Botte pech voor wie de komende jaren de woningmarkt betreedt. Volgens twee van ‘s lands meest vooraanstaande bestuurders — te weten Klaas Knot van DNB en Laura van Geest van CPB — is er niets aan de oververhitting op de huizenmarkt te doen, behalve extra huizen te bouwen. En gezien het tempo waarin dat gebeurt, gaat het dus nog jaren duren tot de boel een beetje is afgekoeld.

Knot en Van Geest deden hun uitspraken op een bijeenkomst van de Tweede Kamercommissie financiën, die in het kader stond van de financiële stabiliteit van Nederland. Van Geest verwoordde de kern van de boodschap duidelijk: ‘aanbod, aanbod, aanbod’! Ze hamerde daarmee op het belang van het bouwen van meer woningen en creëren van meer aanbod op de woningmarkt.

Hoewel Knot bij deze zitting toch ook opperde om de vraag naar woningen te temperen door de risico-opslag op hypotheken te verhogen en de DNB-bestuurder zich geen voorstander toonde van het verhogen van leenruimte van gezinnen bij de in 2020 geplande lastenverlichting, stelt hij: ‘alle pogingen om de vraag te beïnvloeden of te stimuleren hebben totaal geen zin als er niet fundamenteel naar het aanbod van woningen wordt gekeken. Dat is uiteindelijk het kernprobleem op dit moment’.

Zelf heb ik moeite te geloven dat Van Geest en Knot aan zulke ideeënarmoede zouden lijden dat dit inderdaad simpelweg het plan is. Bovendien vrees ik dat het signaal dat ze met deze lezing geven heel verkeerd kan uitpakken.

Nu zijn woningen inderdaad wat schaarser geworden in de afgelopen paar jaar. Dat is voor niemand leuk, maar de aanname dat dit de reden van een overkokende huizenmarkt zou zijn, is echt volstrekt uit de lucht gegrepen.

Schaarste heeft geen invloed op de prijsontwikkeling

In de onderstaande grafiek zie je de huizenprijzen sinds 1967, gecorrigeerd voor inflatie. Ook zie je het woningtekort in Nederland, uitgedrukt als percentage van het totaal aantal woningen in ons land. Om deze schaarste te kunnen vergelijken, heb ik dat getal net als de huizenprijzen geïndexeerd. Zodoende wordt de relatieve schaarste zichtbaar ten opzichte van 1967.

Wat in deze grafiek opvalt, is dat gedurende de perioden van prijsstijging in de jaren zeventig, tachtig en negentig de schaarste niet groter maar juist kleiner werd. De enige momenten waarop schaarste toenam, vielen samen met het moment dat prijzen begonnen te dalen of minder snel stegen, zoals in 2001.

Nu wordt dit allerminst een betoog om de schaarste laten oplopen in de hoop dat hierdoor de prijzen gaan dalen — daar geloof ook ik heus niet in. Ik wil alleen laten zien waarom volgens mij schaarste geen invloed heeft op het prijsniveau. Als er al enige samenhang zou zijn, dan volgt de schaarste hooguit de prijsontwikkeling, niet andersom.

Over langere termijn gezien zijn huizen op dit moment ook niet eens zo schaars. Het tekort is nu ongeveer even hoog als in 1968 en 1982, toen de woningmarkt qua prijzen bepaald niet aan het overkoken was. In de jaren na de oorlog was het tekort zelfs zesmaal zo groot als nu — maar omdat ik van die periode geen prijsindex voor huizen heb, liet ik die jaren weg uit de bovenstaande grafiek.

Het zou natuurlijk kunnen dat Van Geest en Knot zich zorgen maken om de daling van het aantal afgegeven bouwvergunningen. Nu.nl tekent uit hun mond op dat het aantal afgegeven bouwvergunningen in het eerste kwartaal dit jaar sterk daalde, naar slechts 12.500. Het Financieele Dagblad en vakblad Cobouw besteedden hier eerder al aandacht aan. En omdat de Tweede Kamer een week later — op 19 juni — zou debatteren over de bouwopgave, was dit een prima moment om het stokpaardje nog eens onder de aandacht brengen.

Het geval wil alleen dat het eigenlijk helemaal niet zo raar is dat er in een eerste kwartaal van een jaar veel minder vergunningen worden afgegeven. Wat heet: in alle jaren sinds 1996 was het eerste kwartaal 21 van de 24 keer slechter dan het kwartaal ervoor. Sinds de eeuwwisseling zijn er zelfs zes jaren geweest waarin de terugval in het eerste kwartaal groter was dan die in 2019.

In de vergunningverstrekking zijn er nu eenmaal grote schommelingen door het jaar heen. Ook is er een seizoenseffect; als je kijkt naar het totaal aantal bouwvergunningen dat in het voorliggende jaar is afgegeven, filter je dit seizoenseffect dus weg. Wie dat doet, ziet vervolgens dat de berichten over het instorten van de bouwproductie op zijn minst voorbarig zijn:

Verwachtingen hebben invloed op de prijs

De bestuurders van het Centraal Planbureau (CPB) en De Nederlandsche Bank (DNB) kiezen er dus voor om te benadrukken dat er een woningtekort is, terwijl er qua prijsontwikkelingen hele andere factoren van belang lijken. In het rapport ‘Risicorapportage Financiële markten 2019’ van het CPB zelf worden nota bene drie alternatieve verklaringen gegeven voor de oververhitting van de markt: ‘[D]e aanhoudende lage rente, een tekort aan geschikt aanbod en zeer positieve verwachtingen over huizenprijsontwikkelingen.’

Die prijsverwachtingen zijn dan ook extreem positief op dit moment. Slechts één procent van de Nederlanders verwacht dat huizen goedkoper zullen worden; zestig procent gaat uit van verdere prijsstijging. Dat is nog meer dan op de vorige piek van de markt, in 2007. Het CPB-rapport illustreert dit met onderstaande grafiek:

De situatie op dit moment lijkt in meer opzichten op de periode vlak voor de vorige crisis. Zo berichtte het CPB op 18 april 2008 dat het IMF kort daarvoor ten onrechte melding had gemaakt van overwaardering van de Nederlandse huizen. Onze huizen waren meer waard dan het IMF zei, aldus het CPB. Als redenen noemde het Planbureau de schaarste en aanbodrestricties in ons land. De rest is geschiedenis: nog geen vijf maanden later begonnen de huizenprijzen te dalen.

CPB en DNB legitimeren de te hoge verwachtingen

Dan is er nog iets. Áls je dan denkt dat de huidige hooggespannen verwachtingen bijdragen aan de oververhitting van de markt, hoe draag je dan bij aan een oplossing door te zeggen dat ‘er nu eenmaal te weinig huizen zijn’?

Dat kun je best zeggen tegen politici die verantwoordelijkheid kunnen nemen om meer huizen te bouwen, maar om hier zo op te hameren in een openbare vergadering waarvan de uitkomsten op een podium als nu.nl belanden kan niet de bedoeling zijn. Het zeer brede publiek dat daar deze boodschap tot zich neemt kan niet veel meer dan concluderen dat er voldoende reden is om te blijven verwachten dat prijzen zullen stijgen.

En dat is precies hoe zeepbellen ontstaan; als er te hoge verwachtingen zijn over toekomstige prijsstijging. Het legitimeren van de lyrische gedachten die wij Nederlanders kennelijk over de markt hebben op dit moment is naar mijn bescheiden mening dan ook ronduit gevaarlijk.