Tegelijk met het derivatendrama bij Vestia voltrok zich bij de kleine branchegenoot WSG een gronddrama. Het was geen miljardenaffaire, maar als Vestia niet alle aandacht had opgeëist was WSG ongetwijfeld landelijk voorpaginanieuws geweest. De voormalige directeur-bestuurder, Peter Span, ontwikkelde in de loop van zijn bestuursperiode een enorme grondhonger. De waarde van de grond van de corporatie bedroeg aan het eind van zijn tijdperk 6.909 euro per woning. Om dat in perspectief te plaatsen: er zijn zo’n 380 corporaties en in 2010 bedroeg de waarde van hun onbebouwde gronden per woning 843 euro. Het kwam er op neer dat WSG, met zijn 4.500 woningen, genoeg grond had om er nog eens 3.500 bij te bouwen. En dat in een gebied waar de vraag naar sociale huurwoningen nauwelijks stijgt. Er waren meer problemen bij WSG, maar de rente op de leningen voor die grondaankopen was er mede oorzaak van dat de corporatie uit Geertruidenberg het niet meer kon bolwerken. WSG ging technisch failliet en moest gered worden door de overige woningcorporaties. Kosten: 118 miljoen euro.

Het grondbeleid was een directe afspiegeling van het doorgeschoten optimisme

Afspiegeling

Een extreem incident? Zeker, maar WSG is bepaald niet de enige corporatie met een uit zijn krachten gegroeide grondportefeuille. In de jaren voor de crisis waren corporaties (en de gemeenten waarin ze gevestigd waren), vaak erg optimistisch over de toekomst. Tot drie jaar terug meldden ze, op het Limburgse Parkstad na, allemaal aanhoudende groei van hun woningvoorraad te verwachten. Het grondbeleid was een directe afspiegeling van dat optimisme. De aankoopcijfers spreken boekdelen. In 2006 bedroeg de gezamenlijke waarde van de grondposities van de corporaties 1 miljard euro. Tot eind 2010 nam dit toe tot 2,1 miljard euro. Die uitbundigheid was zonder twijfel het gevolg van doorgeslagen economisch optimisme. De corporatiebestuurders leken daardoor volslagen blind voor de demografische werkelijkheid. De realiteit is al jaren dat aan de randen van Nederland krimpregio’s ontstaan en dat er in grote delen van het land sprake is van een stabiele tot licht stijgende markt. Alleen in een aantal stedelijke centra blijft de behoefte aan grootschalige nieuwbouw bestaan. Die gronden zonder bouwbestemming blijven tot in lengte van jaren braak liggen en als een corporatie ze niet weet te verhuren aan boeren in de omgeving, brengen ze geen cent op en knaagt de inflatie aan de waarde. Maar er moet wel rente worden betaald over de leningen waarmee ze zijn aangeschaft. Dat is de nachtmerrie van iedere ondernemer die met geleend geld werkt: rentelasten die hoger uitvallen dan de opbrengst van het aangekochte investeringsgoed.

Afwaarderen

Wat kost dat de sector allemaal? In 2010 beliep de boekwaarde van de onbebouwde grond circa 2,1 miljard euro. Dat bedrag houden we even aan, want dat was de waarde toen het grote afwaarderen nog moest beginnen. De omvang van de onderliggende leningen zal in die tijd ongeveer gelijk zijn geweest aan de boekwaarde. Een gemiddelde rente van 4 procent op die leningen is reëel. Dat betekent dat over die 2,1 miljard euro jaarlijks 84 miljoen euro rente wordt betaald. Op dat bedrag moet nog een forse correctie worden toegepast. Gerekend in oppervlakte heeft iets minder dan een kwart van die grond wel een bouwbestemming. Bij die gronden is dus sprake van een zinvolle investering. Maar dat kwart is wel het duurste kwart. De vraag is hoeveel die driekwart zonder bouwbestemming heeft gekost. De prijzen per hectare lopen uiteen van 80.000 euro tot 200.000 euro per hectare en dan hebben we het nog niet eens over de weging. Die gemiddelde hectare prijs voor grond zonder bouwbestemming is ook nergens bekend. Er ligt 3.500 hectare zonder bouwbestemming. We zetten de hectareprijs van die grond op 125.000 euro. Dat is een aanvechtbaar bedrag, maar zeker geen onrealistisch bedrag. Die vermenigvuldiging levert afgerond 447 miljoen euro op. En bij 4 procent rente kom je dan uit op bijna 18 miljoen euro aan rentelasten. Dat is maatschappelijk vermogen dat door falend grondbeleid weglekt. Daarbij moet je dan eigenlijk nog de 25 miljoen euro per jaar optellen die de sector voor WSG moet ophoesten.

Grond betalen uit eigen middelen betekent bijna altijd dat er voor andere investeringen wel geleend moet worden. Per saldo blijft de rentelast gelijk

  Natuurlijk zijn in werkelijkheid lang niet al die grondposities gefinancierd. Een onbekend deel is betaald uit de kasstroom. Daarmee lijkt een corporatie rente uit te sparen, maar met dat geld had eigenlijk rendement gemaakt moeten worden en dat gebeurt nu niet. Bovendien betekent grond betalen uit eigen middelen bijna altijd dat er voor andere investeringen wel geleend moet worden. Per saldo blijft de rentelast gelijk. Een tweede belangrijk gegeven is dat er voortdurend fors wordt afgewaardeerd op grondposities. In 2009 bleef de gemiddelde afwaardering nog beperkt tot 4,4 procent, maar in 2010, 2011 en 2012 ging het om 11,1 procent, 10,5 procent en 14,6 procent. Voor al die honderden miljoenen aan verdampend vermogen geldt dat het is opgebracht door huurders met een smalle beurs. Die moeten er op kunnen rekenen dat hun corporatie verstandig met dat geld omgaat. Ook de werkgelegenheid heeft te lijden onder het falende grondbeleid. De sector heeft het door een aantal oorzaken behoorlijk zwaar. Om toch gezond te blijven, snijden de corporaties het vet uit de organisatie. Dat laatste gaat gepaard met het schrappen van banen. De sector heeft er zo’n 28.000. Door het grondbeleid lekt er jaarlijks zoveel geld weg door heffingen, afwaarderingen en rentelasten dat de corporaties er makkelijk 1.000 mensen mee aan de slag hadden kunnen houden.

Hint

Grote corporaties als Ymere en De Alliantie hebben in absolute zin de grootste grondposities zonder bouwbestemming. Ymere had ultimo 2012 in totaal 320 hectare in portefeuille. De Alliantie had 325 hectare. Dat is zonde van het geld, maar afgezet tegen de vele tienduizenden woningen van dergelijke corporaties, zijn die posities nog enigszins te plaatsen. Lastiger is dat bij een aantal middelgrote partijen. Neem Woonconcept, met haar 12.500 woningen bepaald geen gigant. De corporatie is actief in Drenthe en Overijssel en heeft zo’n 200 hectare grond zonder bouwbestemming. Hoe komt dat? De gemeente Meppel had 10.000 woningen, maar in het begin van de eeuw gaf het gemeentebestuur aan een grote sprong voorwaarts te willen maken. Er zouden 5.400 woningen bij komen. Woonconcept nam het plan van de gemeente bloedserieus en begon op grote schaal grond te kopen. In Assen speelde iets soortgelijks en ook daar werd grond aangeschaft. Bij elkaar kocht Woonconcept in samenwerking met een projectontwikkelaar 200 hectare voor 16 miljoen euro. De helft daarvan kwam voor rekening van de projectontwikkelaar. De overige 8 miljoen euro moest Woonconcept zelf betalen. Uit de eigen middelen kwam 45 procent en de rest werd geleend. Bij een rente van 4 procent betaalt de corporatie over die leningen 176.000 euro rente per jaar. De bouwprojecten in zowel Meppel als Assen werden afgeblazen of op de lange baan geschoven. De gronden liggen braak en zijn ondertussen afgewaardeerd tot de agrarische waarde. Op die manier is tussen de 3 en 4 miljoen aan eigen vermogen van de balans verdwenen. Meppel wil tot 2030 alsnog uitbreiden, maar het zal dan gaan om slechts 2.600 woningen. Dat nieuwe plan ligt grotendeels buiten het gebied waar Woonconcept zijn grondposities heeft.

Treinverbinding

Ook de overtollige grondposities van het Friese Accolade zijn ontstaan doordat een bestuurder te ambitieus anticipeerde op plannen van een overheid. De fusiecorporatie bezit 17.000 woningen en heeft 170 hectare grond zonder bouwbestemming. De grondposities zijn vooral aangekocht in 2002, 2003 en 2004 door de bestuurder van Accolades rechtsvoorganger in Drachten. Deze gemeente lag aan het tracé voor een nieuwe snelle treinverbinding naar de randstad. Die verbinding zou groei van het aantal inwoners met zich meebrengen. Dat was de aanleiding voor een reeks onverantwoord grote grondaankopen. De plannen voor die snelle verbinding met de randstad zijn ondertussen volledig van de baan en daarmee ook de groeifantasieën van de beleidsmakers.

De afwaarderingen tot agrarische waarde heeft de corporatie veel pijn gedaan

Al die grond is volgens de corporatie betaald vanuit de eigen middelen, maar het is de vraag of je dat kunt stellen, want de noodzaak tot lenen steekt dan weer elders de kop op. De afwaarderingen tot agrarische waarde heeft de corporatie veel pijn gedaan. De aanschafwaarde bedroeg zo’n 22 miljoen euro. De grond staat nu voor 12 miljoen in de boeken. Die 10 miljoen komt waarschijnlijk nooit meer terug. Accolade probeert nu om de grond geleidelijk te verkopen aan boeren.

Risicoanalyse

De huidige bestuurders schrijven de overmaat aan grond vaak toe aan het doorgeschoten optimisme dat heerste in de jaren voordat de recessie inzette. Zinvoller is het om vast te stellen dat de verantwoordelijken te vaak hebben nagelaten om een goede risicoanalyse los te laten op hun plannen. Het is moeilijk te bepalen of er ook speculatieve overwegingen meespeelden bij een aantal grondaankopen. Corporaties mogen niet speculeren, maar wat nu als een projectontwikkelaar een stuk grond van je wil overnemen en je kunt zo winst maken? Ben je dan een speculant of een verstandige ondernemer? Dat vooruitzicht maakt het verleidelijk om meer grond te kopen dan noodzakelijk. Helemaal aan de andere kant van het spectrum staan de tientallen corporaties die geen vierkante meter grond bezitten en pas kopen als er echt gebouwd moet worden. Stadgenoot en Wonen Breeburg zijn goede voorbeelden. Met die aanpak beperk je de risico’s vrijwel tot nul, maar de kans is wel weer groot dat als het moment van bouwen eenmaal daar is, de prijs van de grond aan de hoge kant blijkt.