De woningmarkt in Amsterdam is zwaar overspannen. Zolang er niet genoeg woningen bij worden gebouwd om iedereen te huisvesten, is indikken de voor de hand liggende strategie. Die trend is al volop gaande. Mensen vormen een woongroep van minimaal drie personen en huren een woning in de vrije sector. Op die manier kan een woning meerdere huishoudens van één persoon herbergen. 

Ook de corporaties, die vaak de nodige huurwoningen in de vrije sector bezitten, gaan mee in deze trend. De belangrijkste eis is dat een woning drie acceptabele slaapkamers moet hebben.

In 2015 verhuurde woningcorporatie Rochdale bijvoorbeeld 102 huurwoningen in de vrije sector via zogeheten friends-contracten. Dat was 35 procent van de nieuwe niet-sociale verhuringen. Volgens Ellen Boeser, manager Woonservice bij Rochdale, is het de bedoeling om richting de 50 procent te gaan. Er is ondertussen ook een wachtlijst van geïnteresseerde groepen.

Hoewel het de huurders waren die in gebreke bleven, was het de verhuurder die beboet kon worden

Geharrewar

In Amsterdam is volop geharrewar geweest over de vorm waarin dat samenwonen in een groep moest worden gegoten. In 2013 en begin 2014 waren er tumultueuze inspraakavonden. Uiteindelijk werd in februari 2014 nieuwe regelgeving van kracht. De vorm woongroep werd geaccepteerd, maar een van de voorwaarden was dat iedere woongroep zich moest laten registreren op het gemeentehuis. Dat moest minimaal zes weken voordat de bewoners erin trokken en de toekomstige bewoners moesten daarbij al wel een huurcontract kunnen overleggen.

Dat bleek in de praktijk een onhaalbare voorwaarde, want het hield in dat huurders een woning moesten huren en een contract ondertekenen, terwijl ze er pas in mochten na toestemming van de gemeente. Zo’n huurgroep liep het risico dat de gemeente zijn toestemming alsnog zou onthouden. De investering van een borg en zes weken huur zonder recht om de woning te betrekken, bleek te veel gevraagd.

Onwerkbare situatie

Het gaat in Amsterdam om enorme aantallen woningdelers. Op 12.700 adressen (3% van de woningen) wordt volgens een rapport  van onderzoeksinstituut RIGO aan woningdelen gedaan, maar slechts 7,4 procent daarvan heeft daarvoor toestemming van de gemeente. Dat was tot voor kort een griezelige situatie voor de verhuurders, want hoewel het de huurders waren die in gebreke bleven door het delen van een woning niet te melden, was het de verhuurder die beboet kon worden.

Dat het een onwerkbare situatie was, realiseerde wethouder Laurens Ivens, de SP-wethouder van Bouwen, Wonen en Dierenwelzijn, zich ook. Hij erfde in 2014 het dossier van zijn voorganger Freek Ossel (PvdA). Ivens redeneerde dat als zo weinig woningdelers zich aanmelden, je als gemeente weet dat je iets verkeerd doet. Ook in de gezagsgetrouwe corporatiesector werd geklaagd over de onwerkbare eisen. Op de Amsterdamse woningmarkt-website NUL20 uitte Ellen Boeser in juli 2016 haar ergernis over de manier waarop de gemeente de zaak had geregeld. 

Omzettingsvergunning

Een vereenvoudigde manier van aanmelden voor woningdelers zou een voor de hand liggende oplossing zijn geweest. De wethouder koos echter voor een drastisch andere oplossing. Deze keer geen tijdrovende inspraakavonden, maar een direct besluit. Op 22 december besloot de gemeenteraad dat het hele idee van groepswonen overboord moest. De bewoners van zo’n groep zijn per 1 januari gewoon kamerhuurders. Daarvoor moet de gemeente wel een omzettingsvergunning verlenen.

Bij Rochdale kunnen ze daar uitstekend mee leven. Boeser: ‘Voor ons verandert er weinig. Die huurders betalen nog steeds gezamenlijk de huur en houden het recht om zelf een nieuwe huurders aan te wijzen als iemand vertrekt. De huurders zijn nog steeds de partij die bij de gemeente moet melden dat ze gezamenlijk een woning huren, maar dat hoeft niet meer vooraf.

Gedeelde woning

En hoe ligt het voor de private verhuurders? Neem Nico Sandmann, die is helemaal niet blij. Hij trekt met nog vijf andere grote private verhuurders op tegen de gemeente. Hun advocaten buigen zich over de zaak. Sandmann heeft in zijn portefeuille onder meer 65 woningen voor gedeeld wonen. Het zijn allemaal woningen die volgens Sandmann in ruime mate voldoen aan alle gemeentelijke criteria over zaken als ruimte en veiligheid, maar er staat er slechts één officieel aangemeld als woongroep.  

De nieuwe regeling is volgens Sandmann dramatisch. De verhuurders moeten namelijk ongedeelde woningen omzetten in gedeelde woningen. Dat is een wezenlijk andere status. Een ongedeelde woning is voor de markt een woning die kan worden verkocht tegen marktwaarde, zodra hij leeg komt. Die lege marktwaarde ligt veel hoger dan de waarde van een woning met het officiële etiket: 'Uitsluitend bedoeld voor kamerverhuur.'

Met de omzetting van ongedeelde woningen in gedeelde woningen, daalt de WOZ-waarde

Met het omzetten van ongedeelde woningen in gedeelde woningen, verandert ook de WOZ-waarde van de woning. Volgens Sandmann daalt die volgens de officiële normen met 30 procent. Logisch, want zo’n pand kun je alleen verkopen als kamerverhuurobject. Dat maakt zo’n woning veel minder courant.

Hypotheek

Die WOZ-waarde is heel belangrijk voor een particuliere belegger. Meestal is zo’n pand verworven met een hypotheek en de woning is voor de bank het onderpand. Als dat onderpand opeens 30 procent in waarde daalt, zal de bank extra zekerheden eisen. Sandmann: ‘Ik heb het gevoel dat ze op het gemeentehuis maar gewoon wat hebben gedaan en er helemaal niet bij stilstonden wat dat betekent voor de financiering van de panden.’

Om de woning weer om te zetten, moet je in ieder geval de huurders er uit zien te krijgen. Je kunt ze proberen uit te kopen of de kamers een voor een leeg laten komen. De ene methode betekent een flink bedrag ineens betalen en de andere een langdurig verlies aan huurinkomsten. Sandmann: ‘En dan is het nog maar de vraag of de gemeente de bestemming kamerverhuur wil omzetten in ongedeelde woning.’

AIRbnb

Wat zijn volgens de verhuurder de gevolgen van het nieuwe beleid voor de woningmarkt? Sandmann: ‘Dit gaat leiden tot een verlies van duizenden woonplekken. Ik heb op het moment een paar woningen die leegstaan. Die ga ik niet meer verhuren aan groepen, maar aan twee mensen die willen delen. Die vallen buiten de regelgeving, zodat de woning ongedeeld blijft. Ik verhuur die woning dan met recht op AIRbnb. Ze kunnen dan door twee maanden de leegstaande kamers te verhuren, de woning tien maanden met zijn tweeën bewonen.’

Sandmann voorspelt dat de meeste private verhuurders dit zullen gaan doen met woningen die vrijkomen. Dat gaat dan vele duizenden woonplekken schelen in de hele stad. Sandmann: ‘Ik kan me moeilijk voorstellen dat dat de bedoeling is van het beleid van de wethouder.’

Een ander punt is volgens Sandmann dat de Onroerende Zaakbelasting (OZB) die is gekoppeld aan de WOZ-waarde van de woningen in een gemeente. Een daling met 30 procent van de WOZ-waarde van die 12.700 gedeelde woningen die RIGO noemt, werkt dus door op de inkomsten van de gemeente.

Feyenoord-Ajax-rivaliteit

De wethouder lijkt niet over te lopen van medelijden met de private verhuurders. Hij laat weten dat verhuurders veel geld kunnen verdienen in Amsterdam, zeker als ze verhuren aan meerdere huurders. Toch is Ivens er blijkbaar nog niet van overtuigd dat de nu gekozen oplossing de juiste is, want via zijn woordvoerder laat hij weten dat het nog onduidelijk is hoe de zaken zich precies gaan ontwikkelen. De nieuwe aanpak wordt daarom gemonitord. De woordvoeder laat weten dat de wethouder in ieder geval af wilde van de situatie waarin er totaal geen grip was op en inzicht in de groepsverhuur in Amsterdam.

Sandmann zou een groot voorstander zijn van het Rotterdamse systeem. In de Maas-stad mag vrij verhuurd worden aan drie personen. In bepaalde gevallen kan nog vrijstelling worden verleend voor een vierde. Sandmann: ‘Maar tussen Rotterdam en Amsterdam heb je die Feyenoord-Ajax-rivaliteit. Amsterdam zal nooit zomaar een Rotterdams systeem overnemen omdat het daar zo goed werkt.’

Amsterdam zal nooit zomaar een Rotterdams systeem overnemen omdat het daar zo goed werkt

Utrecht

En hoe zit het in Utrecht, waar Ivens’ partijgenoot Paulus Jansen de scepter zwaait over de woningmarkt? Het is in Utrecht, net als in Rotterdam, mogelijk met maximaal drie eenpersoonshuishoudens in een ongedeelde vrije sector huurwoning te zitten.

De Utrechtse woningcorporatie Mitros experimenteert op het moment met friends-contracten voor meer dan drie mensen. Het gemeentehuis laat weten daar de voordelen van te zien voor starters en studenten, maar de wethouder is beducht voor een situatie waarin huisjesmelkers hun panden kunnen gaan verhuren voor groepsverhuur zonder omzettingsvergunning voor kamerverhuur. De gemeente kan dan geen leefbaarheidstoets uitvoeren. Daarom heeft de wethouder een voorkeur voor het beperken van het vrij toegestane aantal tot drie personen. Dat geeft de gemeente betere mogelijkheden om huisjesmelkers te bestrijden en de leefbaarheid van gedeeld bewoonde panden op niveau te houden.