Blok grijpt niet in bij de snel stijgende huren in het middensegment

  • Zou de minister niet door hebben dat de huurprijzen kunstmatig verhoogd worden door de HRA?

Een veel gehoorde verzuchting is dat de grenzen tussen links en rechts zijn vervaagd. Alle traditionele partijen geloven tegenwoordig in meerdere of mindere mate in een vorm van markteconomie. Maar in het huursegment van de woningmarkt is de strijd tussen overheidssturing en het vrije spel der krachten juist heftiger dan ooit.

De huurprijzen in de vrije sector zijn in de grote steden rap aan het stijgen. Vanaf de linkerzijde klinkt hier en daar een roep om regulering, maar minister Blok (VVD, Wonen en Rijksdienst) is tegen. Hij wil het probleem liever oplossen door nieuwbouw te stimuleren en de corporaties kleiner te maken. Dat moet vooral gebeuren door een aanzienlijk deel van de woningen met meer dan 146 WWS-punten (punten uit het Woningwaarderingsstelsel) te liberaliseren. Die 146 punten corresponderen met de maximale huur van een corporatiewoning; de vele honderdduizenden corporatiewoningen die boven deze norm zitten, zijn kwalitatief gesproken dus eigenlijk middelhuur.

Deel twee van zijn plan is om de corporaties ertoe te bewegen om bij nieuwbouw het accent te leggen op kleinere woningen, met ten hoogste 121 WWS-punten. Dat zijn de woningen die, mits het inkomen laag genoeg is, recht geven op huurtoeslag. Volgens de minister zijn deze woningen groot genoeg voor de vele een- en tweepersoonsgezinnen in de sociale huursector.

Verkassen

Een andere belangrijke prioriteit van de minister is om de juiste mensen in de juiste woningen te krijgen. Dat wil zeggen dat mensen met recht op huurtoeslag ook wonen in woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens. Alle scheefhuurders moeten verder verkassen naar woningen buiten het sociale segment; hun woningen moeten beschikbaar komen voor woningzoekenden uit de doelgroep.

Er ontstaat een te groot gat tussen de duurste sociale huurwoningen en de middelhuur

Dat laatste is een mooie doelstelling, maar om zo’n plan ten uitvoer te brengen moet je wel voldoende vrije sector huurwoningen hebben die netjes aansluiten op de huren van de duurste sociale woningen. Het moeten woningen zijn met een huur vanaf iets meer dan 710 euro. Daarbij moeten ze van betere kwaliteit zijn dan een sociale woning. Op die manier kan een scheefhuurder als het ware doorgroeien naar een woning in de vrije sector.

Doorstroming stagneert

Het grote probleem is dat door de enorme vraag naar en het beperkte aanbod van middelhuurwoningen, met name in de grote steden, de verhuurders van zulke woningen ervoor kiezen om bij een wisseling van bewoners de huur flink omhoog te gooien. Zo ontstaat er een te groot gat tussen de duurste sociale huurwoningen en de middelhuur. Gevolg: de zo gewenste doorstroming stagneert.

Eind mei was er een bijeenkomst in De Balie in Amsterdam over de problemen in het middensegment van de huurmarkt. De angst was dat er voor de groep die moet huren tussen de 710 euro en 1000 euro geen ruimte meer is in Amsterdam. Hetzelfde geldt uiteraard in meerdere of mindere mate voor een aantal andere gewilde steden als Utrecht, Haarlem, Breda, Hilversum en Amersfoort.

De gemeentelijke politiek was goed vertegenwoordigd. Wethouder Laurens Ivens (SP) van Bouwen, Wonen en Dierenwelzijn, zat in het panel. Van de PvdA zat Marjolein Moorman, de voorzitter van de raadsfractie, in de zaal. Sebastiaan Capel, de voorzitter van de Bestuurscommissie Amsterdam-Zuid, vertolkte het D66-geluid.

Opmerkelijk was het moment waarop Moorman het woord nam en zei dat het een goed idee zou zijn om ook de huren in het middensegment te reguleren aan de hand van het WWS-puntenstelsel. Dat puntensysteem houdt namelijk niet op bij 146 punten, de grens tussen sociaal en markt, maar loopt door tot 250 punten. Dat laatste puntental stemt overeen met een maandhuur van 1248,13 euro. Waarom dus niet de vrije-sectorhuren tot bijvoorbeeld 900 euro koppelen aan het WWS-puntenstelsel? Het klinkt als het ei van Columbus: je reguleert het middensegment zodat de huren betaalbaar blijven voor de doelgroep en de vele scheefhuurders kunnen doorstromen.

Goed instrument

Wethouder Ivens vindt zo’n systeem waarin de markt aan banden wordt gelegd op zich niet verkeerd: ‘Het kan een goed instrument zijn om de huren betaalbaar te houden.’ Het kan echter allemaal niet zo gemakkelijk geregeld worden als Moorman het doet voorkomen. Het huurbeleid wordt geregeld op landelijk niveau en een gemeente kan niet zomaar het WWS bindend laten doorlopen tot diep in de vrije sector.

Een gemeente kan niet zomaar het WWS bindend laten doorlopen tot diep in de vrije sector

Ivens is ook bang dat zo’n systeem onbedoelde effecten heeft: ‘Het risico is dat er dan minder woningen worden gebouwd in het middensegment en dat verhuurders ervoor kiezen om hun woning, zodra hij leeg komt, te verkopen.’ Op die manier zouden die huurrestricties per saldo dus juist negatief kunnen uitpakken voor het middensegment.

Gereduceerde meterprijs

De wethouder probeert die middelhuur met andere middelen toch onder de 1000 euro per maand te houden. Investeerders met interesse in middelhuurprojecten kunnen in Amsterdam grond krijgen tegen een gereduceerde meterprijs. Ze zijn dan wel verplicht om 15 jaar lang die woningen binnen de afgesproken huurbandbreedte te houden. Bij verkoop of bij schending van de gemaakte afspraken over het huurniveau moet het verkregen voordeel op de grondprijs worden terugbetaald.

Een mooie korting op de peperdure Amsterdamse grond is een groot voordeel voor een investeerder. De grondprijs maakt al snel 30 tot 35 procent van de stichtingskosten uit. De gemeente werkt op het moment aan nieuw beleid voor de uitgifte van grond voor middelhuurprojecten. Ivens: 'Nu hanteren we de termijn van 15 jaar, maar we onderzoeken of deze verlengd kan worden.'

Fractie van woningbehoefte

Het effect is vergelijkbaar met het laten doorlopen van de WWS-punten. Het fundamentele verschil is dat je bij nieuwbouw werkt met investeerders die kiezen voor deze voorwaarde. Dat gebeurt overigens op grote schaal. Ivens: ‘Op basis van de resultaten van de in aanbouw genomen woningen vorig jaar is het succes van de regeling ook te zien: 2 van de 3 nieuwe woningen zijn huurwoningen die onder 1.000 euro per maand verhuurd zullen gaan worden. Ook voor de komende jaren hebben we gesteld dat we doorgaan met het bouwen van betaalbare woningen, met name huurwoningen voor de middeninkomens.'

Daarmee doelt de wethouder op de kwantitatieve ambitie voor de bouw van middensegmentwoningen. In 2016 worden er volgens de plannen 800 gebouwd, in 2017 900. In zowel 2018 als 2019 worden er 1.000 opgeleverd. Dat is mooi, maar het gaat natuurlijk maar om een fractie van de totale woningbehoefte in het middensegment.

Stadsappartementen

In Amsterdam gaan ze ervan uit dat het laten doorlopen van het puntenstelsel onder een liberale minister sowieso is uitgesloten. Vooral omdat de minister in de regio’s Amsterdam en Utrecht min of meer het omgekeerde nastreeft. Hij wil juist de mogelijkheid scheppen om nieuwe appartementen van 25 à 40 vierkante meter te verhuren als vrije sectorappartementen; volgens het WWS kan dat eigenlijk niet. De minister wil op die manier een categorie kleine stadsappartementen creëren voor jonge professionals, zoals je die ook ziet in steden als Londen en Parijs.  

In feite stelt minister Blok op die manier het WWS buiten werking voor een categorie woningen die volgens de reguliere puntentelling tot het sociale segment behoort. Zulke kleine maar dure appartementen kunnen volgens de tegenstanders ongewenste prijseffecten hebben. Vrije sectorwoningen die wel echt meer dan 146 WWS-punten hebben en dus veel ruimer zijn, zullen dan bijna zeker in huur stijgen. Ze zijn immers aantrekkelijker dan die kleine vrijemarktappartementjes. Een minister die dergelijke stadappartementjes loskoppelt van het WWS, zal niet het WWS juist van toepassing maken op grotere woningen die al tot de vrije sector behoren.

Kunstmatig de huren verlagen zou de investeringen juist kunnen afremmen

Averechts effect

De minister laat via zijn woordvoerder weten inderdaad geen voorstander te zijn van het laten doorlopen van het WWS tot in de vrije sector. Hij vreest een averechts effect, omdat vrije prijsvorming door marktpartijen belangrijk wordt geacht. De minister vindt dat het probleem moet worden opgelost door het aanbod te verhogen. Kunstmatig de huren verlagen zou de investeringen juist kunnen afremmen. Die angst deelt Blok dus met Ivens.

Interessant is de kijk van de minister op de eerder genoemde kleine vrije sectorappartementen. Hij beschouwt ze als onderdeel van het plan om het aanbod in het middensegment te vergroten, zodat de prijzen in dat segment kunnen dalen. De minister denkt dus dat die appartementen zullen bijdragen aan lagere huren, terwijl de tegenstanders juist een verdere stijging van de huren als gevolg zien.

Acute problemen

Wie heeft nu gelijk in dit spel? Er is in feite sprake van frictie tussen enerzijds de visie van bestuurders die te maken hebben met acute problemen in hun gemeente en anderzijds een minister die een stelselwijziging wil doorvoeren. Blok wil Nederland ‘genezen’ van zijn afhankelijkheid van sociale huur. Hij wil een sobere, kleine corporatiesector. Daarvoor moeten de betere corporatiewoningen naar de markt worden gebracht; daarnaast moeten er vooral veel meer woningen in het middensegment worden gebouwd.

Bij dat laatste zit een probleem. Totdat er voldoende aanbod is in het middensegment, zullen de huren te hoog zijn voor potentiële doorstromers vanuit de corporatiesector. Die groep huishoudens blijft dus rustig zitten in de vertrouwde corporatiewoning. Ze hebben ook geen andere mogelijkheid. Amsterdam krijgt er per jaar ook nog eens 10.000 nieuwe inwoners bij; die willen ook een eigen woning.

Vluchtelingen

Blok lijkt geneigd om de sociale nood die daaruit voortkomt te beschouwen als de eieren die je moet breken om een omelet te bakken. Die houding kunnen de bestuurders in de grote steden niet aannemen; zij moeten ook het hoofd bieden aan de problemen in het hier en nu. Daar komt nog bij dat door de recessie een aanzienlijk aantal huishoudens fors gedaald is in inkomen. De behoefte aan sociale huisvesting is daardoor toegenomen. Ook de vluchtelingen zijn een factor op de woningmarkt.

Het zal eerst slechter worden voor het mogelijk langzaam beter wordt

Misschien is het plan om het WWS-stelsel van toepassing te laten zijn op het middelhuursegment inderdaad het paard achter de wagen spannen, maar daarmee accepteer je als overheid wel dat er voorlopig geen oplossing is voor problemen met de doorstroming van huishoudens die voor hun huisvesting afhankelijk zijn van middelhuur. Misschien moet dat gewoon worden gezegd door de minister: het zal eerst slechter worden voor het mogelijk langzaam beter wordt. Huizen stamp je niet zomaar uit de grond.

 

 

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Peter Hendriks

Gevolgd door 1085 leden

Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

Volg Peter Hendriks
Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren