In de tussen de bomen en villa's van Bilthoven gelegen serviceflat Pieter de Hoogh is het al jaren met de rust gedaan. Een groep bewoners ligt er sinds 2006 overhoop met de dienstverlener in de flat. 'We worden misleid en bedonderd', zegt Theo Mebius (77) die deel uitmaakt van de groep van 52 opstandige bewoners. De grote boosdoener is Stichting Dienstverlening Serviceflats (SDS). Een non-profitorganisatie die gespecialiseerd is op het bieden van 'professionele ondersteuning' aan bewoners van serviceflats. SDS biedt een scala aan diensten – van bestuurlijke ondersteuning tot administratie – die een groot deel van de problemen, waar veel serviceflats de laatste jaren mee kampen, uit handen nemen. 'We komen primair op voor de belangen van bewoners', zegt Clemens Bosman, voormalig CDA-politicus en voorzitter van de Raad van Bestuur van SDS desgevraagd. Mebius denkt daar bepaald anders over: ‘SDS doet zich voor als onze belangenbehartiger, maar hun grootste belang is om ten koste van de bewoners geld te verdienen'.

'De naam Stichting Dienstverlening Serviceflats doet heel wat vermoeden,' voegt mede-bewoner John Weijn (60) toe. 'De praktijk wijst echter uit dat we te maken hebben met een organisatie die er een administratieve bende van heeft gemaakt, voor de meest vreemde geldstromen heeft gezorgd waarin geen enkel inzicht is te verkrijgen. Daarnaast leveren ze incapabele locatiemanagers, adviseurs en klusjesmannen. Als deze lieden binnenkomen, nemen ze de hele tent over en de bewoners hebben het nakijken'.

Dwangsom van Waardevastgoed Holland

De pogingen van de bewoners om het bestuur te wippen en SDS te lozen, bleken tot nu toe vruchteloos. In de zomer van 2012 ontvingen acht bewoners elk een dwangsom van 180 duizend euro van de Noordwijkse vastgoedinvesteerder Waardevastgoed Holland die een groot aantal appartementen in de serviceflat bezit en wel waarde hecht aan de diensten van SDS. De gedragingen van de opstandige bewoners zouden volgens WVGH een 'negatief woonklimaat' veroorzaken en de waarde van het vastgoed ondermijnen. De advocaat die de vastgoedinvesteerder terzijde staat, levert zijn diensten ook aan SDS. Woongenot is in het belang van de investeerders,  zo stellen Andries De Boer en WVGH De situatie in de Bilthovense serviceflat staat niet op zichzelf. Ook in serviceflats in Amstelveen (Wimbledon), Amsterdam (Zuidwende), Ede (Sparrenhof), Epe (Eper Veste), Deventer (Beeckestein), Leiden (Cronestein), Ommen (Residentie de Stadshaghen) en Zwolle (Zalnéflat) hebben bewoners zich tegen SDS verzet of zijn daar nog mee bezig.

'SDS is als het paard van Troje'

'Het komt er elke keer op neer dat SDS de besluitvorming in de vereniging van de serviceflat op zeer geraffineerde wijze in sterke mate weet te beïnvloeden', zegt Piet Hein Admiraal (39), die in de Leidse serviceflat Cronestein tegen SDS in verweer kwam. 'De stichting dient zich eerst aan als een adviseur die uitkomst kan bieden bij de problemen waar de serviceflat zich mee geconfronteerd ziet. SDS heeft een goed verhaal en heeft in de meeste gevallen hoogbejaarde bewoners tegenover zich. Vervolgens brengen ze een zogenaamd onafhankelijk bestuurder aan die de vereniging zal helpen orde op zaken te stellen. SDS doet zich voor als de reddende engel, maar is in feite het paard van Troje. De door SDS aangebrachte bestuurder bereidt samen met de adviseur van SDS de besluiten voor en weet de vergadering van eigenaren naar zijn of haar hand te zetten. Dat gebeurt vrijwel geruisloos en gaat gepaard met pure misleiding. Het betreft complexe juridische materie en als de eigenaren niet alert reageren, hebben ze binnen de kortste tijd niets meer te vertellen of ze zien zich geconfronteerd met besluiten die niet meer terug zijn te draaien.'

Appartementen tegen bodemprijzen

Admiraal was wél op zijn hoede toen de bestuurder de huisnotaris ontsloeg en een nieuwe notaris aanstelde. Deze bleek bij nadere beschouwing de vaste notaris te zijn van de Noordwijkse vastgoedinvesteerder en CDA-gemeenteraadslid Andries de Boer die in dezelfde periode door de SDS was aangebracht om tegen bodemprijzen appartementen in het complex over te nemen. 'In plaats van de belangen van de bewoners te behartigen, wisten de bestuurder en de notaris op slinkse wijze investeerder De Boer te bedienen', zegt Admiraal die toen ook al had uitgevonden dat de dienstdoende bestuurder directe banden onderhield met SDS. Wat volgde waren rechtszaken en een lange strijd die onder andere tot de berisping van de notaris en het vertrek van de bestuurder en SDS leidden. In de serviceflat Sparrenhof in Ede lukte het de bewoners niet om zich van de dienstverlener te bevrijden. Daar heeft sinds 2000 Andries de Boer de meerderheid van stemmen in handen. De Boer zorgde er destijds zelf voor dat via een stichting SDS voor 15 jaar de aangewezen leverancier werd voor diensten. In die stichting vormt De Boer samen met SDS-voorman Bosman het bestuur, dat verschillende diensten inkoopt bij SDS.

De 30-jarige Niels van der Linden woont sinds 2007 in de serviceflat Sparrenhof in Ede. Hij werd door een verontruste oudere bewoner gevraagd om zich in de kwestie SDS te verdiepen. Van der Linden bezocht een vergadering van eigenaren waar hij bestuurslid Clemens Bosman hoog-bejaarde vragenstellers 'honend' hoorde afschepen. Hij besloot na het bijwonen van die vergadering onderzoek te doen en kwam na enige tijd tot een ongemakkelijke conclusie. 'Het  lijkt juridisch allemaal goed doortimmerd wat De Boer en Bosman doen, maar ze opereren tegelijkertijd volstrekt onethisch', aldus Van der Linden.

'Dat gebeurt in de vrije markt'

In de prospectus Seniorenfonds IV van vastgoedinvesteerder Waarde Vastgoed Holland (WVGH) is te lezen dat het fonds woningen kocht in Pieter de Hooghflat in Bilthoven en Beeckestein in Deventer voor 4,3 miljoen euro, terwijl de beleggingswaarde 7 miljoen euro was. ‘Vastgoed aangekocht ver onder taxatiewaarde,’ zo concludeert beleggingsanalist Kapé Breukelaar in een rapport. Hetzelfde gebeurde in Cronestein, met voormalig eigenaar van WVGH en adviseur bij SDS Andries de Boer als particulier belegger, maar niet alle bewoners gingen akkoord met de lage biedingen. ‘De Boer bood mij in 2010 72 duizend euro voor mijn appartement, terwijl de WOZ-waarde in dat jaar 166 duizend euro was,’ vertelt de heer Okkerman (84), eigenaar van een woning in Cronestein. Op een serviceflat in Soestdijk behaalde WVGH een rendement van 16 procent. ‘Dat gebeurt in de vrije markt. Het zijn stuk voor stuk individuele besluiten van bewoners,’ reageert Andries de Boer desgevraagd op de lage biedingen en hoge rendementen.

Blijkens de 'track record' van WVGH zijn er hoge rendementen te behalen in de seniorenhuisvesting

Hoewel Clemens Bosman als fondsbewaarder opkomt voor de belangen van beleggers in WVGH-fondsen, stelt hij dat hij 'onafhankelijk' opereert en ook de belangen van de bewoners van de serviceflats op een juiste wijze behartigt.

Andries de Boer laat desgevraagd weten dat de belangen van bewoners en beleggers 'niet altijd hetzelfde zijn' en benadrukt dat het voor alle betrokkenen het beste is als de rust in de flats bewaard blijft. De Boer herkent zich ‘totaal niet’ in het samenspel met SDS dat ten koste zou gaan van de bewoners: ‘Er is geen enkele sprake van dat SDS mij bevoordeeld heeft.’

Verdienmodel SDS De SDS-methode is bij geen serviceflat hetzelfde, maar het proces werkt globaal als volgt: het begint met advies aan de besturen van de serviceflats, die niet zelden financieel in een penibele situatie zijn geraakt. Veel serviceflats kampen met bestuurlijke problemen. De bestuurders komen uit de flat zelf, waar drie kwart van de bewoners ouder is dan 80 jaar. Advies van externe professionals is welkom. SDS, opgericht in 1994, kan putten uit een organisatie met ongeveer 120 medewerkers, inclusief personeel bij gelieerde stichtingen. In de volgende stap krijgt SDS controle op het bestuur. Bewoners leunen de facto op informatie dat door het bestuur wordt aangeleverd. SDS adviseert de bewoners vervolgens om aan SDS gelieerde personen, die volgens de dienstverlener veel meer expertise bezitten, tot het bestuur te benoemen. Volgens SDS zijn deze bestuurders onafhankelijk, want ‘deze [bestuurders] worden betaald door de serviceflats zelf,’ zo valt te lezen in de SDS-jaarverslagen. Verschillende bestuurders zijn echter aantoonbaar wel bij SDS betrokken. Zo is Clemens Bosman, de voorzitter van de raad van bestuur van SDS, zelf bestuurder in een serviceflat en was hij dat in het verleden bij meerdere complexen. Bosman is niet de enige. Vastgoedinvesteerder De Boer was lid van de raad van advies bij SDS. Maar, 'onbezoldigd,' verklaart De Boer desgevraagd. De kersverse bestuursleden weten daarna SDS als dienstverlener van de serviceflats binnen te halen.

'Feitelijk is er vaak geen sprake meer van een serviceflat'

Vervolgens snijdt het bestuur in de dienstverlening van serviceflats, waarna ‘er feitelijk vaak geen sprake meer is van een serviceflat, slechts een dure VVE,’ vertellen oud-medewerkers van SDS.’ Een vergelijkende offerte voor serviceflat Sparrenhof bevestigt dit. ‘Snijden in service is een makkelijke oplossing om leegstand tegen te gaan en om een investeerder binnen te halen. Dit is vaak niet de keuze van bewoners, maar van beleggers,’ aldus Lennart Homan van onderzoeksbureau TimesLab, dat alle 360 serviceflats in Nederland onderzocht.

Door SDS beheerde serviceflats in Nederland

In haar jaarverslagen meldt de dienstverlener dat het de afgelopen jaren 90 serviceflats in beheer had. Analyse van beschikbare jaarcijfers van serviceflats en verklaringen van oud-medewerkers leveren een voorzichtige schatting op dat SDS en gelieerde dienstverleners per jaar tussen de 6 en 9 miljoen euro te veel aan kosten in rekening brengen. Als stichting hoeft SDS haar officiële jaarcijfers niet te deponeren en dat doet ze dus ook niet. De in haar jaarverslagen genoemde omzetten van SDS zelf zijn niet hoger dan 7 miljoen.

De volgende stap is de verkoop van woningen aan een investeerder, een proces waarin SDS een adviserende en begeleidende rol speelt. Zowel richting de belegger als richting het bestuur dat de verkoop aan de leden moet adviseren. Na de verkoop beheert SDS de flats voor de investeerder, bijvoorbeeld tegen een percentage van de totale huursom. Ook is er een geval bekend waarbij SDS 75 duizend euro krijgt van een investeerder, als het SDS lukt om de investeerder woningen te laten opkopen.

Eric Smit & Krijn Schramade Een kortere versie van dit artikel verscheen eerder in Dagblad Trouw. Vanavond  om 21.10 uur op Nederland 2 ziet u bij Altijd Wat een diepgaande reportage. Tips? Stuur een mail naar krijn[at]ftm.nl of gebruik www.publeaks.nl