind verder dat corporaties moeten worden afgerekend op hun prestaties en niet op de wijze waarop de organisatie in elkaar steekt.’

    Haans: ‘De drie regiodirecteuren zitten bij ons in de directieraad en vertegenwoordigen hun eigen regio dus op het hoogste bestuurlijke niveau’

    Daar heeft Keijts een punt, maar dat die prestaties van Portaal en de Alliantie niet denderend zijn, blijkt uit die eerder genoemde totaalscore huurdersoordeel in de Aedes-benchmark. Keijts betoogt dat die benchmark juist in het leven is geroepen om zulke zaken zichtbaar te maken, zodat er aan kan worden gewerkt.

    Haans schrijft De Allianties C-score op het huurderoordeel in de benchmark toe aan de reorganisatie, waarbij 150 banen zijn geschrapt: ‘We werken er hard aan om die tevredenheid van onze huurders weer te verbeteren.’ Overigens was die C-score van De Alliantie gebaseerd op een 6,5 en dat was verreweg de laagste score van alle 319 deelnemende corporaties. Er waren nog een 6,8 en een 6,9, maar verder zaten ze allemaal boven de 7 of de 8. Het gros van die andere corporaties heeft ook moeten reorganiseren in dezelfde periode. De eerlijkheid gebied te zeggen dat De Alliantie met die reorganisatie de beïnvloedbare kosten wel met 20 procent heeft teruggedrongen en in de Aedes-benchmark op dat punt een A scoorde. 

    Financiële slagkracht

    Haans stelt verder dat bij de vorming van de grote corporaties, efficiënter worden niet het directe doel was. ‘Ik denk dat we de voordelen van onze schaal nu pas gaan realiseren.’ Maar hij benadrukt zeker niet het gevoel te hebben, dat door De Alliantie op te breken de onafhankelijke delen inderdaad 8 procent efficiënter kunnen worden. Hij denkt zelf dat de overhead per woning voor die kleinere eenheden hoger zal liggen.

    Beide bestuursvoorzitters wijzen erop dat een grote corporatie een grotere financiële slagkracht heeft. Dat wil zeggen dat bijvoorbeeld Portaal, indien nodig, in Amersfoort veel meer zou kunnen investeren dan een alleenstaande Amersfoortse club met 5.700 woningen. Dat klopt zeker, maar in de ene regio iets meer doen, betekent wel in de andere regio’s een tijd iets minder doen. Ook een grote corporatie kan een euro maar één keer uitgegeven.

    Innovatieve kracht

    Een interessant argument dat Bert Keijts aanvoert ten gunste van grote corporaties, is de innovatieve kracht van deze categorie groter is. ‘Wij hebben de middelen om te experimenteren met innovatieve concepten. Daarmee kunnen kleinere corporaties later hun voordeel doen.’ Daar heeft hij een interessant punt, alleen zijn grote corporatie en regio-overschrijdende corporatie geen synonieme begrippen. Het merendeel van de grote corporaties werkt wel binnen één regio en die zullen ook in staat zijn om te experimenteren met innovatieve projecten.

    Bert Keijts: ‘Wij hebben de middelen om te experimenteren met innovatieve concepten. Daarmee kunnen kleinere corporaties later hun voordeel doen’

    Zowel Keijts als Haans zeggen zich comfortabel te voelen bij de omvang van hun organisatie. Keijts stelt daarbij dat opbreken van een corporatie als Portaal een enorme klus is en dat hij het geld en de energie liever besteedt aan zijn kerntaak: volkshuisvesting.

    De twee corporaties zullen waarschijnlijk hun vrijstellingen wel krijgen van de minister, maar ze liggen vanaf dat moment onder het vergrootglas. Ze zullen iedere keer moeten aantonen dat ze minstens zo goed presteren in de verschillende regio’s als kleinere corporaties met een vergelijkbare opdracht. Ze zijn vanaf juli een weeffout in het systeem en er zal altijd een neiging blijven om zo’n weeffout te herstellen.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 967 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 958 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Volg dossier