Wat gaan de gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam de komende maanden doen? Ze kunnen kiezen voor opgaan in één grote woningmarktregio, of voor de vorming van een aantal kleinere. Voor megacorporatie Ymere is de tweede optie een nachtmerriescenario.

    Bij de Amsterdamse woningcorporatie Ymere begint de nervositeit ernstige vormen aan te nemen. Bestuursvoorzitter Karin Laglas heeft op 7 maart 2016 een brandbrief gestuurd aan de 32 gemeenten van de Metropoolregio Amsterdam. Daarin benadrukt ze het belang van de vorming van een grote woningmarktregio, die één op één samenvalt met de Metropoolregio Amsterdam. 

    Voor 1 juli moeten alle Nederlandse gemeenten woningmarktregio’s hebben gevormd. Het is de bedoeling dat er aaneengesloten clusters van gemeenten ontstaan met minimaal 100.000 gezinnen. Ymere is vooral actief in de Metropoolregio Amsterdam, een aaneengesloten gebied in de noordelijke randstad. De corporatie heeft daar 79.000 woningen: 41.000 in Amsterdam, 13.000 in Haarlemmermeer, 9.000 in Haarlem, 7.300 in Almere en 3.100 in Weesp. Leiden en Alkmaar, waar Ymere ook nog 2.000 woningen heeft, vallen buiten de regio. Kortom, de hele Metropoolregio is de ‘thuismarkt’ van Ymere.

    Verhuurbedrijf

    Een woningcorporatie mag maar in een zo’n nieuwe woningmarktregio investeren in nieuwbouw. Corporaties die actief zijn in meerdere woningmarktregio’s moeten afwachten welke woningmarktregio ze opeist. Meestal zal dat de regio zijn waarin een corporatie het grootst is. Als de 32 Amsterdamse metropoolgemeenten dus niet gezamenlijk een woningmarktregio willen vormen, krijgt Ymere te maken met regio’s waarin ze alleen nog als verhuurbedrijf mag opereren. Uitsluitend herbouw en onderhoud zijn daar nog toegestaan. 

    Er bestaat voor woningcorporaties de mogelijkheid om bij de minister een vrijstelling aan te vragen, zodat een corporatie in meerdere regio’s kan blijven investeren. De minister heeft echter aangegeven hiermee niet te scheutig te zullen zijn. Ymere is er, blijkens de brief, niet zo zeker van dat de minister bereid is de corporatie met vrijstellingen ter wille te zijn.   

    Bijwagen

    In een gesprek dat FTM op 10 maart had met Tjeerd Herrema, de wethouder wonen van Almere, zei deze dat Almere nog geen keuze had gemaakt over aansluiting bij een regio. De gemeente kan aansluiting zoeken bij Amsterdam, maar ook bij het Gooi, dat aan de andere kant van het Gooimeer ligt. Dat laatste heeft het voordeel dat je als woningmarkt niet een soort bijwagen bent van Amsterdam. Die rol is moeilijk te rijmen met de status van groeiende stad met 193.000 inwoners en met een sterke eigen identiteit. 

    Die rol van bijwagen van Amsterdam is voor Almere moeilijk te rijmen met de status van groeiende stad met 193.000 inwoners en met een sterke eigen identiteit

     

    Voor Haarlem geldt iets soortgelijks. Deze oude stad met 150.000 inwoners, zou met gemeenten als Heemstede, Bloemendaal, Zandvoort en Velsen prima een eigen woningmarktregio kunnen vormen. Chris Schaapman, bestuurder van de Haarlemse corporatie Elan Wonen, heeft een duidelijke voorkeur uitgesproken voor Haarlem als hart van woonmarktregio Zuid-Kennemerland/IJmond. Ymere loopt dus het risico dat 9.000 woningen in Haarlem en 7.300 in Almere een soort secundair bezit worden. 


    Peter Hendriks

    "De corporatie lobbyt met de brief dan ook niet alleen voor de vorming van één grote Amsterdamse woningmarktregio, maar meer nog voor het in stand houden van Ymere in zijn huidige vorm"

    Ymere vindt het ontstaan van dergelijke secundaire regio’s ongetwijfeld een schrikbeeld. De corporatie lobbyt met de brief dan ook niet alleen voor de vorming van één grote Amsterdamse woningmarktregio, maar meer nog voor het in stand houden van Ymere in zijn huidige vorm. Die lobby is begrijpelijk, maar gaat ook volledig in tegen de wijsheid van het moment. De idee achter de vorming van woningmarktregio’s met een beperkt aantal eigen investerende corporaties, is dat de band tussen de huurder en de corporatie hechter en directer wordt. Dat lukt volgens de huidige inzichten beter met wat kleinere corporaties.

    Schaalnadelen

    Dat inzicht is twee jaar terug ook theoretisch onderbouwd. In een spraakmakend artikel in het economenblad ESB van april 2014, wordt uitgelegd wat de gevolgen van schaal zijn in de corporatiesector. De schrijvers stellen dat veel corporaties hebben te maken met schaalnadelen. Opsplitsen en afstoten van woningen is in dergelijke gevallen een goed recept, volgens de schrijvers. Kort door de bocht kun je zeggen dat de vorming van woningmarktregio’s, mede is bedoeld om de concentratietrend te keren die heeft geleid tot giganten als Ymere, Vestia, de Alliantie en Portaal.

    De  brief van Laglas is een nogal ronkend betoog, waarin ze voor Ymere een regisserende rol binnen zo’n grote woningmarktregio lijkt te zien weggelegd. Laglas begint met de vaststelling dat de Metropoolregio Amsterdam een van de vijf sterkste economische regio’s van Europa is en dat het de doestelling is om in de top drie te komen. Dat is volgens de topvrouw noodzakelijk om het huidige welvaarts- en welzijnsniveau vast te houden. Bij zo’n economisch power house hoort volgens haar een ‘optimale’ krachtenbundeling, met één gezamenlijk economisch beleid en één gezamenlijke woningmarktregio.

    Ze stelt dat er in zo’n belangrijke regio geen ruimte is voor onnodige concurrentie. Daarmee bedoelt ze waarschijnlijk concurrentie tussen woningcorporaties. Er moet bovendien goed worden ingespeeld op de te verwachten bevolkingstoename binnen de Metropoolregio met 250.000 tot het jaar 2040. Laglas betoogt dat in dat proces optimaal gebruik moet worden gemaakt van de beschikbare investeringsruimte: “Of dat lukt als er binnen de Metropoolregio meerdere woningmarktregio’s ontstaan is nog maar de vraag. Er ontstaan in dat geval grenzen die kunnen belemmeren dat corporaties in de hele Metropoolregio kunnen investeren.”  In de denkwereld van Laglas zijn zulke grenzen ongewenst, omdat de bewoners en de bedrijven zich immers ook niets aantrekken van gemeentegrenzen. 

    Heilstaat

    De bestuursvoorzitter schetst de grote Metropoolregio verder als een soort heilstaat: 'In een dynamische, solidaire Metropoolregio leeft iedereen samen, ongeacht opleiding, talent, achtergrond of inkomen.' Een sociale tweedeling moet volgens Laglas dan ook koste wat kost worden voorkomen. Blijkbaar speelt in de visie van Ymere een ongedeelde woningmarktregio daarin een belangrijke rol.

    Het zijn mooie woorden, maar nergens maakt Laglas hard dat die Metropoolregio echt minder zou presteren of onrechtvaardiger zou zijn, als er binnen de grenzen meer dan één woningmarktregio ontstaat. Ymere lijkt gewoon graag een grote corporatie te willen blijven, die kan ontwikkelen in haar hele kerngebied, de hele Amsterdamse Metropoolregio dus. 

    'In een dynamische, solidaire Metropoolregio leeft iedereen samen, ongeacht opleiding, talent, achtergrond of inkomen.'

     

    Het is zeer de vraag of de in de brief aangevoerde argumenten Almere en Haarlem ervan overtuigen, dat hun toekomst binnen zo’n ongedeelde Amsterdamse Metropoolregio-woningmarkt ligt. De beweringen en redenen overtuigen niet en zijn niet goed onderbouwd. 

    Ymere heeft sowieso het tij tegen. Er zijn duidelijke aanwijzingen dat kleinere corporaties minstens zo goed functioneren als grote organisaties als Ymere, Vestia, de Alliantie en Portaal. Ymere scoort bijvoorbeeld op de Aedes-benchmark zowel voor klanttevredenheid, als de beïnvloedbare bedrijfslasten een B. Dat staat voor middelmatig. Dan dient de vraag zich aan wat dan het voordeel is van die enorme omvang. 

    Afsplitsing

    Een afsplitsing van de bedrijfsonderdelen Haarlemmermeer, Haarlem en Almere zou best eens een betere optie kunnen zijn, dan het in stand houden van de huidige moloch Ymere. Bij afsplitsing krijg je kleinere corporaties, die horen bij kleinere woningmarktregio’s. Die kleinere eenheden kunnen een voor hun woningmarktregio op maat gesneden investeringsbeleid voeren. 

    Na het lezen van de brief van Laglas blijft er geen gevoel achter dat de Amsterdamse Metropoolregio niet goed kan functioneren als Haarlem en Almere onderdeel uitmaken van een andere woningmarktregio. Een Haarlemmer kan dan nog steeds probleemloos dagelijks naar zijn werk in Amsterdam reizen. Er zijn tenslotte geen paspoortcontroles of tolheffingen bij het overschrijden van de grens van een woningmarktregio.

    Er zijn tenslotte geen paspoortcontroles of tolheffingen bij het overschrijden van de grens van een woningmarktregio

    Na de geopperde afsplitsingen zou Ymere 60.000 woningen overhouden. Allemaal in gebieden waar de corporatie ongeremd mag investeren in nieuwbouw. Het afsplitsen van samenhangende plukken woningen is meer in lijn met de geest van de wet, dan Ymeres huidige streven van tegen de klippen op proberen om zo groot mogelijk te blijven. 

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 1142 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 1314 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Volg dossier