Lelystad staat, net als Almere, aan de vooravond van een schaalsprong. De polderstad heeft veel meer ruimte om uit te breiden dan steden op het oude land en gaat daar volop gebruik van maken. In 1967 werden er de eerste huizen gebouwd, maar pas in 1980 kreeg de 'New Town' de status van gemeente. De stad kampt met het imago van lelijke zusje van Almere. De achterhaalde bloemkoolwijken en armetierig ogende buurten werden dertig jaar na de bouw al bestempeld tot ‘oude wijken’. 

Ondanks haar reputatie is Lelystad een van de gemeenten die de komende decennia het snelst gaan groeien. Dat bleek uit het gezamenlijk onderzoek van Cobouw en Follow the Money naar de woningbouwplannen in Nederland. Lelystad staat, samen met Ouder-Amstel en de Zuidplaspolder, in de top van gemeenten met de meeste bouwplannen.  

De bestuurders van Lelystad zijn ambitieus: ze willen dat hun stad onderdeel wordt van de Randstad. De Hanzelijn, die Lelystad sinds 2012 verbindt met Zwolle, brengt ook het Oosten dichtbij. Zwolle ligt maar 25 minuten reistijd verwijderd. 

En dan is er ook nog de luchthaven Lelystad Airport, die op den duur vakantieverkeer zou moeten overnemen van Schiphol. Ook al is de luchthaven omstreden, die internationale verbinding zou de polderstad de glans kunnen geven die ze nu ontbeert.

De groeiambitie is verwoord en verbeeld in het Uitvoeringsprogramma Lelystad Next Level 2021-2022. Volgens dit glossy vormgegeven rapport moet het aantal woningen tot 2050 met 40.000 toenemen. Op het moment heeft de gemeente 80.000 inwoners. Bij een gemiddelde gezinsgrootte van 2,3 personen zou met de bouwplannen het inwoneraantal verdubbelen tot zeker 160.000.

Drie redenen

Waarom heeft de gemeente de ambitie om meer dan te verdubbelen in inwonertal? Groter betekent voor een gemeente immers niet per definitie beter, of mooier. De gemeente vroeg Friso de Zeeuw, emeritus hoogleraar gebiedsontwikkeling aan de TU Delft, en Sjoerd Soeters, architect en stedenbouwkundige, de haalbaarheid van de plannen in kaart te brengen. De twee noemen in hun rapportage, die ze op 23 juni 2021 presenteerden aan de gemeenteraad, drie redenen voor de groeiambitie.

De eerste is de wens om een bijdrage te leveren aan het oplossen van het grote gebrek aan woningen in Nederland. Lelystad heeft meer ruimte om uit te breiden dan de meeste andere steden en zegt daarom dat het haar verantwoordelijkheid wil nemen. 

De tweede reden heeft te maken met de kwaliteit van leven in Lelystad. Door te verdubbelen in inwonertal, denkt het college tegelijk ook het voorzieningenniveau naar een hoger plateau te kunnen tillen. Meer en een gevarieerder winkelaanbod, een groot theater, restaurants, bioscopen, scholen en ziekenhuizen. Een groter Lelystad leidt vanzelf tot een aantrekkelijkere woonplaats voor nieuwe inwoners, is de gedachte.

De twee experts spreken al van een ‘Waterstad’, Lelystad Beach

Soeters verduidelijkt die visie: ‘De Zeeuw en ik denken dat Lelystad gerevitaliseerd kan worden, maar makkelijk is dat niet. De gemeente moet de binnenstad nieuw leven inblazen. Er moeten daar meer woongebouwen komen en er moeten pleinen en straatjes komen. Het moet gaan leven. Als je niets doet dan zet de neerwaartse spiraal zich voort. Mensen met een goed inkomen vertrekken en je blijft zitten met een groep die weinig te besteden heeft.’

De derde reden is puur financieel. De Zeeuw en Soeters leggen uit dat in de jaren zestig van de vorige eeuw de centrale overheid een infrastructuur heeft neergelegd die was gebaseerd op een stad met 100.000 inwoners. Het idee was dat Lelystad de hoofdstad van de Flevopolder en de nog droog te leggen Markerwaard zou worden. De Markerwaard is er nooit gekomen, met als gevolg dat dat beoogde aantal woningen nooit is bereikt. 

Kortom: Lelystad heeft te veel wegen ten opzichte van het aantal inwoners. Het Rijk past jaarlijks 15,3 miljoen bij voor het onderhouden en beheren van die wegen, maar wil dat bedrag afbouwen. Lelystad heeft daarom extra inkomsten uit de Onroerendezaakbelasting (OZB) en het Gemeentefonds nodig. Groei is dus pure noodzaak, om de dure bestaande infrastructuur te kunnen bekostigen.

Waterstad aan het Markermeer

De Zeeuw en Soeters achten het verdubbelingsproject op zich haalbaar, maar adviseren om van de 40.000 beoogde woningen er  zo’n 10.000 buitendijks aan het Markermeer te bouwen. De twee experts spreken al van een ‘Waterstad’, Lelystad Beach. Soeters: ‘Wij geloven vooral dat een zone met hoge dichtheid aan het water, met winkels, restaurants en cafés heel belangrijk is. Daar kun je een woonmilieu maken dat ontbreekt in Lelystad en dat jonge mensen aanspreekt.’ Soeters wijst op succesvolle waterprojecten in Kopenhagen (Sluseholmen) en Diemen (Holland Park).

‘Het is vragen om problemen en leidt onherroepelijk tot leegstand’

De voorgenomen groei van Lelystad lijkt op het eerste gezicht logisch. Er is ruimte en in tegenstelling tot bij andere grote bouwlocaties is de maatschappelijke acceptatie groot. Maar zijn de ambitieuze groeiplannen wel haalbaar? 

Daarover blijkt niet iedereen het eens. De Rekenkamer van Lelystad maant bijvoorbeeld tot voorzichtigheid. In het Rekenkamerrapport ‘Verstandig Vooruit’ stellen de rekenmeesters dat de gemeenteraad de plaatselijke woningmarkt steeds moet beschouwen vanuit de ontstaansgeschiedenis van Lelystad als ‘new town’. ‘De groei van Lelystad vond zelden plaats door de aantrekkingskracht van de stad zelf. De gemeenteraad doet er daarom verstandig aan om vanuit bescheidenheid en realiteitszin te bouwen,’ aldus het rapport. De rekenkamer wond er geen doekjes om: ‘Het bouwen van 10.000 nieuwe woningen of een veelvoud daarvan is vragen om problemen en leidt onherroepelijk tot leegstand in bestaande en nieuwbouwwijken van de stad.’

Wethouder Adam Elzakalai (VVD), die verantwoordelijk is voor Wonen en Huisvesting heeft een andere kijk op de zaak: ‘Ik denk niet dat Lelystad een kansloze new town is. Onze verbindingen met Amsterdam en ook Zwolle zijn uitstekend. We hebben wel bepaalde problemen, die je ook ziet bij decentraal gelegen steden als Den Helder en Delfzijl.’

‘We zijn de hoofstad van de nieuwe natuur’

‘Er is in de loop der jaren te weinig geïnvesteerd en ondertussen heeft Almere de hoofdstadfunctie een beetje overgenomen. Ik geloof echter dat de potentie van de stad vele malen groter is dan wat er nu uitkomt. Als je door de stad fietst dan zie je dat het een zeer groene stad is. Dat geldt ook voor die slechte wijken. Dat is een pré. Mensen zijn op zoek naar rust en ruimte en wij kunnen die bieden. We zijn de hoofstad van de nieuwe natuur.’

Waar de woningen moeten komen

De gemeente zegt met de uitbreiding ‘in fasen’ te denken. Lelystad heeft nu concrete plannen voor 15.000 woningen. Die woningen moeten tussen 2030 en 2035 worden opgeleverd. Daarna volgen nog eens 25.000 woningen.

Lelystad bouwde tot voor kort slechts 300 woningen per jaar. De gemeente gaat dat nu opschalen naar 1000 woningen en daarna nog verder, met als doel om 15.000 woningen in tien jaar te bouwen. Het aantal inwoners zal over die termijn toenemen van 80.000 tot ruim 100.000, maar uiteindelijk verwacht de gemeente uit te komen op 160.000 inwoners. 

De uitbreiding met de eerste 15.000 woningen vindt vooral plaats op de locatie Warande, een gebied ten zuiden van Lelystad. Daar staan 10.000 woningen gepland. Aan de kust in het noorden van de stad, bij winkelgebied Batavia Stad, is een locatie waarop 1700 woningen staan ingetekend. Ondanks dat er volop ruimte is buiten de stad, kijkt Lelystad ook naar de mogelijkheid om binnenstedelijk te bouwen, het zogeheten verdichten. Binnen de stadsgrenzen moeten er 3500 woningen bijkomen. 

De beschikbare ruimte rond Lelystad zal veel gemeenten doen watertanden. De gemeente heeft voor de nu geplande projecten ongeveer 600 hectare grond beschikbaar. Hoeveel daarvan beschikbaar komt voor woningbouw, en hoeveel voor voorzieningen, infrastructuur en openbare ruimte is echter nog niet bekend.

Hoogbouw en zelfbouwkavels

Het gaat bij elkaar om tientallen aparte projecten. Over de dichtheid is volgens de gemeente niets te zeggen. Binnen de al bestaande bebouwde ruimte zal veel hoogbouw komen. In het nieuw te ontwikkelen Warande zullen ook zelfbouwkavels komen met volledig vrijstaande huizen in een bomenrijke omgeving.

Die zelfbouw is een belangrijk onderdeel van de plannen. Over het algemeen trekt dat meer vermogende kopers. Lelystad behoort met een gemiddeld inkomen van 25.200 euro tot de armere gemeenten in Nederland. In Deelgebied 1 van Warande zijn 250 zelfbouwkavels uitgegeven op een totaal van 1650 woningen. 

Van wie is de grond

De grond rond Lelystad is nog steeds in handen van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). De gemeente Lelystad heeft de grond van Deelgebied 1 van de Warande-locatie direct overgenomen van het RVB. Daar zullen die eerder genoemde 1650 woningen verrijzen en die leveren de gemeente ook geld op. De grond van de toekomstige deelgebieden is nu nog in eigendom van het RVB. Hoe die grond precies beschikbaar zal komen voor woningbouw is nog onduidelijk. 

Niet alle grond is overigens in bezit van het Rijksvastgoedbedrijf. Er zijn ook wat kleinere projectontwikkelaars die in het verleden grond van boeren hebben overgenomen, speculerend op snelle bebouwing. Dat is tot op heden niet gebeurd. Volgens de gemeente is dat voorlopig ook niet aan de orde, omdat er voldoende grond in bezit van de overheid is.

Beoogde woningbouwlocaties al lang in beeld

Waarom geeft de provincie Flevoland zo gemakkelijk toestemming voor bouwen op locaties buiten de stad? In andere provincies is dat vaak een serieus probleem dat noodzakelijke bouwprojecten onmogelijk maakt.

Volgens bestuursadviseur Pam Roelofs is Flevoland niet goed vergelijkbaar met andere provincies. Ze vindt het ook niet correct om in het geval van Lelystad te spreken van buitenstedelijk bouwen. ‘De locaties die daarvoor in beeld zijn, stonden eigenlijk allemaal al in onze omgevingsvisie uit het jaar 2000. Vergeet niet dat Flevoland door de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders op de tekentafel is ontworpen. Vrijwel alle beoogde woningbouwlocaties zijn sindsdien al in beeld en hebben meestal kortlopende pachtconstructies.’

Sociale en middenhuur 

Op het moment is 27 procent van de woningen in Lelystad sociale en 8 procent middenhuur. Dat is in lijn met het landelijke gemiddelde, maar die 27 procent ligt wel 3 procentpunt onder de doelstelling van Hugo de Jonge, minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening (VRO). De rest bestaat uit koopwoningen in alle prijssegmenten. 

Een stad met 160.000 inwoners kan geen slaapstad zijn. Er zal dus meer werkgelegenheid moeten komen

Voor de uitbreidingsgebieden binnen en buiten de stad wordt gekoerst op 50 procent sociale en middenhuur en goedkope koop. De rest bestaat uit duurdere koop- en huurwoningen.

Om te voorkomen dat ontwikkelaars woningen bouwen die bedoeld zijn voor de sociale doelgroep – maar die vervolgens te duur om sociaal te kunnen exploiteren – werkt de gemeente nauw samen met verschillende corporaties.

Waar gaan al die nieuwe inwoners werken?

De nieuwe bewoners van de nieuwe wijken zullen volgens de gemeente vooral komen uit Lelystad zelf, Almere en Amsterdam. Lelystad heeft een rapport laten opstellen over de economische toekomst van de stad: Lelystad Next Level Economie. 

De gemeente is in elk geval positief gestemd over de kansen voor de uitbreidingen. Reden hiervoor is dat er sinds 2020 per dag meer mensen naar Lelystad komen om te werken, dan er de gemeente verlaten om elders te werken. Of dat voldoende reden is voor optimisme is de vraag. Lelystad telt op dit moment 42 arbeidsplaatsen per 100 inwoners. Ter vergelijking: Utrecht telt 80 banen per 100 inwoners.

Een stad met 160.000 inwoners kan geen slaapstad zijn. Er zal dus meer werkgelegenheid moeten komen. Lelystad is tot op heden bepaald geen economisch centrum, dus waar moeten al die nieuwe banen vandaan komen? 

De eerste doelstelling is om de gemeente te laten uitgroeien tot een toekomstbestendige, logistieke hotspot. Daarnaast wordt de vrijetijdssector gezien als een groeisector.

Verder is het de bedoeling om Flevokust Haven door te ontwikkelen als ‘topwerklocatie voor circulaire bedrijvigheid en intermodale infrastructuur voor de regio.’ Ook de mogelijkheden die de agrosector biedt, moet Lelystad benutten. Daarbij gaat het zowel om voedselverwerking als logistiek.

Banen in de zorg en op Lelystad Airport moeten het plaatje compleet maken. De gemeente verwacht dat de luchthaven 2000 directe banen oplevert en 400 indirecte. ‘De gemeente Lelystad gaat er vanuit dat Lelystad Airport opengaat voor groothandelsverkeer (commerciële en vakantievluchten) en dat het kabinet haar toezegging gestand doet om nog dit jaar tot een besluit te komen.’ 

Wethouder Elzakalai hecht veel waarde aan de luchthaven: ‘De luchthaven brengt directe en indirecte werkgelegenheid met zich mee. Ik hoor nu dat ketens best een hotel willen bouwen en dat brengt natuurlijk werkgelegenheid met zich mee, maar voorlopig wachten ze af hoe het met de luchthaven afloopt. De schepen voor riviercruises zeggen dat ze best Lelystad als beginpunt willen nemen, maar het is dan wel handig als er een luchthaven is.’

Of de luchthaven ooit echt operationeel wordt, is nog steeds onzeker. Het besluit daarover ligt bij de landelijke politiek. Daarmee staat ook een deel van de bouwplannen van Lelystad op los zand.