De woningcorporaties betalen al sinds 2013 jaarlijks verhuurderheffing. Toch blijft er veel weerstand tegen deze merkwaardige belasting. De heffing — die de centrale overheid in 2017 1,7 miljard euro zal opleveren — wordt door veel partijen in de gereguleerde huursector ervaren als een onrechtvaardige woonbelasting. Daarnaast zien de corporaties het als een forse belemmering om te investeren in de bouw van nieuwe sociale woningen. Op dat laatste punt wordt voortdurend gehamerd.

In juni waren er drie publicaties die betrekking hadden op de verhuurderheffing. Zo kwam de PvdA op 18 juni met een notitie waarin een nieuw model voor de sociale woningmarkt wordt ontvouwd: een model zonder verhuurderheffing.

Evaluatie

Het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere overheden (Coelo), een onderdeel van de Universiteit van Groningen, kwam op 9 juni al met het rapport ‘Evaluatie Verhuurderheffing’. Het onderliggende onderzoek was uitgevoerd in opdracht van Aedes, de belangenbehartiger van de corporatiesector, de Vereniging Nederlandse Gemeenten en de Woonbond.

Tot slot kwam minister Stef Blok, van Wonen en Rijksdienst, op 21 juni met een aantal documenten. Hij stuurde de Kamer de langverwachte evaluatie van de verhuurderheffing, plus een brief waarin hij uitleg geeft over de financiële ruimte die corporaties hebben om woningen te bouwen. Bij die brief zat een lijst met de investeringsruimte in alle gemeenten in Nederland. Onderzoek van advies- en kennisorganisatie Ortec Finance lag mede ten grondslag aan de berichten van de minister.

Draagkrachtprincipe

De strekking van het Coelo-rapport was negatief. De verhuurderheffing beperkt volgens de onderzoekers de investeringsruimte van corporaties, die bovendien al te lijden heeft onder toenemende afdrachten aan vennootschapsbelasting. Verder constateren ze dat de nieuwbouw van huurwoningen in 2014 lager lag dan in 2013 en de jaren daarvoor. Ook zijn er volgens hen aanwijzingen dat er wordt bezuinigd op onderhoud — een aanpak die op termijn juist leidt tot hogere kosten.

Ze stellen dat de verkoop van sociale woningen — mede door de heffing — is toegenomen, en dat veel woningen door huurverhogingen buiten het sociale domein zijn beland. Het aantal sociale huurwoningen is daardoor afgenomen, terwijl de reguliere doelgroep door de recessie juist is gegroeid. Daar komen de statushouders nu nog bij.

De heffing komt via de huur onevenredig zwaar bij een beperkte groep huishoudens terecht

De Coelo-onderzoekers wijzen er ook op dat verschillende groepen huishoudens door de heffing te maken hebben met heel verschillende koopkrachteffecten. De heffing komt via de huur onevenredig zwaar bij een beperkte groep huishoudens terecht. Daarnaast constateren zij dat het gangbare draagkrachtprincipe — de sterkste schouders dragen de zwaarste lasten — bij de invoering van de verhuurderheffing is genegeerd. Tot slot leidt de heffing volgens het Coelo tot denivellering. Al met al lijkt een algemene woonbelasting de onderzoekers veel rechtvaardiger.

Bestedingsruimte

Op 21 juni — 12 dagen na het Coelo-rapport — maakte minister Blok in een brief aan de Tweede Kamer echter bekend dat de sector er nu beter voor staat dan voor de introductie van de verhuurderheffing in 2013. Er is meer investeringsruimte dan waarmee rekening werd gehouden en de huren zijn minder verhoogd dan verwacht. Hij zag dan ook geen reden om de heffing wezenlijk aan te passen.

Diezelfde dag stuurde de minister nog een brief aan de Tweede Kamer, over de globale bestedingsruimte van de corporatiesector. De berekeningen kwamen tot stand op basis van de officiële verwachtingen van de corporaties over de periode 2016-2020 — de zogeheten prospectieve informatie (dPi).

Huurverlaging

Volgens de brief heeft de sector 37,1 miljard euro bestedingsruimte in 2017 voor nieuwbouw. Dat komt overeen met 245.000 woningen— om en nabij 10 procent van de totale sociale woningvoorraad. Het gaat daarbij om geld dat geleend kan worden en dat door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) kan worden geborgd.

Uit dezelfde brief blijkt ook dat voor allerlei vormen van woningverbetering 28,3 miljard euro beschikbaar is en voor huurverlaging 1,1 miljard euro. Dat laatste bedrag is teleurstellend, maar een huurverlaging werkt jaren door en levert geen rendement op.

Wat niet duidelijk in de brief naar voren komt, is dat het geen ‘en, en, en’ is. Als je 245.000 woningen neerzet, is er niets meer over voor renovatie en verduurzaming. En als je 1,1 miljard aan huurverlaging besteedt, kun je niet meer bouwen en renoveren. Het zal in de praktijk dus gaan om een mix van deze drie.

Bescheiden

Ortec ging bij de berekeningen uit van gemiddelde stichtingskosten (grond- en bouwkosten) per woning van anderhalve ton. Het gaat om woningen met een huur onder de aftoppingsgrens van 586,68 euro. Dat zijn in ieder geval bescheiden, bijna altijd niet-grondgebonden woningen. Dat is misschien wel voldoende, want tegenwoordig bestaan minder dan 500.000 huishoudens in de sector uit één- en tweeoudergezinnen. De andere bijna 2 miljoen bestaan uit alleenstaanden en duo-huishoudens.

De kreupele reus Vestia is een van de moeilijke gevallen en zal in 2020 zeker nog niet boven Jan zijn

In zijn brief vermelde de minister dat 24 corporaties niet voldoen aan de borgingseisen van het WSW en dus niet kunnen lenen. Daarvan zijn er 19 weer borgbaar in 2020. Er zijn circa 360 corporaties, dus dat lijkt mee te vallen. Maar de kreupele reus Vestia is natuurlijk een van die moeilijke gevallen, en die zal in 2020 zeker nog niet boven Jan zijn.

Zwakke broeders

De informatie over de bestedingsruimte is per gemeente uitgewerkt. Omdat er vanaf juli nieuwe woningmarktregio’s zijn, is het volgens minister Blok niet zo erg dat er hier en daar wat zwakke broeders zijn. Elke corporatie mag namelijk overal binnen haar hele primaire woningmarktregio investeren.

In de informatie over de indicatieve bestedingsruimte is per gemeente precies te zien hoeveel de corporaties kunnen investeren. Dat is belangrijke achtergrondkennis bij de onderhandelingen over de prestatieafspraken. Het onderzoek gaat daarbij dus een belangrijke rol spelen. Corporaties kunnen de kaarten niet meer tegen de borst houden en zich armer voordoen dan ze in werkelijkheid zijn.

Dieptepunt

Adri Duivesteijn, bepaald geen vriend van minister Blok, zei kort na de publicatie van de Kamerbrief op NPO Radio 1 dat de corporaties de nieuwbouw blijkbaar laag hadden gehouden om het negatieve effect van de verhuurderheffing te bewijzen.   

Zo’n bewering is moeilijk hard te maken, maar feit is wel dat ze bij Aedes al jaren geleden doorhadden dat de kasstromen in de sector erg snel aan het toenemen waren. Kasstromen zijn heel belangrijk bij het bepalen van de borgingsruimte. In 2008 — iedere corporatiedirecteur dacht toen nog dat de huizenprijzen eeuwig zouden blijven stijgen — stond de operationele cashflow (dus zonder inkomsten uit verkoop van woningen) op een dieptepunt van 625 euro per eenheid. In 2012 bleken de corporaties wakker geschud. Als reactie op de ingestorte verkoop van woningen, begonnen zij vanaf dat jaar zuiniger te doen en de operationele kasstroom nam per eenheid toe tot 1.200 euro.

Verschmerzt 

De echte reorganisaties — inclusief de grote ontslagrondes — zijn pas in 2013 ingezet. Toen begonnen de corporaties zich voor te bereiden op de verhuurderheffing. In 2017 zal de operationele kasstroom per woning volgens de prognoses rond de 1.250 euro uitkomen. Dat lijkt op het eerste gezicht slechts 50 euro meer dan in 2012. Maar de gewraakte verhuurderheffing — waarvan in 2012 nog geen sprake was — is daarop al in mindering gebracht. Kortom, in 2017 zal de heffing al volledig zijn verschmerzt. Dat herstel hebben de corporaties gerealiseerd door de efficiëntie op te voeren en de huren te verhogen.  

Herstel hebben de corporaties ge-realiseerd door de efficiëntie op te voeren en de huren te verhogen

Deze gegevens stonden bij belangenbehartiger Aedes al jaren haarscherp op de radar, en moeten ook zijn doorgesijpeld naar de bij Aedes aangesloten corporaties — die bovendien allemaal inzicht hadden in hun eigen situatie. Toch hadden deze corporaties niet de neiging om de investeringen serieus op te voeren. Was dat bewuste terughoudendheid? Wie weet?

Een andere mogelijkheid is dat de corporaties aan investeringsangst lijden. Na het trauma van de ingestorte woningmarkt en een regeringsbeleid dat alles in de sector overhoop haalt, is het corporatievertrouwen van de directeur/bestuurders mogelijk aangetast. In zo’n situatie houden blijkbaar ook volkshuisvesters de hand op de knip. 

Flets

De reactie van Aedes op de indicatieve bestedingsruimte was wat flets. De organisatie stelde dat die indicatieve investeringsruimte de door Coelo opgesomde bezwaren niet wegpoetst. De belangenbehartiger benadrukte verder dat de ruimte waarover de minister het heeft, geen geld is dat contant op de plank ligt. In de brief van minister Blok wordt dat overigens nergens gesuggereerd.

Verder legt Aedes uit dat die bestedingsruimte niet zomaar in een jaar opgesoupeerd kan worden. De organisatie benadrukte dat in het overleg met de gemeenten en huurders wordt bepaald waar en hoeveel er gebouwd gaat worden. En dat is natuurlijk correct; de minister gaat daar niet over.

Raadsel

Daarnaast wijst Aedes erop dat er ook voortdurend gesloopt moet worden en dat daar deels weer vervangingsnieuwbouw voor in de plaats komt. Per saldo leveren zulke operaties geen extra woningen op, maar ze kosten wel geld. Dat is natuurlijk waar, maar dat is altijd al zo geweest. Slopen hoort net zo bij een corporatiebedrijf als bouwen. Dat was zo voor de crisis van 2008, en ook voor de verhuurderheffing van 2013. De noodzaak tot slopen staat helemaal los van de verhuurderheffing.

Het grote raadsel blijft waarom de corporaties er door de minister aan herinnerd moeten worden dat ze weer ouderwets kunnen investeren. Dat moeten zij zelf toch allang hebben geweten? Dat de betaalbaarheid heeft geleden onder de heffing is overduidelijk en dat is een groot probleem. De bewering dat er niet geïnvesteerd kan worden door de verhuurderheffing, snijdt vanaf nu echter geen hout meer. Het zou verder inzichtelijk zijn als Aedes bekend zou maken hoeveel woningen er in aanbouw zijn. Wie weet zitten er vele tienduizenden in de pijplijn. Dat zou pas geweldig nieuws zijn.