De reeks van stevige jaarlijkse huurverhogingen in de sociale huursector lijkt ten einde. Het Centraal Bureau voor de Statistiek meldde op 8 september dat in de 12 maanden tot 1 juli 2016 de sociale huren gemiddeld met 1,9 procent zijn gestegen. Dat is de kleinste stijging in 5 jaar. Toch is 1,3 procent boven inflatie nog steeds te veel. De sector heeft immers al 4 jaar van stevige huurstijgingen achter de rug. Een verhoging in lijn met inflatie was meer op zijn plaats geweest.

Risicoschulden

Corporaties zijn absoluut niet verplicht om de door de overheid geboden ruimte voor huurverhogingen helemaal te gebruiken. Maar dat is de afgelopen jaren wel op grote schaal gebeurd. Vooral de verhuurderheffing heeft de corporatiesector gedwongen om de huren flink op te trekken. Dat heeft grote gevolgen gehad voor de betaalbaarheid. Voeg daarbij de inkomensdalingen als gevolg van de recessie en het is duidelijk waarom het water grote groepen sociale huurders tot aan de lippen staat.

Volgens Joke de Kock, voorzitter van de Vereniging voor Schuldhulpverlening en Sociaal Bankieren (NVVK), kampt 20 procent van de sociale huurders met risicoschulden en is een derde voortdurend aan het goochelen met rekeningen, waarbij er steeds een of twee tijdelijk opzij worden gelegd.

Bestedingsruimte

Minister Stef Blok (Wonen en Rijksdienst) is zeer in zijn nopjes met de effecten die de verhuurderheffing heeft op de doelmatigheid van de sector. Ook de gevolgen van de huurverhogingen op het goedkope scheefhuren stemmen de minister vrolijk. De reguliere huurders in de sociale sector zijn daarentegen een stuk minder blij met de effecten waar zij mee te maken hebben. Hun bestedingsruimte is behoorlijk aangetast.

Uit onderzoek in opdracht van van het ministerie blijkt overduidelijk het verval van de budgettaire ruimte bij sociale huurders

Uit WoOn 2015, een driejaarlijks onderzoek naar wonen uitgevoerd in opdracht van het ministerie, blijkt het verval van de budgettaire ruimte bij sociale huurders overduidelijk. In 2012 bedroeg de huur 23,8 procent van het besteedbare inkomen. In 2015 was dat 26,9 procent. De totale woonlasten, waarbij ook zaken als energie, water, servicekosten en verzekeringen meetellen, stegen van 36 procent tot  39 procent. Naast het stijgen van de woonlasten hadden de sociale huurders te maken met een gemiddelde inkomensdaling van 9 procent in drie jaar. 

Betalingsregelingen

In zo’n klimaat moet je rekening houden met betalingsproblemen. In 2015 waren er 50.000 betalingsregelingen in een sector met ruim 2,3 miljoen woningen. De totale omvang van de huurschuld bedroeg 163 miljoen euro. Er staat ook nog eens bijna 101 miljoen euro uit aan onbetaalde huur van uitgezette huurders. Die groep bestaat overigens voor 84 procent uit huurders die uit hun huis zijn gezet in verband met huurschuld.

Toch zijn, ondanks de reeks huurverhogingen, de problemen met huurachterstanden de laatste jaren getalsmatig niet groter geworden. De uitzettingen, grotendeels een gevolg van opgelopen huurschuld, zijn bijvoorbeeld gedaald. In 2013 piekte die op 6.980 huishoudens. In 2014 daalde dat cijfer tot 5.900 en vorig jaar bedroeg het aantal uitzettingen dus 5.550. Dat is een bemoedigend resultaat, maar zeker geen aanwijzing dat de huurstijgingen dus min of meer pijnloos worden verwerkt door de huurders. De corporaties gaan ervan uit dat de daling van de huurachterstanden vooral is veroorzaakt door een nieuwe aanpak van het probleem.

Signalering

Het streven van de meeste corporaties is tegenwoordig om de ellende voor te blijven. Veel corporaties houden scherp in de gaten welke gezinnen financieel lijken te wankelen. Tot voor een paar jaar terug, was het niet zo gebruikelijk om wanbetalers snel achter hun vodden te zitten. De signalering van dat soort problemen was ook verre van optimaal. Tegenwoordig is de aanpak om in een vroeg stadium snel in te grijpen als een huurder zijn huur niet heeft overgemaakt.

Bij het uitblijven van de huur verstuurt een groeiend aantal corporaties na een paar dagen eerst een SMS, daarna komt er een telefoontje en soms volgt er een huisbezoek. Na 14 dagen ligt er een aanmaning op de mat en als de huurder die weer niet voldoet, schakelt de corporatie een deurwaarder of een incassobureau in.

Deurwaarder

Ho eens even, een deurwaarder, als je twee weken te laat bent? Is dat niet wat heftig? Het klinkt inderdaad nogal bruut voor een organisatie met een maatschappelijke doelstelling, maar dit beleid is niet geboren uit hebzucht of gebrek aan mededogen. Er is sprake van een weloverwogen aanpak.

Om te beginnen is de corporatiecultuur niet geschikt om een hard incassobeleid te voeren. Een incassobureau of een deurwaarder moet onsympathieke maatregelen kunnen nemen. Zo’n harde aanpak past niet goed bij de softe cultuur van een organisatie met een maatschappelijke opdracht. Dus kiezen de corporaties ervoor om met externe specialisten te werken. Ze huren in feite een bullebak in.

De reden om zo snel de betalingsachterstand over te dragen aan een deurwaarder of incassobureau, is dat corporaties een opeenstapeling van schuld willen voorkomen. Vaak gaat het om mensen die maar heel weinig ruimte hebben in hun budget. Een maand huur kunnen ze vaak nog wel terugbetalen in plukjes van een euro of vijftig per maand. Maar twee of drie maanden inhalen wordt een moeizaam verhaal.

Zo’n maand huur is overigens meestal maar een van de onbetaalde rekeningen. Vaak liggen er ook energierekeningen en zijn er gemiste maandelijkse betalingen voor spullen die op afbetaling zijn gekocht. Als huurders opeens een strenge brief van een deurwaarder ontvangen, weten ze meteen dat de tijd van de kop in het zand steken definitief voorbij is. 

Minnelijke schikking

Vooral de wat grotere corporaties werken gedurende het incassotraject met budgetcoaches, die probleemhuishoudens helpen om vat te krijgen op hun financiële problemen. Dat is volgens Joke de Kock niet altijd eenvoudig: ‘Hou er rekening mee dat het vaak gaat om mensen die na betaling van hun vaste lasten maar een euro of 70 per week te besteden hebben.’

Vaak maken corporaties afspraken met de vaste deurwaarders. Ze krijgen bijvoorbeeld de opdracht om zolang mogelijk te proberen om tot een minnelijke schikking te komen. Soms ook zijn er afspraken over de incassokosten. Het Utrechtse Mitros heeft bijvoorbeeld een afspraak met het vaste incassobureau om niet de wettelijke 15 procent van de uitstaande vordering te rekenen als incassokosten, maar slechts 10 procent. 

Dagvaarding

Hoe vroeg je er ook bij bent, het zal nooit lukken om alle problemen via het minnelijke traject op te lossen. Er komt een moment waarop de trukendoos van de deurwaarder of het incassobureau leeg is; op dat moment begint de fase van de wettelijke schuldsanering. Deze fase valt onder de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP), wat betekent dat de schuldeiser de rechter inschakelt. Dat betekent weer dat een veel hardere aanpak mogelijk is. Denk daarbij aan dagvaarding, benoeming van een bewindvoerder, beslaglegging op het inkomen en het vaststellen van het maandelijkse bedrag waarvan de schuldenaar moet rondkomen. Het is een zeer ingrijpend en duur traject, en de kosten zijn uiteindelijk voor de huurder.

Die WSNP kan in het eindstadium leiden tot een vonnis van de rechter dat uitzetting mogelijk maakt. Vorig jaar sprak de rechter 22.000 dergelijke uitzettingsvonnissen uit, maar deze hebben slechts in een kwart van de gevallen geleid tot uitzetting. Blijkbaar botst het op straat zetten van huurders zo met de doelstellingen van corporaties dat ze er zelfs als het mag alsnog voor terugdeinzen. Het zal ongetwijfeld ook zo zijn dat een bepaalde categorie huurders zich pas de ernst van de situatie realiseert nadat het vonnis is uitgesproken.

Blijkbaar botst het op straat zetten van huurders zo met de doelstellingen van corporaties dat ze er zelfs als het mag alsnog voor terugdeinzen

Het Amsterdamse beleid, waarbij de gemeente bij huurachterstand de huur van een uitkeringsgerechtigde inhoudt en meteen doorsluist naar de corporatie, blijkt goed te werken bij het voorkomen van dit soort sores. Volgens de Amsterdamse corporatie Rochdale leidde deze aanpak in een pilot tot een vermindering van het aantal uitzettingen met 40 procent.

Huurschulddossier

De mate waarin problematiek rond huurschuld speelt lijkt sterk afhankelijk van de regio. Een compleet overzicht is er niet, maar een aantal voorbeelden laat zien dat het percentage huurders dat in gebreke blijft sterk uiteen loopt per corporatie:

• De Utrechtse corporatie Mitros, met ruim 33.000 huurders, droeg in 2015 2.000 keer een huurschulddossier over aan een incassobureau. Dat is 6 procent van het aantal verhuurde eenheden.
• Bij het Haagse Vestia (80.000 huurders), dat door de derivatenaffaire de huren meer heeft moeten verhogen dan de meeste andere corporaties, werden in 2015 4.200 dossiers overgedragen aan de deurwaarder (5,25 procent).
• Het Groningse Lefier heeft 33.000 woningen en stuurt per jaar 600 dossiers door naar de deurwaarder (1,7 procent).
• De veel kleinere corporatie Seyster Veste in Zeist, met 4.012 eenheden, verstuurt per jaar 57 keer een geval van onbetaalde maandhuur door naar de deurwaarder (1,42 procent).
• Het Helmondse Bergopwaarts heeft bijna 5.100 eenheden en schakelt 70 keer per jaar de deurwaarder in (1,35 procent).

Wat opvalt is dat Bergopwaarts pas na 3 maanden de deurwaarder inschakelt en het percentage incassodossiers toch laag is. De corporatie heeft ook niet het gevoel dat door deze manier van werken huishoudens vaak in nog grotere problemen komen.

Verlichting

Alle cijfers over dalende inkomsten en stijgende huren zijn ook bekend bij de minister; deze erkende al bij de presentatie van WoOn 2015, afgelopen april, dat de laagste inkomensgroep in een financieel lastige situatie zit. Hij zei te verwachten dat het door hem geïntroduceerde systeem van passend toewijzen – waarbij huurtoeslaggerechtigden bijna altijd een woning met een huur onder de huurtoeslaggrens krijgen toegewezen – verlichting zal brengen. Ook maande hij de corporaties om veel meer kleinere, goedkope woningen te bouwen.

De minister zei bij die gelegenheid niet zozeer zijn beleid, maar de inkomensdalingen van de afgelopen jaren als de belangrijke oorzaak te zien van de betaalbaarheidsproblematiek. Zijn oplossing was rechtlijnig: ‘De opgave is om koopkracht in de breedte aan te pakken en meer mensen aan de slag te krijgen.’

Dat is een mooie liberale redenering waar geen speld is tussen te krijgen. Je kunt hem ook iedere keer opnieuw gebruiken als een sociale of maatschappelijke voorziening wordt versoberd en dat tot narigheid leidt. Er zijn helaas geen signalen die er op wijzen dat er passende werkgelegenheid in het vat zit voor het lagere inkomenssegment. Integendeel, de behoefte aan laag geschoolden neemt steeds verder af. Ook de financiële toekomst van de vele gepensioneerden in corporatiewoningen lijkt weinig rooskleurig. Misschien veegt de minister de effecten van de verhuurderheffing op de betaalbaarheid toch net iets te gemakkelijk onder de mat.