Voor ambitieuze corporatiebestuurders was groei buiten de eigen regio de vanzelfsprekende expansiestrategie. Die tijd is voorbij. In de nieuwe woningwet is regionale verankering het leidende principe. Gemeenten moeten voor 1 juli 2016 woningmarktregio’s vormen. Die regio’s bestaan uit meerdere aaneengesloten gemeenten, die samen minimaal 100.000 huishoudens hebben. Een bovengrens is er niet. Woningcorporaties mogen nog maar in één regio investeren. Dat wil zeggen: woningen bouwen of aankopen. In de secundaire regio’s behoren alleen onderhoud, vervanging na sloop en eventuele herstructureringsprojecten nog tot de taken.

Aanbeveling enquêtecommissie

Dat het losraken van corporaties van hun regionale ankers de politiek zorgen baarde, was al langer bekend. Een van de aanbevelingen van de parlementaire enquêtecommissie was dan ook dat een corporatie haar activiteiten moest beperken tot een van de 31 bestaande woningmarktgebieden. Deze aanbeveling wordt dan wel niet precies opgevolgd, maar duidelijk is dat ook de wetgever een hechtere band tussen de huurder en zijn woningcorporatie belangrijk vindt en gelooft dat regionale verankering daaraan kan bijdragen.

Prestatieafspraken

De nieuwe structuur maakt ook de onderhandelingen over prestatieafspraken eenvoudiger.

Het was altijd lastig voor individuele gemeenten om met megacorporaties te onderhandelen over prestaties

Het was altijd lastig voor individuele gemeenten om met megacorporaties te onderhandelen over prestaties. Welke gemeente krijgt welk deel van de investeringskoek en wie bepaalt of die verdeling redelijk is? Op die manier konden corporaties een niet-democratisch gelegitimeerde invloed uitoefenen op het huisvestingsbeleid van gemeenten. Dat is nu voorbij. Gemeenten gaan nu binnen die te vormen woningmarktregio’s gezamenlijk optrekken en ervoor zorgen dat geen corporatie ze nog uit elkaar speelt. Hoewel er voor het plan op zich best veel te zeggen valt, heeft de nieuwe wet voor een aantal corporaties en regio’s verstrekkende gevolgen. Corporaties die hun ‘buitengebieden’ al sinds jaar en dag als volwaardige tweede, of derde thuismarkten beschouwden, worden opeens gedwongen om deze als cash cow in te zetten. De huurders in zo’n secundaire regio betalen via hun huur immers mee aan de investeringen in het kerngebied, maar zien er zelf niets van terug. Het is daarbij in de meeste gevallen niet zo dat er elders ook weer externe huurders zijn die meebetalen aan de investeringen in hun regio. Een opmerkelijk element van de wet is dat niet het management van de corporatie bepaalt in welke woningmarktregio geïnvesteerd gaat worden, maar de regio’s.

OPmerkelijk: de regio's bepalen zelf in welke woningmarktregio geïnvesteerd gaat worden

Een corporatie mag wel zijn visie geven, maar een regio moet die primaire status van een corporatie claimen. Als meerdere gemeenten een corporatie opeisen, zal de minister daarover een uitspraak doen. In uitzonderlijke gevallen zal de bewindsman toestaan dat zo’n corporatie actief blijft in twee regio’s.

Ondoelmatig

Het in Ede gevestigde Mooiland, een corporatie met ruim 27.000 woningen, is misschien wel het minst afgestemd op de nieuwe wetgeving. Deze corporatie heeft twee werkmaatschappijen met complexen in 132 gemeenten, verspreid over meerdere provincies. Dat is een ondoelmatige structuur en toen directeur/bestuurder Anne Wilbers een jaar geleden aantrad, kwam ze met een nieuwe strategie. De corporatie zou geleidelijk zo’n 10.000 door het hele land verspreide woningen verkopen aan vooral plaatselijke corporaties. Wilbers wilde zich richten op drie kerngebieden: Apeldoorn, Nijmegen en de noordoostelijke hoek van Brabant. De nieuwe wet is een streep door de rekening voor Wilbers. Ze wil voorlopig niet communiceren over de zaak. Ze is volgens haar woordvoerder nog bezig te bekijken wat de nieuwe wetgeving precies betekent voor de corporatie. Dat is overigens vrij eenvoudig te beredeneren. Noordoost-Brabant wordt bijna zeker de kernregio. Daar heeft de corporatie immers bijna 14.000 woningen. Waarom zou Nijmegen, waar Mooiland een hele kleine positie heeft, deze corporatie claimen? Het ligt ook niet voor de hand dat Nijmegen onderdeel wordt van de woningcorporatieregio Noordoost-Brabant. Het lijkt er dus op dat Mooiland in de nieuwe situatie bijna 10.000 woningen in de etalage heeft staan, nog eens 4.000 in Apeldoorn en Nijmegen heeft die in een secundaire regio liggen en bijna 14.000 woningen in de kernregio. Dat zijn drie verschillende categorieën. Wilbers wilde met de opbrengst van de 10.000 woningen vooral investeren in Apeldoorn en Nijmegen. Maar dat mag volgens de nieuwe wet niet meer. De woningen in die twee steden kunnen dus ook best in de verkoop. Al die verkopen leveren minimaal 1,5 miljard euro op, maar wat moet je daarmee in een stationair gebied als Noordoost-Brabant? Mooiland staat als het ware schaakmat. Een oplossing zou zijn om helemaal niets meer te verkopen, de schuld geleidelijk terugbrengen tot nul en te kiezen voor de rol van landelijke sociale verhuurorganisatie met zeer lage huren. Dat zou een unicum zijn.

Dispensatie

Een andere corporatie die de gevolgen van de nieuwe wet gaat voelen is De Alliantie. Een corporatie in de Noordelijke randstad met 60.000 woningen. De kerngebieden zijn Amsterdam-Almere, Gooi en Vechtstreek en De Regio Amersfoort. Hoewel Amsterdam-Almere veruit het grootste gebied is, kun je ook Amersfoort, met 12.000 woningen, niet wegcijferen. Volgens Rob Haans, de bestuurder van De Alliantie, zouden de gemeenten in de regio Amersfoort helemaal niet blij zijn als De Alliantie stopt met investeren in hun gebied. ‘Maar dan is het aan hen om dispensatie aan te vragen en wij zullen ze daarin zeker steunen’. Het ergert Haans enorm dat het alleen een organisatiezaak is geworden. ‘Het is jammer dat er niet naar de prestaties wordt gekeken. Wij weten uit onderzoek dat onze huurders gemiddeld zeer tevreden zijn over ons. Ook in Amersfoort of Hilversum. Die zitten niet te wachten op deze maatregel en de gemeenten daar ook niet.’ Haans zegt niet te overwegen de afdeling Amersfoort te verzelfstandigen, wat met 12.000 woningen zeker een levensvatbare organisatie zou opleveren. ‘Zolang dat niet wordt verplicht zullen we dat niet doen. Wij geloven in het nut van grote corporaties in stedelijke gebieden.’ Amersfoort is sowieso een interessant geval. Portaal is actief in de regio’s Arnhem, Amersfoort, Leiden, Nijmegen en Utrecht. Het heeft 60.000 woningen en 5.450 daarvan staan in Amersfoort en 3.757 in het nabij gelegen Soest. De regio’s Utrecht en Nijmegen zijn qua aantallen woningen aanzienlijk groter. De regio Amersfoort maakt dus geen enkele kans op de primaire status. Maar als zowel De Alliantie als Portaal zich als investeerders moeten terugtrekken uit Amersfoort, is dat voor de gemeente een serieus probleem. Er blijft dan gewoon te weinig financieringscapaciteit over.

Lobbyen

Je kunt je allerlei problemen voorstellen. Wonen Limburg heeft 25.000 woningen verspreid door heel Limburg en Zuidoost-Brabant. Ze moeten daar hard gaan lobbyen om heel Limburg tot één grote woningmarktregio uit te roepen. Dat wordt een hele klus, want de provincie bestaat volgens de oude indeling uit acht woningmarktregio’s. Vestia is ook een aardige. Die corporatie is actief in Haaglanden en Rijnmond. Dat worden waarschijnlijk twee aparte regio’s. Wat gebeurt er eigenlijk als geen van beide regio’s Vestia claimt. Dat zou niet zo raar zijn. Deze corporatie is tenslotte een reus op lemen voeten en de komende 10 jaar hoeft de regio die Vestia krijgt toebedeeld geen grote investeringsinspanningen te verwachten. Wat gaat er tot slot gebeuren met Ymere met zijn 79.000 woningen in de regio tussen Alkmaar en Leiden? Hoeveel van die woningen belanden in een secundaire regio?

Nachtmerries

Drie zaken worden interessant om in de gaten te houden. In de eerste plaats zal er door zowel gemeenten als corporaties enorm gelobbyd worden om dispensaties te krijgen. De minister zal daarin waarschijnlijk terughoudend zijn want precedentwerking wil je als ministerie voorkomen. Een tweede interessante vraag is hoe de corporaties gaan inspelen op de nieuwe situatie. Het zou best eens kunnen zijn dat er binnen die regio’s een nieuwe concentratietrend ontstaat. Corporaties gaan hun bezit in secundaire regio’s waarschijnlijk als ‘non core’ beschouwen en andere corporaties zullen daar op duiken. Er zullen ongetwijfeld ook complexen worden verkocht aan particuliere beleggers, waardoor de sector kleiner wordt.

Het proces om woningmarktregio’s te vormen wordt in sommige gevallen uitermate spannend

Het proces om woningmarktregio’s te vormen wordt in sommige gevallen uitermate spannend. Dat is punt drie. De grote corporaties zullen aandringen op regio’s waarin zoveel mogelijk van hun bezit is ondergebracht. Gemeenten zullen eerder geneigd zijn om binnen de lijnen van de natuurlijke samenwerkingsverbanden te blijven. Of we door de nieuwe regelgeving uiteindelijk afkomen van de systeemcorporaties - corporaties die zo groot zijn dat ze bij een faillissement het hele corporatiestelsel meer kunnen sleuren - moeten we afwachten. Corporaties zullen best bepaalde delen van hun bezit willen verkopen, maar met het geld dan wel weer meteen gaan bouwen in de eigen regio. Kleiner worden is een scenario waar de gemiddelde corporatiedirecteur nachtmerries van krijgt.