Elk voorjaar is het voor veel huurders van sociale huurwoningen vaste prik: een brief van de woningcorporatie. Bij ruim 2 miljoen huishoudens valt hij op de mat. De meeste corporaties kondigen hun jaarlijkse huurverhoging van gemiddeld 2 procent aan, die doorgaans per 1 juli ingaat.

Dat lijkt niet veel, maar uiteindelijk loopt het flink op. In het jaar 2000 was de gemiddelde kale huurprijs 312 euro, en dit jaar is dat bedrag 560 euro. Dat is een stijging van 79 procent.

De inkomens van sociale huurders hebben zeker niet dezelfde groei gekend. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) concludeerde dit jaar in zijn WoonOnderzoek dat het besteedbaar inkomen van sociale huurders sinds 2012 vrijwel onveranderd is gebleven. 

Het Nibud stelde in een onderzoek uit 2019 naar de verhouding tussen het maandinkomen en de woonlasten dat sociale huurders een steeds groter deel van hun maandinkomen moeten besteden aan huur. Dat baart zorgen, en niet alleen bij het Nibud. Het kenniscentrum pleitte in 2021 samen met Aedes en de Woonbond voor een verhoging van het besteedbare inkomen van huurders. 

RaboResearch schetste al in 2018 het sombere beeld dat het besteedbare inkomen van huishoudens in Nederland veertig jaar heeft stilgestaan. Dit raakt huurders, zeker de groep die van een uitkering of minimuminkomen leeft, harder dan huiseigenaren. Die laatste groep heeft nog voordelen als een stijgende woningwaarde, de lage hypotheekrente en de hypotheekrenteaftrek.

Winstmachines?

In maart 2018 haalde de Woonbond, de landelijke belangenbehartiger van huurders, het nieuws met een onderzoek naar de winst van corporaties. Volgens de Woonbond hadden de corporaties over het jaar 2016 gemiddeld zo’n 1500 euro winst gemaakt per sociale huurwoning, in totaal ruim 3 miljard euro. Deze winst was specifiek te danken aan de opbrengsten uit sociale huur, bleek uit het onderzoek. 

Het onderzoek van de Woonbond werd door corporaties en hun belangenbehartiger Aedes afgedaan als een hetze. Woningcorporaties zien de term ‘winst’ als  misplaatst, omdat ze geen bedrijven zijn. Aedes verdedigde het standpunt dat corporaties een publieke opdracht uitvoeren, namelijk volkshuisvesting, en dat winst maken daarbij ‘geen doelstelling’ is. In een blog schreef voormalig Aedes-voorzitter Marnix Norder dat de Woonbond de plank volledig missloeg: ‘Corporaties die winst maken? Complete onzin en veel te simpel. Elke euro komt linksom of rechtsom ten goede aan de huurder.’

Kloppen die opmerkelijke bevindingen van de Woonbond? Zijn de ‘sociale’ corporaties in werkelijkheid winstmachines? Deze vraag was aanleiding voor een breed data-onderzoek van Follow the Money, waarin ook de berekeningen van de Woonbond tegen het licht zijn gehouden.

Meer winst, minder woningen

Winst is dus een betwist begrip in de corporatiesector. Woningcorporaties zijn immers geen bedrijven die winst uitkeren aan aandeelhouders, maar stichtingen of verenigingen met een publieke kerntaak in opdracht van de overheid. Die kerntaak luidt: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen ten behoeve van mensen met een laag inkomen. 

Woningcorporaties genereren inkomsten uit verhuur en uit andere bedrijfsvoering, zoals de verkoop van vastgoed. Gezien de rechtsvorm en kerntaak van corporaties is de winst die daarmee wordt geboekt, bedoeld voor het aflossen van leningen en om te investeren in volkshuisvesting. Anders gezegd: het bouwen van nieuwe woningen voor mensen met een laag inkomen en het verduurzamen van de bestaande woningen. 

Maar juist dat bouwen is het afgelopen decennium minder gebeurd. De afgelopen vijf jaar werden er bijvoorbeeld slechts rond de 15.000 woningen per jaar gebouwd, terwijl de corporaties zichzelf als doel hadden gesteld jaarlijks zo’n 25.000 op te leveren. 

Rijker dan gedacht 

De winstontwikkeling van woningcorporaties is nauw verbonden met politieke besluitvorming over de sociale woonsector. Deze is een speelbal geweest van politieke overwegingen, zoals privatisering en liberalisering. Na de financiële crisis van 2008 is hij zelfs gebruikt als de spreekwoordelijke pinautomaat voor de staatskas. De in 2013 ingevoerde Verhuurderheffing bijvoorbeeld had als doel het begrotingstekort te lenigen. 

Desondanks hebben de woningcorporaties in de onderzochte periode een cumulatieve nettowinst geboekt van bijna 52 miljard euro, gemiddeld 2,6 miljard euro per jaar. Tussen 2001 en 2020 groeide het totale eigen vermogen van 29 miljard naar 101 miljard euro. Het balanstotaal is in 2020 zeker voor de helft gebaseerd op het totale eigen vermogen van de corporatiesector. In 2001 bestond het balanstotaal nog voor 30 procent uit dat totale eigen vermogen.

En dat is opmerkelijk. Ondanks deze winstontwikkeling bestaat immers het beeld dat woningcorporaties het financieel moeilijk hebben en daarom zo weinig bouwen of investeren in duurzaamheid. Hoe is dat te verklaren? 

Zowel de overheid als de toezichthouder signaleren dat er steeds minder geld beschikbaar is voor bijvoorbeeld verduurzaming en de bouw van nieuwe sociale woningen. In 2021 stelt toenmalig BZK-minister Kasja Ollongren in een Kamerbrief dat corporaties tot 2035 gezamenlijk 115 miljard euro moeten investeren in sociale nieuwbouw. Hiervoor komen ze volgens de toenmalige minister 24 miljard euro tekort. De bestedingsruimte van een gemiddelde woningcorporatie is simpelweg te klein om aan de kerntaak te kunnen voldoen, concludeert Ollongren in de Kamerbrief.

Begin dit  jaar trekt de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) een andere conclusie, want: ‘nieuwe informatie over de jaarcijfers van de corporaties maakt duidelijk dat de financiële ruimte van de sector groter is dan waar BZK van uitging’.

De Aw signaleert al enkele jaren dat woningcorporaties meer inkomsten hebben gekregen uit commerciële activiteiten, die losstaan van de sociale huursector of het publieke domein. Volgens de toezichthouder blijven deze inkomsten onbenut, waardoor woningcorporaties niet snel genoeg investeren in de bouw en verduurzaming van woningen.

Tegelijkertijd stelt de Aw dat er een tekort aan sociale huurwoningen is ontstaan. De toezichthouder telt elk jaar minder corporatiewoningen, als gevolg van sloop, verkoop of overheveling naar de vrije sector. De huuropbrengsten nemen jaarlijks toe. De toezichthouder rapporteert dan ook in opeenvolgende jaaroverzichten dat de corporaties steeds meer geld overhouden, en steeds minder sociale huurwoningen.

Het is een onwenselijke situatie: de woningcorporaties bouwen minder, terwijl de huuropbrengsten jaarlijks groter worden en er meer inkomsten binnenkomen uit commerciële vastgoedactiviteiten. De tekorten op de woningmarkt treffen vooral huishoudens met een laag inkomen die passende woonruimte zoeken. ‘Dit kan het vertrouwen in de corporatiesector schaden’, voegt de toezichthouder daaraan toe. 

De Aw roept daarom in het Sectorbeeld van 2021 de corporatiesector op om de inkomsten in te zetten voor sociale woningbouw, zeker in deze voortslepende wooncrisis: ‘Corporaties die structureel financiële middelen overhouden in de commerciële tak [van hun bedrijfsvoering, red.] kunnen deze middelen overhevelen naar de sociale tak’.

Anders zou volgens de toezichthouder het ‘negatieve’ beeld kunnen ontstaan dat corporaties zich onvoldoende inzetten voor de bouw en verduurzaming van betaalbare huurwoningen.

Het is een paradoxale vaststelling. Aan de ene kant wordt gesignaleerd dat woningcorporaties te weinig bouwen omdat ze te weinig geld hebben, terwijl ze tegelijk behoorlijke winsten hebben gemaakt. Dat roept de vraag op waar dat geld is gebleven.

‘Dagobert Duck’

Met hun winsten hebben de woningcorporaties vooral hun vermogen versterkt. Na de roekeloze jaren aan het begin van deze eeuw, opereren ze aanzienlijk behoedzamer. Maar dat is niet de enige verklaring voor het ‘Dagobert Duck-complex’ dat voormalig minister van Wonen Stef Blok hen toedichtte. 

Een van de redenen voor die ‘gierigheid’ is de zogeheten ‘administratieve scheiding’ (zoals de overheid het noemt) in de bedrijfsvoering van woningcorporaties. Volgens Europese regels omtrent staatssteun mogen woningcorporaties geen staatsgeld gebruiken voor hun commerciële vastgoedactiviteiten. Dat betekent dat de sociale en commerciële activiteiten sinds 2017 volledig gescheiden zijn. Dit dwong corporaties om kapitaalkrachtig te worden. Interne subsidiëring was niet langer mogelijk en daarom moesten de reserves worden versterkt. 

In het Sectorbeeld van 2021 constateert de Aw dat sommige woningcorporaties hun winst gebruiken als financiële buffer voor toekomstige investeringen, zoals in nieuwbouw en verduurzaming. De winst werd deels toegevoegd aan het eigen vermogen. Tussen 2001 en 2020 groeide het totale eigen vermogen van 29 miljard naar 101 miljard euro. De winst uit verhuur droeg daar aan bij, ook al is het vermogen vooral toegenomen als gevolg van de waardestijging van het vastgoed. 

Ten derde mochten corporaties van de overheid de huur extra verhogen om de verhuurderheffing te kunnen betalen. Zowel de Woonbond als Aedes zijn het erover eens dat deze unieke belasting de investeringen in sociale huurwoningen heeft geremd. In 2020 berekende het ministerie dat de verhuurderheffing in totaal 8,5 miljard euro aan de staatskas heeft bijgedragen sinds de invoering ervan. Dat geld kon dus niet worden geïnvesteerd in de bouw van sociale woningen. 

De woningcorporaties hebben de effecten van de verhuurderheffing geprobeerd te compenseren door de maandhuur maximaal te verhogen. Hierdoor zijn de huuropbrengsten uiteindelijk hoger geworden, en daarmee ook de totale nettowinst van de corporatiesector. 

In 2015 steeg de totale nettowinst van de sector naar 4,6 miljard euro, een winstmarge van 28 procent. In latere jaren is de winst weer gedaald. In 2020 kon er 2,7 miljard euro winst worden bijgeschreven, een winstmarge van 12 procent.

Terwijl de woningmarkt in de diepste crisis sinds de Tweede Wereldoorlog verkeert, blaakt de corporatiesector als geheel van gezondheid. Als toezichthouder heeft de Aw noch de positie, noch de taak om concrete adviezen te geven. Toch constateert zij dat woningcorporaties meer kunnen – en moeten – investeren in verduurzaming en nieuwe betaalbare woningen. Het in de loop der jaren opgebouwde vermogen en de toch flinke winsten maken dat mogelijk. 

Met medewerking van Peter Hendriks.