Het was een uitzonderlijk grote transactie op de Nederlandse woningmarkt: verzekeraar NN Groep verkocht op 22 juni 6.777 woningen aan vastgoedbeheerder en verhuurbedrijf Vesteda. Het gaat om een pakket van 5.983 bestaande woningen en 794 woningen in aanbouw, verspreid door heel Nederland. Totale waarde: 1.509 miljoen euro.

Deze deal maakt duidelijk dat de bedragen die momenteel in huurwoningen worden geïnvesteerd, het tekort aan woningen niet per se zullen verlichten. Aan het einde van het jaar worden de boeken opgemaakt en staat die anderhalf miljard euro onder het kopje ‘investeringen in de woningmarkt’, maar dat bedrag levert geen enkele woning extra op. Voor de 429 miljoen euro aan contanten die Vesteda aan de NN groep betaalde, had het zelf zo’n 2800 huurwoningen kunnen bouwen.

NN zegt aan de deal 80 miljoen euro winst over te houden. In feite heeft de verzekeraar het beheer van zijn Nederlandse woningportefeuille via een omweg uitbesteed aan Vesteda en heeft daar ook nog eens een smak geld aan overgehouden. Iemand moet voor die 80 miljoen euro opdraaien. Een gokje: de huurders.

Prijsopdrijving

Toen vorig jaar alle spelers in het middensegment van de woningmarkt om tafel zaten met Rob van Gijzel – die door toenmalig minister van Wonen Stef Blok was ingehuurd om de problemen op de huurmarkt in kaart te brengen – is afgesproken de bouw van woningen in dat specifieke segment centraal te stellen. Dit soort mega-deals draagt echter helemaal niet bij aan de bouw van nieuwe woningen in dat segment. Ze drijven uiteindelijk alleen de prijzen en indirect de huren in de vrije sector op.   

Vanuit het oogpunt van de twee betrokken partijen zal het best een logische deal zijn, maar voor de woningmarkt was het beter geweest als NN Groep had gekozen voor een constructie met een beheerovereenkomst voor haar woningbezit. Vesteda had dan met het uitgespaarde geld zo’n 2800 nieuwe woningen kunnen bouwen

Grote transacties, maar ze dragen niet bij aan het oplossen van de woningnood

De verkochte woningportefeuille van NN Groep is weliswaar groot, maar dit soort transactie komen vaker voor. Zo kochten in 2017 belegger Amvest en corporatie Woonzorg Nederland voor 200 miljoen euro 1728 woningen uit de portefeuille die het Duitse Patrizia eerder had overgenomen van woningcorporatie Vestia. Het Canadese Capreit kocht in juli vorig jaar voor 170 miljoen euro de portfolio van Aventicum Capital. Grote transacties, maar ze dragen op geen enkele manier bij aan het oplossen van de woningnood.

Inhaalslag

In de Randstad kent iedereen mensen die al jarenlang klem zitten omdat ze geen woonruimte kunnen vinden. Dit probleem is zich nu als een een olievlek over grote delen van Nederland aan het verspreiden. Het woningtekort wordt in heel Nederland geschat op 200.000. Eenzelfde aantal huishoudens woont op dit moment dus niet passend.

Mede door rampzalig overheidsbeleid is het tijdens de recessie fout gelopen met de woningbouw. Corporaties en institutionele beleggers zijn normaal gesproken niet al te gevoelig voor de conjunctuur. Ze hadden tijdens de recessie rustig door kunnen bouwen, bovendien tegen veel lagere kosten dan nu. Maar de overheid wierp allerlei belemmeringen op, zoals de verhuurdersheffing voor sociale verhuurders, de verplichting om binnenstedelijk te bouwen, het op grote schaal intrekken van bouwvergunningen door gemeenten tijdens de recessie en het aanscherpen van de hypotheekeisen. Dergelijke overheidsmaatregelen hebben ertoe bijgedragen dat van 2009 tot 2014 de woningproductie bijna halveerde.   

Dat tekort waarmee we zitten, moet nu snel worden ingelopen. Dat is op zich al een gigantische klus, maar doordat veel Nederlanders naar de stad trekken en de immigratie toeneemt, moeten er tot 2025 bovendien 500.000 nieuwe woningen bij komen. Volgens Jan Latten, CBS-hoofddemograaf en bijzonder hoogleraar aan de Universiteit van Amsterdam, groeit de Nederlandse bevolking met 100.000 mensen per jaar, dus die behoefte aan nieuwe woningen is verre van overdreven. Tel bij die 500.000 benodigde woningen de al bestaande achterstand van 200.000 op en er moeten tot eind 2025 zo’n 700.000 woningen worden gebouwd.

Het lijkt er niet op dat dit gaat lukken. In 2017 werden in totaal 61.000 woningen gebouwd, dat ligt nog ver onder de 88.000 van 2009, het record van deze eeuw. Als we in acht jaar 700.000 woningen willen bouwen, moeten we naar gemiddeld 87.500 nieuwe woningen per jaar, te beginnen met 2018. Dat is een wel zeer ambitieuze doelstelling, zeker als je bedenkt dat ook nog de sloop van de nieuwbouw moet worden afgetrokken.

Dergelijk aantallen zijn dit jaar sowieso onhaalbaar: de overheid heeft veel te weinig bouwvergunningen afgegeven. De vergunningen die wel zijn verstrekt, maken het mogelijk een paar jaar in de toekomst te kijken. Vorig jaar werden er 70.000 bouwvergunningen verstrekt. Dat betekent dat pas in 2019 de woningproductie weer een stap in de goede richting kan zetten. In 2016 werden amper 54.000 bouwvergunningen afgegeven en dat zal de productie dit jaar sterk beïnvloeden.

Gratis geld

Het klinkt allemaal erg cijfermatig, maar achter die cijfers steekt een keiharde werkelijkheid: tegenover elke niet gebouwde woning staat een huishouden dat onder de maat is gehuisvest. Dat wil zeggen: te klein en/of te duur. Zulke huishoudens zijn er altijd, maar wanneer dat er honderdduizenden zijn en beleggers hun geld verdienen door met woningportefeuilles te schuiven en liever daarmee hun geld verdienen dan met bouwen, is dat maatschappelijk onwenselijk.

Het bizarre is dat er geen gebrek is aan geld. Dat is te danken aan het beleid van de Europese Centrale Bank, die de rente extreem laag houdt. We zitten met een enorme vraag naar woningen en er is voldoende kapitaal beschikbaar om te bouwen, maar dat leidt al jaren niet tot voldoende nieuwbouwwoningen. Er is weliswaar groei van de bouwproductie, maar die is nog lang niet voldoende. Waarom is dat zo en wat wordt er dan nu met dat klaarliggende geld gedaan? Er moet immers wel rendement worden gemaakt. Beleggers in woningen koersen op een rendement van circa vier procent. Dat behaal je niet door het geld op de plank te laten liggen. De overvloed aan goedkoop geld drijft zo de prijzen van huisvesting verder op, doordat het grotendeels in bestaande woningen wordt geïnvesteerd.

 Cushman & Wakefield – een grote dienstverlener voor de vastgoedsector –  houdt onder meer bij hoeveel er jaarlijks door beleggers wordt geïnvesteerd in huurwoningen. Woningcorporaties, particuliere beleggers en institutionele partijen investeerden in zowel 2016 als 2017 vier miljard euro in de huursector.

Het bizarre is dat er geen gebrek is aan geld, integendeel

In 2016 ging van die 4 miljard euro slechts 40 procent naar nieuwbouw en 60 procent naar bestaande bouw. In 2017 was de verdeling 50/50. Dat stemt niet vrolijk. Als woningzoekende hoop je immers dat bijna alle beschikbare middelen in nieuwe woningen worden gestoken. Waarom gebeurt dat niet?

Johan Conijn, hoogleraar aan de Amsterdam School of Real Estate, stelt dat vooral het overnemen van bewoonde, corporatiewoningen die eigenlijk niet meer als sociale woningen worden beschouwd, een interessante strategie is voor beleggers. Volgens Conijn zijn zulke woningcomplexen veel minder in waarde gestegen dan gewone koopwoningen. Als ze leeg komen, kun je ze uit de sociale huursector halen en verhuren tegen markthuren in de vrije sector. Verkopen is dan natuurlijk ook een optie. De facto wordt op deze manier maatschappelijk vermogen verkocht aan de private sector. Het achterliggende idee is dat met de opbrengst nieuwe sociale huurwoningen worden gebouwd.

Verkeerde inschatting

Met het ‘omkatten’ van sociale woningen tot vrije sectorwoningen is veel geld te verdienen. Daarom hebben beleggers lang verlekkerd gekeken naar de corporatiewoningen, veel te lang. Frank van Blokland, directeur van De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) is daar open over. ‘Onze leden dachten per jaar tussen de 30.000 en 35.000 corporatiewoningen te kunnen overnemen en die wilden ze op en duur verhuren in de vrije sector.’

Dat pakte anders uit, de corporaties hebben het afgelopen jaar maar 15.000 woningen verkocht. Volgens Aedes-voorzitter Marnix Norder zijn de corporaties ook niet van plan om dat aantal op te voeren. Dat is een streep door de rekening voor beleggers die erop aasden, maar ook hier kun je je weer afvragen of woningzoekenden waren opgeschoten met beleggers die hun geld in bestaande woningcomplexen stoppen.

In plaats van het te verkopen, kunnen woningcorporaties hun kwalitatief betere vastgoed ook prima zelf verhuren 

De afwachtende houding van de woningcorporaties is goed te begrijpen. Ze zitten helemaal niet te springen om inkomsten uit grootschalige verkopen. Ze kunnen bij de huidige lage rente immers spotgoedkoop aan gewaarborgd geld komen. Bouwlocaties zijn veel meer het knelpunt. Afgezien daarvan kunnen woningcorporaties hun kwalitatief betere vastgoed ook prima zelf in de vrije sector verhuren. Woningcorporaties hebben tegenwoordig allemaal een aparte commerciële afdeling en die is onder meer voor verhuur in de vrije sector bedoeld. Het dividend van de commerciële tak wordt overgemaakt naar de bankrekening van de sociale poot van de corporatie.

Onwilligheid

Het gevolg van de onwilligheid van de corporaties is dat de beleggers met meer onbelegd vermogen blijven zitten dan gedacht. De aanschaf van nieuwbouwwoningen ligt voor de hand. Daarvoor moeten ze bij vastgoedontwikkelaars zijn, want institutionele beleggers bouwen zelden zelf. Maar ontwikkelaars en bouwbedrijven hebben tijdens de recessie enorme klappen gekregen en zijn nog lang niet terug op het productieniveau van voor de recessie.

‘Tijdens de recessie konden we soms vastgelopen projecten van ontwikkelaars nieuw leven inblazen,’ zegt Van Blokland van De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed. ‘Op die manier zijn er heel wat woningcomplexen bij institutionele beleggers terechtgekomen. Maar dat is nu voorbij. Af en toe kopen beleggers nog wel eens projecten van ontwikkelaars die oorspronkelijk bedoeld waren voor de verkoop. Die gaan dan in de verhuur. Maar bouwen voor de koopmarkt heeft toch de voorkeur van de ontwikkelaars.’

Van Blokland ziet ook het verplichte binnenstedelijk bouwen als een belemmering voor meer nieuwbouw van huurwoningen buiten het sociale segment. ‘Zeker in Utrecht en Amsterdam is het heel moeilijk om een project rond te rekenen. Daar moet je voor periodes van 20 en 25 jaar de huren tussen de 710 en 980 euro houden en mag je de huur alleen met inflatie verhogen. Dat schrikt ontwikkelaars en beleggers af.’ In hoeverre dat werkelijk zo is, moet nog blijken. De verantwoordelijke wethouders in Utrecht en Amsterdam hebben berekeningen laten zien waaruit blijkt dat er wel degelijk heel fatsoenlijke rendementen haalbaar zijn bij huren van deze hoogte.

De institutionele beleggers die zijn aangesloten bij IVBN, hebben in 2017 slechts 9000 nieuwbouwwoningen aan hun beleggingsportefeuille toegevoegd. Dat is nogal karig. Van Blokland benadrukt dat de beleggers graag naar 15.000 à 20.000 nieuwe woningen per jaar willen. Wanneer het zover is, laat hij in het midden. ‘Veel hangt af van het beleid van de nieuwe colleges in de gemeenten. Het zou helpen als de verplichting om alleen in de stad te bouwen minder strikt werd. Wij zouden graag voor de helft buiten de stad bouwen.’

Ook de veel kleinere groep particuliere vastgoedbeleggers, die zijn verenigd in Vastgoed Belang, doet aan nieuwbouw. Co Koning, directeur beleid bij Vastgoed Belang, heeft geen exacte cijfers, maar kwam onlangs bij een telling onder twaalf grote leden op 6000 à 7000 nieuwbouwwoningen in de afgelopen twee jaar. Koning: ‘Ik schat dat als we alle leden nemen, we uitkomen op 10.000 stuks in de afgelopen twee jaar.’

Van kantoor naar woning

Zijn er andere opties voor een vastgoedbelegger, behalve de aanschaf van bestaande bouw en nieuwe huurappartementen? Uit informatie van Cushman & Wakefield blijkt dat er naast beleggingen ook behoorlijk wordt geïnvesteerd in transformaties. Een deel van die eerdergenoemde vier miljard euro gaat naar de ombouw van bedrijfsgebouwen tot wooncomplexen.

Het aankopen van leegstaande bedrijfspanden, om die vervolgens te transformeren tot nieuwe woningen, levert uiteraard wél extra woningen op. In de cijfers vallen die echter niet onder nieuwbouw, maar er komen wel degelijk nieuwe woningen uit voort. Er wordt niet bijgehouden hoeveel transformaties de investeerders precies uitvoeren, maar volgens Cushman & Wakefield is er in het afgelopen jaar circa 630.000 vierkante meter aan kantooroppervlak getransformeerd tot woning.

Wat kunnen we met dit gegeven? Uit een rapport van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) hebben we acht recente reguliere transformaties genomen. Op basis van die projecten hebben we de gemiddelde kosten per vierkante meter en de gemiddelde omvang van een transformatie-appartement bepaald.

Een kantoorgebouw transformeren tot woningen kost circa 1500 euro per vierkante meter. Het gemiddelde transformatie-appartement heeft een oppervlakte van zo’n 70 vierkante meter. Uitgaande van die gegevens hebben de transformaties in 2017 circa 9000 appartementen opgeleverd. Als we uitgaan van deze cijfers zouden de kosten circa 945 miljoen euro bedragen. Zo’n transitie-appartement vertegenwoordigt gemiddeld een investering van 105.000 euro. Maar voor een vrije-sectorappartement van die omvang kun je in de steden minimaal 800 tot 900 euro per maand vragen; dat zijn rendementen op het geïnvesteerde vermogen van rond de 10 procent. Daar moeten weliswaar nog belasting, rentebetalingen, afschrijvingen en onderhoudskosten vanaf, maar dan nog is er sprake van een rendement dat ruim boven de vier procent ligt die institutionele beleggers nastreven.

Laaghangend fruit

Alles bij elkaar opgeteld concludeer ik dat in  2017 ongeveer de helft van die vier miljard is geïnvesteerd in nieuw gebouwde huurwoningen. Voor een kwart ging het geld naar transities en dus voor een kwart naar aankopen van bestaande woningen. Transities zijn op zich dus een succes en hebben een aanzienlijk aantal binnenstedelijke woningen opgeleverd. Het probleem is dat het laaghangende fruit in de kantorenmarkt intussen wel is geplukt. Er zijn nu veel minder geschikte, leegstaande kantoorgebouwen die kunnen worden omgebouwd en ook is de vraag naar kantoren weer toegenomen. Het lenigt de woningnood niet. 

Om de aanwas van nieuwe huurwoningen in alle segmenten op niveau te houden, zullen alle partijen er hard aan moeten trekken en fors in nieuwbouw moeten investeren. Er is genoeg grond in bezit van ontwikkelaars, maar de locaties liggen voornamelijk buiten de steden en vooralsnog mogen ze er niet op bouwen. Die patstellingen willen de lobbyisten van de aannemers, de projectontwikkelaars en de vastgoedbeleggers heel graag doorbreken. 

Of – en zo ja: wanneer – dat zal lukken, valt nog niet te zeggen. Voor wie wil weten hoe de woningnood zich verder gaat ontwikkelen, is het belangrijkste cijfer om in de gaten te houden het aantal bouwvergunning voor woningen dat in 2018 wordt verstrekt. Zolang dat onder de 87.500 blijft, lopen we achter de feiten aan en zal het aantal mensen die op zoek zijn naar een geschikte woning alleen maar verder stijgen.