© Boomerang Create

Noord-Brabant

Hoe een Brabantse bedrijfsruimte een disco inferno werd

17
Oisterwijk

    Ook jouw gemeente krijgt steeds meer taken en dus macht. Lokale journalisten zijn steeds minder in staat om deze macht te controleren. Daarom gaat Follow the Money lokaal.

    Overal in Nederland zijn burgers in gevecht met ondernemers en bestuurders om de invulling van de schaarse, openbare ruimte. Wie heeft het daar voor het zeggen? En welke belangen dienen gemeentebestuurders eigenlijk? Zo ook in het Brabantse Oisterwijk: na een schimmig verlopen procedure krijgt een vermogende ondernemer groen licht van het gemeentebestuur om zijn bedrijfsruimte om te bouwen tot een ‘evenementenhal’. Omwonenden vermoeden dat de vergunning daarvoor achter de schermen is geritseld.

    Op de tafel van Peter Robben ligt een wit mapje. De kaft is bedekt met een dunne laag stof, maar het met zilver geschreven ‘Streets of Trade’ is nog altijd duidelijk leesbaar. Robben heeft het document lange tijd bewaard, ver weggestopt onderaan een stapel met heel veel andere mappen. Maar het liefst had hij alles verbrand. Te veel oud zeer.

    De ondernemer zucht diep. ‘Neem alles maar mee. Ik hoef het ook niet meer terug te hebben. Dit is niet goed voor me.’ De stukken doen Robben denken aan het faillissement van zijn bedrijf Etesmi in 2013 en de vele confrontaties die hieraan vooraf gingen met de gemeente Oisterwijk. Het doet pijn: Robben verloor twee miljoen euro en ziet nu hoe de koper van zijn pand wél alle medewerking krijgt van de gemeente.

    Streets of Trade

    Bij het openslaan van de eerste pagina, valt het oog meteen op de foto van een enorm perceel, beter bekend als het Insaid-gebouw. Hier wilde Robben een inkoopconcept starten met een ris aan kleine woonwinkels. Streets of Trade dus. Alleen ondernemers ingeschreven bij de Kamer van Koophandel zouden toegang krijgen, precies zoals bij een Makro en een Sligro. Groothandel, geen detailhandel. 

    Want laat daar geen misverstand over bestaan: dit onderscheid is volgens Robben van cruciaal belang in zijn verhaal. Het Insaid-gebouw staat op de grens van een woonwijk en een bedrijventerrein, en daar is het volgens het bestemmingsplan verboden om detailhandel te organiseren. Alleen voor goederen die niet in het normale winkelgebied passen vanwege hun omvang, wordt een uitzondering gemaakt. Dit wordt ook wel perifere detailhandel genoemd. Denk aan auto's, boten, caravans en grove bouwmaterialen, maar ook keukens, sanitair en spullen voor woninginrichting. 

    Naast zichzelf dacht Robben ook de gemeente wel een pleziertje te doen

    Om het pand van 19.000 vierkante meter optimaal te benutten, had Robben ook plannen voor een keukenzaak en een babystore. Met twee bedrijven had hij een principeakkoord. Het Insaid-gebouw dat al jaren werd geplaagd door leegstand, zou daarmee een bezettingsgraad krijgen van 100 procent. Naast zichzelf dacht Robben ook de gemeente hier wel een pleziertje mee te doen.

    Robben: ‘Met de winkelunits konden we een omzet realiseren van tussen tien en vijftien miljoen euro per jaar, zo had ik becijferd. De keukenzaak en babystore voorzagen in perifere detailhandel, met hier en daar een beetje detailhandel. Daarbij moet je denken aan de wat kleinere bijproducten, zoals de verkoop van rompertjes. Om dit te vergunnen had ik net na de aankoop van het pand een vrijstellingsovereenkomst gesloten met de gemeente waarin werd afgesproken dat 10 procent van de totale omzet mocht bestaan uit ondergeschikte detailhandel, ongeacht het aantal vierkante meters. Ik kon hier volgens mijn berekeningen makkelijk aan voldoen.’

    Huurders lopen weg 

    Toch zet de gemeente in 2010 een streep door de plannen van Robben. Uit een van de mailtjes tussen hem en de gemeente blijkt dat er geen vertrouwen is in het inkoopconcept van Robben. Ook heerst er twijfel over de hoeveelheid detailhandel die zou kunnen ontstaan. ‘Uw stukken sluiten niet uit dat er sprake is van detailhandel in ruimere mate dan nu is toegestaan. De term one-stop-shopping is geen term die alleen voor groothandel wordt gebruikt, maar ook in de detailhandel wordt gebezigd’, zo schrijft een ambtenaar.

    En dat niet alleen. Het college weigert ook om perifere goederen toe te laten. Niet het dan nog geldende bestemmingsplan uit 1998, maar een gemeentelijke structuurvisie met nieuwe richtlijnen is leidend: ‘In het overhandigde adviesrapport wordt gesproken over een keukenshowroom gecombineerd met sanitair/badkamers. Dit valt onder perifere detailhandel en is ter plaatse niet toegestaan en het ligt niet in de verwachting dat dit in het nieuwe bestemmingsplan wel toegestaan zal worden.’ 

    Wat Van Eijndhoven van plan is met Insaid, wordt de eerste twee jaar niet duidelijk

    De kandidaten van Robben weten genoeg: die vergunning kunnen we op ons buik schrijven. Ze houden het voor gezien en zoeken hun heil elders in Brabant. De plannen van Robben kunnen op de schroothoop en financieel gaat het hem bergafwaarts. De financiële verplichting jegens de bank — de Rabobank, om precies te zijn — hangt als een molensteen om zijn nek. Ook een laatste voorstel om een fietsenboer uit het centrum toe te laten in combinatie met een Belgische groothandel, belandt in de prullenbak. Mag niet: te veel detailhandel.

    Ook de bank verliest het vertrouwen in een goede afloop. Rabobank wil niet langer financieren en Robben moet zijn pand noodgedwongen van de hand doen. 

    De Brabander probeert het gebouw te verkopen via een lokale makelaar, maar die kan geen kandidaat vinden. Het pand belandt uiteindelijk op een executieveiling, waar het in 2013 voor 2,4 miljoen euro wordt verkocht aan een vermogende ondernemer uit het dorp. Een koopje, want de onroerendezaakbelasting die Robben jarenlang betaalde ging uit van een WOZ-waarde van 5.040.000 euro. Zijn bedrijf Etesmi, een firma in kantoor- en projectinrichting, gaat later dat jaar failliet. 

    Van Eijndhoven neemt over, onrust bij raadsleden 

    De vermogende ondernemer in dit verhaal is Bart van Eijndhoven. Hij is de ceo van Basiq Dental, een Oisterwijkse groothandel in tandartsartikelen met een netto jaaromzet van ruim 76 miljoen euro. 

    Wat Van Eijndhoven van plan is met Insaid, wordt de eerste twee jaar niet duidelijk. Het gebouw staat leeg en het is wachten op de eerste tekenen van bedrijvigheid. In 2015 vindt de zakenman in supermarktketen Lidl zijn eerste huurder. De discounter zoekt een tijdelijk onderkomen tot de verbouwing van een ander filiaal is afgerond. Omdat Lidl belooft maar een jaar te blijven, ziet de gemeente het verbod op detailhandel – dat Robben de nek kostte – tijdelijk door de vingers.

    Wanneer was het college van plan om dit te communiceren naar de raad?

    Na het vertrek van de supermarktketen signaleert de buurt eind 2016 activiteit op het buitenterrein. Er worden parkeerplaatsen aangelegd en binnen wordt gesjouwd met scheidingswanden. De geruchtenmolen draait op volle toeren.

    Het Brabants Dagblad heeft het antwoord snel gevonden. Het blijkt te gaan om de verhuizing van De Leerfabriek, een evenementenhal op het KVL-terrein een stukje verderop. De Leerfabriek mag daar tot 31 december 2016 blijven zitten op basis van een tijdelijke ontheffing van vijf jaar. Verlenging is niet mogelijk. De klokt tikt.

    Carlo van Esch, fractievoorzitter van Partij Gemeente Belangen (PGB), schrikt van het artikel en vraagt het gemeentebestuur om opheldering. Klopt het bericht in de krant? Wanneer was het college van plan om dit te communiceren naar de raad? Worden de volksvertegenwoordigers hier nog in gekend?

    Van Esch zet het onderwerp op de commissieagenda van 8 december 2016: ‘Als PGB hebben we de stoute schoenen maar eens aangetrokken en dit onderwerp op de agenda gezet’, steekt het raadslid van wal. ‘Als we immers in de krant lezen dat er plannen zijn om in het Insaid-gebouw een evenementenlocatie te realiseren, de buurt in rep en roer is en we vanuit het college niets horen, dan beginnen wij ons grote zorgen te maken. […] Wij begrijpen de zorgen vanuit de buurt. Als ik zou horen dat er vlakbij mij mijn huis een evenementenlocatie komt, dan zou ik me ook zorgen maken. De Leerfabriek moet toch niet voor niets weg van het KVL-terrein, nu we daar woningen gaan bouwen?’

    Van Esch krijgt bijval van lokale partijen PrO, Algemeen Belang en de lokale VVD. De partijen twijfelen of Insaid wel geschikt is voor het initiatief van Van Eijndhoven: ze vrezen voor geluidsoverlast en verkeersproblemen. Een flexibele invulling prima, maar dat mag niet ten koste gaan van het woongenot in de aangrenzende buurt. Het dichtstbijzijnde huis staat immers op 80 meer afstand.

    De omwonenden vrezen voor parkeerproblemen en geluidsoverlast. Terecht, zo zal later blijken

    Kruimelregeling

    Omdat de evenementenhal in strijd is met het bestemmingsplan en het gaat om een plan met grote maatschappelijke impact, willen de partijen betrokken worden bij de besluitvorming. 

    Bij een ruimtelijke ontwikkeling zou de raad inderdaad gekend moeten worden, maar omdat het nu gaat om een nieuwe gebruiksfunctie voor een bestaand bouwwerk, gaat deze vlieger niet op. Het gemeentebestuur mag in dit geval de zogeheten kruimelregeling toepassen.

    PrO en PGB noemen de gang van zaken ‘opvallend’. De partijen roepen in herinnering dat hetzelfde college bij de vorige eigenaar juist ‘tal van initiatieven’ heeft afgewezen omdat deze niet binnen het gemeentebeleid zouden passen. Van Esch: ‘Eerder kon er niets en nu kan het zo simpel mogelijk. En dat ook nog eens bij zo’n ontwikkeling.’ Het bestuur wijst op haar beurt vooral naar de langdurige leegstand waar een oplossing voor moet komen.

    Omwonenden in opstand

    Eind 2017 krijgen de uitbaters van De Leerfabriek hun vergunning. De naam wordt veranderd in The Inside. Ook een groothandel in dierbenodigdheden krijgt een plekje in het gebouw.

    Buurtbewoner Han Koopmans is boos en tekent namens 67 huishoudens bezwaar aan tegen de vergunning voor The Inside. De omwonenden vrezen voor parkeerproblemen en geluidsoverlast. 

    Terecht, zo zal later blijken, want tijdens een geluidsmeting op 19 april 2018 constateerde de omgevingsdienst een overschrijding van 7 decibel, ongeveer een verviervoudiging van wat is toegestaan. Bij herhaling moet The Inside een dwangsom verbeuren van 3.500 euro per geluidsovertreding. Dit nieuwtje werd opvallend genoeg niet gemeld in deze brief aan de raad.

    Ook met de verkeersveiligheid zit het volgens Koopmans niet snor. Het deel N65/Heusdensebaan — de weg die bezoekers van buiten Oisterwijk afleggen om vanaf de A58 bij The Inside te geraken — staat volgens hem te boek als gevaarlijk. En dat is juist. In de toelichting van het bestemmingsplan buitengebied staat het stuk aangemerkt als onveilig.

    Discotheek of evenementenhal?

    De omwonenden halen in eerste instantie bakzeil bij de voorzieningenrechter, maar de Oisterwijkse bezwarencommissie — onder voorzitterschap van senior rechter Maarten Verhoeven — is later een stuk kritischer over het huiswerk van de gemeente. 

    Koopmans toont FTM het advies van Verhoeven en zijn collega’s. ‘Kijk,’ zegt hij, ‘ons onderbuikgevoel klopte’. Koopmans bladert door naar de laatste pagina’s van het verslag. Daar staat dat het college zijn besluit slecht heeft gemotiveerd en dat de gevolgen voor de leefomgeving onvoldoende in kaart zijn gebracht. Er is sprake van een ‘te groot risico’ op parkeer- en geluidsoverlast, zo lezen we. De ruimtelijke onderbouwing van de initiatiefnemers blijkt dus te rammelen.

    Ook blijkt er te worden gesteggeld over de definiëring van The Inside. Buurtbewoners spreken van een discotheek, de initiatiefnemers reppen van een evenementenhal. The Inside zou namelijk nog heel veel andere dingen organiseren, waaronder bedrijfsfeesten. Wat hieronder wordt verstaan en hoeveel mensen erop af komen, is echter onduidelijk. De bezwarencommissie gaat daarom uit van het maximale gebruik en stelt de activiteiten van The Inside ‘eerder op een lijn met een discotheek dan met een evenementenlocatie’.

    Saillant detail: op dit aanmeldingsformulier dat de initiatiefnemers hebben ingevuld in het kader van de melding activiteitenbesluit is het hokje ‘café's en discotheken’ aangevinkt. Via diezelfde online module is het echter ook mogelijk om te kiezen voor de optie ‘evenementenhallen’. Waarom dit niet is gedaan, is niet bekend. FTM heeft Bart van Eijndhoven meerdere keren benaderd om zijn kant van het verhaal te laten vertellen, maar de ondernemer reageert niet op telefoontjes, sms’jes en mailberichten.

    De ondernemer reageert niet op telefoontjes, sms’jes en mailberichten

    Na de uitspraak van de bezwarencommissie komt het college met een lijst vergunde activiteiten waaruit moet blijken dat The Inside wel degelijk een evenementenhal is. Ook wordt duidelijkheid verschaft over de openingstijden en het maximaal aantal bezoekers per event. Uit het overzicht met vergunde activiteiten valt af te leiden dat er jaarlijks 32 grote feesten worden georganiseerd voor 800 tot zo nu en dan 1000 bezoekers per avond. Maar ook markten, seminars, judotoernooien en autoshows staan op de lijst.

    Vraagtekens bij parkeeronderbouwing

    De discussie over de exacte benaming klinkt misschien onschuldig, maar dat is zij niet: de definiëring van The Inside heeft een doorwerkend effect op de berekeningen voor het aantal parkeerplaatsen dat is vereist, zo blijkt. Er geldt een aparte norm voor zowel een discotheek als een evenementenhal. Compleet andere getallen, met elk hun eigen uitkomst.

    De norm voor een discotheek ligt volgens de parkeernota van 2016 bijna drie keer zo hoog, wat een verveelvoudiging van het aan parkeerplaatsen zou betekenen — en daarmee een enorm tekort zou opleveren. In het document staan ook regels opgenomen over parkeerafspraken met collega-ondernemers. Omdat The Inside bij piekmomenten niet genoeg ruimte heeft, hebben de uitbaters overeenkomsten gesloten met bedrijven in de buurt.

    Volgens de beleidsnota moet zo’n afspraak zijn vastgelegd in een contract dat circa 10 jaar geldig is. Verder worden er eisen gesteld aan loopafstanden en de bereikbaarheid op verkeersveilige wijze. De parkeerafspraken van The Inside voldoen echter niet aan deze voorwaarden, schrijft de bezwarencommissie.

    In het verslag staat ook dat de initiatiefnemers geen rekening hebben gehouden met het nog leegstaande deel van Insaid, waar nog huurders voor kunnen komen. Er resteert nog 10.000 vierkante meter vloeroppervlak. In de parkeernota van 2016 staat dat bij nog ‘onbekende functies’ moet worden uitgegaan van de functie met de hoogste parkeernorm, in het meest gunstige scenario dus die van een evenementenhal.

    Adviezen niet opgevolgd

    We leggen het verslag van de bezwarencommissie en de beslissing op bezwaar voor aan Frank Groothuijse, hoofddocent omgevingsrecht aan de Universiteit Utrecht. Hij merkt op dat de gemeente in het nieuwe besluit verwijst naar een oude parkeerverordening uit 2010, waarin de parkeernorm voor een discotheek en evenementenhal nagenoeg gelijk is. In het document staan ook geen regels over parkeerafspraken met collega-ondernemers of normen voor de nog ongebruikte vierkante meters vloeroppervlak.

    Groothuijse is duidelijk: de situatie moet worden getoetst aan het document uit 2016. In de colofon van deze nota staat ook duidelijk: ‘Vervangt de Parkeerfondsverordening gemeente Oisterwijk 2010‘.

    Het college wil niet ingaan op vragen van FTM omdat ‘de zaak onder de rechter is’

    Waarom de gemeente toch verwijst naar een oude parkeerverordening, is niet duidelijk. Het college wil niet ingaan op vragen van FTM omdat ‘de zaak onder de rechter is’. Buurtbewoner Koopmans heeft namelijk aangegeven dat hij in beroep gaat tegen de nieuwe beslissing van het gemeentebestuur. 

    Koopmans vindt dat de burgemeester en wethouders te weinig hebben gedaan met de aanbevelingen van de bezwarencommissie: er komt geen onderzoek naar de gevolgen van menselijk stemgeluid en verkeersbewegingen en in de beslissing op bezwaar gaat de gemeente ook niet in op het advies om de verkeersveiligheid nader onder de loep te nemen.

    Geen vastgesteld beleid

    Om de vergunning beleidstechnisch te rechtvaardigen verwijst het college naar een document met de titel Kansenkaart Leisure.In het stuk uit 2013 wordt Insaid genoemd als mogelijke locatie voor vrijetijdsbesteding, wat volgens de gemeente impliceert dat deze kansenkaart aansluit op haar eigen beleidskaders. Kansenkaart Leisure blijkt in werkelijkheid niet meer dan een ambtelijke verkenningsronde, een inventarisatie opgesteld door politici, ambtenaren en ondernemers. Maar geen vastgesteld gemeentebeleid, concluderen de bezwarencommissie en Groothuijse.

    Tussen de publicatie van dit verkennende verslag in 2013 en de vergunning voor The Inside in 2017 zit een periode van vier jaar. Dit gegeven doet de boze buurtbewoners vermoeden dat er al jaren geleden is voorgesorteerd op de ontwikkelingen van nu. En dat er dus in vroeg stadium afspraken zijn gemaakt met Van Eijndhoven. 

    2013 was namelijk ook het jaar waarin de zakenman 2,4 miljoen betaalde voor het Insaid-gebouw en in 2013 was ook bekend dat op het belendende KVL-terrein 330 nieuwbouwwoningen zouden komen. 

    Koopmans: ‘De gemeente sloeg in feite drie vliegen in één klap: het probleem van de overlast gevende discotheek werd opgelost, het Insaid-gebouw dat kampte met leegstand kreeg een interessante huurder en voor de jeugd in Oisterwijk bleef een uitgaansgelegenheid behouden. In feite werd het probleem alleen verplaatst naar een ander deel van het dorp.’

    FTM heeft deze lezing voorgelegd aan de gemeente, maar ook op dit punt wenst het college niet te reageren. De kwestie roept nochtans nog een hoop vragen op: kloppen de vermoedens van de buurtbewoners? Zijn hier zaken inderdaad vooraf bekokstoofd? Waarom verwijst de gemeente naar een oude parkeerverordening? En met welk idee kocht Bart van Eijndhoven het Insaid-gebouw in het licht van de knellende beperkingen in het bestemmingsplan? FTM wil hier graag meer van weten. Redacteur Danny Brood duikt daarom verder in deze zaak. Weet u meer? Tip de auteur.

    Update maandag 3 september: in een eerdere versie van dit stuk ontstond — ten onrechte — de indruk dat Van Eijndhoven zelf ontvanger was van de vergunning. Dat is onjuist: hij heeft deze alleen in de eerste instantie aangevraagd. De tekst is aangepast om de fout te verhelpen.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Danny Brood

    Onderzoeksjournalist, gebruikt Wob-verzoeken als breekijzer. Speurt voor FTM Lokaal naar Brabantse verhalen.

    Lees meer

    Volg deze auteur en blijf op de hoogte via e-mail

    Volg Danny Brood
    Verbeteringen of aanvullingen?   Tip de auteur Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    FTM Lokaal

    Gevolgd door 444 leden

    Van Noord-Oost Groningen tot Zeeuws-Vlaanderen en van Den Helder tot Maastricht: deze waakhond komt naar je toe.

    Lees meer

    Volg dit dossier en blijf op de hoogte via e-mail

    Volg dossier