Minister Blok introduceerde een nieuwe categorie huurwoningen: studioappartementjes voor de vrije sector. Vastgoedbeleggers moesten zich werpen op dit format voor jonge professionals. Het plan ligt ondertussen op apegapen. Amsterdam blokkeert de bouw via de erfpacht.

    Laurens Ivens is in de maling genomen. De Amsterdamse wethouder voor Bouwen, Wonen en Dierenwelzijn, gaf in 2014 een vergunning af aan vastgoedbelegger Oscar Stradmann voor de bouw van 120 studentenstudio’s in Amsterdam Noord. Het project kreeg de naam NorthOrleans. Op de erfpachtovereenkomst stond duidelijk vermeld dat het ging om studentenstudio’s. Over de huurprijs werd verder niet gesproken. Het ging immers om studio’s en die vielen onder het huurpuntensysteem voor gereguleerde woningen.

    In 2015 werden de spelregels opeens veranderd. De toenmalige minister van Wonen en Rijksdienst, Stef Blok, introduceerde voor Amsterdam en Utrecht een nieuwe categorie huurwoningen. Het betrof nieuw te bouwen kleine appartementen, die strikt genomen onder het huurpuntensysteem hoorden te vallen, maar daarvan werden vrijgesteld. Ze kwamen zo vanzelf in de vrije sector terecht.

    De nieuw te bouwen appartementen werden vrijgesteld van het huurpuntensysteem

    Omkatten

    Het plan van de minister was om een categorie van studio’s voor jonge, goed verdienden professionals te laten ontstaan. Blok vond dat succesvolle steden als Amsterdam en Utrecht behoefte hebben aan dergelijke appartementjes van maximaal 40 vierkante meter. Je hebt die categorie ook in succesvolle steden als Parijs en Londen en zulke huurstudio’s voorzien daar in een behoefte.

    Vastgoedbelegger Stradmann zag met de introductie van de nieuwe categorie opeens de mogelijkheid opdoemen om zijn geplande studentenstudio’s om te katten tot veel profijtelijkere miniappartementjes. Dan kon hij voor de studio’s opeens 1250 euro per maand vragen, zeker tweemaal het bedrag waarmee hij aanvankelijk rekening had gehouden.

    Raad van State

    Wethouder Laurens Ivens protesteerde en stelde dat in de overeenkomst duidelijk stond vermeld dat het om studentenflats ging. Uiteindelijk moest de Raad van State eraan te passen komen. Dit orgaan kwam tot de conclusie dat ‘studentenwoning’ helemaal geen officiële categorie is en dat die term op de overeenkomst met de gemeente juridisch gezien geen enkele betekenis heeft.

    'Studentenwoning'  is volgens de Raad van State geen officiële categorie

    Stradmanns NorthOrleans-complex wordt in maart opgeleverd en hij heeft inmiddels 110 van de 120 eenheden verhuurd. De vastgoedbelegger wast zijn handen in onschuld en stelt in het Parool dat er helemaal nooit over de hoogte van de huur is gesproken met de wethouder. Hij wijst er verder op dat het gemak waarmee hij de studio’s verhuurt, aangeeft dat er een grote behoefte is aan dergelijke appartementen.

    Misbruik van schaarste

    Hoe kijkt wethouder Ivens — los van het akkefietje met Stradmann — eigenlijk tegen die Blok-eenheden aan? Hij mag dan SP’er zijn, maar hij zal ook begrijpen dat je de voor Amsterdam zo belangrijke jonge professionals wel woonruimte moet kunnen bieden.

    Ivens zegt dat zijn uitgangspunt is dat er geen misbruik gemaakt mag worden van de schaarste aan woonruimte in de stad. Hij ziet die nieuwe studio’s die buiten het gereguleerde segment zijn gezet als een schoolvoorbeeld van misbruik maken van die schaarste.

    Ivens: ‘Onze juristen zijn op zoek gegaan naar een manier om de bouw van dergelijke woningen te belemmeren. In Amsterdam wordt een groot deel van de grond uitgegeven in erfpacht. We maken sinds 1 februari bij de uitgifte van grond afspraken over de huur van de woningen die erop worden gebouwd. Daarmee maken we de bouw van die Blok-appartementen grotendeels onmogelijk.’ Ivens heeft tot zijn ergernis geen invloed op percelen in Amsterdam die niet onder de erfpacht vallen.

    Warme broodjes

    Die Blok-eenheden zijn dus geen aanvaardbare categorie voor de wethouder. Maar hoe denkt hij dan wel te voorzien in de behoefte aan kleine appartementen voor die groep professionals? Je kunt zulke mensen alleen aantrekken als er woonruimte voor ze is. De studio’s in het NorthOrleans-complex gaan als warme broodjes. Er is blijkbaar volop vraag.

    Ivens ontkent niet dat er behoefte is aan huurappartementen buiten het corporatiesegment, wel dat er behoefte is aan studio’s zoals Blok die graag ziet. Ivens: ‘Er is volop interesse van private beleggers om te bouwen in het segment dat kwalitatief vergelijkbaar is met sociale huur. Een particulier heeft niets met de wachtlijst voor sociale woningen te maken en mag in Amsterdam verhuren aan mensen met een inkomen tot 43.000 euro. Dat is 5000 euro per jaar meer dan het hoogste inkomen dat toegang geeft tot een corporatiewoning. Ik verwacht niet dat private beleggers door mijn ingreep minder kleine appartementen zullen bouwen, ze zullen er alleen een minder overdreven rendement op behalen.’ 

    Daarbij moet wel worden opgemerkt dat de wethouder onlangs heeft besloten geen nieuwe grond beschikbaar te stellen aan private beleggers die sociaal willen bouwen. Alleen corporaties krijgen nog nieuwe grond voor sociale woningbouw. Private partijen die willen bouwen in dat segment voor inkomens tot 43.000 euro, moeten zich dus vooral richten op transformatieprojecten.


    Laurens Ivens, gemeente Amsterdam

    "Private beleggers zullen door mijn ingreep hooguit een minder overdreven rendement behalen"

    Gereduceerde prijs

    Maar waar kunnen jonge professionals met een inkomen van meer dan 43.000 euro terecht? Ivens wijst erop dat er hard wordt gewerkt aan woningen voor deze groep en dat wordt ook vanuit de gemeente gefaciliteerd.

    De wethouder biedt ontwikkelaars van woningen in het middensegment de mogelijkheid om bij openbare aanbesteding grond te verwerven tegen een gereduceerde prijs. Dat verplicht een investeerder wel om 15 jaar te blijven verhuren in het middensegment. Als de belegger een leeggekomen woning verkoopt tijdens de afgesproken periode, moet het voordeel op de uitgegeven grond worden terugbetaald aan de gemeente.

    King & Queen

    Wonam is een mooi voorbeeld van een investeerder die op die basis grond heeft verworven. Medio 2015 leverde de maatschappij twee woontorens op, King & Queen, in Nieuw-West. De twee torens bevatten 198 twee- en driekamerappartementen met huurprijzen tussen de 710 en 1050 euro per maand. De huurstijgingen zijn contractueel vastgelegd en het management zegt uit te zijn op langdurig door exploiteren van de appartementen. Wonam heeft een aantal met King & Queen vergelijkbare projecten in voorbereiding.

    NorthOrleans is niet de enige partij die de kans heeft gegrepen

    Ook Amvest wil de komende jaren flink bouwen in het Amsterdamse middensegment. De maatschappij wil tussen de 1000 en 1500 middelhuurappartementen neerzetten met huren tussen de 750 en 1200 euro.

    Zo bezien is het begrijpelijk dat Ivens moeite heeft met de uitzonderingscategorie die Blok voor zich zag. Hoe meer van zulke appartementen er zijn in de stad, hoe lastiger het wordt om van partijen als Wonam en Amvest te eisen dat ze hun grotere appartementen langdurig blijven verhuren in het middensegment. Vastgoedbeleggers kunnen hun het geld immers ook investeren in studio’s. NorthOrleans maakt duidelijk wat voor huren je daar kunt vragen.

    Het lijkt er op dat Amsterdam de opkomst van Bloks studio’s de voet dwars heeft gezet. De wethouder wijst er wel op dat NorthOrleans niet de enige partij is die de kans heeft gegrepen om een in aanbouw zijnd project om te zetten in Blok-eenheden. Ivens: ‘We hebben berekend dat er nog 800 eenheden in de pijplijn zitten die moeten worden beschouwd als Blokhokken.’ 

    Utrecht

    Ook in Utrecht wordt de weeffout opgemerkt. Daar hebben investeerders het recht om kleine appartementen te bouwen buiten het sociale segment, net als in Amsterdam. Maar in tegenstelling tot Amsterdam heeft Utrecht eigenlijk nauwelijks erfpacht, de afbouw van dat systeem is al sinds 1989 aan de gang. Zeker in het gebied dat interessant is voor die Blok-eenheden — volgens wethouder Paulus Jansen is dat het gebied dat ligt in een straal van drie kilometer rond de Dom — is geen sprake van erfpacht.

    Toch gaat Paulus Jansen de strijd aan met de investeerders in dure studioappartementjes. Jansen: ‘De echte cowboys vind je bij transformaties van bestaande gebouwen. Daarvoor moet eigenlijk altijd een bestemmingsplan worden gewijzigd en om dat voor elkaar te krijgen, moeten ze om de tafel met de gemeente.’

    Utrecht is nu de enige stad waar Blok-appartementen gebouwd kunnen worden

    Dat is Jansens stok achter de deur, maar hij waarschuwt dat het geen hele dikke stok is. Maar hij kan wel een beetje onderhandelen, ook over het niveau van de huur en zaken als duurzaamheid. Een voordeel voor de wethouder is dat geen verhuurder zit te wachten op een slechte relatie met de gemeente.

    Net als Amsterdam heeft Utrecht partijen die investeren in kwalitatief betere appartementen voor het middelhuursegment. Die zitten ook met de vreemde weeffout in de woningmarkt in hun maag. Jansen: ‘Ik hoor van de institutionele vastgoedbeleggers die actief zijn in Utrecht, dat ze last hebben van die nieuwe categorie.’

    Experiment voortzetten

    Het was al vreemd dat minister Blok de appartementjes maar in twee steden toestond. Door de maatregel van Ivens is Utrecht nu in de praktijk de enige stad in Nederland waar de Blok-appartementjes gebouwd kunnen worden. Het is moeilijk voorstelbaar dat de minister of staatssecretaris die in het volgende kabinet de portefeuille Wonen beheert, enthousiast het experiment zal voortzetten.

     

     

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 1142 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 1312 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Volg dossier