
Bewoners van serviceflats dachten er comfortabel en in alle rust hun oude dag door te kunnen brengen. Uit onderzoek van Follow the Money blijkt dat dit niet altijd mogelijk is. Verregaande belangenverstrengeling tussen Stichting Dienstverlening Serviceflats (SDS), bestuurders en verschillende vastgoedinvesteerders gaat ten koste van de veelal hoogbejaarde bewoners van serviceflats.
In een unieke productie leverde Follow the Money zowel het televisieprogramma Altijd Wat (tegenwoordig Monitor geheten) als het dagblad Trouw het verhaal over deze misstand. Bij Follow the Money vindt u het complete dossier.
Strafrechtelijke veroordeling voor oud-Kamerlid Clemens Bosman (CDA)
Al jaren heeft oud-politicus Clemens Bosman (CDA) bewoners van serviceflats in zijn greep; nu zet het OM de hakken in het zand
Trouw wint hoger beroep over FTM-artikelen serviceflats
Vastgoedinvesteerder De Boer wint kort geding inzake serviceflats
Rechtszaak om aantijging belangenverstrengeling serviceflats
CDA-wethouder Noordwijk verdedigt partijgenoot De Boer
Serviceflats: The SDS Story Continues [VIDEO]
Minister Blok reageert op misstanden serviceflats
SDS wil zich laten doorlichten
Serviceflats: Andries de Boer vertrekt als CDA-raadslid te Noordwijk
Belangenverstrengeling kost bewoners seniorenwoningen miljoenen
Wijdverspreide belangenverstrengeling dienstverleners en investeerders. ‘SDS doet zich voor als onze belangenbehartiger, maar hun grootste belang is om ten koste van de bewoners geld te verdienen'.
In de tussen de bomen en villa's van Bilthoven gelegen serviceflat Pieter de Hoogh is het al jaren met de rust gedaan. Een groep bewoners ligt er sinds 2006 overhoop met de dienstverlener in de flat. 'We worden misleid en bedonderd', zegt Theo Mebius (77) die deel uitmaakt van de groep van 52 opstandige bewoners. De grote boosdoener is Stichting Dienstverlening Serviceflats (SDS). Een non-profitorganisatie die gespecialiseerd is op het bieden van 'professionele ondersteuning' aan bewoners van serviceflats. SDS biedt een scala aan diensten – van bestuurlijke ondersteuning tot administratie – die een groot deel van de problemen, waar veel serviceflats de laatste jaren mee kampen, uit handen nemen. 'We komen primair op voor de belangen van bewoners', zegt Clemens Bosman, voormalig CDA-politicus en voorzitter van de Raad van Bestuur van SDS desgevraagd. Mebius denkt daar bepaald anders over: ‘SDS doet zich voor als onze belangenbehartiger, maar hun grootste belang is om ten koste van de bewoners geld te verdienen'.
'De naam Stichting Dienstverlening Serviceflats doet heel wat vermoeden,' voegt mede-bewoner John Weijn (60) toe. 'De praktijk wijst echter uit dat we te maken hebben met een organisatie die er een administratieve bende van heeft gemaakt, voor de meest vreemde geldstromen heeft gezorgd waarin geen enkel inzicht is te verkrijgen. Daarnaast leveren ze incapabele locatiemanagers, adviseurs en klusjesmannen. Als deze lieden binnenkomen, nemen ze de hele tent over en de bewoners hebben het nakijken'.
Dwangsom van Waardevastgoed Holland
De pogingen van de bewoners om het bestuur te wippen en SDS te lozen, bleken tot nu toe vruchteloos. In de zomer van 2012 ontvingen acht bewoners elk een dwangsom van 180 duizend euro van de Noordwijkse vastgoedinvesteerder Waardevastgoed Holland die een groot aantal appartementen in de serviceflat bezit en wel waarde hecht aan de diensten van SDS. De gedragingen van de opstandige bewoners zouden volgens WVGH een 'negatief woonklimaat' veroorzaken en de waarde van het vastgoed ondermijnen. De advocaat die de vastgoedinvesteerder terzijde staat, levert zijn diensten ook aan SDS.
'SDS is als het paard van Troje''Het komt er elke keer op neer dat SDS de besluitvorming in de vereniging van de serviceflat op zeer geraffineerde wijze in sterke mate weet te beïnvloeden', zegt Piet Hein Admiraal (39), die in de Leidse serviceflat Cronestein tegen SDS in verweer kwam. 'De stichting dient zich eerst aan als een adviseur die uitkomst kan bieden bij de problemen waar de serviceflat zich mee geconfronteerd ziet. SDS heeft een goed verhaal en heeft in de meeste gevallen hoogbejaarde bewoners tegenover zich. Vervolgens brengen ze een zogenaamd onafhankelijk bestuurder aan die de vereniging zal helpen orde op zaken te stellen. SDS doet zich voor als de reddende engel, maar is in feite het paard van Troje. De door SDS aangebrachte bestuurder bereidt samen met de adviseur van SDS de besluiten voor en weet de vergadering van eigenaren naar zijn of haar hand te zetten. Dat gebeurt vrijwel geruisloos en gaat gepaard met pure misleiding. Het betreft complexe juridische materie en als de eigenaren niet alert reageren, hebben ze binnen de kortste tijd niets meer te vertellen of ze zien zich geconfronteerd met besluiten die niet meer terug zijn te draaien.'
Appartementen tegen bodemprijzen
Admiraal was wél op zijn hoede toen de bestuurder de huisnotaris ontsloeg en een nieuwe notaris aanstelde. Deze bleek bij nadere beschouwing de vaste notaris te zijn van de Noordwijkse vastgoedinvesteerder en CDA-gemeenteraadslid Andries de Boer die in dezelfde periode door de SDS was aangebracht om tegen bodemprijzen appartementen in het complex over te nemen. 'In plaats van de belangen van de bewoners te behartigen, wisten de bestuurder en de notaris op slinkse wijze investeerder De Boer te bedienen', zegt Admiraal die toen ook al had uitgevonden dat de dienstdoende bestuurder directe banden onderhield met SDS. Wat volgde waren rechtszaken en een lange strijd die onder andere tot de berisping van de notaris en het vertrek van de bestuurder en SDS leidden. In de serviceflat Sparrenhof in Ede lukte het de bewoners niet om zich van de dienstverlener te bevrijden. Daar heeft sinds 2000 Andries de Boer de meerderheid van stemmen in handen. De Boer zorgde er destijds zelf voor dat via een stichting SDS voor 15 jaar de aangewezen leverancier werd voor diensten. In die stichting vormt De Boer samen met SDS-voorman Bosman het bestuur, dat verschillende diensten inkoopt bij SDS.De 30-jarige Niels van der Linden woont sinds 2007 in de serviceflat Sparrenhof in Ede. Hij werd door een verontruste oudere bewoner gevraagd om zich in de kwestie SDS te verdiepen. Van der Linden bezocht een vergadering van eigenaren waar hij bestuurslid Clemens Bosman hoog-bejaarde vragenstellers 'honend' hoorde afschepen. Hij besloot na het bijwonen van die vergadering onderzoek te doen en kwam na enige tijd tot een ongemakkelijke conclusie. 'Het lijkt juridisch allemaal goed doortimmerd wat De Boer en Bosman doen, maar ze opereren tegelijkertijd volstrekt onethisch', aldus Van der Linden.
'Dat gebeurt in de vrije markt'
In de prospectus Seniorenfonds IV van vastgoedinvesteerder Waarde Vastgoed Holland (WVGH) is te lezen dat het fonds woningen kocht in Pieter de Hooghflat in Bilthoven en Beeckestein in Deventer voor 4,3 miljoen euro, terwijl de beleggingswaarde 7 miljoen euro was. ‘Vastgoed aangekocht ver onder taxatiewaarde,’ zo concludeert beleggingsanalist Kapé Breukelaar in een rapport. Hetzelfde gebeurde in Cronestein, met voormalig eigenaar van WVGH en adviseur bij SDS Andries de Boer als particulier belegger, maar niet alle bewoners gingen akkoord met de lage biedingen. ‘De Boer bood mij in 2010 72 duizend euro voor mijn appartement, terwijl de WOZ-waarde in dat jaar 166 duizend euro was,’ vertelt de heer Okkerman (84), eigenaar van een woning in Cronestein. Op een serviceflat in Soestdijk behaalde WVGH een rendement van 16 procent. ‘Dat gebeurt in de vrije markt. Het zijn stuk voor stuk individuele besluiten van bewoners,’ reageert Andries de Boer desgevraagd op de lage biedingen en hoge rendementen.
Blijkens de 'track record' van WVGH zijn er hoge rendementen te behalen in de seniorenhuisvesting
Hoewel Clemens Bosman als fondsbewaarder opkomt voor de belangen van beleggers in WVGH-fondsen, stelt hij dat hij 'onafhankelijk' opereert en ook de belangen van de bewoners van de serviceflats op een juiste wijze behartigt.
Andries de Boer laat desgevraagd weten dat de belangen van bewoners en beleggers 'niet altijd hetzelfde zijn' en benadrukt dat het voor alle betrokkenen het beste is als de rust in de flats bewaard blijft. De Boer herkent zich ‘totaal niet’ in het samenspel met SDS dat ten koste zou gaan van de bewoners: ‘Er is geen enkele sprake van dat SDS mij bevoordeeld heeft.’
Verdienmodel SDS De SDS-methode is bij geen serviceflat hetzelfde, maar het proces werkt globaal als volgt: het begint met advies aan de besturen van de serviceflats, die niet zelden financieel in een penibele situatie zijn geraakt. Veel serviceflats kampen met bestuurlijke problemen. De bestuurders komen uit de flat zelf, waar drie kwart van de bewoners ouder is dan 80 jaar. Advies van externe professionals is welkom. SDS, opgericht in 1994, kan putten uit een organisatie met ongeveer 120 medewerkers, inclusief personeel bij gelieerde stichtingen. In de volgende stap krijgt SDS controle op het bestuur. Bewoners leunen de facto op informatie dat door het bestuur wordt aangeleverd. SDS adviseert de bewoners vervolgens om aan SDS gelieerde personen, die volgens de dienstverlener veel meer expertise bezitten, tot het bestuur te benoemen. Volgens SDS zijn deze bestuurders onafhankelijk, want ‘deze [bestuurders] worden betaald door de serviceflats zelf,’ zo valt te lezen in de SDS-jaarverslagen. Verschillende bestuurders zijn echter aantoonbaar wel bij SDS betrokken. Zo is Clemens Bosman, de voorzitter van de raad van bestuur van SDS, zelf bestuurder in een serviceflat en was hij dat in het verleden bij meerdere complexen. Bosman is niet de enige. Vastgoedinvesteerder De Boer was lid van de raad van advies bij SDS. Maar, 'onbezoldigd,' verklaart De Boer desgevraagd. De kersverse bestuursleden weten daarna SDS als dienstverlener van de serviceflats binnen te halen.'Feitelijk is er vaak geen sprake meer van een serviceflat'
Vervolgens snijdt het bestuur in de dienstverlening van serviceflats, waarna ‘er feitelijk vaak geen sprake meer is van een serviceflat, slechts een dure VVE,’ vertellen oud-medewerkers van SDS.’ Een vergelijkende offerte voor serviceflat Sparrenhof bevestigt dit. ‘Snijden in service is een makkelijke oplossing om leegstand tegen te gaan en om een investeerder binnen te halen. Dit is vaak niet de keuze van bewoners, maar van beleggers,’ aldus Lennart Homan van onderzoeksbureau TimesLab, dat alle 360 serviceflats in Nederland onderzocht.
Door SDS beheerde serviceflats in Nederland
De volgende stap is de verkoop van woningen aan een investeerder, een proces waarin SDS een adviserende en begeleidende rol speelt. Zowel richting de belegger als richting het bestuur dat de verkoop aan de leden moet adviseren. Na de verkoop beheert SDS de flats voor de investeerder, bijvoorbeeld tegen een percentage van de totale huursom. Ook is er een geval bekend waarbij SDS 75 duizend euro krijgt van een investeerder, als het SDS lukt om de investeerder woningen te laten opkopen.
Eric Smit & Krijn Schramade Een kortere versie van dit artikel verscheen eerder in Dagblad Trouw. Vanavond om 21.10 uur op Nederland 2 ziet u bij Altijd Wat een diepgaande reportage. Tips? Stuur een mail naar krijn[at]ftm.nl of gebruik www.publeaks.nl
20 Bijdragen
Gast
Solonechope
Gast
Deze maakt ook van die dubieuze overeenkomsten waarmee mensen worden gedupeerd. Dus blijf doorzoeken. Er is nog veel meer. Trek die beerput open.
Jo
In het hele land hebben dit soort complexen het bijzonder moeilijk. Leegkomende flats zijn niet aan de straatstenen kwijt te raken. De allergrootste reden hier voor, zijn meestal de exorbitante servicekosten. Vaak wordt zo'n €1000,- aan servicekosten gevraagd voor een tweekamerflatje.
Wat er vaak gebeurt is dat de kinderen zo'n flat erven en vervolgens volkomen leeg lopen op de gigantische servicekosten. De vraagprijs van een flat keldert dan natuurlijk heel erg snel.
In mijn eigen woonplaats werden op een gegeven moment dit soort flatjes met een vraagprijs van €18.000,- aangeboden.
Hier een goed voorbeeld in Rijswijk. Een vergelijkbare flat, zonder extreme servicekosten in dezelfde buurt zou ongeveer het drievoudige doen.
http://www.funda.nl/koop/rijswijk/appartement-47395045-dr-h-colijnlaan-6-153/omschrijving/
Het halve complex staat leeg vanwege de hoge servicekosten.
Wat SDS doet, is volgens mij de enige begaanbare weg om die complexen te laten overleven. Namelijk de servicekosten heel erg veel naar beneden te brengen, zodat mensen deze flats willen blijven kopen.
Daar hebben de huidige bewoners natuurlijk ook baat bij . In een leegstaand complex is de service in ieder geval niet te handhaven.
Krijn Schramade
JoDe servicekosten in Sparrenhof zijn inderdaad aan de lage kant. Uit een vergelijkende offerte blijkt dat het toch nog 20% goedkoper kan.
In Sparrenhof zijn ons geen voorbeelden bekend dat daar onder marktwaarde woningen worden opgekocht. In Beeckestein, Pieter de Hooghflat en Cronestein is dat wel het geval. Dat wordt feitelijk onderbouwd, onder andere door het prosepectus van investeerder WVGH.
Zie ook: http://www.ftm.nl/exclusive/drie-manieren-waarop-sds-bejaarde-bewoners-van-serviceflats-uitknijpt/
Jo
Dat de heer Bosman woningen onder de taxatiewaarde zou kopen is onzin. In veel van dit soort complexen is, door de exorbitante servicekosten namelijk helemaal geen waarde.
Hier zo'n flat in Doorn. Zelfs voor €7500,- (Zevenduizendvijfhonderd!!!) Is de flat niet te verkopen.
http://www.funda.nl/koop/doorn/appartement-48601216-park-boswijk-777-778/omschrijving/
Jo
http://www.funda.nl/koop/provincie-drenthe,provincie-gelderland,provincie-groningen,provincie-noord-holland,provincie-overijssel,provincie-utrecht,provincie-zuid-holland/0-50000/appartement/service-flat/p2/
Krijn Schramade
JoGeen serviceflat is hetzelfde. Bij de ene flat is er nog niet gesneden in de servicekosten, in de andere wel. Bij de ene flat is er nog sprake van woonrechten, bij de andere is er al sprake van de goed verkoopbare appartementsrechten. Algemeen kan gesteld worden dat na het snijden in servicekosten en omzetting in appartementsrechten een woning in een serviceflat goed verkoopbaar aanzienlijk in waarde zal stijgen. Het eerder aangehaalde prospectus van WVGH bevestigt de aanzienlijke waardestijging na omzetting in appartementsrechten.
Kijkt u vooral eens naar:
http://www.ftm.nl/exclusive/drie-manieren-waarop-sds-bejaarde-bewoners-van-serviceflats-uitknijpt/
Boer breekt klomp
th.a.meijer@live.nl
Vast Goed
In de genoemde keten (ondersteuning bestuur, deelname bestuur, verlagen serviceniveau en bijbehorende kosten, voortzetten beheersactiviteiten na verkoop serviceflats) wordt nergens verrijking inzichtelijk gemaakt.
Er wordt geschermd met 'verlagen serviceniveau is keuze van beleggers, niet de bewoners'. Inleveren doet pijn, wilden de bewoners als alternatief dan meer servicekosten gaan betalen? Denk het niet.
Er wordt gesteld dat SDS en gelieerde dienstverleners tussen de 6 en 9 miljoen euro te veel aan kosten in rekening hebben gebracht. Interessant. Te veel ten opzichte van wat? Welke andere dienstverleners boden dan goedkopere aanbiedingen? Of ging het om de beheerskosten van SDS ten opzichte van gratis beheer door de bewoners zelf?
Dat er geld wordt verdiend met dienstverlening is geen verrijking, maar gewoon werk waarvoor betaald moet worden.
Dat de serviceflats lagere aankoopbiedingen krijgen dan de WOZ-waardes is geen oplichting, maar een teken dat de WOZ-waarde een andere grondslag heeft dan marktwaarde. Ook hier geldt: het (moeten) accepteren van een waardevermindering doet pijn, dat maakt verkopers niet blij. Maar is nog geen verrijking. Zie ook de voorbeelden van Jo.
Van verrijking is sprake wanneer bewoners sterk gestimuleerd worden te verkopen tegen te lage prijzen, waarna de flats -zonder aanpassingen aan flat of dienstverlening- weer snel doorverkocht worden met winst en SDS de opbrengst deelt. Een vooropgezet plan. Dat zie ik niet hardgemaakt in het verhaal.
Krijn Schramade
Vast GoedBewijzen zijn er. 'Uit een vergelijkende offerte voor serviceflat Sparrenhof te Ede blijkt dat de vereniging ongeveer 20 procent goedkoper uit kan zijn. Terwijl Sparrenhof een serviceflat is waar de servicekosten al relatief laag zijn, zo bevestigt belegger Andries de Boer. In serviceflat Eper Veste te Epe, waar SDS is weggestuurd, daalden de servicebijdragen na het vertrek van SDS van 634 naar 519 duizend euro. Volgens bewoner Bert-Jan Haverkamp ging daarmee slechts een zeer minieme verlaging van het serviceniveau gepaard.'
Zie ook: http://www.ftm.nl/exclusive/drie-manieren-waarop-sds-bejaarde-bewoners-van-serviceflats-uitknijpt/
Vast Goed
Krijn SchramadeNu nog het netwerk visualiseren, zodat inzichtelijk wordt hoe de geldstromen tussen de personen/partijen lopen (het 'vooropgezette plan'). :-)
Anti-Jo
Anti-Jo
Anti-Jo
Anti-Jo
Guest
De inhoud van deze bijdrage is verwijderd.
jsk
GuestSluwe Bosman