Crash woningmarkt viel wél te voorspellen

    Niemand kon voorzien dat de huizenprijzen zo fors zouden dalen volgens Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt. Aan de hand van genoeg feiten maakt columnist Gerhard Hormann gehakt van dit 'sprookje'.

    Met zijn opmerking dat voor 2008 “niemand had voorzien dat we met zo’n enorme prijsdaling te maken zouden krijgen”, dekt Johan Conijn niet alleen zichzelf in. Maar ook neemt de hoogleraar woningmarkt banken, makelaars en belangenorganisaties in bescherming die de afgelopen jaren tegen beter weten in mooi weer speelden.   De aan de Universiteit van Amsterdam verbonden woningmarktexpert deed zijn uitspraak een dag nadat De Volkskrant had uitgerekend dat inmiddels 700 duizend huishoudens “onder water” staan. Of je in dat verband zou moeten spreken van een restschuld, is wat voorbarig want daarvan is natuurlijk pas sprake na verkoop van de woning. Maar in de praktijk zitten alle huishoudens die na 2000 een huis hebben gekocht, precies rond de invoering van de euro, in de gevarenzone.   ‘Stapelgek’ Grappig, dat jaartal. Want eigenlijk vond ik zelf  – zeker achteraf gezien – dat ik wat al te ver voor de muziek uitliep toen ik op 26 november 1999 op de opiniepagina van het Algemeen Dagblad schreef dat de huizenmarkt ‘stapelgek’ was geworden. In dat stuk constateerde ik dat de absurde prijsstijgingen van woningen volstrekt uit de pas liepen met inflatie, rentestand en loonstijging. Sommige koopwoningen waren in amper twaalf jaar tijd vier keer zoveel waard geworden en als alleenverdiener kwam je er niet meer aan te pas.   Vier jaar later, op 14 mei 2003, vergeleek ik de sussende woorden van banken en makelaars met die van beleggingsadviseurs vlak voor de beurscrash van 2001. Een gemiddeld huis kostte op dat moment 201.000 euro, ruim 35 procent hoger dan wanneer de stijging sinds 1985 gelijke tred had gehouden met de inflatie. Zoveel lucht zat er dus in de markt, al moest ook niet uitgesloten worden dat de huizenmarkt de beurs achterna zou gaan en in de nabije toekomst zou halveren.   Luchtbel Nu is het natuurlijk mogelijk dat hoogleraar Conijn met zijn vele nevenfuncties geen abonnement heeft op het Algemeen Dagblad, maar het kan ook zijn dat hij boter op zijn hoofd heeft. Want in plaats van een opiniestuk te tikken van 700 woorden, had ik ook alle namen kunnen opsommen van mensen die er de afgelopen tien jaar voor hebben gewaarschuwd dat de huizenmarkt trekken vertoonde van een luchtbel en op enig moment wel móest imploderen.  

    Bijzonder UvA-hoogleraar Woningmarkt Johan Conijn (Foto: Helen Cats)

      2003 Soms kwam die waarschuwing zelfs uit onverdachte hoek, want analisten van ING constateerden al in 2003 dat er 20 procent lucht in de prijzen zat. Grondspeculant Peter Sisselaar zei in een uitzending van de tv-rubriek Zembla in 2005 dat huizen “tienduizenden euro’s te duur” waren en makelaar Harry Mens voorspelde zo’n heftige crash dat “het bloed door de straten zou stromen”.   Het IMF waarschuwt sinds 2003 met regelmaat van de klok voor de overspannen situatie op de huizenmarkt – niet alleen in ons land maar ook elders in Europa - en onderstreept dat er op zo’n boom altijd een correctie volgt van circa 30 procent.   Vulkaan Premier Kok waarschuwde al in 1999 voor de hoge beurskoersen en explosief gestegen huizenprijzen. Volgens hem leefden we zelfs met z’n allen “op een vulkaan”. Maar ja, toen kwam de euro en zagen al die prijzen in de vitrine van de makelaar er ineens een stuk sympathieker uit. En toen de huizenmarkt in 2003 inderdaad even begon te haperen, werd de boel snel gesust en vlotgetrokken met allerlei creatieve hypotheekvormen.   Ondertussen kregen we van hogerhand steeds maar te horen dat de Nederlandse situatie uniek was in Europa vanwege de hypotheekrenteaftrek en dat de prijzen niet zouden dalen omdat er een tekort was aan woningen.   Iedereen die in 2005 het boek 'Deflatie In Aantocht' las van Eric Mecking kon niet alleen weten dat de huizenmarkt overspannen en overgewaardeerd was, maar ook dat de gemiddelde huizenprijs mogelijk zou kunnen halveren. En dan verschenen er ook nog allerlei weblogs waarvan de naam eigenlijk al genoeg zegt: huizenhype.nl en huizenmarkt-zeepbel.nl. Waar zo’n zeepbel toe kan leiden zagen we in 2007, toen de bubbel met veel geweld barstte in landen als Spanje, Ierland, Groot-Brittanië en de VS.   Hormann: 'Vanaf 1998 oppassen voor de huizenmarkt'   Sprookjes En dan stug vol blijven houden dat “niemand kon voorzien dat we met zo’n enorme prijsdaling te maken zouden krijgen”? Misschien moeten de media wat dat betreft ook eens de hand in eigen boezem steken. Want dit is dus wat er gebeurt wanneer je, telkens als de woningmarkt in het nieuws komt, belt met dezelfde trekpoppetjes uit de kaartenbak: dan krijg je iedere keer dezelfde mooie sprookjes te horen, zonder dat iemand ooit vertelt dat Roodkapje straks gewoon op de bodem van de put ligt.     *************************************************************** Politicoloog en planoloog Gerhard Hormann (51) is een publicist met een speciale belangstelling voor de Nederlandse hypotheekmarkt. In juni is zijn boek 'Hypotheekvrij!' verschenen.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Gerhard Hormann

    Gerhard Hormann (51) is publicist met een speciale belangstelling voor de Nederlandse hypotheekmarkt. Zijn opiniestukken prij...

    Volg Gerhard Hormann
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren