Woningmarkt

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.

169 Artikelen

Blok paait Aziaten voor Nederlandse woningmarkt

Woonminister Blok heeft haast met het ontwikkelen van een volwassen middensegment in de huurmarkt. Zijn beleid staat of valt met voldoende woningen in het segment middenhuur. Nederlandse vastgoedbeleggers maken geen haast, dus vloog de minister naar het Verre Oosten om daar pensioenfondsen te interesseren voor de Nederlandse woningmarkt.

Wat had minister Stef Blok van Wonen en Rijksdienst van 13 tot 18 november te zoeken in het Verre Oosten? De bewindsman heeft immers, zo zou je zeggen, twee portefeuilles die bij uitstek een lokaal karakter hebben. Dat blijkt echter een te beperkte opvatting. De minister probeert al een tijdje buitenlandse partijen te interesseren in de Nederlandse woningmarkt. Hij ging eerder al naar de EXPO-vastgoedbeurs in München en nodigde al eens investeerders uit voor een presentatie in de Nederlandse Ambassade in Londen.

Waarom wil de minister buitenlandse partijen op de Nederlandse woningmarkt hebben? Nederlandse institutionele beleggers beheren zelf een exceptioneel grote pot met pensioengeld. Voor dat kapitaal zijn ze op zoek naar veilige, goed renderende beleggingen, maar de lage rente maakte dat heel lastig voor ze. Huurwoningen, met hun betrouwbare vaste kasstroom, lijken dus een mooie beleggingscategorie.

Beperkte belangstelling

In de praktijk blijkt die interesse voor woningen in het middensegment echter tegen te vallen. Nederlandse investeerders zijn best bereid om voor een niet al te hoge prijs bestaande sociale woningen van middenhuurkwaliteit van corporaties over te nemen, maar de belangstelling voor bouwen in dat segment is beperkt. Toch is dat heel hard nodig, want zonder middenhuurwoningen kunnen scheefhuurders niet doorstromen vanuit de sociale sector.

Zonder middenhuurwoningen kunnen scheefhuurders niet doorstromen vanuit de sociale sector

Dat doorstromen is de hoeksteen van Bloks beleid, en daarom probeert hij nu buitenlandse partijen naar Nederland te lokken. Investeringen in nieuwe middenhuurwoningen vormen daarbij de prioriteit. De minister legde tijdens de reis aan de geïnteresseerden uit dat er een enorme vraag is naar woningen met een huur tussen de 710 en 1000 euro, en dat het aanbod maar niet op gang wil komen: op het moment bestaat slechts 5,4 procent van de markt uit vrijesectorhuur. Een openliggend marktsegment en zeer betrouwbare huurders, daar zijn institutionele beleggers gek op.

Laag gehouden huren

Blok heeft nog meer argumenten voor buitenlandse investeerders om juist nu in Nederlandse vrijesectorhuur te stappen. Tot een paar jaar terug hadden corporaties de gewoonte om mensen sociaal te huisvesten, bijna ongeacht het inkomen. Dat veroorzaakte een vervormd idee over wat je in de markt aan huur moet betalen voor een bepaalde kwaliteit woning. De kwaliteit van die sociale woningen was (en is) vaak uitstekend, maar de huur lag ver onder de markthuur. Daardoor leken vergelijkbare woningen buiten de sociale sector extreem duur. De kunstmatig laag gehouden huren werden in feite de norm. Gevolg: beleggers vermeden investeringen in middenhuur.

Tegenwoordig waait er een andere wind. De door corporaties nieuw gehuisveste huishoudens moeten voor 90 procent een inkomen van minder dan 38.000 euro per jaar hebben. Dat betekent dat de het overgrote deel van de groep boven dat inkomen een vrijesector-huurwoning of koopwoning moet zien te bemachtigen. Dat heeft de vraag naar huurwoningen met een huur boven de 710 euro enorm doen toenemen.

Verder hielden corporaties zich tot 2014 ook bezig met de bouw van vrijesectorwoningen. Het streven was om gemengde wijken te krijgen. De corporaties zetten in die tijd dus ook blokjes middenhuurwoningen in hun projecten. Daaraan is een eind gemaakt. Corporaties mogen alleen nog op nadrukkelijk verzoek van de gemeente in de vrije sector bouwen, en dan nog uitsluitend als er geen private partij voor gevonden kan worden.

Goed voorbereid

De concurrentie in het middensegment van non-profit-ontwikkelaars is de afgelopen jaren dus sterk teruggedrongen. Dat geldt zowel voor bouw als verhuur in dat segment. Voeg daarbij de aanzienlijke aantallen corporatiewoningen met een middensegmentkwaliteit die naar de markt stromen, en er tekent zich een veel duidelijkere scheiding tussen het midden- en het sociale segment af. Door die duidelijkere scheiding ontstaat er een propositie waarmee de minister internationaal met goed fatsoen voor de dag kan komen.

De kunstmatig laag gehouden huren werden in feite de norm

De ministeriële delegatie is in Singapore, Hongkong, Tokio en Seoul geweest. Bij elkaar zijn er zo’n 20 gesprekken gevoerd. Volgens de woordvoerder van de minister, die meereisde met de delegatie, waren de partijen allemaal goed voorbereid. Hij wees erop dat het niet de bedoeling was om tijdens de trip contracten te ondertekenen, maar om interesse te wekken en contacten te leggen die op termijn iets op kunnen leveren.

Huurders tekort doen

De gesprekken gingen over investeringen in middenhuur, maar ook over eventuele overnames van portefeuilles sociale woningen en over toegang tot de Nederlandse hypotheekmarkt. Van die sociale portefeuilles vindt de minister dat het sinds de verkoop van een aantal grote portefeuilles aan buitenlandse beleggers — met name het Duitse Patrizia, het Britse Round Hill en de investeringsmaatschappij van de Amerikaan George Soros — duidelijk is dat er ook buitenlandse belangstelling bestaat voor sociale woningen.


Frank van Blokland, directeur IVBN

"Ik heb liever met institutionele partijen te maken dan met puur commerciële ontwikkelaars"

Wat betreft de duurdere sociale woningen vindt de minister dat de corporaties hun huurders tekort doen als ze deze niet verkopen. Ze kunnen er immers goedkope, energiezuinige woningen voor terugbouwen en zo de wachtlijsten van huishoudens uit de primaire doelgroep verkorten. Sinds 1 januari 2016 mogen huishoudens die recht hebben op huurtoeslag, alleen nog woningen betrekken binnen de huurtoeslaggrenzen. De afgelopen jaren hebben de corporaties zich juist toegelegd op de bouw van grotere sociale woningen, met huren boven de hoogste aftoppingsgrens. Daar hebben ze er nu te veel van.

Logische ontwikkeling

Het is begrijpelijk dat de minister op zoek gaat naar buitenlandse beleggers om de noodzakelijke investeringen in het middensegment te helpen realiseren. Maar wat vinden de Nederlandse investeerders ervan dat de minister buitenlanders naar hun thuismarkt probeert te lokken?

Duidelijk is dat er ook buitenlandse belangstelling bestaat voor sociale woningen

Frank van Blokland is directeur van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) en vertegenwoordigt in die rol de grote institutionele vastgoedbeleggers. IVBN en de minister zitten vaak op een lijn, maar is IVBN ook blij met zijn Aziatische reis? Volgens Van Blokland is het vooral een logische ontwikkeling, in een economie met een mondiaal karakter. ‘Ik heb trouwens liever met institutionele partijen te maken dan met puur commerciële ontwikkelaars. Institutionele beleggers zijn meer van de lange termijn.’

Valutarisico’s

De belangenbehartiger gelooft niet dat het gemakkelijk zou zijn voor een Aziatische belegger om de Nederlandse markt te betreden. Hij wijst daarbij op het belang om een markt eerst goed te leren kennen voordat je je erop begeeft. Ook het valutarisico’s ziet hij als een nadeel voor partijen van buiten de eurozone. Van Blokland: ‘Maar ze kunnen natuurlijk ook in Nederland beleggen via Nederlandse beleggers als NSI, Wereldhave of Syntrus Achmea.’

Van Blokland waarschuwt dat buitenlandse partijen tegen dezelfde problemen zullen aanlopen als Nederlandse. Corporaties willen niet verkopen, er zijn volgens hem te weinig locaties voor vrijesectorbouw en die zijn ook nog eens te duur. Dat is een bekend punt. De sector hamert er al langere tijd op dat in nieuwe woningbouwplannen een wezenlijk gedeelte vrijesectorhuur moet worden opgenomen. Daar ligt volgens de beleggers nu het knelpunt. De prijs van de grond is daarbij een belangrijke factor, want als die te hoog is, wordt het rendement op zo’n woning te laag.

Het komt er in feite op neer dat zolang de prijzen van te liberaliseren woningen lager liggen dan de stichtingskosten (bouwkosten plus grond) van nieuwe woningen, de institutionele beleggers hun pijlen blijven richten op die corporatiewoningen van middenhuurkwaliteit.

Langetermijnvisie

Co Koning, Van Bloklands tegenhanger bij Vastgoed Belang, de branchevereniging van de particuliere vastgoedbeleggers, is veel uitgesprokener over de reis van de minister. ‘Wij zijn helemaal niet blij met die reis.’ Dat bleek overigens  al overduidelijk uit een uitspraak die de voorzitter van Vastgoed Belang, Jan Kamminga, deed op de site van de belangenvereniging: ‘Je zult straks maar in een huis wonen dat eigendom is van een Chinees. Vraag maar eens hoe dat voelt bij voetbalvereniging ADO Den Haag.’

‘De grote vraag ligt bij woningen met een huur tussen de 600 en 900 euro’

Koning vindt dat de minister de zaak verkeerd aanpakt. ‘De grote vraag ligt bij woningen met een huur tussen de 600 en 900 euro. Dat beschouwen wij als middenhuur. Verleg de hoogste huur in het sociale segment nu van 710 euro naar de hoogste huurgrens voor huurtoeslag: 628 euro per maand. Dan verdwijnt in het deelsegment tussen 628 euro en 710 euro in ieder geval die onrechtvaardige verhuurderheffing [een speciale heffing die corporaties moeten betalen over hun sociale huurwoningen, red.]. Dan garanderen onze leden dat ze 20.000 te liberaliseren woningen overnemen van de corporaties en er ook nog eens 20.000 zullen bijbouwen.’ Ook Koning wijst op het belang van een ‘realistische’ grondprijs.

Vastgoed Belang gelooft ook in verhuurders met een langetermijnvisie. Koning: ‘Van zo’n Aziatische partij weet je nooit hoe lang hij blijft zitten, en er zal een neiging zijn om qua rendement tot het uiterste te gaan. Wij hebben leden die al 100 jaar in Nederlands vastgoed zitten. Dat zijn partijen die met meer bezig zijn dan alleen het onderste uit de kan halen.’ Volgens Koning heeft de helft van de leden geen volledig gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de huren te verhogen.


Jan Kamminga, voorzitter Vastgoed Belang

"Je zult straks maar in een huis wonen dat eigendom is van een Chinees. Vraag maar eens hoe dat voelt bij voetbalvereniging ADO Den Haag"

Geen verlengstuk

De sector is overduidelijk niet enthousiast over de buitenlandse initiatieven van de minister. Dat is een interessante nieuwe wending. Blok was voor de IVBN tot nu toe altijd een medestander, de man die hun wensen in wetgeving omzette. De serie maatregelen waarmee het sociale en het commerciële segment van elkaar zijn gescheiden, is een uitwerking van IVBN’s succesvolle lobby bij de Europese Unie.  

Opeens blijkt de minister geen verlengstuk van de IVBN, maar stelt hij zijn eigen beleid centraal. Hij redeneert dat als Nederlanders niet willen investeren, hij zijn doorstromingsscenario op een andere manier moet zien te verwezenlijken.

De vraag is of er nu een tegenzet komt van de institutionele investeerders. Die hebben duidelijk geen zin in buitenlandse concurrentie op hun thuismarkt. Laten ze het erop aan komen, of gaan ze nu toch meer investeren? Met zijn reis heeft Blok in ieder geval een signaal afgegeven dat hij niet langer wil wachten tot het de Nederlandse beleggers behaagt tot actie over te gaan.

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Peter Hendriks

Gevolgd door 1398 leden

Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren
Dit artikel zit in het dossier

Woningmarkt

Gevolgd door 2051 leden

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

Volg dossier