De analyse van minister voor Wonen en Rijksdienst Stef Blok is simpel: er zijn 2,1 miljoen sociale huurwoningen in Nederland. Afgezet tegen de doelgroep zijn dat er meer dan genoeg. Het probleem is dat er vaak te draagkrachtige gezinnen in wonen. Blok nam zich bij zijn aantreden als minister van Wonen en Rijksdienst voor om dit probleem voortvarend aan te pakken. 

Bewoners waar niets op aan te merken valt, kun je in Nederland niet de huur opzeggen. De bewindsman liet zijn ambtenaren daarom een systeem van inkomensafhankelijke huurverhogingen ontwerpen. Hij hoopte op die manier de vele scheefwoners te prikkelen om buiten de sociale sector naar woonruimte te zoeken.

In de zomer van 2013 werd dit nieuwe systeem, nogal overhaast en onder veel gemopper van corporaties en huurders, ingevoerd. Een corporatie mag elk gezin met een inkomen van meer dan 34.678 euro, bovenop de jaarlijkse basisverhoging een extra huurverhoging van een half procent in rekening brengen. De huur van gezinnen die meer dan 43.602 euro verdienen, kan zelfs met 2,5 procent extra worden verhoogd. Daarmee steeg hun huur het afgelopen jaar met 6,5 procent.

Ook voor dit jaar staan dergelijke verhogingen op het programma. Iedere scheefwoner zal zich bij dit systeem jaarlijks de vraag stellen of het nog wel interessant is om in die corporatiewoning te blijven zitten.

Huursombenadering

Maar in 2015 zal het leed voor scheefwonend Nederland alweer geleden zijn. Al in het woonakkoord van februari vorig jaar beloofde Blok, ongetwijfeld knarsetandend, aan D66, SGP en ChristenUnie, na twee jaar zijn inkomensafhankelijke huurbeleid te staken. De plannen moeten nog door de Tweede Kamer, maar alles wijst erop dat op 1 januari 2015 de inkomensafhankelijke aanpak wordt vervangen door de huursombenadering, het systeem dat de voorkeur heeft van de Woonbond en Aedes, de belangenbehartiger van de woningcorporaties. 

Nieuwe huurders betalen veel meer huur dan hun buren, die al jaren in dezelfde woning zitten

Bij de huursombenadering staat niet het bestrijden van het scheefwonen centraal, maar het in overeenstemming brengen van de huren met de kwaliteit van de woningen. Door jarenlange zeer gematigde huurstijgingen, is bij lang zittende huurders de maandhuur ernstig uit de pas gaan lopen met de huur op basis van het huurpuntensysteem. Een corporatie mag dat corrigeren als er een nieuwe huurder in de woning komt, het zogeheten harmoniseren. Nieuwe huurders betalen, nadat de woning is geharmoniseerd, veel meer huur dan hun buren, die al jaren in dezelfde woning zitten.

Huur en kwaliteit meer met elkaar in overeenstemming brengen is een legitieme doelstelling. Maar de huursombenadering is ongeschikt om de vette vissen uit het systeem weg te vangen. En daar is wel behoefte aan, want er staan grote aantallen gezinnen met lage inkomens op wachtlijsten. Doorstroming blijft hoe dan ook een topprioriteit in de corporatiesector.

Ondanks Stef Blok komt de doorstroming van scheefwoners maar niet op gang

Regionaal gebonden

Scheefwonen is bepaald geen randverschijnsel. In 2012 vroeg het Ministerie van Binnenlandse Zaken aan het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) om in kaart te brengen hoeveel scheefwoners er eigenlijk zijn. Volgens dit onderzoek, dat uitgaat van het officiële toewijzingsinkomen, zijn dat ongeveer 550.000 gezinnen. Ter vergelijking, de corporatiesector bezit 2,1 miljoen sociale huurwoningen. Ongeveer een kwart wordt dus bewoond door mensen die daar volgens de Haagse normen niet thuishoren.

Op die Haagse normen valt veel af te dingen. Je zou bijvoorbeeld kunnen stellen dat de toelatingsnorm volgens de nieuwe plannen de facto is verhoogd tot 38.000 euro. Maar ook als je andere normen hanteert, blijven er te veel scheefwoners. Uit dat CBS-onderzoek blijkt onder meer dat ruim 200.000 gezinnen met een woning in de sociale sector meer dan 50.000 euro aan gezinsinkomen hebben. Dat zijn harde scheefwoners, die zeker in staat geacht moeten worden om buiten de sector passende woonruimte te vinden, of hun eigen huurhuis te kopen.

Particulier initiatief

Krijgt Blok de doorstroming in de sector alsnog op gang? Marc Calon, de voorzitter van Aedes, heeft een punt als hij stelt dat doorstroming niet alleen aan financiële prikkels kan worden overgelaten. Er moeten ook veel meer huurwoningen komen buiten het sociale segment. Dat moeten kwalitatief goede woningen zijn met huren van 700 tot 1.000 euro per maand. Dat is het segment dat direct aansluit op de hoogste sociale huren.

De corporatiesector heeft aangegeven in dat segment te willen bouwen. Niet omdat er hoge rendementen te halen zijn, maar om de doelgroep te helpen die nu nergens terecht kan, en zo doorstroming te stimuleren. Maar de minister wil daar eigenlijk niet aan. Hij heeft het corporaties niet verboden, maar in de novelle van februari 2014 is een reeks restricties  opgenomen. Die maken het voor veel corporaties lastig of zelfs onmogelijk om in dit segment actief te zijn.

De werkelijkheid is dat commerciële partijen de rendementen gewoon te laag vinden

Daar ligt misschien de belangrijkste oorzaak van Bloks onvermogen om de doorstroming op gang te krijgen. Als liberaal vertrouwt hij erop dat de markt soepel inspeelt op de vraag naar woningen in dat lagere middensegment. De werkelijkheid is echter dat commerciële partijen de rendementen er gewoon te laag vinden. Het lijkt erop dat Bloks liberale wereldbeeld hier botst met de economische werkelijkheid.  

Gemengde wijken

Voor Blok is scheefwonen een verschijnsel dat bestreden moet worden, maar in een regio als het Groene Hart wordt daar vaak anders over gedacht. De corporaties in gemeenten als Liesveld, Ouder-Amstel, Midden-Delfland en Nieuw-Lekkerland hebben volgens het CBS allemaal meer dan 40 procent scheefwoners. De hele Groene Hart-regio komt uit op een gemiddelde van 35 procent. Het zijn vaak de betrouwbaarste klanten. Daarbij zijn ze meestal verknocht aan hun gemeente en hebben daar nauwelijks andere woonopties.

Ab Abbinga, directeur-bestuurder van Wonen Midden-Delfland (1602 eenheden), leidt zo’n corporatie met zeer veel scheefwoners. Hij vindt scheefwonen op zich geen probleem. ‘Het levert bijvoorbeeld gemengde wijken op.’ Volgens hem is het vooral zaak om ervoor te zorgen dat die groep een huur betaalt die hun inkomen weerspiegelt. Met die extra inkomsten kan de corporatie nieuwe woningen bouwen voor mensen die op woonruimte wachten. Door de lage mutatiegraad in Nieuw-Delfland moeten gezinnen nu vaak een jaar of zeven wachten op een ruim appartement of een eengezinswoning. In het model van Abbinga kan de scheefwoners in belangrijke mate bijdragen aan nieuwbouw voor de doelgroep.

Echte minima

De directeur-bestuurder is helemaal niet blij met de huursombenadering. ‘Ik weet dat Aedes er anders over denkt, maar ik vind het voor een corporatie onjuist om het verband tussen de hoogte van de huur en het inkomen te negeren. Nu kunnen we per inkomensgroep een aangepaste huurverhoging geven. Wij hebben bijvoorbeeld een groep echte minima, waarvan we de huur maar met 2,5 procent per jaar laten stijgen. Dat is eigen beleid. Maar straks krijgen we geen inkomensinformatie meer en moeten we dit beleid beëindigen. Als we bij huurverhogingen niet langer naar inkomens kijken, maar alleen naar de kwaliteit van de woning, dan komt in ieder geval de betaalbaarheid voor de laagste inkomens in de knel.’

De huursombenadering heeft mogelijk ook gevolgen voor de begroting van Midden-Delfland. Met zijn grote groep huurders die in aanmerking komen voor een extra huurverhoging van 0,5 of 2,5 procent, profiteert de corporatie volop van het inkomensafhankelijke huurbeleid. De directeur-bestuurder vreest een daling van de inkomsten als dat beleid verdwijnt. Abbinga: ‘Daarbij zijn de WOZ-waardes in onze regio 25 procent hoger dan gemiddeld en dat werkt weer door in de verhuurderheffing. Wij betalen straks 350.000 euro meer dan een corporatie van een vergelijkbare omvang. Gelukkig lukt het ons goed om woningen te verkopen, anders zouden we niet uitkomen.’

En de scheefwoner? Die betaalt braaf zijn huur en merkt al een paar jaar dat hij tegenwoordig niet alleen in de zomer op vakantie kan, maar ook op wintersport. Hij is tevreden en zich van geen kwaad bewust.

Peter Hendriks is gastauteur van Follow the Money. Hij is als zelfstandig consultant gespecialiseerd in het doorlichten van woningcorporaties in opdracht van Raden van Toezicht. De komende maanden zal hij voor Follow the Money de parlementaire enquete naar de woningcorporaties volgen en van commentaar voorzien.

Email: P.Hendriks.Senior@Gmail.com