Net als andere grotere steden heeft Arnhem een schreeuwende behoefte aan woningen. Logisch dat de gemeenteraad op 16 december 2020 de plannen goedkeurt voor de bebouwing van twee hoger gelegen delen van Stadsblokken-Meinerswijk, een uiterwaardengebied langs de Nederrijn. Het plan omvat de bouw van 430 woningen, verdeeld over 80 villa’s en verder appartementen. De projectontwikkelaar KondorWessels Projecten (KWP) is eigenaar van de grond en gaat de woningen ook bouwen. In maart 2020 heeft minister van Veldhoven (waarnemer bij departement Wonen voor de zieke Ollongren) haar goedkeuring gegeven aan het plan.

De bebouwing van het uiterwaardengebied is echter omstreden. Stichting Kloppend Stadshart, Milieudefensie en de bewoners van het gebied vechten er al jaren tegen. Ze willen dat Arnhem vasthoudt aan de gebiedsvisie van 2012. Die behelsde het omvormen van de uiterwaard tot een flexibel overstromingsgebied met wilde natuur en recreatiemogelijkheden. De beide organisaties stellen verder dat bij uitzonderlijk hoge waterstanden een deel van de te bouwen woningen, met name de flats, te maken kan krijgen met waterschade en afsluiting van de bewoonde wereld. 

De villa’s zijn veiliger, omdat die op een soort terp van 8 meter hoogte op het terrein van een oude steenfabriek komen te staan. Maar ook hier geldt dat het onduidelijk is of ze bij hoog water niet worden afgesloten van de bewoonde wereld. Woordvoerder Margo Meeuwissen van Kloppend Stadshart noemt bouwen in het gebied onverstandig: ‘Wonen in een buitendijks gebied is voor eigen risico. De woningen zijn niet te verzekeren voor waterschade en aankloppen bij de overheid is in geval van nood zinloos.’ 

Watertoevoer onvoorspelbaar

Het risico op extreem hoge waterstanden neemt volgens Kloppend Stadshart toe door klimaatverandering. De organisatie acht de maximale hoeveelheid water die bij Lobith het land binnenkomt op de lange termijn onvoorspelbaar. Het ligt voor de hand dat de uiterwaarden in de toekomst vaker onderlopen. 

Geen wetenschapper bestrijdt dat door klimaatverandering de grote rivieren in de toekomst veel meer water moeten afvoeren. In 1995 was de maximale hoeveelheid van bij Lobith het land binnenstromend water iets meer dan 12.000 kubieke meter per seconde. Voor 2050 wordt volgens de notitie Heeft de Rijnafvoer bij Lobith een maximum? uit 2016 van Expertisenetwerk Waterveiligheid op een maximale afvoer gerekend van tegen de 18.000 kubieke meter per seconde. Rijkswaterstaat hanteert deze waarden ook.

De gemeente Arnhem, die al een bouwvergunning heeft verleend, zegt niet bang te zijn voor de voorspelde volumes. Het college beroept zich op Rijkswaterstaat. De ingenieurs van deze organisatie stellen de waterhoogte in de Nederrijn met een systeem van sluizen en gemalen behoorlijk te kunnen beheersen. Ze kunnen het water afbuigen naar de IJssel en de Waal. Ook zal een nog te graven tweede nevengeul in de Arnhemse uiterwaard het waterpeil bij hoogwaterstanden zo’n 10 centimeter lager doen uitkomen. 

Als de Duitsers de dijken flink verhogen, kan de piekafvoer bij Lobith in 2100 oplopen tot 22.000 kubieke meter per seconde, bijna 10.000 meer dan de doorstroom in 1995

Rijkswaterstaat laat aan FTM weten niet te twijfelen aan de gehanteerde cijfers: ‘Rijkswaterstaat werkt samen met Deltares en TU Delft aan het maken van voorspellingen over de afvoer van de hoeveelheid water van de Rijn bij Lobith. Wij gebruiken daarbij de recentste klimaatscenario’s en de laatste wetenschappelijke inzichten. Dit geeft een volledig beeld.’

Kloppend Stadshart bestrijdt de door Rijkswaterstaat gehanteerde gegevens. De stichting beroept zich onder meer op berekeningen van Pier Vellinga, hoogleraar Klimaatwetenschap en Maatschappelijke implicaties aan de Vrije Universiteit van Amsterdam. Deze expert stelt dat veel afhangt van wat er in Duitsland staat te gebeuren. Op een presentatie op 22 november 2018 over het Stadsblokken-Meiners-gebied zegt Vellinga: ‘Als de Duitsers op het traject Wesel-Lobith de dijken flink verhogen en het water bij extreem hoge waterstanden er dus niet meer overheen kan lopen, dan kan de piekafvoer bij Lobith in 2050 oplopen tot 19.000 kubieke meter per seconde en in het jaar 2100 tot 22.000 kubieke meter.’ Dat laatste getal is bijna 10.000 kubieke meter meer dan de doorstroom in 1995. Bij zulke volumes is het de vraag of toekomstige bebouwing van de hoger gelegen delen van de uiterwaard het droog houdt. Meeuwissen vindt deze cijfers zorgwekkend: ‘Je bouwt woningen niet voor 25 jaar.’ De Duitsers hebben inderdaad plannen voor dijkverhogingen.

Spel van wenden en keren

Rond de uiterwaarden speelde zich de afgelopen decennia een beleidstechnisch spel af van wenden en keren. De zaak gaat terug tot 1998. In dat jaar sluit de gemeente Arnhem een overeenkomst met het toenmalige ministerie van VROM en Verkeer en Waterstaat. Daarin spreken de partijen af de geplande Vinex-wijk van 900 woningen in het uiterwaardengebied af te blazen. Dat houdt verband met overstromingen van het gebied in 1993 en 1995 (zie kader). De overeenkomst sluit volgens Kloppend Stadshart uit dat in het destijds overstroomde gebied wordt gebouwd. 

Niet meer bouwen in het eerder overstroomde gebied: op zich geen vreemde gevolgtrekking van Kloppend Stadshart. Het is na de hoogwaterperioden van 1993 en 1995 immers duidelijk dat Stadsblokken-Meinerswijk minder geschikt is voor woningbouw. Logisch, want uiterwaarden zijn juist bedoeld om bij hoogwater onder te lopen. Het is wel een streep door de rekening voor de gemeente Arnhem. Immers, die door projectontwikkelaars zoals Brederode, Sluijter, van der Valk geplande 900 woningen vervallen opeens. De ministeries van VROM en Verkeer en Waterstaat (een van de twee voorlopers van het huidige ministerie van Infrastructuur en Waterstaat) betalen Arnhem 29,4 miljoen gulden (zo’n 13 miljoen euro) als vergoeding voor de gemaakte plankosten, planschade en het saneren van bodemverontreiniging in het gebied. Het geld wordt gebruikt om elders binnen de gemeentegrenzen een gebied voor woningbouw te ontwikkelen.

Een driejarig participatieproces met duizend Arnhemmers over de uiterwaard kostte 2 miljoen euro

Of de huidige interpretatie van vooral Kloppend Stadshart van de afspraak tussen Arnhem en het ministerie klopt of niet, voor de gemeente is op dat moment bebouwing een gepasseerd station. In 2012 neemt de gemeenteraad een nieuwe gebiedsvisie aan. Deze komt tot stand na een driejarig participatieproces met duizend Arnhemmers. Die volksraadpleging kost 2 miljoen euro.

De opstellers van de Gebiedsvisie Stadsblokken Meinerswijk spreken over ruimte voor de rivier, bescherming en versterking van de natuur en landschap en recreatiemogelijkheden. In een amendement staat nog een zinsnede over ‘ondersteunende bouw’. Meeuwissen: ‘Wij denken dan bijvoorbeeld aan een kantine en een woning voor de beheerder van de geplande camping, maar er staat geen woord in de gebiedsvisie over de bouw van honderden woningen.’ De gemeente wijst er echter op dat het begrip ‘ondersteunende bebouwing’ nooit is gedefinieerd.

Miljoenen investeren

De Gebiedsvisie houdt niet lang stand. Drie jaar later liggen de kaarten ineens heel anders. KondorWessels Projecten (KWP), de projectontwikkelingsdochter van het beursgenoteerde bouwbedrijf KonderWessels, verwerft in 2016 voor 7 miljoen euro het private deel van het gebied van de curator van de ondertussen failliete projectontwikkelaar Phanos. 

Het ligt niet voor de hand dat KWP een uiterwaard koopt met een gebiedsvisie waarin woningbouw ontbreekt. Het is een veel te groot risico om in zulke grond miljoenen te investeren. KWP wil niets kwijt over de aankoop van de grond. Ook niet of er eerst met de gemeente is overlegd voordat het bedrijf de grond kocht.

De gemeente lijkt wel open over de met KWP gevoerde gesprekken voordat het bedrijf de grond verwierf. De gemeente laat weten: ‘KWP heeft in september 2015 eerst een overeenkomst gesloten met de curator [van failliete projectontwikkelaar Phanos, red.]. Daarna is de projectontwikkelaar aan tafel gekomen met de gemeente over de intentieovereenkomst. Dat gebeurde in april 2016. Daarna werd in diezelfde maand de definitieve afwikkeling van de koopovereenkomst afgesloten.’

KWP wrijft zich in de handen, de projectontwikkelaar heeft de grond immers spotgoedkoop gekocht uit een failliete boedel

De timing is van belang: op 27 juni 2016, dus twee maanden na het overleg tussen Arnhem en KWP, komt de gemeente met het zogeheten Uitwerkingskader Fase 2 voor het gebied. Daarin is de volgende passage te vinden: ‘Die tweede fase van de ontwikkeling van het gebied wordt overgelaten aan particulier initiatief en betreft onder meer het realiseren van een recreatief en cultureel programma. Uitgangspunt is dat de kosten en investeringen voor het realiseren van dit programma worden gefinancierd door opbrengsten in het gebied zelf en door externe subsidies. De grootste particuliere grondeigenaar in het gebied, KondorWessels Projecten, heeft dit initiatief genomen met het plan De Eilanden 2.0.’ 

Later in het document legt de gemeente uit dat ‘de opbrengsten in het gebied zelf’ voortkomen uit de bouw van woningen. KWP wrijft zich in de handen. Het heeft de grond immers spotgoedkoop gekocht uit een failliete boedel. De curator zag wel dat er mogelijk gebouwd kon worden, maar een curator is geen projectontwikkelaar.

Ook voor de wethouder is dit een positieve ontwikkeling. Opeens hoeft de gemeente de verdere ontwikkeling van de uiterwaard niet te bekostigen. Bovendien leveren die nieuwe woningen een ton of twee per jaar aan onroerendezaakbelasting op.

Raadgevend referendum 

De gemeente publiceert in 2018 het definitieve Masterplan met 430 woningen. Dit plan vloeit volgens de gemeente logisch voort uit de gebiedsvisie van 2012. De gemeente benadrukt dat al die stukken door de raad zijn goedgekeurd en dat er op 30 november 2016 zelfs een raadgevend referendum werd gehouden over de zaak. Daarin stemde 64,7 procent van de deelnemers voor. De opkomst was slechts 24,1 procent, maar er was geen minimum opkomst afgesproken. Het ging bovendien slechts om een raadgevend referendum. 

Het Masterplan, dat onder verantwoordelijkheid van D66-wethouder Ron König van economische zaken tot stand kwam, wijkt wat betreft de bebouwing dus sterk af van de gebiedsvisie uit 2012 van VVD-wethouder Margreet van Gestel. In een antwoord op vragen van FTM laat de gemeente weten het stuk uit 2012 nooit als een eindpunt te hebben beschouwd en dat er sprake is van een opeenvolging van stukken, die uitwerkingen zijn van de oorspronkelijke gebiedsvisie. De gemeente wijst erop dat het Masterplan ook voldoet aan de beleidslijn Ruimte voor de Rivier 2007 van Rijkswaterstaat. Volgens deze beleidslijn is een voorwaarde voor initiatieven in dergelijke gebieden, dat ze per saldo meer ruimte voor de rivier opleveren.

‘Woningbouw ondermijnt de waarde van het gebied. Natuur midden in de stad is uniek. Zeker als onderdeel van een internationale ecologische structuur: het winterbed van de Rijn’

Milieudefensie trekt samen met bewoners van het gebied en Kloppend Stadshart op in de zaak tegen de gemeente Arnhem. De milieuorganisatie stelt in een brandbrief dat woningbouw zorgt voor verstoring van het plaatselijke milieu. Het gaat volgens de organisatie niet alleen om de woningen zelf, maar ook om de bijbehorende infrastructuur van wegen en lantaarnpalen. Woonwijken zorgen voor grote toename van autoverkeer, geluidsoverlast en lichthinder. Kernpunt van het bezwaar: ‘Woningbouw ondermijnt de intrinsieke waarde van het gebied. Natuur midden in de stad is uniek. Zeker als dit onderdeel uitmaakt van een internationale ecologische structuur: het winterbed van de Rijn.’

Zaak lijkt ijzersterk

De twee organisaties hebben – nadat bezwaarschriften bij de gemeente niets uithaalden – de zaak voorgelegd aan de afdeling bestuursrecht van de Raad van State, op 6 maart 2021. Habitat Advocaten voert de verdediging voor Kloppend Stadshart, Milieudefensie en tien privépersonen uit het gebied. 

Op het eerste gezicht lijkt de zaak van de gemeente Arnhem ijzersterk. De minister heeft zich akkoord verklaard, Rijkswaterstaat zegt dat de kans op een overstroming van de hoger gelegen delen eigenlijk niet bestaat en de gemeenteraad is akkoord met het Masterplan. Wat zetten Kloppend Stadshart, Milieudefensie en bewoners daar tegenover? En wat is volgens hen eigenlijk het probleem?

Het verweer van de advocaat is gebaseerd op de eerder genoemde berekeningen van hoogleraar Klimaatwetenschap Vellinga. ‘Uit klimaatscenario’s blijkt dat de afvoer van de Rijn, omdat deze meer een regenrivier wordt, kan oplopen tot 22.000 kubieke meter per seconde. De daadwerkelijke afvoer bij Lobith zal dan alleen kunnen worden beperkt indien Duitsland maatregelen treft en de klimaatverandering niet sneller gaat dan nu wordt aangenomen.’

In het verweerschrift worden twee onzekere factoren genoemd: de onzekerheid over wat de Duitsers precies gaan doen op het traject tussen Wesel en Lobith en de snelheid van de opwarming van het klimaat. Deze twee onzekere factoren zijn volgens het verweerschrift een te onzekere basis voor een besluit om in de Arnhemse uiterwaard 430 woningen te bouwen.

Afgraven

Kloppend Stadshart en Milieudefensie benadrukken in het verweerschrift dat bij een watertoevoer van meer dan 18.000 kuub per seconde het onzeker is of overtollig water wel in voldoende mate kan worden afgevoerd via de IJssel en de Waal. 

De juristen van Kloppend Stadshart en Milieudefensie wijzen ook op het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, het zogeheten Barro. In dat besluit staat dat een nieuwe ontwikkeling in zo’n overstromingsgebied geen feitelijke belemmering mag vormen voor de vergroting van de afvoercapaciteit van de rivier. Met andere woorden: KondorWessels Projecten mag die hoger gelegen gebieden niet volbouwen, want de mogelijkheid bestaat dat ze in de toekomst moeten worden afgegraven om meer opvangcapaciteit voor rivierwater te scheppen. Zo verbiedt het Barro de bouwplannen van KWP.

Mocht het allemaal fout lopen en de flats met waterschade te maken krijgen, dan is KWP als projectontwikkelaar allang vertrokken en niet aansprakelijk

Er is nog weinig bekend over de precieze bouwplannen. Tot dusver gaat het om een wijk met 80 villa’s op Meinerseiland en een wijk met 350 appartementen op Stadsblokken. Van die appartementen moet 30 procent sociale koop zijn, dat betekent dat ze bij verkoop maximaal 200.000 euro mogen kosten. In een rapport over grondwaarde uit 2020 staat dat in Arnhem sociale koopflats van 200.000 euro een kavelprijs van 22.500 euro hebben. 

De waarde van bouwgrond wordt berekend door de bouwkosten van de verkoopwaarde af te trekken, het resterende bedrag is dan de grondprijs. Als alle 430 woningen sociale koop zouden zijn, dan zouden de grondkosten 9,7 miljoen zijn. Maar die 80 villa’s kosten misschien wel 500.000 euro per stuk. Daarvan zouden de grondkosten, uitgaande van die 11 procent, al 4,4 miljoen bedragen. Die 11 procent is overigens heel laag in een stedelijk gebied.

Als het allemaal uitpakt zoals gepland, dan heeft KWP een prima deal gesloten met de koop van de uiterwaard. Niet alleen is de grond goedkoop verworven, maar mocht het allemaal fout lopen en de flats met waterschade te maken krijgen, dan is KWP als projectontwikkelaar allang vertrokken en niet aansprakelijk. De projectontwikkelaar is wel verplicht om het gebied in te richten als ‘wilde natuur’, maar hoe definieer je ‘wilde natuur’? Alle KWP-plannen vallen echter alsnog in het water als de Raad van State een streep door de plannen haalt.