Is de taak van woningcorporaties alleen om woningen tegen een betaalbare huur aan te bieden, of moeten de woningen daarbij ook sober zijn? De institutionele beleggers en de corporaties denken daar zeer verschillend over. De beleggers hebben op het moment de minister op hun hand, maar de corporaties geven zich niet zomaar gewonnen.

    Iedereen in de sector wist het al min of meer, maar een onderzoek van ABF Research van eind 2015 bevestigde het definitief. Maar liefst 40 procent van de woningen in de gereguleerde sector is kwalitatief eigenlijk middelhuur. Middelhuur is het segment tussen de sociale huurgrens (710,68 euro) en circa 1000 euro per maand.

    Het grote twistpunt is of woningcorporaties moeten doorgaan met het sociaal verhuren en bouwen van die kwalitatief betere woningen. De sociale huurgrens correspondeert met 146 punten volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het ABF-onderzoek had als uitkomst dat er ongeveer 1 miljoen woningen zijn die volgens die maatstaf niet thuishoren in de gereguleerde huursector.

    Verstoren

    De corporaties zouden kunnen overwegen om die woningen bij leegstand te verhuren buiten de sociale sector, of ze te verkopen aan privépersonen of beleggers. Met de opbrengst zouden ze dan weer woningen kunnen terugbouwen met minder dan 146 punten. Het idee van de voorstanders is dat je met de opbrengst van één zo'n woning misschien wel twee kleinere woningen kunt bouwen.

    Met name de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN), de machtige vastgoedbelangenbehartiger van de institutionele beleggers, vindt sociale huurwoningen met een hoog aantal WWS-punten een slechte zaak. Ze verstoren in belangrijke mate het besef dat kwaliteit en huurprijs samenhangen. Scheefhuurders die willen doorstromen naar de vrije sector, verwachten een mooiere woning als ze een hogere huur gaan betalen. Dat is nu vaak niet haalbaar. Het gevolg is dat ze blijven zitten.

    Sociale huurwoningen met een te hoog aantal WWS-punten verstoren in belangrijke mate het besef dat kwaliteit en huurprijs samenhangen

    De beleggers willen die te liberaliseren woningen graag overnemen. Mits de prijs goed is, vormen zulke woningen immers een interessante investering met een veilig direct rendement. Zodra de zittende huurders eruit gaan, kan de belegger de woning verhuren buiten het gereguleerde segment, of verkopen voor de marktwaarde in onbewoonde staat. Blijkbaar is het overnemen van te liberaliseren complexen van woningcorporaties een stuk interessanter dan zelf woningen in het middensegment bouwen. Dat gebeurt slechts op beperkte schaal.

    Te goedkoop

    IVBN-directeur Frank van Blokland stelt om te beginnen dat het hem niet in de eerste plaats gaat om die punten, maar meer nog om de prijs waarvoor die woningen door de corporaties worden verhuurd. ‘Die prijzen zijn jarenlang laag gehouden. Door de inkomensafhankelijke huurverhogingen is daar wel iets aan gedaan, maar nog steeds zijn die woningen te goedkoop.’

    Van Blokland benadrukt dat het in werkelijkheid niet gaat om een miljoen woningen. ‘Een belangrijk deel ervan ligt in gebieden waar de markthuur lager is dan de maximale huur volgens het puntensysteem. Het heeft geen zin om die naar de markt te brengen. Ik schat dat er tussen de 500.000 en 600.000 te liberaliseren woningen zijn. We zouden graag zien dat uit die enorme voorraad er per jaar tussen de 30.000 en 40.000 woningen aan beleggers werden verkocht.’

    Sociaal label

    Hij zou ook graag maatregelen zien die de verkoop van complexen vereenvoudigen. Nu is het zo dat zolang minimaal 10 procent van een complex — denk daarbij aan een appartementsgebouw — nog sociaal wordt verhuurd, het hele complex als sociaal geldt. Voor de overname van zo’n  complex met een sociaal label, gelden aanzienlijk ongunstigere verkoopvoorwaarden dan voor een geliberaliseerd complex. Die grens van 10 procent sociale woningen in een complex zou de IVBN daarom graag verhoogd zien worden. Van Blokland: ‘Op het moment komt de verkoop van dit type woning nauwelijks op gang.’


    Frank van Blokland, directeur IVBN

    "Die prijzen zijn jarenlang laag gehouden. Door de inkomensafhankelijke huurverhogingen is daar wel iets aan gedaan, maar nog steeds zijn die woningen te goedkoop"

    Grotere corporatiewoningen, zitten volgens de IVBN-directeur, puur door hun omvang, al heel snel boven de 146-puntengrens. Hij vindt ook dat een deel ervan thuishoort in het sociale segment, om grotere gezinnen te kunnen huisvesten. ‘Dat geldt echter maar voor een beperkt deel van die voorraad. Corporaties krijgen van hun wethouders geen toestemming om de overige grotere woningen te verkopen, want via de corporatie houden ze die woningen goedkoop en betaalbaar.’

    Passend toewijzen

    Van Blokland wijst er verder op dat het passend toewijzen, dat per 1 januari is doorgevoerd, corporaties verplicht om huishoudens met recht op huurtoeslag ook een huur te bieden die  binnen de grenzen van de huurtoeslag valt. ‘Vooralsnog kiezen corporaties ervoor die woningen met 146 punten of meer toe te wijzen voor een huur onder de 629 euro.’

    De IVBN pleit ervoor dat scheefhuurders een marktconforme huur gaan betalen aan de woningcorporaties

    De IVBN pleit ervoor dat scheefhuurders een marktconforme huur gaan betalen aan de woningcorporaties. Verder wil de belangbehartiger dat er kleiner en soberder wordt gebouwd door de corporaties. De huidige woningen die te veel punten hebben, mogen wat Van Blokland betreft door de corporaties zelf verhuurd worden buiten de gereguleerde sector. Verkopen aan beleggers vindt hij uiteraard ook een goede oplossing.

    Tegengeluid

    De argumenten van de IVBN klinken niet onlogisch, maar wat is het tegengeluid van de corporaties? Volgens belangbehartiger Aedes ligt de grens tussen sociaal en vrije sector alleen formeel bij 146 punten. De organisatie laat weten dat het vrijwel onmogelijk is om een direct op de grond staande woning, die volgens het Bouwbesluit is gebouwd, neer te zetten met minder dan 148 punten. Dit blijkt uit een onderzoek van Sputnik Architecten. Volgens dit bureau kunnen alleen grondgebonden woningen van minder dan 44 vierkante meter beneden de 146 WWS-punten blijven.

    Aedes wijst er verder op dat de zogeheten Donner-punten — extra punten voor gebieden met veel vraag naar sociale woningen — de WWS-punten in met name de Randstad hebben opgedreven. Ook het besluit om de WOZ-waarde voor 25 procent bepalend te laten zijn voor het aantal-WWS-punten, heeft in gewilde gebieden een opdrijvend effect gehad.

    In Amsterdam speelt dat effect het sterkst. De woordvoerder van wethouder Ivens van Amsterdam legt uit dat door die WOZ-component in de WWS-punten, de punten van sociale woningen vanzelf meestijgen met de prijs van koopwoningen. ‘De Amsterdamse markt is erg gevoelig voor prijsopdrijving. Via  de WOZ-waarde werkt dat door in de WWS-punten van de sociale huurwoningen.’ Kortom, die WWS-punten zijn geen statisch gegeven, ze kunnen stijgen en dalen.

    Sortering op inkomen

    Aedes staat op het standpunt dat er volkshuisvestelijk gezien zeker behoefte is aan sociale woningen in verschillenden kwaliteitsklassen. De belangenbehartiger vindt het van groot belang dat de corporaties die in het sociale segment kunnen blijven aanbieden.

    Historisch gezien is dat goed te verklaren. Corporaties streven vanouds naar het beste voor de doelgroep. Alleen maar kleine flatjes afleveren omdat het anders onmogelijk is om onder die 146 WWS-punten te blijven, botst in hun ogen met de maatschappelijke doelstelling. De vraag naar grondgebonden corporatiewoningen is volgens Aedes groot en corporaties willen de wensen van de doelgroep niet negeren.  

    De vraag naar grondgebonden corporatiewoningen is volgens Aedes groot en corporaties willen de wensen van de doelgroep niet negeren

    Het hanteren van die grens van 146-punten heeft ook aantoonbare maatschappelijke effecten. Volgens professor Boelhouwer van het OTB, het wonen-instituut van de TU Delft, heeft onderzoek al enkele jaren geleden aangetoond, dat bij het beleid zoals de IVBN dat voorstaat, de doelgroep de nieuwe wijken niet meer inkomt. ‘Er zou een ongekende sortering op inkomen plaatsvinden.’

    Verwennen

    Of de minister gevoelig is voor dergelijke overwegingen is zeer de vraag. Hij liet op 21 juni nog weten dat hij graag nieuwe woningen wil met een kwaliteit die past bij de laagste aftoppingsgrens (586,68 euro per maand). Dat zijn volgens de staffel woningen met maximaal 121 WWS-punten.

    Het bouwen van grotere sociale huurwoningen is overigens meer dan het ‘verwennen’ van de sociale huurder. De corporaties hebben hiervoor ook zakelijke overwegingen. Grotere woningen houden namelijk veel beter hun waarde en zijn desgewenst gemakkelijker te verkopen. Er zijn voorbeelden van corporaties die om die reden wat groter bouwen en de woningen vervolgens verhuren voor een lagere, door de wethouder gewenste prijs.

    Volgens Thijs Luijkx van watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl is er veel te zeggen voor dat beleid. Hij stelt dat de stichtingskosten van een woning met drie slaapkamers, met een vloeroppervlak van 110 vierkante meter, nauwelijks hoger zijn dan die van een woning van 100 vierkante meter. Luijkx: ‘De extra kosten bestaan uit 10 vierkante meter grond en wat bakstenen. Verder is bijna alles gelijk: de ontwerpkosten, de leges, de keuken, het toilet, het aantal ramen en deuren, het trapgat. De kosten van de installaties in de woning zijn ook bijna gelijk.’ Het scheelt uiteraard wel in de toegekende WWS-punten.

    Knelpunt

    Naast de eerder genoemde overwegingen om terughoudend te zijn met verkoop of liberalisering, ziet Aedes nog een reden om die kwalitatief betere woningen sociaal te blijven verhuren. De belangenbehartiger betwijfelt of een gebrek aan huurwoningen in het middensegment het werkelijke knelpunt is. Qua woonlasten is kopen in de huidige periode van lage rente veel gunstiger dan huren in de vrije sector, betoogt Aedes. Volgens de belangenbehartiger is de beperkte toegang tot de koopmarkt het werkelijke probleem. Aedes verwacht dat de vraag naar huurwoningen in het middensegment verdampt zodra de toegang tot de koopmarkt weer groter wordt.

    Aedes verwacht dat de vraag naar huurwoningen in het middensegment verdampt zodra de toegang tot de koopmarkt weer groter wordt

    Verkopen, en zo geld vrijmaken voor nieuwbouw, is volgens Aedes sowieso geen oplossing voor de enorme vraag naar sociale huurwoningen op dit moment. Het kost namelijk tussen de 5 en 7 jaar voordat die nieuwe woningen er echt staan. De woningen die de corporaties verkopen aan beleggers zijn volgens Aedes ook niet meteen huurwoningen in het middensegment. Zolang ze bewoond worden door de oorspronkelijke huurders, gelden immers de regels voor gereguleerde huur.

    Zelf bouwen

    De vraag dringt zich op waarom investeerders zelf niet die gewenste 30.000 tot 40.000 woningen bouwen. Boelhouwer zegt daar het volgende over: ‘Investeerders zijn over het algemeen niet geïnteresseerd in corporatiewoningen als ze de marktwaarde moeten betalen. Als de IVBN-leden zouden accepteren dat ze gewoon de marktwaarde moeten neerleggen voor corporatiewoningen, zou zelf woningen bouwen niet duurder zijn dan woningen overnemen van corporaties.’

    Het heeft er, alles in ogenschouw genomen, veel van weg dat de verhuurderheffing van minister Blok niet alléén is bedoeld om de schatkist te spekken. Een tweede doel lijkt om de corporaties min of meer te dwingen hun beste woningen te verkopen of buiten de sector te verhuren. Dat is de afgelopen jaren ook op grote schaal gebeurd. Er moest immers geld komen om de heffing te kunnen betalen.

    Voorlopig lijkt in Nederland het streven om alles boven de 146 WWS-punten aan de markt te laten

    De door de minister geuite wens om daarvoor kleinere, meer sobere woningen terug te bouwen, lijkt een belangrijk onderdeel in de strategie om te komen tot een corporatiesector met kleine woningen, met uitsluitend huurders onder modaal. De kwaliteit van sociale woningen wordt in dat model dan meer zoals de bestaande voorraad in België, Engeland en Frankrijk. Maar in die landen zie je juist dat de nieuwbouw in kwaliteit omhoog gaat. Voorlopig lijkt in Nederland het streven om alles boven de 146 punten aan de markt te laten. Of dat goed of slecht is, is een kwestie van politieke voorkeur.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 1160 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 1336 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Volg dossier