De torenhoge vastgoedambities van de Rabobank

    Rabobank had torenhoge ambities in het vastgoed en nam daarbij grote risico's. Een onthullende reconstructie over hoe drie omvangrijke prestigeprojecten uitdraaiden op een financieel drama.

    Zo’n 1000 gasten hebben zich op de avond van 25 februari 2009 verzameld in het centrum van Frankfurt voor het openingsgala van winkelcentrum MyZeil. Buiten giert de storm van de financiële crisis in al zijn hevigheid door de straten van Europa’s financiële hoofdstad. Binnen verzorgt illusionist Hans Klok een optreden in het nieuwe 77 duizend vierkante meter tellende complex. ‘De uitzonderlijke architectuur van MyZeil is een nieuw baken in onze stad’, vertelt de burgemeester van Frankfurt, Petra Roth, over het nieuwe winkelcentrum dat aan Frankfurts drukste winkelstraat is gelegen. Bijzonder is het. Boven de ingang, midden in de kolossale glazen façade, gaapt een enorm draaikolkvormig gat dat het winkelende publiek naar binnen dreigt te zuigen. Uiteindelijk zullen dat vooral de miljoenen van eigenaar Rabobank blijken te zijn. De oplevering van MyZeil vormt de eerste fase van Palais Quartier, het grootste, meest ambitieuze en risicovolle project van vastgoedontwikkelaar MAB Development, eigendom van Rabobank. Achter het winkelcentrum wordt dan nog hard gewerkt aan de afronding van de 136 meter hoge Nextower. De derde pijler van het project is een 96 meter hoge hoteltoren, met een oppervlakte van 22 duizend vierkante meter. De total kosten van het project Palais Quartier: ruim 1 miljard euro. Wanneer enkele maanden de Nextower, met een oppervlakte van 33 duizand vierkante meter, wordt opgeleverd, blijkt er nauwelijks animo voor de kantoorkolos te bestaan. Sinds medio 2009 is nooit meer dan 15 procent van het complex verhuurd geweest. Mede daardoor is eind 2011 is het verlies op Palais Quartier opgelopen tot al bijna 180 miljoen euro. Een drama tekent zich af.

    p1090929men5Palais Quartier, Frankfurt. 

    En niet alleen bij het enorme project in Frankfurt loopt het beroerd voor Rabobank. Ook op het Oosterdokseiland, het grote gezichtsbepalende MAB-project in Amsterdam worden er tientallen miljoenen euro verlies geleden. Het project is in 2011 al technisch failliet. En in Parijs is de exploitatie van het enorme winkelcentrum Domus sinds de oplevering in 2006 een voortslepend probleem, Rabobank zal hierop uiteindelijk een verlies van rond de 100 miljoen euro lijden. Ondanks de dramatische gang van zaken, ziet Rabobank zich eind 2012 gedwongen om de andere aandeelhouder in de drie projecten voor 47 miljoen euro uit te kopen.

    Mislukte vastgoedambities

    De drie grote vastgoedprojecten zijn typerend voor de mislukte vastgoedambities van de Rabobank.  Ze hebben de bank kwetsbaar gemaakt, zo bleek afgelopen zondag bij de stresstesten van de Europese Centrale Bank (ECB). Commercieel vastgoed drukt zwaar op het kapitaal van de bank. Het is daarmee een van de oorzaken dat Rabobank slechter scoorde in de test dan de collega-banken ABN AMRO en ING. Het is 2006 wanneer Rabobank besluit om,  in navolging van ABN Amro en ING, in te stappen in de ogenschijnlijk lucratieve ontwikkeling van luxe kantoorpanden. Tegelijkertijd met SNS Reaal koopt Rabobank in dat jaar een belangrijk deel van het vastgoedbedrijf Bouwfonds. Voor SNS Reaal wordt deze aankoop de katalysator voor de ondergang en uiteindelijke nationalisatie van het concern. De Rabobank blijft weliswaar overeind, maar krijgt wel te maken met honderden miljoenen aan tegenvallers.
    Ten Cate wil met Rabobank een grote speler worden op de vastgoedmarkt
    In mei 2013 – drie maanden na de nationalisatie van SNS Reaal - trekt de directie van Rabobank een streep in het zand. De bank stopt met de ontwikkeling van commercieel vastgoed en de activiteiten van MAB Development – in 2012 nog de grootste vastgoedontwikkelaar van Europa - zullen worden stopgezet. ‘Marktontwikkelingen en toekomstverwachtingen vormen de basis voor dit besluit’, schrijft de bank in haar persbericht. Terwijl de vooruitzichten in het verleden ook al geruime tijd op zijn best ongewis waren Uit onderzoek van journalistiek platform Follow the Money voor de Volkskrant blijkt dat de risico's van de drie projecten (Palais Quartier, Oosterdokseiland en Domus) intern allang bekend waren. In 2002 waren er al grote zorgen over de winstgevendheid en risico's van de projecten. Maar waarschuwingen daarover werden vier jaar later door voormalig lid van de Raad van bestuur Hans ten Cate in de wind geslagen. In 2006 deed Rabobank onder aanvoering van Ten Cate een ambitieuze overname: die van Bouwfonds Property Development. De verkopende partij was ABN Amro. Dat had het bedrijf zes jaar eerder zelf gekocht, onder aanvoering van diezelfde - toen nog voor ABN Amro werkende - Hans ten Cate. De Rotterdammer Hans ten Cate was de grote architect van de omvangrijke vastgoedambities van Rabobank. Eerder deed hij dat bij ABN Amro tot hij daar tot zijn verbazing en woede door topman Rijkman Groenink werd gepasseerd voor een positie in de Raad van Bestuur. Ten Cate vertrekt in 2000 naar Rabobank, waar hij die begeerde plek wél krijgt. Ten Cate wil met Rabobank een grote speler worden op de vastgoedmarkt. Rabobank is al marktleider op het gebied van woninghypotheken en zet in 2003 met de aankoop van FGH Bank een enorme stap in het uitbouwen van de financiering van vastgoed. Alleen op het gebied van de ontwikkeling van commercieel vastgoed volgt Rabo nog op ruime afstand van marktleiders ING en ABN. ‘Een laatste kans’, noemt Ten Cate de overname van Bouwfonds tijdens de persconferentie. ‘Wat Rabo miste, was een projectontwikkelaar.’

    Van een stadshart in Kerkdriel naar wolkenkrabbers in Frankfurt

    De kleinschalige ontwikkeltak Rabo Vastgoed beperkt zich in aanvang tot de ontwikkelingsprojecten als een tiental woningen in het Gelderse Dieren, een stadshart in Kerkdriel tot een hotel op Ameland. De ambities om een grote speler te worden, zijn er niettemin en beginnen met de ontwikkeling van grote projecten op bijna alle Vinex-locaties ook serieuze vormen aan te nemen, maar worden met de overname van Bouwfonds in één klap gerealiseerd. De Rabobank is opeens een instituut dat wolkenkrabbers en winkelcentra in wereldsteden als Frankfurt en Parijs neerzet. ‘Het muisje nam de olifant over’, zegt oud-MAB directeur Cees van Boven. ‘Bouwfonds was niet alleen groter, maar ook deskundiger, meer expertise, meer kennis.’ Volgens een oud-Rabo directeur leidt dit tot spanning. ‘Er werd flink afgegeven op Rabo Vastgoed door Bouwfonds. Te klein, zij wisten het allemaal beter. Rabo is van oudsher heel erg gericht op samenwerken en Bouwfonds was een stuk hiërarchischer.’ Niet alleen de manier van werken verandert, ook het werk zelf. Rabobank krijgt projecten in handen die totaal anders zijn dan de bank met haar eigen Rabo Vastgoed gewend is: grote projecten, internationaal, ambitieus, complex en langjarig.
    ‘Het muisje nam de olifant over’
    Rabobank krijgt de eerste pijnscheut van de overname krijgt te verwerken als eind 2007 de contouren van de geruchtmakende vastgoedfraude bij hun deel van Bouwfonds en het Philips Pensioenfonds zichtbaar worden. De schade is enorm. Met de grootste fraudezaak uit de Nederlandse geschiedenis wordt de nieuwe aanwinst van de brave coöperatieve bank in verband gebracht met georganiseerde witteboordencriminaliteit en blijkt de Rabo Vastgoedgroep – waar Bouwfonds onderdeel van is geworden - ook nog eens voor 100 miljoen euro te zijn gedupeerd.

    Leegstand

    De eerste jaren verlopen – ondanks de schade van de vastgoedfraude - voortvarend. De winst bereikt in 2007 een recordhoogte van 247 miljoen euro en de portefeuille vastgoedfinanciering FGH Bank schiet omhoog. In 2006 is de portefeuille nog 10,3 miljard euro, in 2009 is dit al 17,2 miljard. Maar er zijn ook zorgen. Vooral in de portefeuile van vastgoedontwikkelaar MAB Development.  Op een dinsdag in december 2011 wordt het Parijse buitenstadje Rosny-sous-Bois opgeschrikt door een zelfmoord. Een winkelmanager is van het parkeerterras op het dak van woonboulevard Domus gesprongen. Andere winkeleigenaren vertellen aan de Franse krant Le Parisien dat ook zij gebukt gaan onder de hoge huren in Domus, voor veel winkels gaat de helft van de omzet hieraan op. Het is dan ook een komen en gaan van winkels in Domus. De versleten plattegrond van het winkelcentrum laat fragmenten zien van oudere, overgeplakte legenda’s die er onder zitten. In 2006 leverde MAB Development het 150 miljoen euro kostende Domus op. Het rode betonnen complex is 200 meter lang en 100 meter breed en heeft een oppervlakte van 66 duizend vierkante meter. Op de drie verdiepingen is plaats voor meer dan honderd winkels, die allemaal in het teken staan van wonen. ‘Domus was eigenlijk te groot voor de bestemming’, vertelt een oud-MAB directeur. De woonmall zal nooit winstgevend worden. Sinds de oplevering kampte het complex dan ook met leegstandspercentages rond de 20 a 30 procent.  Eind 2013 stond er nog een lening van 207 miljoen euro op de balans en werd er voor het tweede opeenvolgende jaar een verlies van zo’n 60 miljoen euro geboekt.  

    domus-3Woonmall Domus 

    Palais Quartier en Domus zijn twee van de drie projecten waarbij Rabobank het aandeelhouderschap deelt met Ton Meijer, de oprichter en oud-eigenaar van MAB. Opgericht in 1970 groeit MAB uit tot een belangrijke Europese ontwikkelaar, bekend van projecten als Alexandrium in Rotterdam en Les Halles in Parijs. Financiering vond MAB vrijwel altijd bij Bouwfonds Property Finance, de financieringstak van Bouwfonds. In 2002 besluit Bouwfonds het bedrijf van Meijer over te nemen. Drie projecten zijn vanaf het begin onderwerp van discussie: Palais Quartier, Domus en het Oosterdokseiland. De projecten zijn goed voor een financiering van 2 miljard euro van Bouwfonds Property Finance. Uit het boekenonderzoek door Bouwfonds blijkt dat deze drie projecten erg risicovol zijn. Dit komt duidelijk naar voren in vertrouwelijke documenten in handen van Follow the Money zien. In nota’s en rapporten worden termen als ‘pijnpunten’ en ‘areas of concern’ gebruikt en wordt gesproken over ‘hoge risico’s ten gevolge van de grote omvang van de projecten en de huidige marktsituatie’. Zo blijkt dat de winst op MyZeil niet zou uitkomen op bijna 80 miljoen euro, zoals uit de prognoses van Meijer naar voren was gekomen, maar op een krappe, onzekere 10 miljoen. ‘In 2002 bleek al dat de projecten onmogelijk winstgevend waren te maken’, vertelt een oud-Bouwfonds directeur. ‘En Bouwfonds zat als financier al in deze projecten, dus we wilden ze echt niet helemaal in handen hebben.’ Ook oud-Bouwfonds directeur Henk van Zandvoort geeft dit aan. ‘Bouwfonds zat als financier al in deze projecten, dus we wilden het risico daarom niet volledig hebben, maar het blijven delen met Meijer.’ Toen de partijen niet uit de overnameprijs kwamen, vormden deze drie projecten de sleutel tot de oplossing. Bouwfonds nam deze projecten niet over. Meijer behield 50 procent van de aandelen. Maar hij kreeg ook een doorslaggevende stem in belangrijke beslissingen en een fors deel van de projectwinsten toegezegd. De financiering -en daarmee het grootste deel van het risico- bleef bij Bouwfonds.
    'De honger naar marktleiderschap won het van een prudent risicobeleid’
    Twee jaar later stuit ook Rabobank bij haar boekenonderzoek op deze drie projecten. Verschillende Rabo-mensen maken hun zorgen kenbaar. Zo ook oud-algemeen directeur Rabo Vastgoed Pieter Wetselaar. ‘Tijdens het overnameproces maakte ik steeds meer bezwaar tegen allerlei dingen. Ik gaf aan dat bepaalde projecten financieel gigantisch uit de hand zouden kunnen lopen en dan zei hij [Hans ten Cate red.] “geen gelul, we doen het gewoon”. Je werd gewoon gemarginaliseerd. De honger naar marktleiderschap won het van een prudent risicobeleid.’ Het begint bij Rabo Vastgoed door te dringen dat er weinig ruimte is voor tegengeluid. ‘Je voelde van bovenaf dat de deal echt gedaan moest worden’, vertelt een oud-Rabo directeur. ‘Het was een ego kwestie van Ten Cate. Het was een statement naar zijn oud-collega’s bij ABN.’ Aan het aandeelhouderschap van Meijer wordt bij de overname niet getoornd. Onbegrijpelijk, vindt Wetselaar nu. ‘Meijer zat er heel onhandig ingepast. MAB zorgde voor financiering, en hij mocht meesturen met andermans geld.’ Een oud-MAB directeur beschrijft de constructie als ‘een weeffout’. De gevolgen van deze overgenomen Bouwfonds-constructie zullen rondom het derde project, het Amsterdamse Oosterdokseiland, pijnlijk duidelijk worden.

    Oosterdokseiland

    Ruim 200.000 meter zal er volgens de plannen verrijzen naast het centraal station van Amsterdam. De nieuwe Openbare Bibliotheek van Amsterdam opent er haar deuren, gevolgd door twee kantoor- en woninggebouwen, een hotel met ruim 500 kamers en het Conservatorium. Kosten voor de ontwikkeling en realisatie: 900 miljoen euro. Maar vanaf 2009 stapelen de problemen zich op. Verwachte winsten slaan om naar miljoenverliezen. Eind 2011 is het verlies opgelopen tot bijna 60 miljoen en is het project technisch failliet. Er ontstaan ‘acute liquiditeitsproblemen’ en ‘gerede twijfel over de continuïteitsveronderstelling van de onderneming’, zo valt te lezen in de jaarverslagen van Oosterdokseiland. In 2011 cumuleert de eigendomsconstructie in een juridische oorlog tussen de Rabobank/MAB en Meijer. Meijer brengt de zaak voor de Ondernemingskamer. Hij beticht MAB van wanbeleid en mismanagement. Meijer krijgt geen gelijk, maar de relatie tussen de partners is definitief verpest. Meijer is een blok aan het been van Rabobank geworden. MAB financiert, ontwikkelt en loopt het meeste risico, maar Meijer blokkeert de bewegingsvrijheid van de bank om beslissingen over het project te nemen. Eind 2012 neemt Rabo Vastgoedgroep, middels dochtermaatschappij KP Investments, de aandelen van Meijer over. Ondanks de oplopende verliezen in alle drie de projecten, betaalt Rabobank 47 miljoen euro aan goodwill aan Meijer. Vanaf nu zal KP Investments het management van de projecten uitvoeren die Rabo Vastgoedgroep in haar eigen jaarverslag beschreef als ‘de meest risicovolle van MAB Development’. In mei 2013, een half jaar later maakt Rabobank bekend helemaal te stoppen met de activiteiten in commercieel vastgoed. Binnen twee tot drie jaar moet MAB, dat op dat moment 32 projecten in de portefeuille heeft, zijn afgebouwd. CEO Isaac Kalisvaart stapte tegelijk met de bekendmaking op, omdat hij naar eigen zeggen niet betrokken wilde zijn bij het afbouwproces.
    ‘Het was een ego kwestie van Ten Cate. Het was een statement naar zijn oud-collega’s bij ABN’
    Rabobank onderneemt drastische stappen. De helft van de werknemers vertrekt vrijwel direct en er wordt geprobeerd projecten zo snel mogelijk te verkopen. Zo wordt Domus in 2014 voor 70 miljoen euro verkocht aan het Britse vastgoedfonds Orion Capital Partners, terwijl er volgens een voormalig MAB-directeur een jaar eerder nog een bod van zo’n 160 a 170 miljoen werd afgewezen. De gehele vastgoedgroep leidt mede door deze beslissingen tot een recordverlies van 817 miljoen euro. Amper 7 jaar nadat MAB Development door Hans ten Cate met Bouwfonds werd binnengehaald, probeert de Rabobank deze periode zo snel mogelijk achter zich te kunnen laten. Ook de naam van Bouwfonds Ontwikkeling wordt gewijzigd in BPD, volgens Rabobank om de dochtermaatschappij een meer internationale naam te geven. De droom van Hans ten Cate om marktleider in vastgoed te zijn, lijkt voor Rabobank definitief voorbij. Pieter Wetselaar: ‘Het was helemaal niet zo’n gek idee van Rabo om marktleider te willen worden in vastgoed. Maar bouw het uit, doe het niet omdat je het gewoon wilt zijn. De bank was bang om de boot te missen. Langs de randen van de afgrond konden wij geen bloemen plukken. Dat was weggelegd voor de grote jongens. Maar, een paar van die bloemen wilden we natuurlijk wel hebben, want zo is het leven.’ Dit artikel van Follow the Money verscheen eerder op zaterdag 1 november in de Volkskrant *** Rabo Vastgoedgroep wilde niet reageren op vragen. Oud-bestuurder Hans ten Cate ging in 2008 - voor het uitkomen van de problemen - met pensioen. Hij wilde niet meewerken aan dit artikel. Ten Cate: ‘U dicht mij in uw artikel een grotere rol toe dan ik wil hebben. Het is bovendien zo lang geleden en er is zoveel over gezegd en geschreven dat het boek voor mij is afgesloten.’ *** Dit artikel kwam tot stand met een bijdrage van het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten (www.fondsbjp.nl).

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Jessica de Vlieger

    Er zijn maar weinig meisjes die een voorliefde voor prosecco en jurkjes weten te combineren met een passie voor rekenkundige...

    Volg Jessica de Vlieger
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren