Het grote veiligheidsnet achter de Nederlandse woningmarkt krijgt steeds grotere gaten. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) die mensen beschermt tegen restschulden, scheldt minder vaak kwijt. Dit jaar werden de regels al een stuk strenger, en vanaf 1 januari komt er opnieuw een aanscherping aan, die tot gevolg heeft dat huizenkopers vaker in hun huis moeten blijven. De reden dat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen – het fonds achter NHG – de duimschroeven aandraait, is wel duidelijk. Door de crisis op de woningmarkt is het aantal gedwongen verkopen sterk toegenomen, waardoor het Fonds in versneld tempo leegloopt. Dat noopt tot maatregelen, om zo de overheid die uiteindelijk borg staat voor het Waarborgfonds, uit de wind te houden. Voor woningkopers zijn de veranderingen in de voorwaarden van NHG niet altijd een pretje. Voorbeeld: sinds dit jaar mogen banken alleen woningen met NHG verkopen, als ze minimaal 95 procent van de taxatiewaarde opbrengen. Als de taxatie te hoog is en het Fonds biedingen daarom afwijst, blijft de huiseigenaar in zijn penibele situatie. Vanaf 2014 komen hier nieuwe “beheercriteria” bij om vast te stellen of de woning verkocht moet worden aan de hand van de zogeheten financieringslast, dus het bedrag aan hypotheeklasten dat iemand op basis van zijn inkomen en andere factoren kan dragen. Voor de berekening daarvan zijn niet meer de acceptatiecriteria voor de hypotheek het uitgangspunt maar de veel ruimere “beheercriteria”. Uit de NHG-voorwaarden 2014:   Huizenbezitters worden zo sneller geacht in hun huis te kunnen blijven. Bij dreigende verkoop met verlies scheldt het Waarborgfonds de top van de hypotheek kwijt, tot het niveau waarop de huizenbezitter de financieringslast kan dragen, ook al staat de hypotheek nog onder water. Deze handelswijze levert in de regel een kleiner verlies op dan bij verkoop. Nu vraag je je af: kan dat zomaar? Kan het Waarborgfonds eenzijdig de voorwaarden aanpassen en die op iedereen van toepassing verklaren? Op het eerste gezicht lijkt het erop van wel, want de borgstelling van NHG is geen overeenkomst tussen de huizenkoper en het Waarborgfonds, de garantie volgt uit een overeenkomst tussen de bank en het Waarborgfonds. De bank dient na een gedwongen verkoop een verliesdeclaratie in bij het Fonds en vervolgens kijkt het Fonds of de restschuld wordt kwijtgescholden, dan wel of de verkoper deze aan het Fonds moet terugbetalen. Het Fonds heeft met banken afgesproken dat het de voorwaarden eenzijdig mag aanpassen. Maar voor 2014 is er een bijzondere wijziging bijgekomen: het Fonds verklaart de beheercriteria met terugwerkende kracht van toepassing op alle hypotheken (zie plaatje hieronder). Dat betekent dat ook als de hypotheek vóór 2014 is afgesloten, de afwikkeling geschiedt volgens de (strengere) regels van dat jaar. Uit de NHG-voorwaarden van 2014: “Opmerkelijk”, zegt advocaat Michiel van Eersel (Bolderman De Meijer), gespecialiseerd in financieel recht en goed bekend met de materie. “Banken hebben de hypotheeklening verstrekt met de voorwaarden van borgstelling die op dat moment geldig waren. Het is daarom de vraag of ze die nieuwe voorwaarden wel moeten accepteren.” Volgens de advocaat is het wel mogelijk eenzijdig de voorwaarden te wijzigen, maar is het een ander verhaal om die vervolgens terugwerkende kracht te geven. “Vreemd dat de banken dit accepteren. Zuiverder zou zijn dat de nieuwe voorwaarden alleen gelden voor nieuwe gevallen. Door zich hier hard voor te maken, kunnen banken ook eens wat leuks voor hun cliënten terugdoen. Zeker nu die cliënten volgens de banken weer centraal zijn komen te staan.”

'Door zich hier hard voor te maken, kunnen banken ook eens wat leuks voor hun cliënten terugdoen'

Banken hebben er in sommige gevallen net als huizenkopers belang bij vast te houden aan de oude, minder strenge voorwaarden, die golden ten tijde van het afsluiten van de lening. Want onder de nieuwe regels zullen mensen met dreigende restschuld zoals gezegd vaker in hun huis moeten blijven. Het Waarborgfonds neemt wel een verlies, maar het risico op restschuld blijft bestaan als de hypotheek onder water staat en de huizenprijzen blijven dalen. Een andere geraadpleegde advocaat wil niks over de juridische complicaties zeggen, omdat hij direct met de kwestie te maken heeft. Kortom, banken zijn wakker geschud.