Corporaties snakken naar terugkeer van rust in de sector

Minister Stef Blok (Wonen en Rijksdienst) vindt dat de woningcorporaties veel te weinig investeren in nieuwe sociale woningen. Net als Dagobert Duck zouden ze vooral bezig zijn met ‘het poetsen van hun stuivers’, terwijl hun maatschappelijke opdracht toch is om woningen te bouwen voor mensen met een smalle beurs.

Dat is een boude uitspraak, maar misschien moeten we het de minister vergeven. Hij heeft het de afgelopen jaren zwaar te verduren gehad. Lange tijd beweerden de woningcorporaties dat de gehate verhuurdersheffing – die in 2017 1,7 miljard euro zal bedragen – het onmogelijk maakte om voldoende te investeren in nieuwbouw. Marc Calon, voorzitter van van corporatiekoepel Aedes, voorspelde dat er uiteindelijk corporaties failliet zouden gaan, zodat de hele sector moest opdraaien voor de reddingsoperaties. Blok was de grote boeman.

Minder grimmig

De werkelijkheid blijkt een stuk minder grimmig. In verband met de heffing gingen de corporaties voor het eerst sinds de verzelfstandiging van de sector, in het midden van de jaren ‘90, werken aan de efficiëntie van hun vaak moddervette organisaties. Tegelijkertijd verkochten ze grote aantallen woningen die volgens de huidige inzichten niet sober genoeg zijn voor de sociale sector. Tot slot verhoogden ze de huren.

Voor het eerst gingen corporaties hun vaak moddervette organisaties efficiënter maken

Al die maatregelen zorgden ervoor dat de minister op 21 juni 2016, in een brief aan de Kamer bekend kon maken dat als alle beschikbare investeringsruimte aan nieuwbouw werd besteed, de corporaties circa 245.000 woningen konden bouwen. Dat is veel meer dan in de jaren voordat er sprake was van een verhuurdersheffing. Hij stelde dus triomfantelijk vast dat de verhuurdersheffing het gewenste effect had gehad en een groot succes was gebleken.

In juni, bij de bekendmaking van de indicatieve investeringsruimte, beleefde de minister dus zijn eerste moment van glorie. In een interview met Het Parool van 2 december deed hij het nog eens dunnetjes over. Het is dan bekend dat in 2015 de corporaties een topjaar hebben gehad, met een winst van 5,5 miljard euro. In 2014 bedroeg de winst nog maar 1,2 miljard euro. Blok, die net als de rest van de VVD-bewindslieden, al volop bezig is met de verkiezingscampagne, greep dit resultaat aan om nog eens duidelijk te maken dat zijn beleid zeer succesvol is gebleken. Volgens hem doen de corporaties de mensen op de wachtlijsten tekort door niet te investeren in nieuwe woningen. Die Dagobert Duck-vergelijking was natuurlijk ronduit vilein, maar haalde wel de kranten en dat wil je als partijman tijdens een verkiezingscampange.

Hoe rijk zijn corporaties echt?

Intussen heeft de werkelijkheid natuurlijk meerdere kanten. Laten we nu de kant van de corporaties eens belichten. Om te beginnen staat die 5,5 miljard euro winst niet op de bankrekeningen van de corporaties. Het grootste gedeelte van die winst bestaat uit waardestijging van het bezit. Als de huizenprijzen stijgen, wordt die extra waarde als niet gerealiseerde winst zichtbaar op de winst- en verliesrekening. Je zou alle corporatiewoningen moeten verkopen om die waardestijging te realiseren.

Dat neemt niet weg dat er meer dan 37 miljard euro geleend kan worden voor nieuwbouw en dat die investeringsruimte absoluut niet wordt weerspiegeld in de bouwproductie.

Voor 2016 wordt gerekend op 23.000 eenheden en voor 2017 op 26.000 eenheden. Rekening houdend met de verwachting uitgesproken in 2013 - de minister ging toen uit van een bouwproductie voor 2016 van circa 12.000 eenheden - zijn dat geen slechte productieprognoses. Ook niet ten opzichte van 2006, voorlopig het topjaar van deze eeuw, toen de corporaties 24.700 woningen bouwden.

Maar het blijft een feit dat met de huidige investeringsruimte een bouwproductie van 35.000 eenheden of meer per jaar haalbaar is. De productie moet in ieder geval de jaarlijkse sloop en verkoop ruim overtreffen. Waarom lukt dat niet? Is er inderdaad sprake van Oom Dagobert-gedrag? Nee, dat is niet de juiste omschrijving van het verschijnsel. Dagobert is gierig en dat woord veronderstelt persoonlijk bezit en daar is uiteraard geen sprake van. Corporaties worden geleid door ingehuurde managers.

Corporatievertrouwen

Om het werkelijke probleem goed te duiden moeten we een nieuw begrip invoeren: corporatievertrouwen. We kennen de begrippen consumenten- en producentenvertrouwen. Een consument kan tienduizenden euro’s aan spaargeld op de bank hebben, maar als hij de economie niet vertrouwt en bang is zijn baan te verliezen, wordt hij toch voorzichtig.

Een bedrijf zonder optimisme over de toekomst zal geen personeel aannemen, scherp op de kosten letten en zo min mogelijk investeren. Dat heeft niets met gierigheid te maken, maar met onzekerheid en niet in de laatste plaats met gezond verstand.

Bij personen en bedrijven heeft dat dalende vertrouwen meestal te maken met de conjunctuur. De corporatiesector is echter beperkt gevoelig voor de conjunctuur. Mensen blijven ook tijdens een recessie hun huur betalen en een corporatie kan ook tijdens een recessie goedkoop geld lenen om te investeren. Er is in de volkshuisvesting, buiten de krimpgebieden, bovendien  altijd meer vraag naar woningen dan dat er aanbod is.

Natuurlijk hebben de corporaties in 2009 en 2010 een forse correctie op de waarde van hun bezit meegemaakt. Dat was een grote schok na al die jaren van toenemende waarde, maar de diepere oorzaak van het ingezakte corporatievertrouwen ligt eerder in de relatie met Den Haag. De overheid is de belangrijkste partner van de sector en wanneer de sector de overheid ervaart als een onbetrouwbare en onvoorspelbare factor, dan kan dat een enorme invloed hebben op het beleid. We zetten eens op een rijtje wat de sector qua overheidsbeleid allemaal te verwerken heeft gekregen.

De overheid is de belangrijkste partner van de sector

Beleidsmaatregelen:

• Invoering vennootschapsbelasting Het begon in feite in 2008, ver voordat Blok minister werd, met de invoering van vennootschapsbelasting (VPB) op de inkomsten uit commerciële activiteiten. Daarvan waren corporaties voorheen vrijgesteld. Een jaar later volgde ook VPB voor de inkomsten uit de sociale activiteiten. De tegenwerping dat een Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI) is vrijgesteld van VPB, werd door de minister genegeerd. Het kabinet wilde geld zien.
• Wijziging verdienmodel De volgende stap, in 2010, was een precieze definitie van wat als sociaal en niet-sociaal vastgoed moet worden beschouwd. Er kwam tegelijk een verbod om met kapitaal dat was geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) commercieel vastgoed te bouwen. Voorheen was de bouw van koop- en vrije sectorhuurwoningen onderdeel van het verdienmodel van veel corporaties. Dat commerciële bouwen mocht nog steeds, maar alleen met niet-geborgde, dus veel duurdere, commerciële leningen.
• Vaststelling inkomensgroepen Tegelijk werd ook vastgesteld welke inkomensgroepen nog toegang hadden tot de sociale huursector. Dat was een cultuurschok. Tot dan hadden de corporaties zelf bepaald wie ze wilden huisvesten en wie niet. Inkomen was maar een van de criteria. In veel gemeenten woonde ook een deel van de lagere middenklasse met gezinsinkomens tot 50.000 euro in corporatiewoningen. Het woord scheefhuren bestond nog helemaal niet. Er was ook geen ongereguleerde huursector voor die middengroepen en kopen was vaak niet haalbaar.
• Verhuurdersheffing In 2013 werd door Blok de verhuurdersheffing ingevoerd. Het bedrag is sindsdien jaarlijks toegenomen en in 2017 zal het op de beoogde 1,7 miljard euro per jaar staan. De minister ziet de heffing vooral als een instrument om de corporaties te dwingen de doelmatigheid op te voeren en ze te stimuleren hun duurdere bezit te verkopen. Het bedrag is uiteraard ook meer dan welkom bij de Minister van Financiën.
• Reddingsplan derivatenaffaire De Vestia-derivatenaffaire was een groot trauma, dat de hele sector bijna de kop kostte. Als onderdeel van het reddingsplan moeten de corporaties gezamenlijk in tien jaar tijd 674 miljoen euro aflossen en er ondertussen rente over betalen. Daar kwam nog een kleinere heffing bij om de Brabantse corporatie WSG overeind te houden. Voor de verhuurderheffing en de solidariteitsheffing samen zijn de corporaties tussen anderhalve maand en twee maanden huur per jaar kwijt.
• Waardering op marktwaarde De volgende ontwikkeling was de verplichte overstap van bedrijfswaarde - een op huurinkomsten gebaseerde waardedefinitie - naar marktwaarde in verhuurde staat. Die nieuwe waarde ligt aanzienlijk hoger. De angst bestaat dat die gestegen rijkdom op papier, vroeg of laat zal worden gebruikt als argument om weer met een extra heffing te komen.

• Passend toewijzen Begin 2016 werd het passend toewijzen ingevoerd. Sindsdien moeten corporaties huishoudens met recht op huurtoeslag ook een woning aanbieden die volledig onder de huurtoeslag valt. Veel corporaties zitten nu met huizen van het grotere type in hun maag. Die mogen ze nog wel verhuren aan mensen met een inkomen met recht op huurtoeslag, maar uitsluitend tegen huren die binnen de grenzen van de huurtoeslag passen. Dat kost de corporaties uiteraard geld.
• Indeling in woningmarktregio's Daarna maakte de minister in juli de indeling van het land in 19 woningmarktregio’s bekend. Een spannende operatie, maar slecht doordacht. De investeringsruimte per eenheid loopt in de verschillende woningmarktregio’s enorm uiteen. In Rijnmond/Haaglanden/ Midden-Holland is per bestaande corporatiewoning 9.709 euro beschikbaar voor investeringen. In de Eindhovens Metropoolregio is dat 26.571 euro per bestaande woning. De regio’s waar de bouwbehoefte groot is, zijn lang niet altijd de regio’s waar de investeringsruimte dat ook is.
• Scheiding commercie en sociaal Op het moment zitten de corporaties midden in een andere majeure operatie: de scheiding van de commerciële en de sociale activiteiten. De commerciële activiteiten moeten zichzelf kunnen bedruipen en er mag geen enkel voordeel meer worden ontleend aan de relatie met de corporatie. De dividenden van de commerciële poot mogen voorlopig niet worden overgeheveld naar de corporatie. Pas wanneer een commerciële poot helemaal commercieel is gefinancierd, mogen de dividenden naar de corporatie worden overgemaakt.

De minister preludeert voortdurend op een verhoging van de verhuurderheffing naar 2 miljard euro

• Dreigende verhoging verhuurdersheffing Verder preludeert de minister voortdurend op een verhoging van de verhuurderheffing naar 2 miljard euro. De corporaties zullen dan nog dieper moeten ingrijpen om die extra lasten op te brengen. De huren kunnen niet meer omhoog, de betaalbaarheid is al een groot punt van zorg, dus verkoop van woningen en nog dieper snijden in de organisatie zouden dan de twee resterende mogelijkheden zijn.
• Dreigende wijziging beleid huurtoeslag De huurtoeslag is ook een punt van zorg. Er doen scenario’s de ronde waarbij de regering de corporatiesector zelf verantwoordelijk maakt voor de huurtoeslag. Dan kom je uit bij een systeem waarin corporatiehuurders die iets beter af zijn, de armere huurders moet bijspijkeren. Dat zou dan in ruil voor afschaffing van de verhuurdersheffing moeten gebeuren. De heffing bedraagt echter maar ongeveer de helft van wat  de huurtoeslag kost.

Deze opsomming is niet eens uitputtend, maar het zal duidelijk zijn dat er is de afgelopen jaren geen moment is geweest voor de corporaties om op adem te komen en de nieuw ontstane situatie rustig te beoordelen. Een groot deel van de managementcapaciteit is besteed aan allerlei interne zaken. Bouwen is een absolute kernactiviteiten voor de corporaties, maar je hebt er focus en vertrouwen voor nodig en dat laatste ontbreekt. Het is niet waarschijnlijk dat onder de huidige minister herstel van vertrouwen een haalbare kaart is.  

Onzekere toekomst

Niemand weet wat er nog in het vat zit. Valt er weer een corporatie om? Komt er een overheveling van geld van de sterkere woningmarktregio’s om de zwakke regio te steunen? Gaat de verhuurdersheffing inderdaad omhoog? Worden de corporaties verantwoordelijk voor de huurtoeslag? Gaat de rente onder Trump weer stijgen? Allemaal vragen die in het achterhoofd van een bestuurder rondspoken.

Een ander belangrijk punt dat de minister over het hoofd lijkt te zien, is dat er zo vier tot vijf jaar zit tussen het eerste idee en het opleveren van een complex. Bijna alle opgeleverde woningen van 2016 begonnen ergens in 2011 of 2012 tijdens een overleg met een wethouder. Dat waren heel andere tijden.

Tot slot is het van belang om voor ogen te houden dat naast het echte bouwen er ook volop wordt geïnvesteerd in het energieneutraal maken van woningen. Dat is een dure operatie, die nauwelijks extra inkomsten oplevert, maar het is wel een nationale prioriteit. Nederland heeft immers getekend voor de Parijse CO₂-normen. Het is zeker de taak van de minister om de sector te prikkelen, maar een vergelijking met Dagobert Duck voert wat ver.