André Thomsen

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Lees meer

Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.

177 artikelen

Nederland kampt met een groeiende woningnood. Wie profiteert? En hoe lossen we dit op? Lees meer

Nederland kampt met een groeiende woningnood. Honderdduizenden trekken naar de steden en de verantwoordelijke gemeenten lukt het niet om genoeg te bouwen om dit op te vangen. Dat die binnenlandse migratie eraan zat te komen was al heel lang bekend. Waarom zijn stadbesturen niet veel beter voorbereid op deze trend? Heeft de regering steken laten vallen? Wie profiteren van de trend? Wat zijn de oplossingen?

65 artikelen

André Thomsen © Fenna Jensma

Hoogleraar renovatie: ‘Jaarlijks duizenden goede woningen slopen in ruil voor nieuwbouw is idioot’

Waarom zou je duizenden goed op te knappen sociale woningen slopen, als er een tekort is van minimaal 100.000? Voor emeritus hoogleraar renovatie André Thomsen is dat een grote bron van ergernis. ‘Dat woningen een beperkte levensduur hebben is onzin. Als je ze regelmatig goed aanpakt, kun je die eindeloos verlengen.’

In de jaren ’80 en ’90 was André Thomsen steevast de man die door de media werd gebeld als een expert zijn visie moest geven over wat er op dat moment in de Volkshuisvesting speelde. Hij was een van de deskundigen die gehoord werden tijdens het openbare gedeelte van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties. FTM deed daar in 2014 verslag van. Ook was Thomsen onder meer commissaris bij het Woningbedrijf Amsterdam en bij de Rotterdamse huisvester Woonbron, ten tijde van de roemruchte SS Rotterdam-affaire.

Ook vandaag is Thomsen (inmiddels 80 jaar) nog even betrokken bij de volkshuisvesting als in 1978, toen hij hoogleraar Woningverbetering en -beheer werd aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft.  

We spreken elkaar in zijn zelf ontworpen tiny house in de tuin van zijn woning in het Noord-Hollandse Bergen. Directe aanleiding voor het gesprek is het pamflet dat hij dit voorjaar online publiceerde. Daarin pleit hij voor een sloopmoratorium. Het is in zijn ogen idioot om vele duizenden corporatiewoningen te slopen, terwijl het de corporaties al jaren op geen stukken na lukt om de bouwdoelstelling te halen. 

Corporaties gaan volgens eigen zeggen tot sloop over als woningen het einde van hun levensduur hebben bereikt, maar Thomsen bestrijdt dit. Het is volgens hem goedkoper en qua uitstoot van stikstof veel gunstiger om die woningen helemaal te renoveren. Nu gaan er jaarlijks zomaar 8000 woningen verloren.

Thomsen draagt een felgeel T-shirt en een wijde vrijetijdsbroek. Zijn witte haar ziet eruit alsof hij tegen de wind in heeft gefietst. Hij heeft een licht Amsterdamse tongval. Het gesprek gaat over veel meer dan het slopen van woningen. Zijn vete met Marcel van Dam komt langs. ‘Het had te maken met een aanpassing van de Huursubsidie. Hij noemde dat “een aanpassing aan de gestegen inkomens in Nederland” maar ik vond het een ordinaire bezuiniging. Dat kwam tijdens de opname van een avondvullend televisieprogramma tot een uitbarsting. Sindsdien krijgt Van Dam vlekken in zijn nek als hij me ziet. Met Jan Schaefer was ik juist heel goed. Ik kwam vaak bij hem op het ministerie als adviseur.’

Ook zijn jaren als jazzbassist komen aan bod. ‘Ik heb twee keer mede het Loosdrecht jazzconcours gewonnen. Veel gespeeld met mensen als Han Bennink en Misha Mengelberg.’ 

Maar wat hem nu het meest bezighoudt is de vraag waarom corporaties goed te renoveren woningen op grote schaal slopen, terwijl er een enorme woningnood is.

Wat brengt u ertoe om op uw leeftijd nog zo strijdvaardig met volkshuisvesting bezig te zijn?

‘Er is wel eens over me gezegd dat ik meer van huizen hou dan van mensen. Dat gaat natuurlijk wat ver, maar de volkshuisvesting is nog steeds een passie. Ik ben ook weer bezig met een proefschrift met de titel Housing Pathology. Het behandelt de gezondheid, levensloop en levensduur van gebouwen, in het bijzonder woningen. Het bevat een internationaal al veelgeprezen en toegepast analysemodel voor anamnese en diagnose van gebouwen.

Verder ben ik voorzitter van de Stichting Landelijk Ondersteuningsteam Sloopbedreigde Bouwwerken en Buurten (LOSB). De stichting adviseert en ondersteunt bewoners van woongebouwen die met sloop worden bedreigd.’

Beperkt uw voorstel om te stoppen met slopen zich tot de corporatiesector?

‘Ja, op dit moment wel. Zij slopen verreweg het grootste aantal woningen, en als overheid heb je uiteindelijk geen invloed op het particuliere segment. Het zal dus vooral via de corporaties moeten lopen. 

Het ging mis toen in 2012 de sloopvergunning werd afgeschaft. Tot die tijd moest je toestemming hebben voor de sloop van een gebouw. Er is toen een belangrijk instrument om tot minder sloop te komen, verdwenen. Ik heb daar destijds tegen gewaarschuwd.’

We zitten in een grote woningcrisis. Er moeten een miljoen extra woningen bij komen. Zet stoppen met slopen wel voldoende zoden aan de dijk?

‘Het voorkomen van sloop is ontzettend belangrijk. Het is de enige manier om de vervuilende aspecten van nieuwbouw in te dammen. Wereldwijd is daar heel veel onderzoek naar gedaan. Om de impact op het milieu te beperken is levensduurverlenging van je woningen de beste aanpak. 

‘Er is een acuut woningtekort. Stoppen met slopen heeft daar een veel groter en sneller effect op’

Bouwen vereist beleid met veel oog voor de lange termijn. Bijvoorbeeld voor het gegeven dat na 2035 de bevolkingsgroei echt gaat stoppen en vervolgens afneemt. Maar goed, dat speelt nu nog niet. Op dit moment is er een acuut woningtekort. Stoppen met slopen heeft daar een veel groter en sneller effect op.  

Stoppen met slopen alleen is natuurlijk niet genoeg, je moet je ook blijven bouwen. We zitten met de nieuwbouw al jaren op minder dan 1 procent van de voorraad per jaar, daar moet je dat slopen nog vanaf halen. Per saldo hou je dus veel minder over. Wat we nu bouwen is vergeleken met de naoorlogse jaren heel weinig, toen bouwden we per jaar 5 tot 6 procent van de voorraad.’ 

Is dat laatste niet precies de reden waarom er zoveel wordt gesloopt? De kwaliteit uit die periode zal niet optimaal zijn geweest. 

‘Dat hoor je vaak, maar klopt niet. Omdat er grote tekorten aan bouwmaterialen en bouwvakkers waren, werd in die tijd inderdaad bijvoorbeeld ook met spinthout gewerkt, maar dat is ondertussen al lang vervangen. En de echt slechte woningen zijn allang gesloopt.

Trouwens: veel van de plannen voor die wederopbouwwijken lagen al klaar. Die stammen nog van voor de oorlog en zagen er zeker ook qua architectuur perfect uit. Bovendien werd er niets gebouwd zonder dat er een ervaren opzichter aanwezig was. Dat de bouwkwaliteit zo slecht was tijdens de wederopbouw is echt zwaar overdreven. Die verhalen over belabberde kwaliteit zijn de wereld in geholpen om sloop te rechtvaardigen. Zeker in de sociale woningbouw werden in de jaren ’50 behoorlijke eisen gesteld en zowel de kennis als de beroepseer waren bij aannemers volop aanwezig.’

Hoeveel slopen corporaties eigenlijk per jaar en welke redenen geven ze daarvoor?

‘Per jaar slopen corporaties tussen de 7000 en 9000 woningen. De redenen voor afbraak zijn in de loop der jaren veranderd. Het waren eerst de portiekwoningen uit de jaren ’50 en ’60 die tegen de vlakte gingen. Daar waren in de loop der jaren veel minderheden ingestroomd en in veel gevallen gaf dat sociaal moeilijke situaties. Slopen en nieuwbouw werd gezien als de beste, maar vooral de makkelijkste oplossing. 

Daarna kwamen de duurzaamheidseisen die gepaard gingen met forse investeringen. Dan was het oordeel vaak: we kunnen beter slopen. Ik vind dat een onjuiste benadering. Er wordt veel te veel uitgegaan van het idee dat een woning of een woongebouw een maximale levensduur heeft. Dat is niet zo. Als een corporatie een woning goed onderhoudt, kan die levensduur eindeloos worden verlengd. 

‘Nieuw werd de norm en slopen een vanzelfsprekendheid. Het is de woningmarktvariant van de wegwerpmaatschappij’

Tijdens de wederopbouw is de hele bouwsector omgeschakeld naar nieuwbouw. Het materieel, de werkwijze en de mentaliteit waren allemaal gericht op nieuwbouw. Daardoor verdween ook de kennis over hoe je een woning moet aanpassen en renoveren. Nieuw werd de norm en dus werd slopen een vanzelfsprekendheid. Het is de woningmarktvariant van de wegwerpmaatschappij. Met de feitelijke kwaliteit van het gesloopte object heeft het niets te maken.’

Is nieuwbouw niet gewoon een goedkopere optie?

‘Zeker niet. Het komt voor dat nieuwbouw goedkoper is dan renoveren, maar dat is in speciale gevallen, als er ernstige funderingsproblemen zijn. Maar een vuistregel is dat je met 70 procent van de nieuwbouwkosten je woningen weer helemaal als nieuw kunt krijgen. En bovendien kost renovatie nog niet de helft van de tijd die nieuwbouw vergt.’

Maar corporaties zullen zich toch ook wel realiseren dat slopen kapitaalvernietiging is? 

‘Het is vaak gewoon een werkwijze. De meeste corporaties hebben lijstjes waarmee ze hun planning regelen: nieuwbouw, eerste renovatie na 25 jaar, na 50 jaar geen tweede renovatie, want dan komt de sloop in zicht. Dat is bouwkundig gezien volstrekte flauwekul, maar als men met dat soort frames werkt, dan is de discussie weg.’

‘Er zijn woningcorporaties waarvoor slopen onderdeel van de cultuur is. Er wordt helemaal niet gekeken naar de kwaliteit, alleen de leeftijd van het bezit telt. Het zit allemaal in de meerjarenplannen.

Een gerenoveerde woning zou nog 30 jaar meegaan en een nieuwe woning 50 jaar. Dat klopt dus niet. Je kunt een woning of een woongebouw zo aanpassen en onderhouden dat het eigenlijk onbeperkt kan blijven staan. 

Corporaties bedenken ook vaak argumenten om te slopen. Dan zegt zo’n club dat een portiekflat vaak stank- en lawaaioverlast geeft. Dat is natuurlijk een andere manier van zeggen dat er nooit iets gedaan is aan geluidsisolatie en afzuiging. In veel van die portiekflats kom je nog enkelglas tegen. Je kunt zeggen dat hun eigen verwaarlozing als argument wordt aangedragen om sloop te rechtvaardigen.’

Klopt het dat er ook er ook een financiële prikkel is voor nieuwbouw? Door de grond met duurdere woningen te bebouwen rendeert deze beter. 

‘Dat klopt inderdaad wel, maar slopen om ruimte te maken mag wat mij betreft nooit een doel op zich zijn. De stad is geen wegwerpartikel, en het is met de huidige vastgoedprijzen overigens pure kapitaalvernietiging. Wethouders met stedelijke plannen kloppen graag aan bij woningcorporaties, want hun grond is voor nieuwe ontwikkelingen voor hen het goedkoopst en met een beetje ambtelijke handigheid het gemakkelijkst ‘om te regelen’. Dan wijzig je de bestemming en hoef je in een oude sociale wijk opeens niet meer alleen sociaal terug te bouwen. 

‘Bij nieuwbouw lever je altijd woningen in. Zo gaat het overal’

Soms wordt als argument voor sloop/nieuwbouwprojecten gebruikt dat er meer woningen teruggebouwd kunnen worden, maar dat gaat meestal niet op. Vanwege allerlei voorwaarden lukt het vrijwel nooit om hetzelfde aantal sociale woningen terug te bouwen. 

In Alkmaar heb je daar een mooi voorbeeld van. Op de plek van Bloemwijk zou de corporatie na de sloop twintig woningen meer terugbouwen dan de toenmalige 168. Dat werd de gemeenteraad voorgespiegeld. Het zijn er uiteindelijk tien of twaalf minder geworden. Parkeerplaatsen bleken een nekkenbreker. Daarnaast heb je ruimte voor groen nodig en de brandweer stelt eisen aan de toegankelijkheid en de breedte van de straten. Ook maken de huidige bouwnormen woningen wat groter. Kortom, bij nieuwbouw lever je altijd woningen in. Zo gaat het overal. 

Ik zie dan ook niet hoe Hugo de Jonge op deze manier aan zijn 30 procent sociale woningen per gemeente wil komen. Corporaties en gemeenten maken jaarlijks prestatieafspraken over de te realiseren nieuwbouw, maar ze kunnen niet aan bouwgrond komen. Dus kijken ze naar het oudste deel van hun eigen bezit om dat te slopen voor bouwgrond. Maar zo schiet je niet op met de groei van de sociale sector. 

Eerst sloop en dan nieuwbouw is niet de oplossing als je wilt dat je woningvoorraad snel groeit.’

Er worden in de stad natuurlijk ook oude bedrijfspanden gesloopt om op die locaties woningen te bouwen. 

‘Maar ook daar zie je weer dat corporaties veel te weinig denken aan de mogelijkheden om het bestaande gebouw te transformeren tot woongebouw. Er is de afgelopen vijftien jaar een hele sector ontstaan van kleinere ontwikkelaars die zich in transformatie hebben gespecialiseerd. Maar ze doen bijna alleen maar commerciële projecten. Corporaties doen daar te weinig in. Nieuwbouw begrijpen ze, hergebruik en transformatie vinden ze vaak te ingewikkeld. Maar dat is in deze tijd niet voldoende.’

Tegenwoordig is de uitstoot van CO2 en stikstof een belangrijk aspect bij het bouwen van woningen. Stoot renovatie minder uit dat nieuwbouw?

‘Ja, dat verschil is enorm. Dat zit hem vooral in het casco. Beton is een materiaal met een grote CO2-uitstoot bij productie en verwerking. Dat gebruik je bij renovatie nauwelijks. Je casco staat er immers al. Hetzelfde geldt, zij het in mindere mate, ook voor baksteen en het gebruik van metselspecie. Als je met houtskeletbouw werkt, zoals bij die kant-en-klaar woningen uit de fabriek, is de uitstoot wel minder dan met traditionele nieuwbouw op locatie.’

Als je niet sloopt komt er ook minder grond vrij voor nieuwbouw. Hoe moet dat worden opgelost? 

‘Ja, er moet natuurlijk ook bijgebouwd worden. Er moet daarom met een frisse blik gekeken worden naar wat er binnen de bebouwde ruimte nog mogelijk is. Ik ben ervan overtuigd dat er binnenstedelijk nog veel meer kan. Het is effectiever om gebruik te maken van bestaande vierkante meters. Als je ouderen die in een grote woning zitten een aantrekkelijk aanbod voor een kleinere woning doet, dan komen er veel vierkante meters vrij voor doorstroming die je zo nodig anders kunt indelen. Ik weet zeker dat het kan, maar er moet meer overtuiging komen dat het nodig is en er moet kennis en creativiteit komen over hoe je het aanpakt. In Nederland zijn er meer dan genoeg vierkante meters woonoppervlak om iedereen te huisvesten.’

‘Er zijn allerlei redenen om te slopen en opnieuw te bouwen. Maar de slechte kwaliteit van het te slopen gebouw is er zelden een van’

Zijn die oudere woningen die niet gesloopt worden meestal groter of kleiner dan wat we nu willen?

‘Meestal kleiner. Mede daardoor lukt het ook niet om evenveel woningen terug te bouwen. Ik ben wat dat betreft erg gecharmeerd van een nieuwe techniek die is ontwikkeld door een aantal Delftse bouwkundestudenten. Die hebben een methode ontwikkeld om boven op zo’n oude portiekflat twee extra woonlagen te zetten. Dan worden ze opeens hoog genoeg om een lift te rechtvaardigen en je hebt meer woningen in een bestaand woongebouw. Dat lijkt me beter en aanzienlijk goedkoper dan slopen en er minder woningen voor terugkrijgen. En het is beter voor mens en milieu.’ 

Hebben er zich woningcorporaties gemeld na de publicatie van uw pamflet? 

‘Daar kan ik kort op antwoorden: nee. Maar het is niet zo dat alle corporaties in het sloopkamp zitten. Zo’n 40 procent sloopt welbewust niet.’

Wat is de rol van prestige bij het slopen van oude panden ten behoeve van nieuwbouwprojecten?

‘Daar zit inderdaad een punt van zorg. Een wethouder zit doorgaans voor vijf jaar op zijn post. In die tijd bouwt zo iemand natuurlijk graag glanzend nieuwe projecten die hij op zijn cv zetten. Wethouders zijn ook te vaak omgeven door ambtenaren zonder verstand van zaken, die geleerd hebben om het belang van de wethouder te zien als hun eigen belang. 

Maar er is ook een andere, meer verborgen reden. Gemeenten hebben belang bij sloop in plaats van renovatie. Want in oudere woongebieden moet ook de infrastructuur – riolering, bestrating, verlichting, groen, straatmeubilair – vernieuwd worden. Bij renovatie moet de gemeente dat uit eigen zak betalen, maar bij nieuwbouw kan het verdisconteerd worden in de grondexploitatie, en dat scheelt al gauw een bedrag met zes cijfers. 

Er zijn dus allerlei redenen om te slopen en opnieuw te bouwen. Maar de slechte kwaliteit van het te slopen gebouw is er zelden een van.’