Bouwput Nederland

Ruimte is een schaars goed in Nederland. Wie trekt in deze strijd aan het langste eind? Lees meer

Wie trekt in deze strijd aan het langste eind? We willen natuur en recreatie, maar er moeten ook woonwijken en energiecentrales worden gebouwd. Wie trekt in deze strijd aan het langste eind? En wie delft het onderspit? In dit dossier trekt Follow the Money het land in om dat te onderzoeken.

In de strijd om openbare ruimte gaat het vaak om ontwikkelingen waar veel (belasting-)geld mee gemoeid is. Bij wie komt dit geld terecht? Wordt het in dienst van de samenleving besteed? Het is regelmatig moeilijk te controleren. Bovendien is de openbare ruimte van ons allemaal: hoe meer die onder druk komt te staan, des te belangrijker het is om een vinger aan de pols te houden hoe deze wordt ingericht.

8 Artikelen

Beeld © Fenna Jensma

BouwputPitch-winnaar Jos van der Maarel: ‘Door de verroompottisering wordt onze mooie kust herverpakt tot een product’

Jos van der Maarel won de BouwputPitch van Follow the Money met zijn onderzoeksvraag ‘Machtsgreep in kustrecreatie: wie is gebaat bij de #verroompottisering?’ Zijn eigen vakantiehuisje dreigt te worden opgeofferd aan het grote geld. Maar het gaat Van der Maarel in zijn pitch om iets veel belangrijkers: de verpatsing van de Nederlandse kust.

Op zijn 17e ging Jos van der Maarel op vakantie naar Renesse, een van de populairste badplaatsen van Zeeland en in het bijzonder geliefd bij jongeren. In de hete zomer van 1995 verloor hij zijn hart. Van der Maarel leerde er een Belgisch meisje kennen. ‘Ze is nu mijn vrouw en de moeder van mijn zoon.’ Drie jaar na hun eerste kus verhuisde de student naar België en maakte daar zijn studie af. ‘Ik ben al 23 jaar een halve Belg.’ 

Maar die zomer verloor Van der Maarel niet alleen zijn hart aan een vrouw. Nog altijd voelt hij vlinders in zijn buik als hij Schouwen-Duiveland op rijdt. ‘Die band met het eiland is altijd gebleven, het is er paradijselijk.’ 

Het jonge stel zou er regelmatig terugkeren. Om vakantie te vieren en lange weekenden met het kroost door te brengen. Eerst bivakkeerden ze in een stacaravan, maar in 2016 besloten ze hun liefde te bestendigen en kochten ze er een ‘echt’ huisje. 

Het bevindt zich op camping Duinrand in Burgh-Haamstede. Nog geen twintig minuten lopen door bos en duin en je staat op het strand. 

‘Als je twee keer struikelt, zit je midden in het mooie natuurgebied.’ ‘Lekker gebied om te wandelen, mooie afwisseling van bossen en duinen en de zee vlakbij.’ ‘Vriendelijke mensen, uitstekende snackbar met heel veel keuze aan snacks en lekkere friet.’ Het zijn maar een paar van de honderden lovende beoordelingen die voor Duinrand zijn achtergelaten op Google Maps

‘De stacaravans worden weggejaagd voor het grote geld’

Maar tussen de vier- en vijfsterrenwaarderingen zit ook een aantal recente beoordelingen van slechts één ster: ‘Deze camping stopt, en er komen luxe huizen, de stacaravans worden er weggejaagd voor het grote geld.’ ‘Moet leeg voor chaletbouw, schandalig!’ 

Nog eentje: ‘De camping heeft een lul van een eigenaar die alleen maar denkt aan geld en dus binnenkort alle caravans laat verwijderen en huisjes gaat neerzetten totaal niet denken aan de levens die hij kapot maakt en hoeveel dit mensen kost…’

Die ‘lul’ is Machiel Blom en diens plannen met camping Duinrand hebben geleid tot de matige beoordelingen. De eigenaar wil de bestaande camping van ruim 600 eenheden ombouwen tot een luxepark met maximaal 220 recreatiewoningen. Ook wil Blom het terrein uitbreiden met enkele belendende percelen. Roompot, een van de grootste exploitanten van vakantieparken in Nederland, wordt niet de eigenaar, maar gaat het park wel ontwikkelen en de recreatiewoningen verkopen en verhuren.

Dat plan is de directe aanleiding voor het onderzoeksvoorstel dat Jos van der Maarel pitchte voor de door FTM georganiseerde BouwputPitch

De titel van zijn pitch luidt ‘Machtsgreep in kustrecreatie: wie is gebaat bij de #verroompottisering?’ Van der Maarel formuleerde zijn voorstel kort en bondig: ‘De kust komt in handen van buitenlandse investeerders. Campings en eigen huisjes/chalets moeten wijken voor mooie resorts met verplichte verhuur: subscription model. Onbetaalbaar voor de modale burger. Leegstand en eenheidsworst liggen op de loer. Lokale politiek (bijv. op Schouwen-Duiveland) veert vaak kritiekloos mee, what's in it for them?’ 

Van der Maarels voorstel sloeg aan. Het kreeg de meeste stemmen en na de bekendmaking van de BouwputPich-winnaar afgelopen dinsdag kregen we veel nieuwe tips en suggesties binnen van onze leden. Ze maken zich niet alleen zorgen om hun eigen vakantiehuisje, maar kijken veelal met afgrijzen naar de transformatie van de Nederlandse kust.

Aantasting vrije ruimte

Jos van der Maarel (Delft, 1978) groeide op in Naaldwijk in het Westland, studeerde bedrijfskunde en toegepaste economie en heeft zich daarna gespecialiseerd in bedrijfstransformaties. Hij woont in de buurt van Gent in België en werkt als freelance agile coach. ‘Ik help voornamelijk softwareteams om op een nieuwe manier te werken. Maar nu ben ik voor het eerst coach van een marketingteam. Heel leerzaam. Ik zie mezelf als een life long learner.’

Die nieuwe ervaring komt hem nu goed van pas. Van der Maarel is in zijn vrije tijd zeer actief om de bouwplannen voor het park te veranderen, zo mogelijk te stoppen. Wat zijn inzet oplevert voor behoud van zijn geliefde vakantiehuis, is onzeker.

Maar Van der Maarel zegt dat het hem niet louter om zijn huisje op camping Duinrand gaat. Hij maakt zich zorgen over wat hij de ‘verroompottisering’ van de schaarse vrije ruimte in Nederland noemt: de aanleg van luxe vakantieparken in de mooiste gebieden van ons land.

Wanneer hoorde u van het plan? 

‘Eind 2018 organiseerde Machiel Blom, de eigenaar van het park, een vergadering waarin hij zijn plan aan de gemeente voorlegde. Het ging over wat hij noemde ‘verduurzaming’. Maar dat betekende in werkelijkheid: “Jullie moeten eraf.” Het leidde tot de nodige onrust bij de eigenaren van stacaravans en huisjes.

We kwamen verschillende keren samen en hebben veel gepraat. Binnen twee maanden hebben we toen een vereniging opgericht, Duinrand Samen Sterk. We willen de plannen stoppen.’

Dacht iedereen er net zo over als u?

‘In het begin heerste er veel spanning, er was geen structuur. Sommige leden houden van een rustige, grondige aanpak. Anderen, zoals ik, van snel. En er waren ook roeptoeters, van “jullie moeten dit, jullie moeten dat”. Niet iedereen deed mee. Weer anderen wilden niks doen, maar wel meeliften.

Het was zoeken, maar na een jaar kwam het tot rust. Ik was voorzitter, maar in de praktijk een manusje-van-alles. Het heeft me heel veel tijd en energie gekost. Formeel ben ik nu vicevoorzitter en kan ik me meer met de inhoud bezighouden.’

Duinrand is in wezen een camping, met een bonte verzameling stacaravans en huisjes. Wat maakt het zo’n bijzonder park?

‘Dit park was oorspronkelijk een boomgaard, eigendom van de oude Blom. Dat was een fijne vent. Na de Watersnoodramp in 1953 begonnen veel Zeeuwse boeren een camping. Door de overstromingen was de grond niet zo goed meer. De grote bloei kwam in de jaren zeventig en tachtig. Het businessmodel was simpel: de vaste plaatsen van de stacaravans en huisjes worden verhuurd. De woningen zijn eigendom van de huurder, die per jaar zo’n 2500 euro betaalt plus een paar honderd euro aan vaste kosten.

Er zijn veel parken met zomerhuisjes, maar dat van ons is echt een parel. De ligging is prachtig en het is heel mooi onderhouden. Machiel Blom, die het park overnam van zijn vader, zegt altijd dat het niet meer van deze tijd is. Maar een chalet of stacaravan blijft mateloos populair. Hij doet alsof dit niet zo is, om te verantwoorden dat hij een klapper wil maken.’

‘Blom wil de boel gewoon upgraden tot een resort met luxe chalets voor een proseccopubliek’

Als eigenaar heeft Machiel Blom het recht om met het park te doen wat hem goeddunkt. Dus ook om de gebruikers de huur op te zeggen. Wat is precies het bezwaar tegen zijn plan? 

‘Ik ontken dat eigendomsrecht niet. Maar de manier waarop het bij ons en bij veel andere parken gebeurt, is niet in de haak. Wij vinden dat hij als eigenaar zijn huurders zand in de ogen heeft gestrooid. Sommigen hebben kort voordat Blom zijn plan bekend maakte, nog een stacaravan van hem gekocht. Dat hadden ze niet gedaan als ze van het plan hadden geweten.

Hij heeft het steeds over verduurzaming. Eerst dachten we nog dat het ging om de aanleg van zonnepanelen en zo. Maar Blom wil de boel gewoon upgraden tot een resort met luxe chalets voor een proseccopubliek. Dat levert hem meer op. Wij worden er gewoon vanaf geflikkerd, en liefst zo goedkoop mogelijk.

Het eerste aanbod dat ik kreeg was 7000 euro. In een tegentaxatie is ons huisje nu getaxeerd rond 50 duizend euro technische waarde. De marktwaarde is bijna 100.000 euro. Een gek bedrag, ik viel van mijn stoel toen ik dat hoorde. Maar ja, er is nu eenmaal een enorme vraag naar dit soort huisjes en het aanbod is klein. Ik wil dat huisje niet kwijt.

De eigenaars van stacaravans moeten maar zien waar ze straks terecht kunnen. Sommigen staan hier al meer dan 30 jaar en kunnen zich dat niet permitteren. Ze zijn geruïneerd. Blom wil ons eind dit jaar weg hebben, maar we vechten de opzegging aan. We hebben een prima zaak.’

Wat kun je als vereniging ertegen doen als zoiets boven je hoofd hangt? 

‘De huurbescherming van huurders op vakantieparken is ontstellend zwak. Toch kun je als eigenaar niet zomaar iemand de huur opzeggen. Juridisch gezien moet de eigenaar een volledig plan hebben. Het park moet, zoals dat heet, een “volledige transformatie” ondergaan, en die moet in het bestemmingsplan passen. Dat laatste was niet het geval, maar het college heeft een wijzigingsbesluit genomen.

Ook daartegen procederen we, bij de Raad van State. Het college is opvallend kritiekloos geweest en dat willen we rechtzetten. We hebben nu dankzij ruim 200 leden een leuke oorlogskas opgebouwd. We hebben alles klaar om de strijd juridisch aan te gaan. Op veel parken is het verzet niet zo goed georganiseerd als bij ons.’

Volgens de Kustvisie van de provincie Zeeland moeten de dijken, stranden worden beschermd, en de toekomst van de recreatiesector versterkt. Daar maken dergelijke herontwikkelingen deel van uit. Wat betekent dat voor uw kans van slagen? 

‘Die Kustvisie heeft een pervers effect. Ze trekt roofdieren aan. Bestaande parken kunnen niet uitbreiden, voor de aanleg van nieuwe is geen plaats. De eenvoudige parken met tentjes, caravans en huisjes verdwijnen omdat er grote partijen met heel veel geld op de markt zijn gekomen.

Je ziet in heel Zeeland dat veel parken worden gekocht om te worden herontwikkeld. Over de nadelige gevolgen wordt niet echt nagedacht, de uiteindelijke beslissing wordt overgelaten aan het lokale bestuur. Dat is de zwakste schakel en moet veranderen. ’

‘Door upgrading kun je de seizoenen oprekken, zeggen ze. Maar in de winter is hier niks, niet eens een bioscoop’

Minder vakantiewoningen – en dus minder mensen – in een gebied dat zomers vaak erg druk is, mooi aangelegde parken, een nieuw en welstandig publiek. En een vraag die nu eenmaal groter is dan het aanbod. Welke nadelige gevolgen ziet u eigenlijk?

‘Bij die nieuwe parken is de centrale exploitatie meestal in handen van Roompot. Dat wordt ook bij ons park zo. Als eigenaar van een chalet ben je verplicht om het via Roompot te verhuren, vaak mag je er zelf niet meer dan een week of drie per jaar gebruik van maken. Op het park kun je alles kopen, ook daar verdient Roompot aan. Het lijkt op een gated community, compleet met een hotelservice. Het croissantje wordt aan je deur gebracht. Dat is voor de lokale middenstand helemaal niet goed. De lokale bakker heeft er niets aan.

Voor de koper lijkt het bezit van zo’n modern chalet aantrekkelijk, omdat je als eigenaar huurinkomsten ontvangt. Maar in de praktijk vallen die vaak enorm tegen. In de winter kun je hier op Schouwen-Duiveland een kanon afschieten. Er is dan geen hol te doen. Ik rijd wel eens langs zo’n park, nou die staan tot in het voorjaar grotendeels leeg.

Er ontstaat overaanbod, dat zegt de NVM ook al jaren. Door upgrading kun je de seizoenen oprekken, zeggen ze dan. Maar dat gaat tegen de natuur van het eiland in. In de winter is hier niks. Er is niet eens een bioscoop.’

Is dit wat u verstaat onder ‘#verroompottisering’?

‘Ja, maar niet alleen. Deze ontwikkeling speelt in heel Nederland. Moeten we onze mooie kust herverpakken tot een product? Willen we dat? Dát is wat me bezighoudt. Kijk, die marktwerking houd je niet tegen. Maar die grootschalige veranderingen die er nu op stapel staan, die zijn niet doordacht. Als er straks leegstand ontstaat, is dat de slechtste ruimtelijke ordening denkbaar.

De Roompotten van deze wereld houden daar geen rekening mee. Er zit zoveel geld achter, het interesseert ze ook niet. Ik maak me ook zorgen dat er een monocultuur ontstaat, dat je overal in hetzelfde soort huisje zit. De diversiteit verlies je. De politiek wilde met de Kustvisie juist diversiteit behouden, daarin ligt het maatschappelijk belang.’

Terug naar Duinrand. Hoe had de eigenaar het anders kunnen doen?

‘Ik moet eerlijk zeggen, het ontwerp van zijn droomproject ziet er schitterend uit. Het is niet te vergelijken met wat er aan de Belgische kust is gebeurd. Daar hebben ze alles volgestampt met hoogbouw. Ik besef dat de grond van ons park het eigendom is van Blom. Het is gemakkelijk om hem te demoniseren. Veel mensen vinden hem arrogant en antipathiek. Maar dat doet er eigenlijk niet toe. Ik haal graag de emotie uit de kwestie.

‘Dit is het schoolvoorbeeld hoe het niet moet’

Er moet een elegante manier zijn om te hervormen. Dit is het schoolvoorbeeld van hoe het niet moet. Hij heeft consequent de uitgestoken hand geweigerd. Hij wil het zonder overleg doen, wil pas praten als zijn plan afgeschoten is. Velen voelen zich misleid, doordat hij nooit duidelijk communiceerde. Zelfs de gemeenteraad tikte hem daarvoor op de vingers.

Nadat hij zijn principeverzoek bij de gemeente indiende, heeft hij nog maandenlang stacaravans geplaatst, dat is gewoon immoreel. Want verplaatsen is duur. En praktisch onmogelijk: de meeste parken willen je alleen een plekje geven als je een nieuw object koopt. We moeten dus een evenwicht zoeken tussen alle belangen en ik denk daar graag over mee.’ 

Is deze ontwikkeling, de verroompottisering, überhaupt te stoppen?

‘Dat is heel moeilijk. Ik snap het wel als een boer met een camping de boel verkoopt als er iemand komt aanlopen en met een paar miljoen zwaait. Toch kun je er als samenleving wel iets tegen doen. De lokale politiek moet durf hebben om de regie te nemen over hoe hun gemeente er straks uitziet.

Daarnaast moet de rechtspositie van de huurder van grond op parken beter. Langer huren moet een langere opzegtermijn opleveren. Ik zie daar veel ruimte voor verbetering. De tijd is rijp voor landelijke aandacht.’

Wat wilt u met uw pitch bereiken?

‘Ik wil niet dat we sneu worden gevonden. Daar doe ik niet aan mee. Een feit is wel: het is nu te gemakkelijk voor een eigenaar om een trouwe huurder er heel goedkoop af te gooien. Je zou het minder ontwrichtend en eerlijker moeten maken. Transformeren moet zeker kunnen, maar met meer aandacht voor de bredere belangen.

Ik zie dat we de kant opgaan zoals het met big tech gaat. Met veel geld achter de hand kopen ze eerst zoveel mogelijk op, concurreren anderen weg en maken ons verslaafd. Zoals Uber al jaren geld verbrandt, maar intussen wel alle andere taxibedrijven wegblaast. Of Amazon, die de lokale middenstand de nek omdraait.

Op een gegeven moment zijn er geen andere partijen meer over en dan gaan de prijzen omhoog. Je betaalt dan zomaar het dubbele voor een weekje vakantie. En de winst belandt bij een grote onderneming buiten Europa. [Roompot is eigendom van de Amerikaanse investeringsmaatschappij KKR, red.]

Wat hebben wij daar als samenleving aan? Ik vind dat geen fijne beweging. Daar is een doorsnee gemeenteraad natuurlijk totaal niet mee bezig, maar zij werken het wel in de hand.’

Het vakantiehuisje tegen miljoenenbedrijf Roompot, het klinkt als het verhaal van David en Goliath. Of bent u een Don Quichote?

[lacht] ‘Laat ze maar komen. Ik vind dit gevecht ontzettend leuk, ik smul er van. Het is bovendien een fijne gedachte dat andere parken baat zullen hebben bij wat wij bereiken.’