Woningmarkt

CFV-directeur Daphne Braal ziet nieuwe risico’s woningcorporaties

Tijdens de hoorzitting van de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties verkeerde Daphne Braal in topvorm. Minister Blok wil haar organisatie opdoeken, maar na haar verhoor zal het verzet daartegen aan momentum winnen.

De ster van de voorlaatste dag van de openbare verhoren was Daphne Braal. Ze is directeur van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en heeft alles in huis om een waardig opvolger van Jan van der Moolen te worden. Ze heeft datzelfde vermogen om razendsnel en messcherp te formuleren, straalt gezag uit en heeft vechtlust. Dat laatste komt goed van pas, want als het aan minister voor Wonen en Rijksdienst Stef Blok ligt, wordt het CFV opgedoekt. Hij wil het financiële toezicht onderbrengen bij een agentschap, zodat het direct onder zijn ministeriële verantwoordelijkheid valt.

Prestatietoezicht

Braal maakte duidelijk dat ze niet zo gelooft in het effectief scheiden van beleid en toezicht en zei niet te begrijpen hoe toezicht verbetert door het bij het ministerie onder te brengen. Volgens haar is een ZBO (Zelfstandig Bestuursorgaan) dat toezicht houdt op alle aspecten van de corporatiesector, het beste model. Braal: ‘Alleen het volkshuisvestelijke prestatietoezicht kun je er beter buiten laten. Maar dat soort toezicht bestaat op het moment eigenlijk niet.’

Braal: 'De rente is sindsdien weer verder gedaald en er zijn corpo’s die al flink door hun buffer heen raken'

Een flink deel van het verhoor ging over Vestia en WSG, maar die casussen zijn ondertussen behoorlijk afgegraasd. Spannender was haar kijk op de risicobestendigheid van de sector. Op 31 december 2013 waren volgens een stresstest alle corporaties in staat om borgstortingen die voortvloeien uit een rentedaling van 2 procent, uit eigen middelen op te vangen. Braal: ‘Maar de rente is sindsdien weer verder gedaald en er zijn corpo’s die al flink door hun buffer heen raken.’ 

Ergernis

Ze meldde ook dat er nog tussen de 80 en 90 corporaties zijn met toezicht belemmerende clausules in hun raamovereenkomsten voor derivaten. ‘Ze hebben een inspanningsverplichting om die situatie te beëindigen. Banken zijn echter niet genegen om die clausules te verwijderen en het WSW ziet geen ruimte om de afwikkeling van die posities te borgen. Daar blijven dus risico’s liggen.’ Dat laatste zei ze met nauwelijks verholen ergernis. 

Commissielid Anne Mulder wilde graag weten welke lessen zij en het CFV hebben geleerd van de vele affaires. Braal: ‘Sinds 2012 kijken we breder en scherper naar de corporaties. We grijpen eerder in en eisen maatregelen. We zitten er nu bovenop.’

Valkuilen

Mulder wilde ook weten waar, na grondposities en derivaten, de volgende valkuilen liggen. Braal: ‘Ja, dat is de grote vraag. We moeten voortdurend de vinger aan de pols houden. Op het moment zie ik een aantal potentiële risico’s. De sector is heel rentegevoelig en een snelle stijging van de rente kan grote problemen geven. Ook is het de vraag of de beoogde huurstijgingen wel allemaal kunnen worden gerealiseerd. Scheiden van wonen en zorg is ook een risicovolle ontwikkeling. Tot slot zijn er steeds weer nieuwe producten. We kijken nu naar een sale en leaseback-constructie voor grond waarop woningen staan.’

Hoewel minister Blok het CFV wil opheffen, zijn er plannen om bepaalde bevoegdheden via een mandaat over te hevelen van het ministerie naar het CFV. Als gevolg daarvan zal de financiële toezichthouder binnenkort zelf informatie kunnen opeisen bij corporaties. Dat is een oude wens van het CFV. ‘Ik krijg dergelijke informatie nu vaak ook wel, maar dat is dan op basis van mijn gezag. Ik moet een soort moreel appèl doen.’ 

'We zouden graag zien dat het WSW meer zou helpen bij die eerder genoemde doorzakoperaties van gevaarlijke derivatenposities'

Volgens Braal is de samenwerking met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw aanzienlijk verbeterd. ‘We hebben nu een protocol over het verschaffen van informatie. Dat is een grote stap vooruit. Ook de naadloze aansluiting van onze beide verantwoordelijkheden hebben we geëvalueerd en geoptimaliseerd. Alleen zouden we graag zien dat het WSW meer zou helpen bij die eerder genoemde doorzakoperaties van gevaarlijke derivatenposities.’

Zwemmen met haaien

Het verhoor van Braal werd voorafgegaan door dat van Erik Wilders. Het interessante aan Wilders is dat hij als directeur van het Agentschap van het Ministerie van Financiën was betrokken bij de oplossing van de Vestia-affaire. Als hoogste treasurer van de staat was hij om zijn expertise ingevlogen. Later is hij overgestapt naar het WSW, waar hij nu directeur is.

Commissielid Farshad Bashir wilde weten of het klopt dat Wilders al eerder contact had gehad met de sector. ‘Ja, in 2007 werd ik uitgenodigd bij het WSW om ze bij te praten over het gebruik van derivaten. Ik geloof dat dat met Martijn Rink was. En in 2011 heb ik gesproken op een corporatiecongres. In beide gevallen was de boodschap: hou het simpel. Ik heb ze ook nog verteld dat je in de derivaten-business zwemt met haaien. Die andere partij weet er veel meer van dan jij en is er op uit om iets aan je te verkopen.’ Wilders ontkende dat hij in 2007 en 2011 had gewaarschuwd voor toezicht belemmerende clausules: ‘Ik kon me in 2011 niet eens voorstellen dat er zulke bepalingen bestonden.’

'In de derivaten-business zwem je met haaien. Die andere partij weet er veel meer van dan jij en is er op uit om iets aan je te verkopen’

Corporatieleningen

Het Agentschap maakte volgens Wilders wel gebruik van derivaten, maar meer in de categorie ‘plain vanilla’ uitsluitend ter afdekking van renterisico’s. ‘We schreven niet en werkte ook niet met opties. Van exotische derivaten maakten we om twee redenen geen gebruik. In de eerste plaats vonden we ze gewoon te ingewikkeld en in de tweede plaats was het bijna onmogelijk om te bepalen of je de juiste prijs ervoor betaalde.’

De 800 grote beleggers in de wereld zijn zeer geïnteresseerd in de door de staat gegarandeerde corporatieleningen 

De corporaties zoeken al jarenlang naar een mogelijkheid om buiten de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en de Wateschapsbank (NWB) om goedkoop aan geld te komen. Wilders ziet met zijn grote netwerk van internationale institutionele beleggers mogelijkheden om dat te realiseren: ‘Er zijn zo’n 800 grote beleggers in de wereld. Die zijn zeer geïnteresseerd in leningen met staatsgarantie. Corporatieleningen vallen in die categorie. Op het moment zijn corporatieleningen via de BNG en de NWB 76 basispunten duurder dan een Nederlandse staatslening. Volgens mij kunnen daar nog 50 basispunten vanaf.’

Zowel Wilders als Braal vonden dat corporaties failliet moeten kunnen gaan. Omdat ze nu altijd worden gered is hun risicobesef te laag. Braal sprak in dat verband van een op maat gesneden faillissement, waarbij het volkshuisvestelijke bezit buiten schot blijft.

Invloed

Dagsluiter Ronald Paping van de Woonbond was sympathiek om naar te luisteren, maar had maar één kernboodschap: ‘Al het geld van de corporaties wordt door de huurders opgebracht, maar bij het tot stand komen van beleid betrekt de minister alleen Aedes volop. Wij mogen wel langskomen om te zeggen wat we er van vinden, maar invloed hebben we nauwelijks.’ Hij vond dit onaanvaardbaar omdat via de huurdersverenigingen 1,6 miljoen huishouden bij de Woonbond zijn aangesloten. 

‘Weet u hoeveel Kamerzetels u zou kunnen hebben met uw leden?’, vroeg commissielid Mulder met een glimlach. ‘We zouden heel aardig mee kunnen doen met de huidige partijen, maar huurder zijn, is maar één issue.’

Paping heeft een vakbondsverleden. Misschien moet hij een keer een grote huurstaking organiseren: 1,6 miljoen huishoudens maken twee maanden geen huur over. Wedden dat de corporaties en de minister de Woonbond meteen als machtsfactor accepteren.  


Peter Hendriks is gastauteur van Follow the Money. Hij is als zelfstandig consultant gespecialiseerd in het doorlichten van woningcorporaties in opdracht van Raden van Toezicht. De komende maanden zal hij voor Follow the Money de parlementaire enquete naar de woningcorporaties volgen en van commentaar voorzien.

Email: P.Hendriks.Senior@Gmail.com

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Peter Hendriks

Gevolgd door 1304 leden

Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren
Dit artikel zit in het dossier

Woningmarkt

Gevolgd door 1642 leden

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

Volg dossier