
In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Lees meer
Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.
Oude huurwoning krijgt vaak de sloopkogel, maar renovatie is de nieuwe trend
Hoogleraar renovatie: ‘Jaarlijks duizenden goede woningen slopen in ruil voor nieuwbouw is idioot’
Grote projectontwikkelaars slaan hun slag in de woningcrisis
Vereniging Eigen Huis dupeert leden met ‘uitgeklede schilderdienst’
Corporatie De Key kaapt huurdersstichting en wil nu ook haar vermogen
Voor de gevallen woningcorporatie Vestia is het einde nabij
Covid en de woningmarkt in vijf grafieken
De woningmarkt zakt weg (en daar kan geen ronkende goednieuwsshow wat aan doen)
Corporatie-coup op het KNSM-eiland of: hoe De Key stichting Loods 6 leegzuigt
Pandemie of niet, dat pand moet leeg
Blok kan verhuurdersheffing moeilijk handhaven
Minister van Wonen Stef Blok heeft de voorstellen van de Aedes en de Woonbond voor gematigde huurstijgingen in zijn begroting opgenomen. Maar betekent dit dat op termijn ook de verhuurdersheffing wordt afgeschaft? Als die heffing gehandhaafd blijft, zijn die gematigde huurstijgingen namelijk moeilijk haalbaar.
Wie de Rijksbegroting van 2016 goed leest, kan het vermoeden bekruipen dat het afschaffen van de, voor de corporatiesector loodzware, verhuurdersheffing aanstaande moet zijn. Aedes, de belangenbehartiger van de corporatiesector en minister Stef Blok van Wonen en Rijksdienst lijken met dit gevoelige dossier voortgang te boeken. Wat bracht mij tot dit vermoeden?
Op 3 juni 2015 bereikten Aedes en de Woonbond een sociaal huurakkoord voor de periode 2016-2018. Het uitgangspunt was dat ze de betaalbaarheid wilden waarborgen. Volgens dat akkoord mag iedere corporatie jaarlijks zijn totale huursom slechts verhogen met inflatie plus 1 procent. De huursom is het totaal van alle huuropbrengsten van een corporatie.
Die verhoging moet tot stand komen volgens de uitgangspunten van de huursombenadering. Dit is een methode waarmee via gedifferentieerde huurstijgingen de huren van te goedkope woningen geleidelijk meer in lijn worden gebracht met hun reële huurwaarde. Veel bewoners die al langer in hun woning zitten, wonen als gevolg van een lange reeks minimale huurverhogingen nu vaak te goedkoop als je de huurpunten als maatstaf neemt.
Verhuurdersheffing
Aedes en de Woonbond stelden dat bij deze gematigde verhoging van de huren, het afschaffen van de gewraakte verhuurdersheffing van groot belang is. Deze heffing werd in 2013 geïntroduceerd, omdat de regering met een gat in de begroting zat. Het betreft een geleidelijk oplopend bedrag, dat in 2017 1,7 miljard euro moet belopen. Dat komt neer op 66 euro per woning per maand. De gemiddelde corporatiehuur bedraagt tegen die tijd waarschijnlijk tegen de 500 euro per maand.
Minister Stef Blok leek wel het zoet te accepteren, maar niet het zuur
Hieronder de passage uit het persbericht van Aedes en de Woonbond, waaruit blijkt dat de twee vinden dat een gematigde huurontwikkeling niet goed samen gaat met de verhuurdersheffing:
'Wij nemen daarin (matigen van het huurprijsbeleid, red. FTM) het voortouw, maar verwachten echter van het Rijk dat na de evaluatie de verhuurdersheffing wordt ingetrokken, om een duurzaam model te realiseren met een gematigd huurbeleid en voldoende mogelijkheden voor investeringen door corporaties.'
Minister Stef Blok, van Wonen en Rijksdienst, bepaalt uiteindelijk de hoogte van de jaarlijkse huurverhogingen. Hij nam het voorstel in ontvangst en meldde dat hij het zou laten doorrekenen op het Ministerie. Zijn rekenmeesters vonden het blijkbaar een haalbaar plan, want op de derde dinsdag van september 2015 bleek het voorstel één op één te zijn overgenomen. Alleen over de dekking van het plan - het afschaffen van de verhuurdersheffing – viel geen woord te lezen. De minister leek wel het zoet te accepteren, maar niet het zuur.
Vooruitwijzing
Natuurlijk zijn ze op het Ministerie niet gek. Blok heeft er geen enkel belang bij om de corporaties op te zadelen met een onhoudbaar systeem. Het is juist zijn taak om de sector gezond te houden. In 2016 volgt de evaluatie van de verhuurdersheffing en dat is het moment waarop de heffing zou kunnen worden afgeschaft, verlaagd of geleidelijk afgebouwd.
Belangenbehartiger Aedes heeft geen woord van protest laten horen over het selectieve shoppen in het plan door de minister
De minister wil die geplande evaluatie vast niet zomaar negeren en zal dus nooit op dit moment het einde van de verhuurdersheffing aankondigen. Het feit dat de gematigde huurverhogingen van Aedes en de Woonbond zijn opgenomen in de Rijksbegroting, heeft echter veel weg van een vooruitwijzing. Opmerkelijk in dat verband is ook dat Aedes geen woord van protest heeft laten horen over het selectieve shoppen in het plan door de minister. Terwijl de belangenbehartiger heel goed weet dat op deze manier die gematigde huurverhogingen tot problemen kunnen gaan leiden. Aedes zegt ook, bij monde van de woordvoerder, er het volste vertrouwen in te hebben dat de heffing na de evaluatie van tafel gaat. Vanwaar deze overtuiging?
Het ministerie wil weinig kwijt over de zaak. Een woordvoerder zegt er niet van overtuigd te zijn dat Aedes bedoelt dat beperkte huurverhogingen alleen haalbaar zijn als de verhuurdersheffing daadwerkelijk wordt afgeschaft. Maar een doorgewinterde politicus als Blok weet maar al te goed dat plannetjes zonder afdoende dekking kansloos zijn.
Gunstige macro-effecten
Maar de Rijksbegroting bevat nog een verwarrende passage. Zo wordt expliciet de wens geuit om de opbrengsten uit de verhuurdersheffing niet af te schaffen, maar te verhogen tot 2 miljard euro in 2018 en door te laten lopen in de jaren erna. Is dat niet een vreemd streven als er een evaluatie van die heffing staat gepland voor 2016? ‘Nee’ reageert de woordvoerder van de minister in een reactie op bovenstaande gedachte. ‘Dit beleid vloeit voort uit de wet en dat er een evaluatie gepland staat, verandert daar niets aan. Er worden zoveel wetten na verloop van tijd geëvalueerd.’ De woordvoerder benadrukt wel dat uit de evaluatie nieuw beleid kan voortvloeien. Daarmee is de evaluatie wel het geëigende moment om de wet aan te passen.
Als woningcorporatieS weer gaan investeren, zou dat een welkome impuls betekenen voor de bouwsector en daarmee de economische groei
De heffing schrappen is overigens niet alleen ongunstig voor de regering. Het kabinet beseft maar al te goed dat er belangrijke gunstige macro-effecten zitten aan het beëindigen van de verhuurdersheffing. Het zou de corporaties ruimte bieden gematigde huurstijgingen door te voeren, waarmee de bestedingsruimte van de 2,4 miljoen gezinnen in corporatiewoningen zou worden vergroot.
Ook kunnen corporaties weer meer investeren in nieuwbouw. Dat zou een welkome impuls betekenen voor de bouwsector en daarmee ook aan de economische groei. Bovendien zouden de corporaties meer woningzoekenden aan een huis kunnen helpen. Een nieuw probleem voor de corporaties is dat naar verwachting over 2015 zo’n 10 procent van alle vrijgekomen corporatiewoningen naar statushouders gaat. Dat gegeven zet het argument van de corporaties dat er weer gebouwd moet worden, kracht bij.
Het probleem is natuurlijk wel dat als de heffing in 2018 opeens wegvalt, er een gat van 2 miljard euro in de begroting ontstaat en dat moet minister van Financiën Jeroen Dijsselbloem weer aan Brussel uitleggen. In de ingeleverde begroting is die heffing immers wel opgenomen. Ministers van Financiën haten zulke tegenvallers. Desalniettemin lijkt de kans dat de heffing wordt beëindigd al met al wel groter geworden.
31 Bijdragen
jefcooper
Ben vergeten wanneer ik het abonnement opzegde, de verhalen over dynamische kostprijshuren werden me te veel.
Er lijkt nog niets veranderd te zijn.
Een belangrijk verschil is wel dat er toen niets aan een buitenlandse mogendheid hoefde te worden uitgelegd.
Femke
jefcooper
FemkeHilterman
jefcooperDat is zakken vullen over de rug van woningzoekenden.
jefcooper
HiltermanDaar zitten ook kosten in als voor wegen, riolering, bemaling, etc.
Gemeenten hebben de grootste moeite zulke plannen qua kosten sluitend te maken.
Zakken vullen, ik zag dat nooit.
Of het nog zo gaat weet ik niet, maar een manier om goedkope huizen te kunnen neerzetten was de grond in een uitbreidingsplan op de mooiste plek te bestemmen voor particuliere bouw, met een daarbij passend hoger prijskaartje.
Peter Hendriks
jefcooperjsmid
Peter Hendriksjefcooper
jsmidHet is allemaal heel simpel, als je de feiten wilt zien.
Spaarder
jefcooperEn dan blijven natuurlijk de vermeende, indirecte subsidies over, zoals de korting op rentekosten door garanties van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de korting op de grondprijs. Ik denk echter dat de werkelijke omvang van beide subsidies zeer beperkt is. Als je bijvoorbeeld naar de korting op de grondprijs kijkt, moet je er rekenen mee houden dat grondprijzen in heel Nederland zijn opgedreven door een veel substantiëlere subsidie: de HRA. Deze subsidie komt niet bij huurders terecht. Ja de lasten van deze subsidie, de extra hoge inkomstenbelasting, die mogen zij natuurlijk wel betalen. Dus als corporaties korting krijgen op de grondprijs, zie ik dat zelf meer als een soort van compensatie dan een subsidie. Maar goed, er zijn natuurlijk wel een paar A-locaties te bedenken waarvoor je moet vaststellen dat hier wel echt sprake is van subsidie.
Over het vermeende, grote voordeel dat corporaties genieten door de garanties van het WSW, kan ik kort zijn. Corporaties hebben een eigen vermogen van gemiddeld 30%. Deze buffer blijkt zo groot te zijn dat zelfs bij de Vestia-affaire geen gebruik is gemaakt van de achtervang. Zie ook:
http://www.ftm.nl/column/minister-plant-nieuwe-greep-in-kas-van-corporatiesector/
Op het moment dat het WSW leeg dreigt te raken, vullen corporaties dit namelijk zelf bij. Vergelijk dat eens met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en het bijbehorende garantiefonds (WEW) waar kopers bij aanvang een schuld hebben van meer dan 100% van de waarde van het huis, en waarbij geen beroep kan worden gedaan op bestaande deelnemers als dit p
jefcooper
SpaarderDaar moest dus geld bij.
Directeuren fietsten, tegenwoordig rijden ze Maserati.
jefcooper
Peter HendriksUit de duim zuigen is niet mijn stijl.
Spaarder
jefcooperMaar aan de andere kant wordt er aan grondverkoop natuurlijk óók fors verdiend. Grond kost op zichzelf namelijk niets en als je de (minimale) waarde zou willen schatten op basis van de economische waarde, kom je al gauw uit op de gangbare prijs voor landbouwgrond van zo’n 4-6 euro per m2. De verkoopprijs trekt zich van deze economische waarde echter niets aan. Een bouwkavel wordt al gauw voor het honderdvoudige hiervan verkocht (bestemmingsplan/locatie). Al moet je er in dat geval wel rekening mee houden dat er voor de hele woonwijk meer landbouwgrond is aangekocht dan voor het oppervlak van alle kavels... Maar toch, het verschil blijft fors. En ik vind het niet minder dan logisch dat deze winst zoveel mogelijk naar de gemeente stroomt om in ieder geval een deel van de genoemde kosten te compenseren.
Toch is hier niet alles mee gezegd. Het blijft namelijk altijd nog de vraag of alle genoemde kosten één op één moeten worden doorberekend in de (minimale) vraagprijs van bouwgrond. Dit is in ieder geval wel wat er nu, min of meer, gebeurt. En wat is hiervan het gevolg? Volgens mij is het belangrijkste gevolg dat je op deze manier een extreem hoge bodem onder grondprijzen legt. Zowel huizenprijzen als huren worden
jefcooper
SpaarderKom me dus niet aan met verhalen dat daar alleen maar grote winsten te behalen zijn.
Dat landbouwgrond vrijwel niets kost is er alleen het gevolg van dat je met die grond niets anders mag dan er landbouw op bedrijven.
In landen als de VS waar ruimtelijke ordening 'zoning' meestal een vies woord is ligt het heel anders.
Dat is ook het hele probleem, zodra speculanten er lucht van krijgen dat de bestemming van grond wordt veranderd proberen ze het te kopen, om er inderdaad fors geld mee te verdienen.
Dat is ook de reden dat gemeenten grond kochten voor lange termijn plannen.
Nu die niet doorgaan is er een probleem.
Verder, wie wil een huis waar geen straten zijn, geen riolering, geen waterleiding, geen gas , geen stroom, geen kabel voor internet en telefoon, en geen straatverlichting ?
Wie dat allemaal wel wil moet er voor betalen, lijkt mij.
In België zijn al dit soort zaken particulier initiatief, en kosten.
Het leidt tot allerlei gehakketak.
Spaarder
jefcooperEn als er ergens ooit een keer een projectontwikkelaar failliet gaat, zegt dat natuurlijk ook niet alles. Het mechanisme waarmee grondprijzen kunstmatig hoog worden gehouden, werkt namelijk subtiel. Gemeenten hanteren een aantal, wat mij betreft, onfrisse methoden om de grondprijs te bepalen. Eén van deze methoden is de grondquote (die volgens mij jaarlijks moet worden vastgesteld). Een andere veel gebruikte methode is de residuele grondwaardeberekening. Beide methoden komen min of meer op hetzelfde neer. Ze nemen allebei de gemiddelde verkoopprijs van huizen in de omgeving als vertrekpunt en trekken daar vervolgens de geschatte bouwkosten van af. Hiermee is op zichzelf niet eens zoveel mis. Tenminste, dit <em>lijkt</em> in ieder geval een goede manier om de marktprijs te bepalen.
Maar dan nu het addertje onder het gras...
Bij de berekening van de grondprijs gaat men niet uit van de prijs waarvoor het (nieuw te bouwen) huis daadwerkelijk wordt verkocht. Nee, in plaats daarvan wordt met de prijs gerekend waarvoor een vergelijkbaar huis, ergens in de omgeving, een periode daarvoor is verkocht (bijvoorbeeld één of twee jaar geleden). En dit mechanisme werkt alleen maar goed als huizenprijzen stijgen. De bouwer of ontwikkelaar die de grond dan koopt, maakt in dat geval hooguit wat extra winst. Maar het mechanisme begint <em>meteen</em> te haperen zo gauw huizenprijzen dalen. De bouwer/ontwikkelaar moet dan namelijk meteen een forse tegenvaller incasseren, ...ook als grondprijzen op dat moment extreem hoog zijn en er dus no
jsmid
Spaarderjefcooper
SpaarderVerder zijn mij geen onfrisse gemeentelijke methoden bekend, het enige wat ik me herinner in deze is dat het gebruik was het exploitatietekort op het ene uitbreidingsplan door te schuiven naar het volgende.
Het ging daarbij om relatief kleine bedragen.
" Ze nemen allebei de gemiddelde verkoopprijs van huizen in de omgeving als vertrekpunt en trekken daar vervolgens de geschatte bouwkosten van af. Hiermee is op zichzelf niet eens zoveel mis. Tenminste, dit lijkt in ieder geval een goede manier om de marktprijs te bepalen. "
Geen idee wat dit is, ook niet wat het met uitbreidingsplannen te maken heeft.
Spaarder
jefcooperjefcooper
SpaarderSpaarder
jefcooperEn dit is macro-economisch zeer ongunstig. Want ook al komt alle betaalde rente altijd wel bij <em>iemand</em> terecht (die dit geld dus weer kan uitgeven). De groep bij wie dit terechtkomt, wordt kleiner en kleiner naarmate huizenprijzen en huren hoger worden. Ga maar na. Als huizenprijzen en huren harder stijgen dan inkomens – zoals, pak hem beet, 20 jaar lang het geval was – houdt de grootste groep huishoudens steeds minder geld over om te sparen. De private schuld neemt echter wel toe (...ervan uitgaande dat investeringen niet totaal instorten en hooguit iets minder hard groeien dan schulden van huishoudens). En aangezien huishoudens minder sparen, komt het grootste deel van het extra vermogen (de tegenhanger van deze schuld) niet bij hén terecht. De gevolgen zijn: (1) een grotere vermogensongelijkheid, en (2) de grootste groep huishoudens (zeg, de minder rijke 99%) heeft minder te besteden. En dit hoeft zich niet eens in grote inkomensverschillen te vertalen om een probleem te zijn. Want zelfs áls het inkomen van de 99% daar niet onder zou lijden, is deze groep nog steeds een groter deel van het inkomen kwijt aan betaalde rente (direct via de hypotheek of indirect via de huur). Zoiets is natuurlijk nooit goed voor een economie, ...al is het alleen al omdat deze minder stabiel wordt.
Daarnaast speelt er nog een ander ef
jefcooper
SpaarderDe economische opzet voor uitbreidingsplannen zoals ik die beschreef stamt uit mijn ervaring van rond 1970.
Het woord neoliberaal bestond niet eens.
Die opzetten hadden, en hebben, neem ik aan, alleen tot doel de kosten redelijk over de m2 bouwgrond te verdelen.
Spaarder
jefcooperjefcooper
SpaarderSpaarder
jefcooperHilterman
jefcooperDe stichtingskosten van Nederlandse nieuwbouw liggen 75.000 tot 150.000 euro hoger dan vergelijkbare nieuwbouw in Duitsland.
Duitsers bouwen niet goedkoper maar beginnen wel met een stuk grond dat zeker 75.000 euro minder kost
Staan die huizen in een sahara zonder voorzieningen?
Nee, er worden wegen aangelegd en ook alle andere voorzieningen zoals riolering, elektriciteit, gas en telecommunicatie.
Rekenvoorbeeld:
Een nieuwbouw plan omvat 200 huizen, grondoppervlak per huis
300 m² . Inkoop als agrarische grond 5 euro per m².
Verkoop 300 X 300 euro = 90.000 euro af inkoop 1500 euro.
Winst per kavel 88.500 euro.
Winst op het totale bouwplan 200 X 88.500 euro = 17.700.000
De aanleg van wegen riolering en andere voorzieningen kan voor maximaal de helft prima uitgevoerd worden.
De aanleg van elektriciteit, water, gas en telecom voorzieningen wordt betaald door de exploitanten van deze voorzieningen.
Zij zijn ook de eigenaren van deze infrastructuur.
jefcooper
Hilterman" Staan die huizen in een sahara zonder voorzieningen?
Nee, er worden wegen aangelegd en ook alle andere voorzieningen zoals riolering, elektriciteit, gas en telecommunicatie "
Omdat ik een satelliet ontvanger heb herinner ik me heel wat reportages over bewoners van nieuwe huizen inderdaad in een sahara.
Maar ik beschouw me niet als expert op dit gebied, en al zeker niet internationaal.
Peter Hendriks
HiltermanMolenaer
Femkejefcooper
MolenaerSpeculatie, zo kun je dat noemen.
Robelia
De eindeloze huurverhogingen wordt een molensteen voor de huurders en de overheid middels de stijgende huursubsidie. Hier in Friesland zijn de helft van de huurwoningen in slechte staat (energieklasse F) Die zijn rijp voor de sloop maar worden massaal verkocht. Als de verhuurdersheffing direct gestoken wordt in renovatie en nieuwbouw snijdt het mes aan meerdere kanten.
jsmid
heeft er geen enkel belang bij om de corporaties op te zadelen met een
onhoudbaar systeem. Het is juist zijn taak om de sector gezond te
houden. In 2016 volgt de evaluatie van de verhuurdersheffing en dat is
het moment waarop de heffing zou kunnen worden afgeschaft, verlaagd of
geleidelijk afgebouwd.""
Ik schrik van dit soort aannames. De vraag is hoe houdbaar het systeem is als zogenaamde scheefwoners moeten doorstromen maar dat niet kunnen omdat de betreffende woningen in het middensegment er nauwelijks zijn en Blok dat ontkent, en het ministerie verslaafd raakt aan de verhuurdersheffing, gelijk de overheid al verslaafd is aan de te lage rente.
Blok zal in het geval de verhuurders.heffing onhaalbaar wordt voorstellen dat de corporaties méér woningen moeten verkopen
En ook het ministerie had blunders gemaakt, zo blijkt uit de parlementaire enquête over de corporaties.
jefcooper
jsmidVroeger wisten we dat vele mensen een kostprijs dekkende huur niet konden betalen.
Tegenwoordig doet men alsof dat wel zo is.