Loods 6 op het Amsterdamse KNSM-eiland
© Witho Worms

Woningmarkt

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.

170 Artikelen

Corporatie-coup op het KNSM-eiland of: hoe De Key stichting Loods 6 leegzuigt

De Amsterdamse woningcorporatie De Key is sinds 1998 de enige bestuurder van de stichting waarin het culturele bedrijfsverzamelgebouw Loods 6 zit. De corporatie heeft nooit geïnvesteerd in het pand. De Key probeert nu een nieuwe doelstelling door te drukken, waarin staat dat de stichting de corporatie financieel moet ondersteunen. De huurders voelen zich bestolen.

Dit stuk in 1 minuut
  • Stichting Loods 6 is een bedrijfsverzamelgebouw met 125 ateliers en kleine kantoren op het KNSM-eiland in Amsterdam met 13 miljoen euro op de bankrekening.

  • In de jaren ’90 kon de stichting de erfpacht van de gemeente afkopen tot 2046. Daarvoor leende de stichting 11,5 miljoen gulden van woningcorporatie De Key. In 2012 was deze lening tot op de laatste cent terugbetaald.

  • In de jaren daarna ging de corporatie zich meer en meer gedragen als eigenaar van het pand. Het gebruikte Loods 6 zelfs als onderpand voor een hypothecaire lening van 12 miljoen euro, voor de ontwikkeling van het Lloyd Hotel.

  • In 2018 stoft topman Leon Bobbe het plan af om de erfpachtrechten van de stichting te verkopen. Daarvoor is een wijziging van de statuten nodig. 

  • Na deze wijziging krijgt De Key het exploitatievermogen ter waarde van 13 miljoen euro, mag het de opbrengst uit verkoop houden en kan het de jaarlijkse huuropbrengsten à 1,7 miljoen incasseren. 

  • ‘Het is tekenen bij het kruisje,’ kregen huurders te horen toen zij dit akkoord onder ogen kregen. Dat weigeren zij.

Lees verder

Het onttrekken van vermogen uit een stichting of een vereniging is technisch misschien wel moeilijker dan het kraken van een brandkast. Dat vermogen zit in de zogeheten dode hand, wat wil zeggen dat geen rechtspersoon er recht op kan doen gelden. Het is alleen bedoeld om de doelstellingen van de stichting te realiseren. En dat is de verantwoordelijkheid van het bestuur en de toezichthouders.

Soms zijn stichtingen gelieerd aan organisaties. Het vermogen van die stichting kan niet worden overgeheveld naar de eigen balans. Soms huren zulke organisaties zelfs juristen in om dat vermogen toch binnen te slepen. 

Zo’n slinkse poging lijkt op het moment gaande bij de Amsterdamse woningcorporatie De Key. Topman Leon Bobbe heeft zijn oog laten vallen op het door huurders opgebouwde vermogen van Stichting Loods 6. Een stichting met een bedrijfsverzamelgebouw met 125 ateliers en kantoortjes aan de Amsterdamse KNSM-laan. De stichting heeft ook nog een bedrag van 13 miljoen euro op de bank. In 1998 wist De Key, die al langer betrokken was bij de stichting, zich tot enige bestuurder te laten benoemen en vanaf dat moment begon feitelijk de strijd om het vermogen. Nu, 22 jaar later, is het eindspel gaande.

Loods 6 was ooit eigendom van de Koninklijke Nederlandse Stoomvaart Maatschappij (KNSM). Eind jaren ’70 verwierf de gemeente het grote pand aan het IJ, om het te slopen. In 1981 waren de sloopplannen echter weer van de baan en begon de gemeente delen van het gebouw te verhuren als atelierruimte voor kunstenaars. In 1986 werd op initiatief van de kunstenaars en een aantal buurtorganisaties een verbouwingsplan opgesteld. Ze zagen grote mogelijkheden voor het gebouw. Het idee was om het in te richten als bedrijfsverzamelgebouw voor kunstenaars en startende ondernemingen in de creatieve sector. Het Oostelijk Havengebied werd in de jaren ’90 snel ontwikkeld tot een modern ‘urban’ woongebied en daar paste zo’n gebouw mooi tussen. 

In 1987 richtten de huurders de Stichting Kunstwerk Loods 6 op. De statutaire doelstelling luidde: ‘Het ontwikkelen en ondersteunen van initiatieven, gericht op het creëren van ruimte voor vernieuwende activiteiten op het gebied van de kunst in de ruimste zin van het woord in en om Loods 6.’ Een heldere ideële doelstelling.

In artikel 2 stond dat de stichting ernaar streeft via koop of huur de beschikking te krijgen over het volledige gebouw. Ook was het volgens de statuten de bedoeling dat alle plannen over de exploitatie zoveel mogelijk tot stand kwamen in overleg met de gebruikers van de ruimten. Artikel 2 lid 3 stelde, min of meer ten overvloede, dat het maken van winst met nadruk geen doel is. 

Schuldenvrije stichting

In april 1989 bood de gemeente de stichting aan het gebouw en de grond in erfpacht te nemen, zodat de gemeente niet langer als verhuurder zou hoeven optreden en een aanzienlijk bedrag ineens zou ontvangen. Pas op 7 februari 1996 komt die erfpachtovereenkomst rond. De overeenkomst loopt tot 2046. Om de erfpachtcanon af te kopen en een aantal noodzakelijke investeringen te doen, was 16 miljoen gulden nodig. Van dat bedrag paste de gemeente 2,7 miljoen ‘om niet’ bij. De stichting kon zelf 1,8 miljoen gulden opbrengen en ging een lening aan van 11,5 miljoen gulden. 

De verstrekker van die lening was De Key. Deze woningcorporatie was al betrokken bij de stichting, omdat het bestuur geloofde dat Loods 6 de hele woonomgeving in het Oostelijk Havengebied een impuls kon geven. De lening had een looptijd van vijftien jaar en een marktconforme rente van 7 procent. Deze werd zonder haperen op tijd afbetaald. 

Mr. Frank van der Hoek, die als adviseur de huurders bijstaat, benadrukt dat de corporatie alleen een bedrag heeft geleend aan Stichting Loods 6: ‘De Key heeft zelf nooit geïnvesteerd in het gebouw en bracht ook geen expertise in bij de ontwikkeling. De lening werd volgens afspraak al in 2012 afgelost. Stichting Loods 6 heeft geen schulden meer bij De Key.’

Corporatie gaat besturen

De Stichting Kunstwerk Loods 6 had aanvankelijk vijf bestuurders, waarvan er drie door De Key waren benoemd. Op 30 december 1998 nam het bestuur van de stichting een drastische stap. De naam werd veranderd in Stichting Loods 6 en de bestuurstaak werd volledig overgedragen aan De Key. De corporatie kon dus opeens alles bepalen, overigens zonder dat De Key voor de functie van bestuurder een natuurlijk persoon benoemde. Van het benoemen van een Raad van Toezicht werd afgezien. Er was dus geen interne tegenspraak binnen het bestuur en ook geen interne controle op het functioneren van de bestuurder. Bij het ontbreken van een Raad van Toezicht ontbrak ook de klankbordfunctie die zo’n raad vervult. 

Tegelijk met de naamswijziging werden de statuten aangepast. Artikel 2 lid 1 luidde: ‘De stichting heeft ten doel het bevorderen van het woon- en leefmilieu, bij voorkeur in het Oostelijk Havengebied van Amsterdam, door ruimte ter beschikking te stellen voor vernieuwende activiteiten voor kunst in de ruimste zin van het woord.’

Dat lijkt een doelstelling die is losgekoppeld van het gebouw en zelfs van het Oostelijk Havengebied. Verderop in lid 2 van Artikel 2 wordt dat oprekken van de doelstelling nog eens benadrukt. Daarin valt te lezen dat Stichting Loods 6 het financieel en feitelijk ondersteunen nastreeft van de mensen die in lid l van dit artikel worden omschreven. Financieel en feitelijk ondersteunen? Dat was nieuw.

Een belangrijke bepaling uit de statuten is verder Artikel 7 lid 1: ‘In de statuten der stichting kan geen verandering worden aangebracht dan door een besluit van het bestuur.’ Laat De Key zich bij het ingaan van deze statuten nu net tot het enige bestuurslid hebben uitgeroepen. De corporatie had dus echt alle macht en kon als enige, via statutenwijzigingen, de richting en het beleid van de stichting een andere wending geven.

Tegelijk werd op die op een na laatste dag van 1998 onder de oude naam een nieuwe Stichting Kunstwerk Loods 6 opgericht. Die moest gaan functioneren als een beheerstichting en die is tot op de dag van vandaag belast met zaken als het innen van de huren en het optreden als huisbaas. Die beheerstichting huurt het pand ook van Stichting Loods 6 en draagt na aftrek van de onderhoudskosten het resultaat over aan Stichting Loods 6.

De Key grijpt de macht

De coup van De Key in 1998 zou gezien kunnen worden als een verlate manier om de terugbetaling van die lening van 11,5 miljoen gulden beter te kunnen garanderen. Sjoerd van Oevelen, voorzitter van huurdersvereniging Loods 6 Community, gelooft niet in die extra garantie: ‘Dan had De Key al meteen in 1996 de macht moeten grijpen en niet bijna drie jaar later. Bovendien maakte de corporatie na aflossing van die lening geen aanstalten om de oude verhoudingen binnen Stichting Loods 6 weer te herstellen. De Key hield gewoon de touwtjes stevig in handen.’ 

De Key is zich na de machtsovername steeds meer gaan gedragen als eigenaar van het pand. Mr. Van der Hoek is in de jaarverslagen gedoken en ontdekte iets vreemds: ‘Tot 2015 heeft De Key de stichting als een 100 procent verbinding in de jaarrekeningen van de corporatie opgenomen. Pas in 2015 stond achter de stichting in het rijtje verbindingen: niet van toepassing.’ 

De Key moet zich realiseren dat ze nooit de erfpachtrechten van Loods 6 heeft verworven

Dat laatste was ook terecht, want in werkelijkheid is de corporatie alleen maar de bestuurder van de stichting. Er is geen sprake van eigendomsrechten, of zelfs maar van risicodragende investeringen in de stichting. De corporatie heeft alleen in het verleden die marktconforme lening van 11,5 miljoen gulden verstrekt. Adviseur Van der Hoek: ‘De Key moet zich realiseren dat ze nooit de erfpachtrechten van Loods 6 heeft verworven.’

Loods 6 als zekerheid

De Key ging op een bepaald moment nog een stap verder dan Stichting Loods 6 opvoeren als verbinding. Het gebruikte de stichting in 2004 als een soort financieringsvehikel buiten de eigen balans om. De corporatie was betrokken bij de ontwikkeling van het Lloyd Hotel in Amsterdam. In De Keys jaarrekening van 2008 wordt opeens uitgelegd, dat in 2004 een hypothecaire lening van 12 miljoen euro en een kredietfaciliteit van 250.000 euro aan Stichting Loods 6 is verstrekt door SNS Properties Finance. Stichting Loods 6 heeft dat bedrag doorgeleend aan Lloyd Beheer, toen een onderdeel van exploitatiemaatschappij De Key. 

Het vermogen en de huuropbrengsten van de stichting zijn dus als zekerheid gegeven voor een zakelijk avontuur van de Key. Het is merkwaardig dat De Key dat deed met een gebouw waarvan zij nooit eigenaar was. Misschien ging het zelfs wel om een schijnzekerheid. De verkoop van het hotel leverde de corporatie uiteindelijk wel een winst op van 6 miljoen euro.

De kern van Stichting Loods 6 is het bedrijfsverzamelgebouw. Dat weerhield de enige bestuurder (lees: De Key) er niet van om de erfpacht van gebouw en grond in de etalage te zetten. Al in 2012 had De Key het plan om de erfpachtrechten van Stichting Loods 6 te verkopen voor circa 25 miljoen euro. Dat is toen uiteindelijk niet doorgegaan, de officiële verklaring was ‘om uiteenlopende inhoudelijke en formele redenen’.

In 2018 werd dit plan onder verantwoordelijkheid van Leon Bobbe, de topman die 2014 was aangetreden, weer uit de mottenballen gehaald. In september van dat jaar lijkt De Key zijn zin te krijgen. De beheerstichting Kunstwerk, Stichting Loods 6 en een aantal bestuursleden van De Key gaan om de tafel zitten. Al snel bereiken ze een hoofdlijnenakkoord, waarin ze afspreken dat de statuten worden gewijzigd en de naam andermaal wordt aangepast in Stichting Loods 6 Nieuwe Stijl.

In de nieuwe ideële doelstelling staat dat de stichting dient om woonstichting Lieve De Key financieel te ondersteunen

De verandering van de statuten is zeer gunstig voor stichtingsbestuurder De Key. Ten eerste wordt het exploitatievermogen, reserves ontstaan uit huurinkomsten ter waarde van 13 miljoen euro, overgedragen aan De Key. Hetzelfde geldt voor eventuele opbrengst uit verkoop van het gebouw, waarvan de waarde nu wordt geschat op 37 miljoen euro, en voor de huuropbrengsten, na aftrek van beheer- en onderhoudskosten is dat een jaarlijks bedrag van circa 1,7 miljoen euro. 

Als het akkoord eenmaal geëffectueerd is, kan De Key de stichting dus leeghalen. In de nieuwe ideële doelstelling worden daar ook geen doekjes om gewonden. Die luidt: ‘De Stichting heeft ten doel het langdurig exploiteren van het gebouw Loods 6 en het financieel ondersteunen van Woonstichting Lieve De Key en haar eventuele rechtsopvolger(s).’

In ruil daarvoor garandeert Stichting Loods 6 Nieuwe Stijl, het gebouw Loods 6 in stand en verhuurd te houden voor nog minimaal 25 jaar. Verder zou er voor de kantoren een marktconform huurbeleid worden gevoerd, terwijl de ateliers met een korting op de markthuur verhuurd blijven.

De inkomsten uit het gebouw en uit een mogelijke toekomstige verkoop van het gebouw zal De Key vooral inzetten voor de huisvesting van ‘groepen als studerende jongeren en personen die werkzaam of anderszins actief zijn in de kunstensector.’ Voor groepen dus die toch al tot de doelgroep van De Key behoren.

Tekenen bij het kruisje

Dit akkoord werd eind 2018 aan de vertegenwoordigers van de huurdersvereniging voorgelegd. Het werd omschreven als het compromis dat de stichtingen hadden bereikt. De Key zou de komende 25 jaar afzien van de verkoop van Loods 6 en Stichting Kunstwerk Loods 6 zou meehelpen aan het opzeggen van het huurcontract tussen beide stichtingen. Dat laatste was belangrijk, want dit contract is voor onbepaalde tijd en niet opzegbaar door Stichting Loods 6. In de nieuwe constructie zou De Key via Stichting Loods 6 direct alle huren en andere inkomsten uit Loods 6 ontvangen.

Van Oevelen: ‘Ons eerste gesprek over het hoofdlijnenakkoord liep anders dan verwacht.  We dachten afgesproken te hebben met Ina Pronk en Guido Wallagh van Kunstwerk, en Alexander van Trigt, de desinvestment directeur van De Key, daar aanwezig als vertegenwoordiger van De Key, het enige bestuurslid van Loods 6 en Eelco Siersema, lid van het managementteam van De Key. Toen we de vergaderruimte binnenkwamen, zaten daar ook de advocaat van De Key, Marcel Willems, en de advocaat van Kunstwerk, Ton Nieuwenhuijs. Pure intimidatie. We wilden weggaan, maar zijn uiteindelijk gebleven om te horen wat men te zeggen had. Nieuwenhuijs legde het hoofdlijnenakkoord op enig moment zo uit: ‘Het is tekenen bij het kruisje’.’

Daarna volgde vanaf september 2019 zes besprekingen met vooral deze mensen, maar zonder de advocaten. Martien Kuitenbrouwer van Public Mediation, trad op als gespreksleider. Volgens Van Oevelen is er tijdens die gesprekken geen vooruitgang geboekt.

Het is onzin dat Loods 6 als melkkoe wordt gebruikt

De leden van Loods 6 Community stonden perplex toen ze op 5 maart 2020 tijdens een ledenvergadering te horen kregen dat De Key op het punt stond om hun stichting met vermogen en al in te lijven. Van Oevelen: ‘Er waren zo’n 75 leden aanwezig. Gezien het ledenaantal van rond de 140 was dat een goede opkomst. We hebben gestemd over de vraag of we iets moesten doen. Op één stem na koos iedereen voor actie. Men was geschokt dat twee jaar praten door ons bestuur tot niets had geleid, behalve dat we van tafel waren geduwd en een ultimatum hadden gekregen dat afloopt op 1 juli.’

Adviseur Van der Hoek schreef een brief aan de partijen die het hoofdlijnenakkoord hadden opgesteld en aan de Raad van Beheer van De Key. In het antwoord op de brief stelt Stichting Loods 6: ‘Het hoofdlijnenakkoord is juridisch en ethisch zeker geen onfatsoenlijk document en het is onzin dat Loods 6 als melkkoe wordt gebruikt.’ De stichting benadrukt dat het zonder de lening van De Key het gebouw nooit had kunnen verwerven. De Key is in andere woorden heel belangrijk geweest bij het tot stand komen van het project.

Over de veranderde doelstelling, waarbij het vermogen en de inkomsten van de stichting naar De Key vloeien, zegt Stichting Loods 6: ‘De Key kan als bestuurder van de stichting van oordeel zijn dat de noodzaak van het vervullen van haar statutaire doelstelling in het Oostelijk Havengebied minder urgent is geworden. De corporatie kan en mag - en moet mogelijk zelfs - blijven nadenken over een effectievere inzet van haar middelen, ook al zou de doelomschrijving daarvoor moeten worden uitgebreid. Er is niets onethisch aan het handelen van De Key als bestuurder. Evenmin is het onbetrouwbaar of juridisch incorrect.’

Investeringsplannen van de community

Loods 6 Community stelt voor het beschikbare vermogen van de stichting een hele reeks plannen te hebben die binnen de doelstelling vallen. Van Oevelen: ‘We hebben een ambitieus duurzaamheidsplan en een cultureel plan klaarliggen. We willen een organisatiestructuur met een breed bestuur en een Raad van Toezicht met governance, met vertegenwoordiging van de gebruikers. We willen ook eeuwigdurende erfpacht, met in de voorwaarden dat als het gebouw verkocht wordt, het eerst aan de gemeente aangeboden moet worden tegen een relatief laag bedrag. Zo kan nooit enige vorm van speculatie plaatsvinden met het vastgoed. Er is ook een idee om een ‘revolving investment fund Loods 6’ op te zetten zodat we met middelen uit Loods 6 culturele organisaties op andere plekken in Amsterdam kunnen steunen.’

De Key heeft hele andere plannen en benadrukt dat de huurders (en daarmee Loods 6 Community) geen eigenaar van het gebouw zijn. Van der Hoek wijst erop dat De Key dat zeker ook niet is.

Lees verder Inklappen

Het gebruik van Loods 6 als onderpand voor de lening aan de ontwikkelaars van het Lloyd Hotel, is volgens Stichting Loods 6 volstrekt aanvaardbaar: ‘Bij de zoektocht naar zekerheden voor het ontwikkelen van het Lloyd Hotel kwam men logischerwijs bij Stichting Loods 6 uit. De reguliere portefeuille van De Key kwam niet in aanmerking om als zekerheid te worden ingezet, omdat deze bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) belegd was. De Key heeft dus met Stichting Loods 6 haar nek uitgestoken om van de ontwikkeling van het Oostelijk Havengebied een succes te maken. En dat is meer dan gelukt.’ 

Loods 6 Community overweegt om naar de rechter te stappen. Van de bestuurder van een stichting die een bedrijfsverzamelgebouw exploiteert met een culturele doelstelling, verwacht de huurdersvereniging niet dat deze opeens met een nieuwe doelstelling voor de stichting komt, die behelst dat de Stichting Loods 6 Woonstichting Lieve De Key en haar eventuele rechtsopvolger(s) financieel moet ondersteunen. In laatste instantie kan die bestuurder niemand anders zijn dan de topman van De Key, Leon Bobbe. 

Doordat in de media al aandacht is besteed aan de zaak, kwam De Key vlak voor publicatie met een persbericht waarin de corporatie een andere visie op de zaak probeert te geven. Ten eerste stelt de corporatie dat er een nieuw bestuur voor Stichting Loods 6 Nieuwe Stijl komt. Daarmee zal de alleenheerschappij van De Key voorbij zijn.

Van Oevelen merkt daarover op dat dit nieuwe bestuur er pas komt nadat de nieuwe statuten, die alle inkomsten en het vermogen naar De Key doen vloeien, erdoor zijn. Van Oevelen is zeer cynisch over de bewering dat Lood 6 zelfstandig zal voortbestaan: ‘Dat is een eufemisme voor het introduceren van eeuwigdurende afhankelijkheid van de gebruikers van de doelstellingen van De Key. Momenteel hééft Loods 6 al een zelfstandige toekomst, maar na de statutenwijziging verliest ze haar autonomie en worden financiële afdrachten naar De Key een leidend en prijsopdrijvend principe.’

Wederhoor: Leon Bobbe, bestuursvoorzitter De Key

‘Stichting Loods 6 heeft als doel om het leef- en woonmilieu te bevorderen in, bij voorkeur,  het Oostelijk Havengebied van Amsterdam, door ruimte beschikbaar te stellen voor vernieuwende activiteiten op het gebied van de kunst in de ruimste zin van het woord. 

Het doel van Stichting Loods 6 is bereikt; het Oostelijk Havengebied van Amsterdam staat er inmiddels goed bij. De Key heeft in de afgelopen decennia veel geïnvesteerd in onder andere Loods 6, Het Lloyd Hotel en in woningbouw. Stichting Loods 6 heeft daarom gemeend het vermogen van Loods 6 deels in te zetten voor andere stadsdelen, in het bijzonder voor betaalbare woningen voor creatieve starters waar Amsterdam momenteel zo’n grote behoefte aan heeft. Dit is binnen de huidige statutaire doelstelling van Loods 6 al mogelijk. Omdat Stichting Loods 6 het werkapparaat en de ervaring niet heeft om starterswoningen voor kunstenaars te bouwen, maar De Key wel, is een wijziging van de statuten gewenst. Daarbij staat voor De Key voorop dat de maatschappelijk-culturele functie van het gebouw Loods 6 met het huidige concept ongewijzigd blijft. Wij zijn daarom met beheerder Stichting Kunstwerk Loods 6 in gesprek gegaan om een oplossing te vinden. Ik ben ontzettend blij dat we hierin zijn geslaagd.’ 

Verder betoogt Bobbe dat De Key weliswaar geen aandelen heeft in Loods 6, maar als enig bestuurder wel zeggenschap. Bij aandelen of zeggenschap consolideert De Key het vermogen in de jaarrekening. 

Ook zijn volgens de bestuurder het huidige vermogen van Stichting Loods 6, de huuropbrengsten en de taxatiewaarde onjuist. ‘Die zijn in werkelijkheid aanzienlijk lager.’ 

Lees verder Inklappen
Peter Hendriks
Peter Hendriks
Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.
Gevolgd door 1545 leden
Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren