Nederland kampt met een groeiende woningnood. Wie profiteert? En hoe lossen we dit op? Lees meer

Nederland kampt met een groeiende woningnood. Honderdduizenden trekken naar de steden en de verantwoordelijke gemeenten lukt het niet om genoeg te bouwen om dit op te vangen. Dat die binnenlandse migratie eraan zat te komen was al heel lang bekend. Waarom zijn stadbesturen niet veel beter voorbereid op deze trend? Heeft de regering steken laten vallen? Wie profiteren van de trend? Wat zijn de oplossingen?

64 artikelen

© JanJaap Rypkema

Corporaties bezitten 101 miljard euro en huurders worden steeds armer

De inkomens van huishoudens met een sociale huurwoning zijn de afgelopen jaren nauwelijks gestegen. Maar de huur stijgt wel gestaag, net als de winst van woningcorporaties. In 2020 konden die gezamenlijk 2,7 miljard euro bijschrijven en is het totaal eigen vermogen 101 miljard euro, blijkt uit data-onderzoek van Follow the Money.

Dit stuk in 1 minuut
  • Door huurverhogingen en verkoop van vastgoed hebben woningcorporaties  de afgelopen 20 jaar winst gemaakt en een eigen vermogen van in totaal 101 miljard euro opgebouwd, blijkt uit onderzoek van Follow the Money. Inkomens van sociale huurders zijn in diezelfde periode echter nauwelijks gestegen, waardoor huurders een steeds groter deel van hun maandinkomen aan woonlasten moeten besteden. 
  • Zowel de gestokte inkomensontwikkeling van huurders als de jaarwinsten van de woningcorporaties zijn nauw verbonden met politieke besluitvorming. De invoering van de verhuurderheffing in 2013 dreef de huurprijzen op, terwijl de Haagse opdracht om zelfstandig te opereren op de commerciële vastgoedmarkt de kas van corporaties spekte. 
  • Toezichthouder Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft sinds 2001 de gestage groei van het totale eigen vermogen van corporaties vastgelegd, die van 29 miljard euro in 2001 naar 101 miljard euro in 2020 is gegaan. Het vermogen is deels zo hoog omdat woningcorporaties een financiële buffer aanhouden om toekomstige plannen voor nieuwbouw en verduurzaming van woningen te kunnen bekostigen.
  • Volgens de Aw is het hoog tijd dat woningcorporaties dat geld steken in hun hoofdtaak: zorgen voor voldoende woningen. Ook ziet de toezichthouder daarbij graag een grotere betrokkenheid van de overheid, om de inmiddels vastgelopen woningmarkt het hoofd te bieden. 
  • Belangenvereniging Aedes en de Woonbond willen dat de overheid de lagere inkomens van huurders verhoogt zodat wonen voor iedereen betaalbaar blijft. Volgens het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening was het tekort aan sociale huurwoningen in 2021 279.300
Lees verder

Elk voorjaar is het voor veel huurders van sociale huurwoningen vaste prik: een brief van de woningcorporatie. Bij ruim 2 miljoen huishoudens valt hij op de mat. De meeste corporaties kondigen hun jaarlijkse huurverhoging van gemiddeld 2 procent aan, die doorgaans per 1 juli ingaat.

Dat lijkt niet veel, maar uiteindelijk loopt het flink op. In het jaar 2000 was de gemiddelde kale huurprijs 312 euro, en dit jaar is dat bedrag 560 euro. Dat is een stijging van 79 procent.

De inkomens van sociale huurders hebben zeker niet dezelfde groei gekend. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) concludeerde dit jaar in zijn WoonOnderzoek dat het besteedbaar inkomen van sociale huurders sinds 2012 vrijwel onveranderd is gebleven. 

Het Nibud stelde in een onderzoek uit 2019 naar de verhouding tussen het maandinkomen en de woonlasten dat sociale huurders een steeds groter deel van hun maandinkomen moeten besteden aan huur. Dat baart zorgen, en niet alleen bij het Nibud. Het kenniscentrum pleitte in 2021 samen met Aedes en de Woonbond voor een verhoging van het besteedbare inkomen van huurders. 

RaboResearch schetste al in 2018 het sombere beeld dat het besteedbare inkomen van huishoudens in Nederland veertig jaar heeft stilgestaan. Dit raakt huurders, zeker de groep die van een uitkering of minimuminkomen leeft, harder dan huiseigenaren. Die laatste groep heeft nog voordelen als een stijgende woningwaarde, de lage hypotheekrente en de hypotheekrenteaftrek.

Winstmachines?

In maart 2018 haalde de Woonbond, de landelijke belangenbehartiger van huurders, het nieuws met een onderzoek naar de winst van corporaties. Volgens de Woonbond hadden de corporaties over het jaar 2016 gemiddeld zo’n 1500 euro winst gemaakt per sociale huurwoning, in totaal ruim 3 miljard euro. Deze winst was specifiek te danken aan de opbrengsten uit sociale huur, bleek uit het onderzoek. 

Het onderzoek van de Woonbond werd door corporaties en hun belangenbehartiger Aedes afgedaan als een hetze. Woningcorporaties zien de term ‘winst’ als  misplaatst, omdat ze geen bedrijven zijn. Aedes verdedigde het standpunt dat corporaties een publieke opdracht uitvoeren, namelijk volkshuisvesting, en dat winst maken daarbij ‘geen doelstelling’ is. In een blog schreef voormalig Aedes-voorzitter Marnix Norder dat de Woonbond de plank volledig missloeg: ‘Corporaties die winst maken? Complete onzin en veel te simpel. Elke euro komt linksom of rechtsom ten goede aan de huurder.’

Kloppen die opmerkelijke bevindingen van de Woonbond? Zijn de ‘sociale’ corporaties in werkelijkheid winstmachines? Deze vraag was aanleiding voor een breed data-onderzoek van Follow the Money, waarin ook de berekeningen van de Woonbond tegen het licht zijn gehouden.

Hoe hebben we dit onderzocht?

Het data-onderzoek van Follow the Money is gebaseerd op cijfers uit de financiële jaarverslagen  van woningcorporaties. De financiële jaaroverzichten van de corporatiesector worden in de jaarlijkse Sectorbeelden samengevoegd door de Autoriteit woningcorporaties (Aw), opvolger van het vroegere Centraal Fonds Volkshuisvesting. 

Alle rekenposten zijn in het onderzoek opgenomen. Follow the Money heeft de in de winst- en verliesrekening opgenomen posten die betrekking hebben op de ‘waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ uit de winstberekeningen gehaald. Dit zijn hypothetische bedragen die woningcorporaties niet in hun bezit hebben, maar zouden hebben als ze hun vastgoedvoorraad (gedeeltelijk) in de verkoop zetten. Voor de berekening van het vermogen van corporaties zijn ze wel relevant, en dus meegerekend.

Lees verder Inklappen

Meer winst, minder woningen

Winst is dus een betwist begrip in de corporatiesector. Woningcorporaties zijn immers geen bedrijven die winst uitkeren aan aandeelhouders, maar stichtingen of verenigingen met een publieke kerntaak in opdracht van de overheid. Die kerntaak luidt: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen ten behoeve van mensen met een laag inkomen. 

Woningcorporaties genereren inkomsten uit verhuur en uit andere bedrijfsvoering, zoals de verkoop van vastgoed. Gezien de rechtsvorm en kerntaak van corporaties is de winst die daarmee wordt geboekt, bedoeld voor het aflossen van leningen en om te investeren in volkshuisvesting. Anders gezegd: het bouwen van nieuwe woningen voor mensen met een laag inkomen en het verduurzamen van de bestaande woningen. 

Maar juist dat bouwen is het afgelopen decennium minder gebeurd. De afgelopen vijf jaar werden er bijvoorbeeld slechts rond de 15.000 woningen per jaar gebouwd, terwijl de corporaties zichzelf als doel hadden gesteld jaarlijks zo’n 25.000 op te leveren. 

Rijker dan gedacht 

De winstontwikkeling van woningcorporaties is nauw verbonden met politieke besluitvorming over de sociale woonsector. Deze is een speelbal geweest van politieke overwegingen, zoals privatisering en liberalisering. Na de financiële crisis van 2008 is hij zelfs gebruikt als de spreekwoordelijke pinautomaat voor de staatskas. De in 2013 ingevoerde Verhuurderheffing bijvoorbeeld had als doel het begrotingstekort te lenigen. 

Desondanks hebben de woningcorporaties in de onderzochte periode een cumulatieve nettowinst geboekt van bijna 52 miljard euro, gemiddeld 2,6 miljard euro per jaar. Tussen 2001 en 2020 groeide het totale eigen vermogen van 29 miljard naar 101 miljard euro. Het balanstotaal is in 2020 zeker voor de helft gebaseerd op het totale eigen vermogen van de corporatiesector. In 2001 bestond het balanstotaal nog voor 30 procent uit dat totale eigen vermogen.

En dat is opmerkelijk. Ondanks deze winstontwikkeling bestaat immers het beeld dat woningcorporaties het financieel moeilijk hebben en daarom zo weinig bouwen of investeren in duurzaamheid. Hoe is dat te verklaren? 

Zowel de overheid als de toezichthouder signaleren dat er steeds minder geld beschikbaar is voor bijvoorbeeld verduurzaming en de bouw van nieuwe sociale woningen. In 2021 stelt toenmalig BZK-minister Kasja Ollongren in een Kamerbrief dat corporaties tot 2035 gezamenlijk 115 miljard euro moeten investeren in sociale nieuwbouw. Hiervoor komen ze volgens de toenmalige minister 24 miljard euro tekort. De bestedingsruimte van een gemiddelde woningcorporatie is simpelweg te klein om aan de kerntaak te kunnen voldoen, concludeert Ollongren in de Kamerbrief.

Begin dit  jaar trekt de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) een andere conclusie, want: ‘nieuwe informatie over de jaarcijfers van de corporaties maakt duidelijk dat de financiële ruimte van de sector groter is dan waar BZK van uitging’.

De Aw signaleert al enkele jaren dat woningcorporaties meer inkomsten hebben gekregen uit commerciële activiteiten, die losstaan van de sociale huursector of het publieke domein. Volgens de toezichthouder blijven deze inkomsten onbenut, waardoor woningcorporaties niet snel genoeg investeren in de bouw en verduurzaming van woningen.

Tegelijkertijd stelt de Aw dat er een tekort aan sociale huurwoningen is ontstaan. De toezichthouder telt elk jaar minder corporatiewoningen, als gevolg van sloop, verkoop of overheveling naar de vrije sector. De huuropbrengsten nemen jaarlijks toe. De toezichthouder rapporteert dan ook in opeenvolgende jaaroverzichten dat de corporaties steeds meer geld overhouden, en steeds minder sociale huurwoningen.

Het is een onwenselijke situatie: de woningcorporaties bouwen minder, terwijl de huuropbrengsten jaarlijks groter worden en er meer inkomsten binnenkomen uit commerciële vastgoedactiviteiten. De tekorten op de woningmarkt treffen vooral huishoudens met een laag inkomen die passende woonruimte zoeken. ‘Dit kan het vertrouwen in de corporatiesector schaden’, voegt de toezichthouder daaraan toe. 

De Aw roept daarom in het Sectorbeeld van 2021 de corporatiesector op om de inkomsten in te zetten voor sociale woningbouw, zeker in deze voortslepende wooncrisis: ‘Corporaties die structureel financiële middelen overhouden in de commerciële tak [van hun bedrijfsvoering, red.] kunnen deze middelen overhevelen naar de sociale tak’.

Anders zou volgens de toezichthouder het ‘negatieve’ beeld kunnen ontstaan dat corporaties zich onvoldoende inzetten voor de bouw en verduurzaming van betaalbare huurwoningen.

Het is een paradoxale vaststelling. Aan de ene kant wordt gesignaleerd dat woningcorporaties te weinig bouwen omdat ze te weinig geld hebben, terwijl ze tegelijk behoorlijke winsten hebben gemaakt. Dat roept de vraag op waar dat geld is gebleven.

Magere en vette jaren: hoe sociale woningbouw een politieke speelbal werd

De afgelopen twintig jaar is de sociale huursector ingrijpend veranderd als gevolg van politieke beslissingen. Als geheel is ze steeds meer onderdeel geworden van het sociaaleconomisch overheidsbeleid. Dit heeft zijn weerslag op de winstcijfers van de corporatiesector als geheel. De winstontwikkeling is in golven verlopen, met pieken en dalen. Maar het gezamenlijke vermogen is, vooral in het laatste decennium, constant gegroeid. 
 

2001-2005: Golden Years
In 1995 is de sociale huursector verzelfstandigd. Dat leidde er toe dat veel bestuurders zich vastgoedondernemer gingen gedragen. Ze beloonden zichzelf met hoge salarissen en gingen op het overnamepad. Zo ontstond er een aantal grote corporaties met tussen de 50.000 en 80.000 woningen. Bestuurders met een salaris van vele tonnen waren eerder regel dan uitzondering. De fusies leidden niet tot vergroting van de efficiëntie, maar dat was wel het argument waarmee de bestuurders steeds schermden om hun ambitieuze plannen erdoor te drukken. 

Het hoogtepunt was in deze periode het jaar 2003, waarin de corporaties een totale nettowinst van bijna 5,1 miljard euro konden bijschrijven – een winstmarge van 32 procent. Dat is gemiddeld 2040 euro per sociale huurwoning. Het totaal eigen vermogen was 36 procent ten opzichte van het balanstotaal, een bedrag van 37 miljard euro.

2006 - 2012: Financiële schandalen 
De combinatie van matig toezicht, steeds grotere corporaties en de toenemende waarde van het bezit, creëerde een perverse prikkel die economisch riskant gedrag beloonde. Het bekendste voorbeeld is Erik Staal van Vestia. Hij vergaloppeerde zich aan complexe financiële derivaten, verspeelde twee miljard euro en sleurde daarmee niet alleen zijn woningcorporatie, maar bijna de gehele sector de afgrond in. Deze ‘zonnekoningen’ veroorzaakten een aantal grote schandalen, die uitmondden in de Parlementaire Enquête woningcorporaties.

Als gevolg van de financiële crisis stortte de woningmarkt in 2011 in. In twee jaar tijd daalde de waarde van woningen met meer dan 10 procent. Een enorme schok, want sinds de verzelfstandiging hadden de corporaties alleen maar waardestijgingen meegemaakt. De waarde van hun bezit was het fundament onder hun optimisme. Mede door die afwaarderingen daalden de nettowinsten. 

Tussen 2006 en 2012 kelderden de winstcijfers, van 32 procent (2003) naar marges van maximaal 2 procent in 2008. De bedrijfsresultaten uit de sociale huur daalden mee, maar veel minder hard. De verhuur alleen was nog wel goed voor 12 procent als positief bedrijfsresultaat. Maar na aftrek van andere posten hielden de corporaties dus per saldo veel minder over als totale nettowinst.

Het rampjaar 2012
In de afgelopen twintig jaar hebben woningcorporaties slechts één keer verlies geleden: ruim -1,4 miljard over het jaar 2012. Dat is gemiddeld -574 euro per sociale huurwoning, een verliesmarge van -9 procent. Dit heeft vooral te maken met verlies op de verkoop van vastgoed en onrendabele investeringen. 

2013-2015: Winsten schieten omhoog
In 2014 was de Parlementaire Enquête woningcorporaties. Na de enquête werd het toezicht op de sector aangescherpt. In deze periode drukte Stef Blok zijn stempel op de sociale woningsector. Als minister van Wonen voerde hij de zogeheten  verhuurderheffing in. Dat begon met een bescheiden bedrag van 17 euro per huurwoning, en kostte de corporaties in 2013 42 miljoen euro. De corporaties werden ter compensatie van deze extra kosten gesommeerd intern te bezuinigen en de huren maximaal te verhogen. Uit de data blijkt dan ook dat de heffing de stijging van de totale netto winsten tot 2016 niet heeft afgeremd. 

Blok voerde een strikte scheiding van de sociale en commerciële tak van de corporaties door. Het woningbouwbeleid werd min of meer overgeheveld van het Rijk naar de provincies en de gemeenten. In de daaropvolgende jaren konden woningcorporaties zich flink herpakken. Ondanks de verhuurderheffing schoot de winstmarge naar 28 procent in 2015. Dat is 4,6 miljard euro, waardoor de corporatiesector net iets minder kon bijschrijven dan in recordjaar 2003. Eind 2015 is het totaal eigen vermogen gegroeid naar bijna 52 miljard euro, 36 procent ten opzichte van het balanstotaal.
 

2016-2021: De wooncrisis zwelt aan

Minister van Binnenlandse Zaken Kajsa Ollongren was in deze periode verantwoordelijk voor sociale woningbouw. Zij probeerde via kortingen voor corporaties hun bouwplannen te versnellen. Dat leidde er bijvoorbeeld toe dat de centrale overheid meebetaalde aan (vooral) infrastructuur, als de grondexploitatie niet genoeg opbrengt om die te bekostigen. Maar ook dat leidde niet tot een wezenlijke groei van het aantal nieuwe woningen.

In deze periode daalde de totale nettowinst van 3,5 miljard (in 2017) naar 2,7 miljard euro in 2020. Het totaal eigen vermogen is gestegen van 80 miljard naar 101 miljard in 2020. De kasstroom gebaseerd op de huur komt uit op zo’n 1070 euro per woning, met een positief resultaat van 16 procent over het jaar 2020. Toezichthouder Aw stelt op basis van haar prognosecijfers vast dat de kasstroom tot 2025 verder kan stijgen naar 19 procent. Dat is bijna 1400 euro per sociale huurwoning.

Lees verder Inklappen

‘Dagobert Duck’

Met hun winsten hebben de woningcorporaties vooral hun vermogen versterkt. Na de roekeloze jaren aan het begin van deze eeuw, opereren ze aanzienlijk behoedzamer. Maar dat is niet de enige verklaring voor het ‘Dagobert Duck-complex’ dat voormalig minister van Wonen Stef Blok hen toedichtte

Een van de redenen voor die ‘gierigheid’ is de zogeheten ‘administratieve scheiding’ (zoals de overheid het noemt) in de bedrijfsvoering van woningcorporaties. Volgens Europese regels omtrent staatssteun mogen woningcorporaties geen staatsgeld gebruiken voor hun commerciële vastgoedactiviteiten. Dat betekent dat de sociale en commerciële activiteiten sinds 2017 volledig gescheiden zijn. Dit dwong corporaties om kapitaalkrachtig te worden. Interne subsidiëring was niet langer mogelijk en daarom moesten de reserves worden versterkt. 

In het Sectorbeeld van 2021 constateert de Aw dat sommige woningcorporaties hun winst gebruiken als financiële buffer voor toekomstige investeringen, zoals in nieuwbouw en verduurzaming. De winst werd deels toegevoegd aan het eigen vermogen. Tussen 2001 en 2020 groeide het totale eigen vermogen van 29 miljard naar 101 miljard euro. De winst uit verhuur droeg daar aan bij, ook al is het vermogen vooral toegenomen als gevolg van de waardestijging van het vastgoed. 

Ten derde mochten corporaties van de overheid de huur extra verhogen om de verhuurderheffing te kunnen betalen. Zowel de Woonbond als Aedes zijn het erover eens dat deze unieke belasting de investeringen in sociale huurwoningen heeft geremd. In 2020 berekende het ministerie dat de verhuurderheffing in totaal 8,5 miljard euro aan de staatskas heeft bijgedragen sinds de invoering ervan. Dat geld kon dus niet worden geïnvesteerd in de bouw van sociale woningen. 

De woningcorporaties hebben de effecten van de verhuurderheffing geprobeerd te compenseren door de maandhuur maximaal te verhogen. Hierdoor zijn de huuropbrengsten uiteindelijk hoger geworden, en daarmee ook de totale nettowinst van de corporatiesector. 

In 2015 steeg de totale nettowinst van de sector naar 4,6 miljard euro, een winstmarge van 28 procent. In latere jaren is de winst weer gedaald. In 2020 kon er 2,7 miljard euro winst worden bijgeschreven, een winstmarge van 12 procent.

Terwijl de woningmarkt in de diepste crisis sinds de Tweede Wereldoorlog verkeert, blaakt de corporatiesector als geheel van gezondheid. Als toezichthouder heeft de Aw noch de positie, noch de taak om concrete adviezen te geven. Toch constateert zij dat woningcorporaties meer kunnen – en moeten – investeren in verduurzaming en nieuwe betaalbare woningen. Het in de loop der jaren opgebouwde vermogen en de toch flinke winsten maken dat mogelijk. 

Met medewerking van Peter Hendriks.

Reactie Aedes

Veel van de vragen veronderstellen inzicht in de uitkomsten van uw onderzoek en analyses. Deze hebben wij niet kunnen inzien dat maakt het lastig om ontwikkeling te kunnen duiden omdat hieraan aannames en berekeningen aan ten grondslag liggen die wij niet kennen. Onze reactie zal daarom meer in algemene termen zijn. 

Woningcorporaties hebben geen winstoogmerk, maar zijn wel verplicht in het jaarverslag een winst- en verliesrekening op te nemen. We gaan er bij de beantwoording vanuit dat er alleen is gekeken naar de winst- en verliesrekening, exclusief de waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Winst is in het kader van de corporatiesector een atypisch begrip. Woningcorporaties zijn ofwel stichtingen of verenigingen. De winst wordt dus ook niet uitgekeerd aan aandeelhouders maar volledig ingezet ten behoeve van de volkshuisvesting. De winsten blijven niet op de bankrekening van een woningcorporatie staan. 

In zijn algemeenheid zal een corporatie zijn winst investeren in de bestaande voorraad woningen (bijv. verduurzaming en renovaties) of de nieuwbouw van woningen. Op papier hebben corporaties veel vermogen, dit vermogen bestaat echter uit sociale huurwoningen die huisvesting bieden aan een groot aantal mensen. 

Het is belangrijk dat corporaties een huur kunnen vragen waarmee ook op lange termijn de continuïteit van kwalitatief en voldoende sociale huurwoningen kan worden gewaarborgd. Tegelijkertijd ziet de corporatiesector een verantwoordelijkheid om huren betaalbaar te houden. Huurders hebben in toenemende mate moeite om rond te komen, daar maakt Aedes zich uiteraard zorgen om. Corporaties nemen hier hun verantwoordelijkheid binnen hun financiële mogelijkheden. [...] De corporatiesector spant zich binnen haar mogelijkheden dan ook maximaal in om huren betaalbaar te houden. Echter kan de corporatiesector niet het inkomensprobleem oplossen. Het is aan het kabinet om daar op korte termijn een oplossing voor te bieden. 

[De genoemde kritiek…] Doet volgens Aedes geen recht aan de inspanning die de corporatiesector heeft geleverd en voornemens is te leveren aan juist deze doelgroep [huishoudens met een laag inkomen, red.]. In de nationale prestatieafspraken hebben Aedes, de minister voor VRO, VNG en de Woonbond afspraken gemaakt over – onder andere – de investeringen die corporaties in de periode tot en met 2030 zullen doen. Hier is een investeringsagenda van ruim € 100 miljard mee gemoeid en betreft o.a. de bouw van 250.000 nieuwbouwwoningen, de isolatie van 675.000 woningen, het aardgasvrij maken van 450.000 woningen – in ruil voor de afschaffing van de verhuurderheffing. In de nationale prestatieafspraken (waar ook de Woonbond medeondertekenaar van is) wordt huurontwikkeling gematigd en ontkoppeld van de inflatieontwikkeling. Daarnaast worden de huren in 2024 verlaagd voor de laagste inkomens naar € 550 (prijspeil 2020). Het uitvoeren van deze afspraken zal zorgen voor een forse aanslag op het eigen vermogen en de financiële positie van de sector als geheel. Er wordt dan ook een maximale financiële inspanning geleverd om huishoudens met een laag inkomen van een passende woonruimte met voldoende kwaliteit te voorzien. 

Deze reactie is sterk ingekort door de redactie.

Lees verder Inklappen