De coronapandemie raakt de economie keihard. Op het moment van schrijven, juni 2020, is er al een krimp van 6,4 procent waarneembaar en er zit meer in het vat. Hoewel de woningbouw niet direct werd geraakt door de lockdown, loopt zij op korte termijn wel gevaar. Dat wil eigenlijk iedereen voorkomen nu de woningnood volgens De Staat van de Woningmarkt 2020, is opgelopen tot 330.000. Op 18 juni bood de zogeheten Woningbouwalliantie daarom een brief aan aan de woordvoerders Bouwen en Wonen van de fracties in de Tweede Kamer. Ook het Kabinet ontving de brief.

Het was in feite een publiciteitsstunt, want de partijen in de Woningbouwalliantie — gemeenten, Vereniging Eigen Huis, de Woonbond, woningcorporaties, en een groot aantal belangenbehartigers uit de hoek van de bouwers, de projectontwikkelaars en de vastgoedbeleggers— zitten al met het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties om de tafel.

Het voorstel van de Woningbouwalliantie is om samen miljarden euro’s vrij te maken voor de bouw van jaarlijks 90.000 betaalbare en duurzame woningen per jaar, tot 2030. Zo denkt deze alliantie de economische crisis deels te kunnen bezweren en het woningtekort van 330.000 woningen terug te dringen.

Helemaal nieuw zijn de maatregelen in de brief niet. Ze zijn deels ontleend aan het rapport Crisis en crisismaatregelen in de bouw, dat op 5 juni werd gepubliceerd door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), een onafhankelijk instituut dat onderzoek doet ten behoeve van de bouwsector. Binnenlandse Zaken was de opdrachtgever voor het rapport.

Taco van Hoek, directeur van het EIB, rekent erop dat de productie van woningen de komende  twee jaar onder druk komt te staan. ‘We zitten nu in een fase waarin wij steeds meer gaan horen over dalende werkgelegenheid. De arbeidsmarkt gaat op slot en werknemers met tijdelijke contracten verliezen hun baan. Ook staan inkomens onder druk, vooral bij zelfstandigen. Dat gaat allemaal ten koste van het vertrouwen en de mogelijkheden om een woning te kopen.’ 

Volgens Van Hoek werden er in 2019 62.000 nieuwe woningen opgeleverd. Voor 2020 rekent zijn instituut op 58.000 en voor 2021 op iets minder dan 51.000 woningen. Daarbij merkt Van Hoek wel op dat bij deze aantallen in zowel 2020 als 2021 14.000 woningen worden opgeteld die gesloopte woningen vervangen. Er komen netto dus respectievelijk maar 44.000 en 37.000 woningen bij.

Die daling in het aantal nieuwe woningen is niet alleen te wijten aan de coronacrisis, maar ook aan de belemmeringen die de bouw ervaart als gevolg van zowel de stikstof- als de PFAS-problematiek. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) stijgt het aantal huishoudens tot 2030 gemiddeld met zo’n 50.000 per jaar; EIB komt volgens Van Hoek zelfs uit op 65.000 per jaar. Met het huidige woningtekort loopt bij de te verwachten productie van nieuwe woningen het structurele tekort dus alleen maar verder op.

Vraag naar personeel verstomd

Volgens het EIB loopt de bouw vooralsnog gewoon door en zijn er geen verhalen over ontslagen, maar de klacht dat het zo moeilijk is om aan goed personeel te komen, is wel opeens verstomd. De vraag naar en het aanbod van vaklui is volgens Van Hoek nu min of meer in evenwicht. Hij verwacht echter dat dit niet zo zal blijven: ‘Wij houden er rekening mee dat de komende twee jaar in de bouw de werkloosheid met 40.000 voltijdbanen oploopt.’

Volgens EIB zijn op het moment de gevolgen mede beperkt doordat de woningbouw een ‘laat-cyclische’ sector is: de voorbereiding van een project duurt vaak jaren, maar als eenmaal is begonnen kan alleen een faillissement of iets als een milieucalamiteit het bouwen stoppen.  

De problemen komen pas wanneer projectontwikkelaars nieuwe projecten in de markt willen zetten. Banken financieren doorgaans pas als 70 procent van de woningen vooraf is verkocht. In tijden van recessie lukt dat vaak niet, zodat het project niet van de grond komt. Jan Fokkema, directeur van Neprom, de belangenbehartiger van projectontwikkelaars, ziet de onweerswolken al samenpakken: ‘Het gaat nu nog goed. Projectontwikkelaars hebben weinig moeite om hun woningen verkocht te krijgen. Ook dure woningen op goede locaties van meer dan een miljoen worden nog gemakkelijk verkocht. Ik vrees echter dat het beeld na de zomer een stuk minder positief zal zijn.’  

Nogal wat plannen sneuvelen

Frank van Blokland, de directeur van de IVBN, de club van institutionele vastgoedbeleggers, is redelijk optimistisch over de toekomst. ‘Onze leden ontvangen hun geld direct van de pensioenfondsen, dus financiering is geen probleem. We zouden zelfs een effect kunnen zien waarbij mensen te weinig vertrouwen hebben om te kopen en daarom gaan huren. Onze leden investeren in zo’n 9.000 à 10.000 woningen per jaar en dat volume denken we te kunnen handhaven.’ Opvallend is dat vrije sectorhuur, de categorie waarin de IVBN-leden actief zijn, in de cijfers van EIB voor 2020 en 2021 juist op een flink verlies staat.

Corporatiekoepel Aedes zegt ondertussen niet de indruk te hebben dat er veel sociale bouwprojecten geraakt zijn door de coronacrisis. Ook het onderhoudswerk en de verduurzaming lopen goed door. Op 18 juni kwam een rapport uit van ABF, een onafhankelijk onderzoeksbureau dat onder meer is gespecialiseerd in wonen. Het rapport werd geschreven in opdracht van Aedes. De onderzoekers stellen op basis van de verwachtingen van alle corporaties vast dat er voor de komende vijf jaar per jaar gemiddeld 27.000 sociale woningen in de planning staan. ABF merkt echter op dat de ervaring leert dat nogal wat plannen sneuvelen. De opstellers van het rapport houden er rekening mee dat maar tussen de 60 en 70 procent werkelijk tot stand komt. Dat ligt tussen de 16.200 en 18.900 woningen per jaar, aanzienlijk meer dan de raming van EIB. De officiële bouwdoelstelling van corporatiekoepel Aedes — 34.000 woningen per jaar — is hoe dan ook nog steeds ver uit beeld.

Om de productie op te voeren, willen de corporaties graag zelf meer vrije sectorwoningen bouwen. Op dit moment zijn ze altijd verplicht om uit te zoeken of een particuliere partij interesse heeft om te investeren in de vrije sectorwoningen die onderdeel zijn van een corporatieproject. Dat is een tijdrovende zoektocht en de ervaring leert dat beleggers alleen belangstelling hebben in projecten in aantrekkelijke stedelijke gebieden.

Kabinetten Rutte belemmerden bouw

Tijdens de vorige recessie hebben de kabinetten onder leiding van premier Mark Rutte beleid gevoerd dat de woningbouw ernstig belemmerde. Het kabinet-Rutte II (2012-2017) voerde de verhuurdersheffing; die maatregel heeft de bouw van corporatiewoningen aantoonbaar geschaad. Volgens een rapport van onderzoeksbureaus Companen en Thésor zijn door die heffing tussen 2013 en 2020 93.000 woningen nooit gebouwd.

Dat wil overigens niet zeggen dat daarmee ook een tekort van 93.000 sociale woningen is ontstaan. Er zijn door de schaarse middelen ook woningen opgekalefaterd, die anders waren gesloopt.  Dat kunnen er zomaar tussen 10.000 en 15.000 zijn. In een analyse uit februari ging ik uit van een tekort van 80.000. 

De bouw van koopwoningen werd extra afgeremd in 2013, toen het kabinet middenin een diepe recessie een aantal regels invoerde die het verkrijgen van een hypotheek bemoeilijkten. Denk aan de afbouw van de aftrekbaarheid, het verplichte aflossen, en het geleidelijk reduceren van de mogelijkheid om een hypotheek van meer dan 100 procent van de koopprijs te nemen. Projectontwikkelaars konden opeens hun woningen niet meer kwijt in de voorverkoop en moesten projecten afblazen. 

Wat zijn al de sombere vooruitzichten van EIB in werkelijkheid waard? 

Het gevolg van die beleidskeuzes is dat we nu zitten met dat eerdergenoemde woningtekort van 330.000, dat verdeeld is over alle drie de segmenten: koop, vrije sectorhuur en sociale huur. Het laatste dat Nederland nu kan gebruiken, is weer zo’n stagnatie van de woningbouw.

Maar wat zijn al de sombere vooruitzichten van EIB in werkelijkheid waard? Mogelijk niet al te veel, want het begint erop te lijken dat de regering heeft geleerd van haar fouten tijdens de vorige recessie. De wens van de regering is deze keer om de bouw van woningen beter door te laten lopen; Binnenlandse Zaken onderhandelt daartoe nu al met alle betrokken partijen, dus de beleggers, de ontwikkelaars, de corporaties, de bouwers en lokale overheden.

De stekker eruit 

EIB heeft in opdracht van BZK een rapport opgesteld met daarin onder meer maatregelen om de gevolgen van de recessie voor de bouwproductie te minimaliseren. In dit eerdergenoemde rapport, Crisis en crisismaatregelen in de bouw, wordt een hele reeks instrumenten genoemd die kunnen bijdragen aan het laten doordraaien van de woningbouw.

Een hele belangrijke noemden zowel Van Hoek als Fokkema al in de aan dit verhaal voorafgaande gesprekken: een garantiefonds. In de vorige crisis vond er een regelrechte kaalslag plaats bij de projectontwikkelaars. Een groot aantal ondernemingen ging failliet. Ontwikkelaars bouwen woningen die ze doorgaans verkopen aan particulieren. Zoals eerder gezegd eisen financiers dat minimaal 70 procent van de woningen al in de voorverkoop is verkocht. Als dat niet lukt, krijgt zo’n bedrijf zijn project niet gefinancierd en moet de stekker eruit. 

Dat is wrang, want de onderliggende behoefte aan die woningen blijft onveranderd groot. Tegen de tijd dat die woningen zouden worden opgeleverd, is het vertrouwen van de kopers misschien al teruggekeerd. Daarom komen Bouwend Nederland en Neprom met een pleidooi voor een garantiefonds of een opkoopfonds van de staat. Zo’n fonds garandeert de banken dat de financiering veilig is, omdat de staat een vangnet onder zo’n project spant. De ontwikkelaars kunnen dan aan het werk blijven. Het risico voor de staat is beperkt, want de behoefte aan woningen blijft immers onveranderd groot. Zo kan de staat ervoor zorgen dat er anticyclisch wordt doorgebouwd. Dat doorgaan van de bouw levert de staat volgens de Bouwalliantie ook weer geld op door uitgespaarde uitkeringen en belastinginkomsten.

De invullocaties raken op 

De aanbevelingen uit het EIB-rapport (zie kader) zouden in drie jaar tijd 6,2 miljard euro aan nieuwbouwproductie opleveren. Als je uitgaat van gemiddelde bouwkosten van een woning inclusief grond van 250.000 euro, dat zouden deze maatregelen drie jaar lang 8.000 extra woningen opleveren. Dat blijft natuurlijk een druppel op de gloeiende plaat bij een tekort van 330.000 woningen.

De aanbevelingen liggen nu op tafel en de verschillende belangenbehartigers gaan daar met de regering over onderhandelen. Projectontwikkelaars en aannemers moeten dergelijke aanbevelingen aangenaam in de oren klinken. Het is voor hen in feite een gevalletje van het het socialiseren van de risico’s en het privatiseren van de winsten. 

De vraag is hoe noodzakelijk de door EIB voorgestelde maatregelen in werkelijkheid zijn. Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de Universiteit van Delft, is gematigd positief: ‘Een garantiefonds is in mijn ogen verstandig als de vraag inzakt. Dat is vooralsnog niet het geval.’ Boelhouwer vindt het geen gek idee om zo’n plan achter de hand te houden voor het geval de vraag inderdaad inzakt.

Een groot nadeel van zo’n fonds is volgens Boelhouwer dat de markt niet meer beoordeelt of een project wel de noodzakelijke kwaliteit heeft: ‘Met zo’n fonds worden minder goed ontwikkelde projecten alsnog gebouwd.’ 

Voor het verhogen van de Nationale Hypotheek Garantie vindt hij het veel te vroeg. ‘Dat levert alleen maar meer vraagdruk op.’ Het verbeteren van de positie van starters ten opzichte van doorstromers via een starterslening beoordeelt hij wel positief. Daarmee wordt de sterke positie van de insiders op de woningmarkt minder dominant. 

Veel belangrijker dan al deze maatregelen is volgens Boelhouwer dat de overheid investeert in de ontwikkeling van nieuwe bouwlocaties: ‘Nieuwe gebieden zijn noodzakelijk om de toekomstige woningproductie te garanderen. Daar zijn ook voorinvesteringen voor nodig en moet veel infrastructuur worden aangelegd. De afgelopen jaren hebben we nog geprofiteerd van oude Vinex-plannen en kleine binnenstedelijke invullocaties. Die raken nu echter op.’

Het is de vraag wat de belangenbehartigers uiteindelijk zullen binnenslepen. De brief die ze op 18 juni hebben aangeboden in Den Haag, geeft wel aan dat ze druk op de ketel willen houden. De grote vraag is echter of het aantal van 90.000 woningen per jaar dat de Woningbouwalliantie beoogt, niet veel te ver voor de muziek uitloopt. Die bouwplannen vallen of staan bij het beschikbaar komen van bouwgrond — en ook dat gaat in het gunstigste geval nog jaren duren.