
Nederland kampt met een groeiende woningnood. Wie profiteert? En hoe lossen we dit op? Lees meer
Nederland kampt met een groeiende woningnood. Honderdduizenden trekken naar de steden en de verantwoordelijke gemeenten lukt het niet om genoeg te bouwen om dit op te vangen. Dat die binnenlandse migratie eraan zat te komen was al heel lang bekend. Waarom zijn stadbesturen niet veel beter voorbereid op deze trend? Heeft de regering steken laten vallen? Wie profiteren van de trend? Wat zijn de oplossingen?
Tientallen grote bouwlocaties door klimaatverandering ongeschikt voor woningbouw
De Rotterdamse Pompenburgflat moet wijken voor wolkenkrabbers
In memoriam: de verhuurderheffing – afscheid van een neoliberale wensdroom
Oude huurwoning krijgt vaak de sloopkogel, maar renovatie is de nieuwe trend
Corporaties bezitten 101 miljard euro en huurders worden steeds armer
Hoogleraar renovatie: ‘Jaarlijks duizenden goede woningen slopen in ruil voor nieuwbouw is idioot’
Kabinet smijt geld over de balk om woningbouw te stimuleren
VVD dwingt met hervorming huurtoeslag kleinere sociale woningen af
Grote projectontwikkelaars slaan hun slag in de woningcrisis
De stoere taal van Hugo de Jonge lost de woningcrisis niet op
© ANP XTRA LEX VAN LIESHOUT
Beleggers in bestaande huurwoningen drijven prijzen op
Per jaar investeren corporaties en beleggers zo’n vier miljard euro in huurwoningen. Maar dat heeft nauwelijks effect op de woningnood: te veel geld wordt belegd in al bestaande woningen. De woningmarkt wordt zo verder opgeblazen en het aantal nieuwbouwwoningen blijft achter op de vraag.
Het was een uitzonderlijk grote transactie op de Nederlandse woningmarkt: verzekeraar NN Groep verkocht op 22 juni 6.777 woningen aan vastgoedbeheerder en verhuurbedrijf Vesteda. Het gaat om een pakket van 5.983 bestaande woningen en 794 woningen in aanbouw, verspreid door heel Nederland. Totale waarde: 1.509 miljoen euro.
Deze deal maakt duidelijk dat de bedragen die momenteel in huurwoningen worden geïnvesteerd, het tekort aan woningen niet per se zullen verlichten. Aan het einde van het jaar worden de boeken opgemaakt en staat die anderhalf miljard euro onder het kopje ‘investeringen in de woningmarkt’, maar dat bedrag levert geen enkele woning extra op. Voor de 429 miljoen euro aan contanten die Vesteda aan de NN groep betaalde, had het zelf zo’n 2800 huurwoningen kunnen bouwen.
NN zegt aan de deal 80 miljoen euro winst over te houden. In feite heeft de verzekeraar het beheer van zijn Nederlandse woningportefeuille via een omweg uitbesteed aan Vesteda en heeft daar ook nog eens een smak geld aan overgehouden. Iemand moet voor die 80 miljoen euro opdraaien. Een gokje: de huurders.
Prijsopdrijving
Toen vorig jaar alle spelers in het middensegment van de woningmarkt om tafel zaten met Rob van Gijzel – die door toenmalig minister van Wonen Stef Blok was ingehuurd om de problemen op de huurmarkt in kaart te brengen – is afgesproken de bouw van woningen in dat specifieke segment centraal te stellen. Dit soort mega-deals draagt echter helemaal niet bij aan de bouw van nieuwe woningen in dat segment. Ze drijven uiteindelijk alleen de prijzen en indirect de huren in de vrije sector op.
Vanuit het oogpunt van de twee betrokken partijen zal het best een logische deal zijn, maar voor de woningmarkt was het beter geweest als NN Groep had gekozen voor een constructie met een beheerovereenkomst voor haar woningbezit. Vesteda had dan met het uitgespaarde geld zo’n 2800 nieuwe woningen kunnen bouwen
Grote transacties, maar ze dragen niet bij aan het oplossen van de woningnood
De verkochte woningportefeuille van NN Groep is weliswaar groot, maar dit soort transactie komen vaker voor. Zo kochten in 2017 belegger Amvest en corporatie Woonzorg Nederland voor 200 miljoen euro 1728 woningen uit de portefeuille die het Duitse Patrizia eerder had overgenomen van woningcorporatie Vestia. Het Canadese Capreit kocht in juli vorig jaar voor 170 miljoen euro de portfolio van Aventicum Capital. Grote transacties, maar ze dragen op geen enkele manier bij aan het oplossen van de woningnood.
Inhaalslag
In de Randstad kent iedereen mensen die al jarenlang klem zitten omdat ze geen woonruimte kunnen vinden. Dit probleem is zich nu als een een olievlek over grote delen van Nederland aan het verspreiden. Het woningtekort wordt in heel Nederland geschat op 200.000. Eenzelfde aantal huishoudens woont op dit moment dus niet passend.
Mede door rampzalig overheidsbeleid is het tijdens de recessie fout gelopen met de woningbouw. Corporaties en institutionele beleggers zijn normaal gesproken niet al te gevoelig voor de conjunctuur. Ze hadden tijdens de recessie rustig door kunnen bouwen, bovendien tegen veel lagere kosten dan nu. Maar de overheid wierp allerlei belemmeringen op, zoals de verhuurdersheffing voor sociale verhuurders, de verplichting om binnenstedelijk te bouwen, het op grote schaal intrekken van bouwvergunningen door gemeenten tijdens de recessie en het aanscherpen van de hypotheekeisen. Dergelijke overheidsmaatregelen hebben ertoe bijgedragen dat van 2009 tot 2014 de woningproductie bijna halveerde.
Dat tekort waarmee we zitten, moet nu snel worden ingelopen. Dat is op zich al een gigantische klus, maar doordat veel Nederlanders naar de stad trekken en de immigratie toeneemt, moeten er tot 2025 bovendien 500.000 nieuwe woningen bij komen. Volgens Jan Latten, CBS-hoofddemograaf en bijzonder hoogleraar aan de Universiteit van Amsterdam, groeit de Nederlandse bevolking met 100.000 mensen per jaar, dus die behoefte aan nieuwe woningen is verre van overdreven. Tel bij die 500.000 benodigde woningen de al bestaande achterstand van 200.000 op en er moeten tot eind 2025 zo’n 700.000 woningen worden gebouwd.
Het lijkt er niet op dat dit gaat lukken. In 2017 werden in totaal 61.000 woningen gebouwd, dat ligt nog ver onder de 88.000 van 2009, het record van deze eeuw. Als we in acht jaar 700.000 woningen willen bouwen, moeten we naar gemiddeld 87.500 nieuwe woningen per jaar, te beginnen met 2018. Dat is een wel zeer ambitieuze doelstelling, zeker als je bedenkt dat ook nog de sloop van de nieuwbouw moet worden afgetrokken.
Dergelijk aantallen zijn dit jaar sowieso onhaalbaar: de overheid heeft veel te weinig bouwvergunningen afgegeven. De vergunningen die wel zijn verstrekt, maken het mogelijk een paar jaar in de toekomst te kijken. Vorig jaar werden er 70.000 bouwvergunningen verstrekt. Dat betekent dat pas in 2019 de woningproductie weer een stap in de goede richting kan zetten. In 2016 werden amper 54.000 bouwvergunningen afgegeven en dat zal de productie dit jaar sterk beïnvloeden.
Gratis geld
Het klinkt allemaal erg cijfermatig, maar achter die cijfers steekt een keiharde werkelijkheid: tegenover elke niet gebouwde woning staat een huishouden dat onder de maat is gehuisvest. Dat wil zeggen: te klein en/of te duur. Zulke huishoudens zijn er altijd, maar wanneer dat er honderdduizenden zijn en beleggers hun geld verdienen door met woningportefeuilles te schuiven en liever daarmee hun geld verdienen dan met bouwen, is dat maatschappelijk onwenselijk.
Het bizarre is dat er geen gebrek is aan geld. Dat is te danken aan het beleid van de Europese Centrale Bank, die de rente extreem laag houdt. We zitten met een enorme vraag naar woningen en er is voldoende kapitaal beschikbaar om te bouwen, maar dat leidt al jaren niet tot voldoende nieuwbouwwoningen. Er is weliswaar groei van de bouwproductie, maar die is nog lang niet voldoende. Waarom is dat zo en wat wordt er dan nu met dat klaarliggende geld gedaan? Er moet immers wel rendement worden gemaakt. Beleggers in woningen koersen op een rendement van circa vier procent. Dat behaal je niet door het geld op de plank te laten liggen. De overvloed aan goedkoop geld drijft zo de prijzen van huisvesting verder op, doordat het grotendeels in bestaande woningen wordt geïnvesteerd.
Cushman & Wakefield – een grote dienstverlener voor de vastgoedsector – houdt onder meer bij hoeveel er jaarlijks door beleggers wordt geïnvesteerd in huurwoningen. Woningcorporaties, particuliere beleggers en institutionele partijen investeerden in zowel 2016 als 2017 vier miljard euro in de huursector.
Het bizarre is dat er geen gebrek is aan geld, integendeel
In 2016 ging van die 4 miljard euro slechts 40 procent naar nieuwbouw en 60 procent naar bestaande bouw. In 2017 was de verdeling 50/50. Dat stemt niet vrolijk. Als woningzoekende hoop je immers dat bijna alle beschikbare middelen in nieuwe woningen worden gestoken. Waarom gebeurt dat niet?
Johan Conijn, hoogleraar aan de Amsterdam School of Real Estate, stelt dat vooral het overnemen van bewoonde, corporatiewoningen die eigenlijk niet meer als sociale woningen worden beschouwd, een interessante strategie is voor beleggers. Volgens Conijn zijn zulke woningcomplexen veel minder in waarde gestegen dan gewone koopwoningen. Als ze leeg komen, kun je ze uit de sociale huursector halen en verhuren tegen markthuren in de vrije sector. Verkopen is dan natuurlijk ook een optie. De facto wordt op deze manier maatschappelijk vermogen verkocht aan de private sector. Het achterliggende idee is dat met de opbrengst nieuwe sociale huurwoningen worden gebouwd.
Verkeerde inschatting
Met het ‘omkatten’ van sociale woningen tot vrije sectorwoningen is veel geld te verdienen. Daarom hebben beleggers lang verlekkerd gekeken naar de corporatiewoningen, veel te lang. Frank van Blokland, directeur van De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) is daar open over. ‘Onze leden dachten per jaar tussen de 30.000 en 35.000 corporatiewoningen te kunnen overnemen en die wilden ze op en duur verhuren in de vrije sector.’
Dat pakte anders uit, de corporaties hebben het afgelopen jaar maar 15.000 woningen verkocht. Volgens Aedes-voorzitter Marnix Norder zijn de corporaties ook niet van plan om dat aantal op te voeren. Dat is een streep door de rekening voor beleggers die erop aasden, maar ook hier kun je je weer afvragen of woningzoekenden waren opgeschoten met beleggers die hun geld in bestaande woningcomplexen stoppen.
In plaats van het te verkopen, kunnen woningcorporaties hun kwalitatief betere vastgoed ook prima zelf verhuren
De afwachtende houding van de woningcorporaties is goed te begrijpen. Ze zitten helemaal niet te springen om inkomsten uit grootschalige verkopen. Ze kunnen bij de huidige lage rente immers spotgoedkoop aan gewaarborgd geld komen. Bouwlocaties zijn veel meer het knelpunt. Afgezien daarvan kunnen woningcorporaties hun kwalitatief betere vastgoed ook prima zelf in de vrije sector verhuren. Woningcorporaties hebben tegenwoordig allemaal een aparte commerciële afdeling en die is onder meer voor verhuur in de vrije sector bedoeld. Het dividend van de commerciële tak wordt overgemaakt naar de bankrekening van de sociale poot van de corporatie.
Onwilligheid
Het gevolg van de onwilligheid van de corporaties is dat de beleggers met meer onbelegd vermogen blijven zitten dan gedacht. De aanschaf van nieuwbouwwoningen ligt voor de hand. Daarvoor moeten ze bij vastgoedontwikkelaars zijn, want institutionele beleggers bouwen zelden zelf. Maar ontwikkelaars en bouwbedrijven hebben tijdens de recessie enorme klappen gekregen en zijn nog lang niet terug op het productieniveau van voor de recessie.
‘Tijdens de recessie konden we soms vastgelopen projecten van ontwikkelaars nieuw leven inblazen,’ zegt Van Blokland van De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed. ‘Op die manier zijn er heel wat woningcomplexen bij institutionele beleggers terechtgekomen. Maar dat is nu voorbij. Af en toe kopen beleggers nog wel eens projecten van ontwikkelaars die oorspronkelijk bedoeld waren voor de verkoop. Die gaan dan in de verhuur. Maar bouwen voor de koopmarkt heeft toch de voorkeur van de ontwikkelaars.’
Van Blokland ziet ook het verplichte binnenstedelijk bouwen als een belemmering voor meer nieuwbouw van huurwoningen buiten het sociale segment. ‘Zeker in Utrecht en Amsterdam is het heel moeilijk om een project rond te rekenen. Daar moet je voor periodes van 20 en 25 jaar de huren tussen de 710 en 980 euro houden en mag je de huur alleen met inflatie verhogen. Dat schrikt ontwikkelaars en beleggers af.’ In hoeverre dat werkelijk zo is, moet nog blijken. De verantwoordelijke wethouders in Utrecht en Amsterdam hebben berekeningen laten zien waaruit blijkt dat er wel degelijk heel fatsoenlijke rendementen haalbaar zijn bij huren van deze hoogte.
De institutionele beleggers die zijn aangesloten bij IVBN, hebben in 2017 slechts 9000 nieuwbouwwoningen aan hun beleggingsportefeuille toegevoegd. Dat is nogal karig. Van Blokland benadrukt dat de beleggers graag naar 15.000 à 20.000 nieuwe woningen per jaar willen. Wanneer het zover is, laat hij in het midden. ‘Veel hangt af van het beleid van de nieuwe colleges in de gemeenten. Het zou helpen als de verplichting om alleen in de stad te bouwen minder strikt werd. Wij zouden graag voor de helft buiten de stad bouwen.’
Ook de veel kleinere groep particuliere vastgoedbeleggers, die zijn verenigd in Vastgoed Belang, doet aan nieuwbouw. Co Koning, directeur beleid bij Vastgoed Belang, heeft geen exacte cijfers, maar kwam onlangs bij een telling onder twaalf grote leden op 6000 à 7000 nieuwbouwwoningen in de afgelopen twee jaar. Koning: ‘Ik schat dat als we alle leden nemen, we uitkomen op 10.000 stuks in de afgelopen twee jaar.’
Van kantoor naar woning
Zijn er andere opties voor een vastgoedbelegger, behalve de aanschaf van bestaande bouw en nieuwe huurappartementen? Uit informatie van Cushman & Wakefield blijkt dat er naast beleggingen ook behoorlijk wordt geïnvesteerd in transformaties. Een deel van die eerdergenoemde vier miljard euro gaat naar de ombouw van bedrijfsgebouwen tot wooncomplexen.
Het aankopen van leegstaande bedrijfspanden, om die vervolgens te transformeren tot nieuwe woningen, levert uiteraard wél extra woningen op. In de cijfers vallen die echter niet onder nieuwbouw, maar er komen wel degelijk nieuwe woningen uit voort. Er wordt niet bijgehouden hoeveel transformaties de investeerders precies uitvoeren, maar volgens Cushman & Wakefield is er in het afgelopen jaar circa 630.000 vierkante meter aan kantooroppervlak getransformeerd tot woning.
Wat kunnen we met dit gegeven? Uit een rapport van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) hebben we acht recente reguliere transformaties genomen. Op basis van die projecten hebben we de gemiddelde kosten per vierkante meter en de gemiddelde omvang van een transformatie-appartement bepaald.
Een kantoorgebouw transformeren tot woningen kost circa 1500 euro per vierkante meter. Het gemiddelde transformatie-appartement heeft een oppervlakte van zo’n 70 vierkante meter. Uitgaande van die gegevens hebben de transformaties in 2017 circa 9000 appartementen opgeleverd. Als we uitgaan van deze cijfers zouden de kosten circa 945 miljoen euro bedragen. Zo’n transitie-appartement vertegenwoordigt gemiddeld een investering van 105.000 euro. Maar voor een vrije-sectorappartement van die omvang kun je in de steden minimaal 800 tot 900 euro per maand vragen; dat zijn rendementen op het geïnvesteerde vermogen van rond de 10 procent. Daar moeten weliswaar nog belasting, rentebetalingen, afschrijvingen en onderhoudskosten vanaf, maar dan nog is er sprake van een rendement dat ruim boven de vier procent ligt die institutionele beleggers nastreven.
Laaghangend fruit
Alles bij elkaar opgeteld concludeer ik dat in 2017 ongeveer de helft van die vier miljard is geïnvesteerd in nieuw gebouwde huurwoningen. Voor een kwart ging het geld naar transities en dus voor een kwart naar aankopen van bestaande woningen. Transities zijn op zich dus een succes en hebben een aanzienlijk aantal binnenstedelijke woningen opgeleverd. Het probleem is dat het laaghangende fruit in de kantorenmarkt intussen wel is geplukt. Er zijn nu veel minder geschikte, leegstaande kantoorgebouwen die kunnen worden omgebouwd en ook is de vraag naar kantoren weer toegenomen. Het lenigt de woningnood niet.
Om de aanwas van nieuwe huurwoningen in alle segmenten op niveau te houden, zullen alle partijen er hard aan moeten trekken en fors in nieuwbouw moeten investeren. Er is genoeg grond in bezit van ontwikkelaars, maar de locaties liggen voornamelijk buiten de steden en vooralsnog mogen ze er niet op bouwen. Die patstellingen willen de lobbyisten van de aannemers, de projectontwikkelaars en de vastgoedbeleggers heel graag doorbreken.
Of – en zo ja: wanneer – dat zal lukken, valt nog niet te zeggen. Voor wie wil weten hoe de woningnood zich verder gaat ontwikkelen, is het belangrijkste cijfer om in de gaten te houden het aantal bouwvergunning voor woningen dat in 2018 wordt verstrekt. Zolang dat onder de 87.500 blijft, lopen we achter de feiten aan en zal het aantal mensen die op zoek zijn naar een geschikte woning alleen maar verder stijgen.
68 Bijdragen
Pieter Jongejan 7
Italié en Oost-Europeselanden kampen met een krimpende bevolking. Enerzijds door een zeer laag gebortecijfer en anderzijds door het wegtrekken van hun jongeren op zoek naar werk.
Is het koste wat kost instandhouden van de euroniet de hoofdoorzaak van de huidige woningnood?
Waarom hoeven landen met een krimpende bevolking zoals italië en Oost=Europese landen (en dus een overschot aan woningen) van Timmermans geen immigranten op te nemen? Waarom moet dit gebeuren in landen met woningnood?
Peter Hendriks 7
Pieter JongejanJ.A. Talsma 4
Peter HendriksLydia Lembeck 12
J.A. TalsmaJan Smid 8
Peter HendriksLydia Lembeck 12
Peter HendriksPieter Jongejan 7
Peter HendriksDe verkoop van sociale woningen in Amsterdam heeft tot gevolg dat er een tekort is aan schoonbmakers, verplegers, onderwijzers e.a.. Ga eens kijken naar het personeelsbestand van het VU ziekenhuis. Wie doen daar de schoonmaak en waar komen de verplegers en verpleegsters vandaan? En waar wonen ze? In containers bij gebrek aan huurwoningen?
Lydia Lembeck 12
Peter HendriksPieter Jongejan 7
Peter Hendriks Eergisteren 20:14 ... Het is niet meer alleen Amsterdam. Deze zweer breidt zich uit tot en met Groningen en zelfs Maastricht. Maar Amsterdam is wel de hoofdstad in ons land van de gentrificatie. En er wordt niet nagedacht in Den Haag. Als je de sociale huurwoningen vermindert zijn er strakjes duizenden mensen dakloos, alleen al daardoor. Maar de huurprijzen zijn veel te hoog om nog sociaal genoemd te mogen/KUNNEN worden. Ook daar komen meer en meer huisuitzettingen voor en steeds meer mensen zoeken hulp van de Voedsel- en Kledingbanken. Is dat de toekomst die Den Haag en de rechtse volgers voor ogen hebben? Ik kan daar niet bij.
squarejaw 5
Pieter JongejanJan Smid 8
squarejawLydia Lembeck 12
Jan SmidWAAROM?
Waar moeten alle mensen naar toe, als de sector zo kapot is dat honderden en strakjes duizenden huurders letterlijk op straat komen te staan?
Campinghuisje? Kan niet meer. Is al geregeld. Die mensen staan letterlijk zonder iets op straat. Alles kwijt. Ook je baan!! Want: geen adres = geen uitkering = geen kansen meer. Moedwillig wordt dit gedaan. Maar verder nadenken dan de neus lang is doen ze niet.
VVD'er Daniël Koerhuis mept een soort van stellingen op Twitter en verdwijnt daarna, omdat hij niet opkan tegen de mensen die hem tegenspreken. Zij komen met argumenten. Hij wil ze niet horen. Gaat gewoon door, ondanks alles. Overigens is dat een houding van meer VVD-ers.
Strakjes misschien duizenden mensen op straat en dan? Barakken in Drenthe? Verplicht wonen en werken voor een hongerloontje? Terug naar waar Cort van de Linde juist vanaf wilde, omdat het schadelijk was voor ZIJN portemonnee?
squarejaw 5
Jan SmidJ.A. Talsma 4
Maar de hoofdzakelijke reden dat prijzen stijgen is dat het goed gaat met de economie, mensen hebben werk, en lenen is nog nooit zo goedkoop geweest.
De reden dat mensen 8 ton voor voor 100m2 in Amsterdam betalen is, omdat het netto net zoveel kost als 4 ton een aantal jaren geleden. Als immigratie en het tekort aan woningen de reden van prijs stijgingen zijn dan zou dat ook betekenen dat rond 2008-2012 mensen het land verlieten en er geen vraag aan woningen zouden zijn? Nee, de geldkraan stond toen gewoon even dicht.
Zodra de rente weer op een normaal niveau zit, dan kost dat huis van 8 ton weer 2x zoveel als het nu kost en dan lost het probleem zichzelf vanzelf op. De babyboom generatie sterft langzaam of wil kleiner wonen dus die woningen komen vanzelf wel beschikbaar.
Lydia Lembeck 12
J.A. TalsmaDaahaag...
Matthijs2 5
Lydia Lembeck[Verwijderd]
Jan Smid 8
[Verwijderd]Lydia Lembeck 12
[Verwijderd]Onze overheid faalt.
8-7-18 om 18.25 uur: Jan, mogen LAT relaties wel, als je met een dik salaris lekker in je afbetaalde premie A woning woont? Is dat dan niet een vorm van discriminatie? Mensen die huren anders behandelen is toch gewoon discriminatie?
wim de kort 8
Goed opletten door mkb-ers is noodzakelijk om misleiding te voorkomen. Want ook voor de niet meer bestaande vergunningen teld vergund is vergund.
wim de kort 8
Het bouwbesluit is een encyclopedie van wat wel en niet mag m.b.t. bouwen of verbouwen. Burgers, kleine architecten en kleine aannemers hebben totaal geen invloed op wijzigingen in het bouwbesluit. Het is toebedeeld (alleenrecht) voor de grote jongens die de dienst uitmaken en de meeste poen verdienen.
Lydia Lembeck 12
wim de kortwim de kort 8
Lydia LembeckZelf ervaren, maar anderen die ik heb leren kennen de pineut en totaal gefustreerd. Destijds ben ik er in gedoken en uitgezocht met veel lastig speurwerk.
Lydia Lembeck 12
wim de kortwim de kort 8
Lydia LembeckJe moet goed weten van de hoed en de rand en sterk in je schoenen staan. Je komt er dan vanzelf achter dat je heel erg vaak met bluffers te doen hebt. Projectontwikkelaars en ambtenaren die mij passeren jaag ik weg. Ben er totaal niet meer van onder de indruk. Dit zou trouwens niemand moeten doen.
Lydia Lembeck 12
wim de kortGoed dat je ze aanpakt, trouwens. Ik heb ze meegemaakt. Arrogantie ten top plus kleinerend naar ons toe. Maar dat ben ik inmiddels wel gewend. Ik sta met mijn laarzen in de klei. Zij niet...
Wim, draag nooit witte laarzen, hè? :)))
squarejaw 5
Jan Smid 8
squarejawsquarejaw 5
Jan SmidJan Smid 8
squarejawLydia Lembeck 12
squarejawMarieke Gorter
Ik zal het uitprinten voor zaterdag a.s. Er wordt in Amsterdam een geheel
Nieuwe huurders vereniging opgezet. Een soort federatie waar huurderskoepels, individuele huurders huurdersverenigingen en anderen kunnen deelnemen en zitting nemen. Aan verschillende tafels kunnen onder een eigen voorzitter gesprekken en acties plaatsvinden.
Of het allemaal gaat lukken is de vraag, maar het water is wel naar de lippen gestegen in Amsterdam
Lydia Lembeck 12
Marieke GorterMarla Singer 7
Marieke GorterLet goed op mensen met een mes achter hun rug en een demonische grijns op hun gezicht.
Nico Janssen 7
Bijvoorbeeld nooit eens een goede analyse van de senioren / babyboomers woonmarkt, met steeds meer eenpersoonshuishoudens en geld, die vaak in veel te grote woningen, te lang blijven wonen en beslag doen op de beste plekken n de stad en prijzen opdrijven. Hoe zit dit en welk beleid wordt hier opgemaakt (of juist niet dus)?
Of de impact van de hoofdkantorenstrategie / expat strategie (sinds 2006) in en rondom Amsterdam en de MRA op de woningmarkt. Etc.
[Verwijderd]
Nico JanssenLydia Lembeck 12
[Verwijderd]De woningmarkt voor kopers is altijd makkelijker geweest dan die voor sociale huurders. Nu zitten de mensen die niet meer sociaal mogen huren (Blok) vast. Ze kunnen de hoge huren van Niet-DAEB niet betalen en ze kunnen niet kopen.
Aanvullend op 8-7-18 om 18.27 uur: Waarom vind je dat huurders anders zijn dan kopers? Zijn huurders echt zo anders?
Bas van de Haterd 5
[Verwijderd]Bas van de Haterd 5
Nico JanssenWat ik ook mis is de impact van technologische ontwikkelingen zoals de zelfrijdende auto. Hoeveel verder gaan mensrn over zeg 5 jaar van de Randstad wonen? Ik vermoed dat dat in fases gaat. Zoek daarom nu al huisje iets verder weg, maar in prachtig gebied dat alleen maar aantrekkelijker zal worden.
Lydia Lembeck 12
Bas van de HaterdPeter Hendriks 7
Lydia Lembeck 12
Peter HendriksMarla Singer 7
Nico Janssen 7
Marla SingerLydia Lembeck 12
Nico JanssenArjan 7
We schrikken ontwikkelaars en beleggers af...........
Kwestie van omdenken: De overheid moet het zelf doen en marge pakken op risicoloze projecten. Goed voor de staatskas, je concurreert met de vrije markt, en drukt de marges. En met de huidige staatsschuld kan dat gewoon. De overheid moet altijd de afweging maken of ze het goedkoper kan doen dan de markt zelf, als het publieke belang daarbij gediend is. Maar de afweging of de overheid zelf risico op zich kan nemen, schijnt niet meer voor te komen in hun woordenboek (en dat bij deze rentestanden...….). Waarom zou de overheid geen geld mogen verdienen door die grenzen van sociale huur op te trekken zodat een groter gedeelte van de middenklasse daarvan kan profiteren? Het is een win-win situatie.
Pieter Jongejan 7
ArjanNu bij binnenstedelijk bouwen (vernieuwen in plaats van uitbreiden) is dit vaak niet meer mogelijk. Hoge verwervingskosten drijven de huren op. Daarbij speelt de kunstmatig lage rente een hoofdrol. Om een project rond te rekenen moet er hoger gebouwd worden om de grondkosten te drukken. Op zich is dit niet eens zo slecht, omdat er dan woningen met een lift komen waardoor mensen met een rollator ook aan een geschikte woning kunnen komen. Voor ouderen die op de begane grond willen wonen zijn er gewoon te weinig woningen in de stad. Dat zal zo blijven gelet op de voortgaande vergrijzing. Belangrijk is dat ouderen vaak liever in de stad wonen, waar reuring is, dan in een stil buitengebied in het groen op de begane grond. Om aan de wens naar een stadswoning met lift te voldoen heb je een hogere rente nodig (en een lagere grondprijs) en niet alsmaar hogere huren bij een gelijk (pensioen)inkomen door een te lage eurorente.
Arjan 7
Pieter JongejanJan Smid 8
ArjanArjan 7
Jan Smid2) Ja, een hogere rente zal doorgaans leiden tot lagere prijzen. Maar het raakt ook woningen die al zijn aangeschaft waarbij de hoofdsommen van de leningen gelijk blijven maar waarbij de rentelasten door hogere rentes stijgen omdat ze tegen variabele rente zijn gefinancierd. Dus hogere financieringslasten.
Jan Smid 8
ArjanPieter Jongejan 7
ArjanDe sociale huursector floreerde in de jaren twintig en dertig (Wibaut) toen de reële rente op een hoog niveau lag (nominale rente van 3% bij deflatie van 1 á 2% impliceert een reële rente van 4 á 5% ; Thans hebben we een negatieve reële rente, wordt er volop gespeculeerd,wordt er volop zwart geld witgewassen (gefaciliteerd door gerenommeerde Nederlandse banken) en worden er weinig sociale huurwoningen gebouwd.
Je stelling is m.a.w. in strijd met de historische feiten. Lees Marian Bowley Building between the wars (als ik me de titel goed herinner) voor sociale woningbouw in de UK. Ook daar zijn toen grote aantallen sociale woningen gebouwd bij een relatief hoge reële rente. De financiële sector was toen bij een hoge reële rente en minder speculatie veel kleiner dan nu.
Arjan 7
Pieter JongejanNieuwe financieringen:
- Stijgende rente zorgt voor lagere stichtingskosten maar ook voor stijgende rentelasten. Vergelijk het met een obligatie met vaste coupon. Als rente stijgt daalt waarde obligatie (verdiscontering verschil marktrente vs couponrente). Er bestaat geen winst die jij denkt te zien omdat je kennelijk verwacht dat de daling van de stichtingskosten groter is dan de stijging van de rentelasten.
Bestaande financieringen:
- waar met vaste rente is gefinancierd heeft stijgende rente geen invloed. De hoofdsom en vaste rente is gefixeerd.
- waar met variabele rente is gefinancierd stijgen financieringslasten omdat rente wel wordt aangepast maar de hoofdsom in financiering niet.
Per saldo zorgt een stijgende rente voor hogere financieringslasten wat wordt doorberekend in de huurprijzen, veroorzaakt door financiering via variabele rente. Vaste rente is impact neutraal.
Je verhaal over minder speculatie en meer werk in de reële economie lijkt me nergens op gestaafd. De theorie dat een lage rente er voor zorgt dat er meer spaargeld naar vastgoed gaat en prijzen opdrijft. Dat is echt een misvatting. De oorzaak daarvan is gelegen dat chronisch tekort woningen prijzen opdrijft en dat de overheid de mogelijkheid om huurverhogingen in de sociale woningbouw door te voeren heeft verruimd: Inflatie plus opslag gebaseerd op inkomen. Zorgt er voor dat meer mensen richting vrije markt gaan en die extra vraag de ruimte biedt om hogere verhogingen in de vrije markt door te voeren.
Pieter Jongejan 7
ArjanDe praktijk is dat er in de afgelopen tien jaar (sinds 2008) ondanks een ongekend lage reële rente en een ongekend hoog spaaroverschot en ondanks 20 tot 30% hogere woningprijzen er ongekend weinig woningen zijn gebouwd. De vraag is dus wat de door jou genoemde theorie in de praktijk waard is.
Een mogelijke verklaring is dat onze hoge besparingen niet tot meer nieuwbouw leiden (zoals in de jaren twintig en dertig), maar tot meer kapitaalexport naar landen met een hogere rente en een hogere winstvoet. Daaarbij komt dat institutionele beleggers geen zwart geld hebben. De opkopers van oudere huurwoningen, die omgekit moeten worden naar koopwoningen hebben wel zwart crimineel geld. Dit verklaart veel. Endstra kon zo de beste (huur)woningen in Amstrerdam Zuid kopen.
Arjan 7
Pieter JongejanLydia Lembeck 12
ArjanLeg eens uit waar de winst is voor de sociale huurder? Want die kunnen het nu al niet meer betalen.
Arjan 7
Lydia LembeckLydia Lembeck 12
ArjanArjan 7
Lydia Lembeck"Van Blokland ziet ook het verplichte binnenstedelijk bouwen als een belemmering voor meer nieuwbouw van huurwoningen buiten het sociale segment. ‘Zeker in Utrecht en Amsterdam is het heel moeilijk om een project rond te rekenen. Daar moet je voor periodes van 20 en 25 jaar de huren tussen de 710 en 980 euro houden en mag je de huur alleen met inflatie verhogen. Dat schrikt ontwikkelaars en beleggers af.’ In hoeverre dat werkelijk zo is, moet nog blijken. De verantwoordelijke wethouders in Utrecht en Amsterdam hebben berekeningen laten zien waaruit blijkt dat er wel degelijk heel fatsoenlijke rendementen haalbaar zijn bij huren van deze hoogte"
Hier is geen huurtoeslag. Dit is de vrije markt waar de overheid voorwaarden aanstelt (huur plus maximale opslag inflatie), en waar Peter stelt dat ontwikkelaars en beleggers worden afgeschrikt door kennelijk laag rendement. In die sector is chronisch tekort aan woningen en kan overheid zo goed als risicoloos ook zelf de projecten financieren waarbij ze lager rendement verlangt en lagere financierskosten heeft dan dat die partijen moeten betalen als ze financieren via commerciële banken. Dat betekent dat je een lagere huur kan aanbieden voor de middenklasse die niet in aanmerking komt voor huursubsidie. Een hele grote groep in de middenklasse die niet of minimaal in aanmerking komt voor subsidies (vaak werkenden met lage lonen), worden geconfronteerd met hogere huren, maar ook niet in aanmerking komen voor hypothecaire leningen.
En ja, je kan overal zoeken naar lagere lasten, maar waarom niet hier te beginnen? Dit is wat de middenklasse zwaar voelt, vooral die aan de onderkant met lage lonen en geen toekenning subsidies.
Jan Smid 8
ArjanLydia Lembeck 12
ArjanHet chronisch tekort voor middeninkomens valt inmiddels behoorlijk mee. Die zogenaamde goedkope scheefwoners (Scheldnaam door Blok verzonnen) minderen in rap tempo. Daarentegen is het aantal dure scheefwoners fors gestegen. Dat zijn mensen die huurtoeslag nodig hebben om ergens te kunnen wonen en zelfs dan zitten ze elke cent 3 x om te draaien voor ze hem kunnen uitgeven. Er is geen andere mogelijkheid meer. De tekorten aan betaalbare woningen vind je vooral bij die groep.
In onze regio is het aantal goedkope ... (puntjes staan voor het scheldwoord) gedaald en het aantal dure ... fors gestegen. Er zit inmiddels een dalende lijn in vanwege het Passen Toewijzen. Maar dat werkt niet voor de echte lage inkomens. Die vallen tussen wal en schip. Over die scheef ... dit: https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2016/04/07/aantal-scheefwoners-verder-gedaald
Tot en met 2016 kan de cijfers per gemeente vinden op: Waar staat uw gemeente. Overigens is Passend Toewijzen voor meerder mensen geen uitkomst. Bv met de huurverhoging. Da valt het verkeerd uit en betalen deze mensen extra huurverhoging ipv minder
Verder is dit een aanrader om te lezen: https://www.socialevraagstukken.nl/meer-woningen-in-het-middensegment-zijn-niet-de-heilige-graal/
En deze: https://www.aedesmagazine.nl/edities/12d23b7e-4eaa-4867-adf2-9a66c44b0641/artikelen/be2502ed-068e-4781-94c5-22d0
Arjan 7
Lydia LembeckIk denk dat jij onder de middenklasse iets anders verstaat dan wat de middenklasse is...….
Er zijn heel veel jongeren die tot de middenklasse behoren met relatief lage inkomens, die niet in aanmerkingen komen voor subsidies en een hypothecaire lening, maar die zich scheel betalen aan woonlasten in de vrije huurmarkt.
Verder begrijp ik niet het punt wat je wilt maken.
Ik pleit voor een rol van de overheid die zorgt voor dalende huurprijzen omdat ze goedkoper kan financieren, en minder rendement hoeft te ontvangen dan beleggers.
Hoe hoog dat rendement van de overheid moet zijn is andere discussie, als het zichzelf maar minimaal terugverdient.
Ik ben niet voor een overheid die in allerlei risico's gaat investeren en gaat concurreren met de vrije markt, maar in dit geval is de woningmarkt in algemeen belang en kent het weinig risico's.
Lydia Lembeck 12
ArjanZoals je zelf ook zegt, maar jij hebt het alleen over jongeren, het is iedereen met zo'n inkomen, maar jongeren krijgen meer ellende over zich uitgestort. Flexbanen = niet kopen (nauwelijks in elk geval) en in de nabije toekomst ook flexwonen (De Key Amsterdam bv).
Natuurlijk moet de overheid het anders aanpakken, maar dat doet deze overheid dus niet. En er kan goedkoop gebouwd worden. Toegevoegd aan de korting op de grondprijs zouden sociale huurwoningen minimaal 150-200 euro goedkoper kunnen zijn aan huur per maand, als gebruik gemaakt kan worden van de mogelijkheden. Maar mede door het Bouwbesluit kan dat dus meestal niet. (Te dichtgetimmerd).
Deze overheid zal niet investeren in mensen die hulp nodig hebben om te overleven in dit land. Ze maken graag gebruik van alle diensten, waar deze mensen voor werken, maar ze weigeren de hulp die nodig is, zodat ze kunnen wonen en leven.
We hebben dus niet zo veel aan de mooie ideeën die nooit gaan werken. We hebben er wel wat aan, als de linkse partijen hun zin kunnen krijgen, zodat er meer sociaal gebouwd wordt, omdat de wachtlijsten schokkend lang zijn. ../2
Arjan 7
Lydia LembeckLydia Lembeck 12
ArjanWat ik aangaf over die middenhuur klopt gewoon.
Nogmaals... dit artikel gaat NIET over koopwoningen, maar over sociale huurwoningen. Die mensen hebben niets met koop. Dat kunnen ze niet betalen. Inclusief de lagere middeninkomens die dat ook niet kunnen, maar samen met de dure ..... (scheldwoord) ... in de knoei komen te zitten.
Even op je bericht van 23.08 van 8 juli: De overheid ZOU kunnen investeren in de sociale huur, maar doet dat niet, omdat dat niet in hun beleidsprogramma staat. En 'Kwestie van keuzes maken'... die zijn gemaakt. Ten nadele van sociale huurders. Knappe jongen die dat kan wijzigen.
Jan Smid 8
ArjanOmdat die middenklasse daar nooit van geprofiteerd heeft omdat er geen huizen zijn in een betaalbaar middensegment, mede omdat de overheid met bijvoorbeeld premie A-woningen de boel kapot heeft gemaakt.
wim de kort 8
Arnoud Kulk 1
Lydia Lembeck 12
Arnoud Kulk